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Tout sur la réglementation des locations touristiques en Espagne

Les locations touristiques en Espagne sont réglementées depuis 2017 au niveau local et national. 

Acheter en Espagne, pour les francophones, est souvent synonyme d’investissement locatif touristique. Mais attention, la plupart des grandes villes espagnoles ont mis en place des règlements visant à encadrer et limiter les locations touristiques. Ce qu’on appelle en Espagne les « pisos turisticos » ou les VUT, les « viviendas de uso turistico ». Quelles sont les réglementations municipales, régionales et nationales en vigueur en 2020 ? Vous trouverez toutes les réponses dans cet article.

Depuis 2019, mieux vaut demander l’avis de la copropriété avant de louer

Avec la mise en application du Décret Royal 7/2019 en mars 2019, la loi sur la propriété (« Ley de Propiedad Horizontal ») est modifiée. Dorénavant, la majorité des trois cinquièmes des propriétaires d’un immeuble pourra décider de limiter ou d’interdire les locations touristiques dans cet immeuble. Jusqu’en 2019, cette décision devait être unanime. La copropriété peut aussi imposer un surcoût dans la répartition des frais de copropriété au détriment des appartements touristiques (dans la limite de 20%).

Les licences touristiques, une obligation locale sur tout le territoire espagnol

Pour louer des appartements, des villas ou même des chambres à des touristes, vous devez obtenir une licence touristique locale. Et inscrire votre établissement au registre du tourisme de votre communauté autonome.

Les procédures sont propres à chaque communauté, et vous devrez justifier de la qualité des services et équipements de votre hébergement. Nous vous renvoyons ci-dessous au texte réglementaire de référence sur les locations touristiques dans chaque communauté autonome. Il vous suffit de cliquer sur le lien pour accéder à ce texte. C’est une  information exclusive que nous sommes les seuls à fournir.

Sans la licence touristique, l’activité locative est illégale. Et les opérateurs, tels que Airbnb et Cie, ne devraient pas accepter de vous commercialiser.  Vous risquez une amende qui peut s’élever à plusieurs dizaines de milliers d’euros. En plus de n’être pas protégés en cas de problèmes avec vos « clients ». Et pour eux, le risque est qu’ils n’ont pas la sécurité de séjourner dans un lieu présentant toutes les garanties d’habitabilité et de salubrité.

Déclaration obligatoire des opérateurs de locations touristiques en Espagne, janvier 2019, … annulée !

Depuis le 1er janvier 2019 et jusqu’en juillet 2020, les plateformes de réservation des locations touristiques étaient dans l’obligatoire de transmettre au fisc espagnol le détail de toutes leurs opérations sur le territoire espagnol. Pour chaque location touristique, les plateformes de réservation (Airbnb, Homeaway, Wimdu, etc.) devaient transmettre aux services fiscaux, par l’intermédiaire d’une déclaration (le modèle 179), des éléments comme l’identité du propriétaire du logement, l’identité des locataires, les dates de location et les montants reçus, les moyens de paiement utilisés, etc.

C’est fini ! Un arrêt pris en juillet 2020 par la Cour Suprême donne raison à l’association Adigital (Asociación española de la Economía Digital). Cet arrêt affirme que l’obligation d’identifier les propriétaires et les locataires est contraire à la loi. Donc normalement plus de transmissions d’informations des plateformes à Hacienda ! Mais il est à parier que l’Administration fiscale espagnole n’a pas dit son dernier mot… à suivre.

Barcelone, dès mars 2017

Barcelone a été la première ville au monde à infliger une très lourde amende à Airbnb, 600.000 €, en novembre 2016, pour avoir loué des appartements sans les autorisations nécessaires. C’est aussi la première ville en Espagne à avoir réglementé l’occupation des « pisos turisticos » (appartements touristiques).

En mars 2017, la municipalité a approuvé un programme urbanistique spécifique pour les logements touristiques, le PEUAT (« Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos de Barcelona »). Ce programme partage Barcelone en quatre zones :

  • Zone 1 (en rose sur la carte ci-dessous): elle couvre le centre historique, en particulier Poble Sec, Poblenou et une grande partie d’Eixample. Aucune nouvelle licence pour logement touristique ne peut être délivrée. Les licences des logements qui cesseront leurs activités de location touristique ne seront pas renouvelées. La volonté de la mairie est de baisser la capacité d’accueil touristique dans cette zone.
  • Zone 2 (en jaune) : c’est en gros une couronne autour du centre, qui couvre la partie périphérique d’Eixample, Sants, Les Corts, Gracia, Sant Gervasi et Diagonal Mar. Il y a statu quo du nombre de licences, seules les licences annulées sont remplacées.
  • Zone 3 (en vert) : presque tout le reste du territoire communal. De nouvelles licences sont possibles, mais dans la limite d’un nombre maximum autorisé ; quand ce nombre est atteint, il faut, comme pour la zone 2, attendre que des licences cessent pour en obtenir.
  • Zone 4 (en bleu) : c’est une zone très marginale en superficie couvrant quelques quartiers, la Sagrera, le nord du 22@ et la Marina del Prat. De nouvelles licences sont soumises sous conditions.

Selon la municipalité catalane, la mise en œuvre de cette législation aurait limité le nombre d’appartements touristiques à Barcelone à 9000 unités environ, avec la disparition de 6000 unités illégales. Près de la moitié des licences actuelles se trouvent dans le quartier Eixample. Depuis 2016, la municipalité a infligé 8500 amendes aux propriétaires et aux opérateurs pour exploitation d’appartements touristiques illégaux. La volonté de la municipalité est de baisser le nombre de licences touristiques à Barcelone à 3000 ! Sur le site d’analyse statistique des logements touristiques Airdna (qui prend en compte l’offre Airbnb et Vrbo-Home Away), on dénombre encore 14.400 unités d’habitation touristique en août 2020 dont 60% de logements entiers et 40% de chambres touristiques. Cela fait encore un écart de 1 à 1,6 entre ce que déclare la municipalité et les annonces publiées !

Rebondissement le 4 août 2020 : ce jour là, la Generalitat (la Région de Catalogne) a approuvé un décret permettant à tout propriétaire de louer une ou plusieurs de ses chambres à des touristes. Les conditions : le logement doit être la résidence principale du propriétaire, il ne peut pas y avoir plus de 4 occupants et la durée de séjour ne peut pas être supérieure à 31 jours. La Mairie de Barcelone a annoncé qu’elle ferait tout pour freiner l’application de ce décret !

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Madrid, mars 2019

En mars 2019, la municipalité de Madrid a approuvé le PEH (“Plan Especial de Regulación del Uso de Hospedaje”).  Ce plan concerne seulement les logements touristiques loués plus de 90 jours par an.

Le plan définit quatre zones d’application :

  • Le premier anneau : il correspond au district du Centro. Dans cette zone, l’appartement touristique doit avoir un accès indépendant à la rue (les occupants ne peuvent pas utiliser entrées, portails ou ascenseurs communs au reste de l’immeuble). L’accès ne peut pas non plus être direct, il doit y avoir une réception ou un accueil similaire.
  • Le second anneau : il comprend le district de Chamberi en intégralité et une partie des  districts de Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela et Moncloa-Aravaca.  Il y a les mêmes contraintes que dans le premier anneau.
  • Le troisième anneau : il s’étend aux quartiers restants des districts partiels du second anneau, auxquels sont rajoutés des quartiers des districts de Tetuán, Usera, Carabanchel et Latina. Les contraintes sont les mêmes que dans le premier ou le second anneau mais uniquement dans les immeubles où ne sont pas permises des activités professionnelles.
  • Dans le reste de la municipalité, la situation ne change pas.

Madrid comptait, avant la loi municipale de mars 2019, 10500 logements touristiques. Aujourd’hui, le nombre serait de 11000, pas vraiment en baisse ! Les données du site Airdna sont un peu supérieures avec 12900 unités d’habitation touristique en août 2020 dont 70% de logements entiers et 30% de chambres touristiques.

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Valence, juin 2018

La nouvelle Loi sur le Tourisme et l’Hôtellerie (« Ley de Turismo y Hospitalidad ») a été approuvée par la municipalité de Valence en juin 2018. Elle impose les contraintes suivantes pour avoir une licence touristique.

  • Le logement touristique doit être situé au rez-de-chaussée ou au premier étage.
  • Il ne doit pas être situé au-dessus ou sur le même palier qu’un autre logement résidentiel privé.
  • L’immeuble ne doit pas avoir plus de 50% de logements touristiques.
  • En résumé, c’est soit le rez-de-chaussée, soit au-dessus d’un commerce !
  • Dans certains quartiers, c’est encore plus restreint :
    • Dans le centre (Ciutat Vella), la durée de location maximum accordée aux particuliers pour louer leur appartement à des touristes est de 60 jours
    • A Cabanyal (un quartier traditionnel du bord de mer), le parc de logements touristiques est limité à 10% du parc total. A l’exception des maisons de bord de mer où ce taux monte à 30%

En janvier 2019, un nouveau décret municipal impose une rénovation des licences touristiques tous les 5 ans.

Depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, la Mairie a accordé moins d’une centaine de licences touristiques. Conséquence de la nouvelle réglementation, de 2018 à 2020, le nombre de « pisos turisticos » a diminué de 5900 à 5700. En août 2020, le site Airdna en recense 5400, dont 72% de logements entier et 28% de chambres. La différence provient probablement qu’environ 20% des appartements touristiques de l’avant-Covid se sont convertis en locations longue-durée.

Alicante, août 2018

Il n’y a pas de norme commune à la ville d’Alicante, mais des exigences particulières selon les zones. Ainsi dans la zone de la Plage San Juan, l’implantation de logements touristiques est limitée aux rez-de-chaussée. Et, dans la zone du centre traditionnel et du centre historique, elle est limitée à des immeubles entiers.

Airdna recense 3000 unités d’habitation touristique en août 2020 dont 77% de logements entiers et 23% de chambres touristiques.

Palma de Majorque, juillet 2018

Palma de Majorque est l’une des municipalités espagnoles à avoir adopté les mesures les plus drastiques contre les « pisos turisticos ». Il est vrai qu’en 2017, on recensait 10.000 lits dans le locatif touristique de la capitale mallorquine pour seulement… 645 licences !

Depuis juillet 2018, il est tout simplement interdit de louer un appartement d’immeuble à des fins touristiques ! Pour des locations touristiques seules sont autorisées les maisons individuelles. Suite au Covid, le gouvernement des Baléares a interdit toutes nouvelles licences (donc y compris pour les maisons) jusqu’en décembre 2021 !

D’anciens appartements touristiques sont malgré tout toujours en activité. Airbnb, par exemple, affiche encore sur son site des appartements touristiques à Palma en août 2020, deux ans après l’interdiction ! Airdna annonce 1600 unités d’habitation touristique en août 2020 à Palma dont 72% de logements entiers et 28% de chambres touristiques.

Le gouvernement des Baléares a aussi mis en application la Loi sur la location touristique 6/2017, qui prévoit des amendes de 40.000 à 400.000 € pour les opérateurs qui annoncent des logements touristiques illégaux, et de 20.000 à 40.000 € pour les propriétaires.

Les très faibles moyens humains alloués au contrôle réduisent considérablement l’efficacité des mesures prises…

San Sebastian, mars 2018

Fin mars 2018, est entrée en vigueur l’ordonnance municipale de San Sebastian réglementant l’utilisation urbaine des logements et chambres touristiques (Ordenanza reguladora del uso urbanístico de vivienda turística y alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico).

Sur le modèle de Barcelone, cette ordonnance divise la ville en trois zones différentes.

  • La Zone A, saturée, qui couvre la Vieille Ville et où plus aucune licence n’est accordée.
  • La zone B, avec forte demande, correspondant aux quartiers périphériques de la vieille ville, où les logements touristiques doivent être au premier étage, ou tous les 6 étages.
  • La zone C, le reste de la ville, où deux logements touristiques sont permis pour chaque partie de 6 étages.

L’ordonnance établit aussi les conditions d’habitabilité et d’occupation des logements, le nombre minimum de mètres carrés et les conditions d’information publique du début d’activité.

Un projet municipal prévoit d’étendre l’interdiction des licences au centre élargi.

San Sebastian a 1350 logements touristiques légaux en activité. Airdna y recense 1000 unités d’habitation touristique en août 2020 dont 82% de logements entiers et 18% de chambres touristiques.

Bilbao, janvier 2018

Bilbao, l’autre grande ville basque,  a modifié en janvier 2018 le Plan général d’urbanisme (Plan General de Ordenación Urbana), dans le sens d’une limitation des appartements touristiques aux rez-de-chaussée ou aux premiers étages avec accès direct. Et le nombre de chambres par appartement est limité à trois.

Dans les quartiers du centre, un seul logement ou chambre touristique est autorisé par bâtiment.

Airdna y compte 1000 unités d’habitation touristique en août 2020 dont 58% de logements entiers et 42% de chambres touristiques.

Les Andalous font de la résistance !

Malaga

La Mairie de Malaga considère que le problème du contrôle des logements touristiques est de la Communauté autonome, donc de la région Andalousie. On compte à Malaga environ 5000 logements touristiques légaux et 10000 illégaux ! C’est sans doute la ville d’Espagne où il y a les plus de logements illégaux. Avec la chute de la fréquentation touristique, plusieurs milliers de logements touristiques sont revenus sur les marchés de la location longue durée et temporaire.

Airdna : 4500 unités d’habitation touristique en août 2020 à Malaga dont 89% de logements entiers et 11% de chambres touristiques.

Marbella

Marbella, qui affiche les tarifs les plus hauts d’Andalousie pour les logements touristiques, aligne sa position sur son voisin de la Costa del Sol, Malaga. C’est aussi l’une des plus fortes concentrations d’Espagne de pisos turisticos.

Airdna : 4100 unités d’habitation touristique en août 2020 à Marbella dont 97% de logements entiers et 3% de chambres touristiques.

Séville

A Séville, on compte 5600 logements touristiques officiellement enregistrés et plusieurs milliers non déclarés. A la municipalité, en est encore au stade de la discussion et des négociations depuis… 3 ans.

Airdna : 5300 unités d’habitation touristique en août 2020 à Séville dont 86% de logements entiers et 14% de chambres touristiques.

Cadix

Avant les élections municipales de mai 2019, il y avait unanimité des partis pour réguler les logements touristiques à Cadix… 1700 licences y ont été concédées en 4 ans, 60% de plus ces 12 derniers mois ! Le nouveau maire a alors proposé d’interdire les nouvelles licences pendant un an mais son projet a été rejeté en juillet 2020 par une majorité municipale.

Airdna : 1000 unités d’habitation touristique en août 2020 à Cadix dont 88% de logements entiers et 12% de chambres touristiques, soit moins que le nombre de licences !

Et n’oubliez pas, si vous faites des locations touristiques en Espagne

  • Si vous êtes propriétaire non résident en Espagne, vous devez faire une déclaration trimestrielle pour chaque propriétaire du bien aux services fiscaux, même si vous louez qu’une seule fois dans l’année !
    • Par exemple, 3 propriétaires d’un bien loué seulement 1 semaine dans l’année doivent faire 12 (3×4) déclarations !
  • Si vous ne disposez pas de licence touristique
    • Les opérateurs et les sites internet de location ne vous accepteront plus. Booking a ainsi supprimé plusieurs milliers d’annonces depuis deux ans
    • Vous risquez une amende pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros
    • Vous vous exposez à la colère du voisinage (voir la photo plus bas).
  • La location touristique est une activité concentrée en été à l’exception de certaines destinations qui fonctionnent toute l’année comme Barcelone et Madrid.
  • La location temporaire ou la location classique peuvent être souvent plus intéressantes que la location touristique.
    • En plus, en cette période de Covid, la location touristique est beaucoup moins rentable : chute de la fréquentation et des prix au rabais. On estime que, depuis mars 2020, 20% des locations touristiques se se sont transformées en location longue durée (5 ans) ou temporaires.

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Cet article est la mise à jour d’un article paru en juin 2019 : « La Réglementation des Locations Touristiques en Espagne« 

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