Avec la sortie de la crise immobilière depuis 2014, les appartements en Espagne, en particulier sur le littoral espagnol, reviennent à la mode, surtout pour leur utilisation en résidence secondaire ou en location touristique.

Pourquoi pas un appartement en Espagne ?

I. Pourquoi un retour des investisseurs sur le littoral en Espagne ? 

Les premières années après la crise, l’investissement immobilier des ménages s’est concentré principalement dans le remplacement des logements : un propriétaire vendait son logement pour en acheter un autre qui correspondait plus à ses besoins actuels, et généralement la différence était payée par ses économies. Cela a duré jusqu’à la mi-2016.

Puis ont commencé les achats neufs et d’occasion dans les grandes capitales, comme Madrid ou Barcelone. Et c’est à ce moment-là aussi qu’a débuté l’intérêt pour les zones littorales reconnues et celles qui bénéficiaient de prix modérés. L’investissement sur la côte est d’abord le fait des acheteurs étrangers, suivis par les familles espagnoles. Le niveau d’endettement des ménages espagnols a considérablement diminué au cours de ces années et c’est aujourd’hui que la demande domestique est prête à investir dans la côte.

Les achats ont aussi été stimulés par le boom des locations touristiques impulsé par l’arrivée des plates-formes spécialisées, type Airbnb, en Espagne. L’offre locative touristique a ainsi triplé au cours des trois dernières années. Avoir un appartement en Espagne est devenu attractif pour les investisseurs individuels.

II. Quel est le meilleur investissement à réaliser ?

Le meilleur investissement sur le littoral est d’abord celui qui est destiné à profiter du logement acquis, trop souvent ces appartements ne sont occupés que quelques semaines par an. Il est vrai que la valorisation des actifs du littoral à long terme est assurée.

Dans le cas d’une résidence secondaire, un partage mixte, utilisation et  jouissance du bien par le propriétaire pendant une partie de l’année et  location touristique du logement pendant quelques mois, nous semble la formule la plus intéressante. Elle est à privilégier dans les zones où il y a une demande touristique importante et une faible saisonnalité.

III. Quels éléments doivent être pris en compte lors de l’achat d’un appartement en Espagne ?

L’élément le plus important à prendre en compte lors de l’achat d’un appartement en Espagne est l’emplacement. Comme le disent les Anglais, « location, location, location » (« emplacement, emplacement, emplacement »).

Ensuite l’accès si vous achetez un appartement comme résidence secondaire : combien de temps de trajet depuis votre résidence principale ? Y-a-t-il un aéroport à proximité et des fréquences aériennes suffisantes ? Avez-vous besoin d’un véhicule localement pour vous déplacer ?

Puis l’orientation de la maison : au sud, vue sur mer, mais aussi un espace frais pour l’été. Les points de vue et les environs sont également importants, ainsi que les infrastructures de la zone.

Faire une analyse du marché local, en particulier des prix, est obligatoire. Une première analyse peut être réalisée avec les sites immobiliers proposant des logements aux caractéristiques similaires. Des sociétés sont aussi spécialisées dans les évaluations du prix des logements.

Enfin, il est très important de connaître la situation de l’immeuble (dernière rénovation, travaux à réaliser, etc), les conditions et règles communautaires (dans le cas d’un appartement en copropriété) et les coûts d’entretien et de maintenance (électricité, eau, piscine, jardin, frais de copropriété, etc).

IV. Quelles sont les types d’appartements les plus appropriés pour investir ?

Les plus recherchés sont de petits appartements (entre 60 et 100 m2) avec deux ou trois chambres, deux salles de bains, une terrasse et une belle vue (une terrasse est un plus). Cela dépendra aussi de la zone et de l’utilisation. Il peut aussi s’agir d’un studio ou d’un appartement avec une chambre et salle de bain, les plus faciles à louer pour un usage touristique.

V. Que privilégier : l’appartement sans travaux ou à réformer ?

Dans la plupart des cas, acheter un appartement en Espagne veut dire un minimum de travaux. Si vous achetez un logement qu’il faut réformer, cela peut vous coûter moins cher, y compris en y rajoutant les coûts des travaux. Mais cela peut devenir aussi une prise de tête et prendre plus de temps que prévu. Il faut soit déléguer le suivi, soit suivre les travaux, soit les réaliser soi même, ce qui est difficile si on réside à l’étranger. Cela dépend principalement de votre budget initial et de votre disponibilité.

Avant de prendre la décision d’acquérir un appartement à rénover, vous devez absolument avoir une idée très précise de tous les travaux à réaliser pour éviter des surprises coûteuses en temps et en argent. Sinon les économies d’investissement, qui pouvaient être comprise entre 10% et 20%, peuvent se transformer très rapidement en … surcoûts !

Et un conseil, ne vous improvisez pas électricien, plombier ou carreleur !

VI. Peut-on investir plus dans sa résidence secondaire que dans sa résidence principale ?

Ces dernières années, de plus en plus de familles investissent plus dans leur résidence secondaire que dans leur résidence principale. A priori, cette décision ne semble avoir aucun sens, mais elle peut s’avérer juste dans certains cas. Par exemple, pour des personnes ou des familles qui pourraient commencer à passer plus de temps dans leur résidence secondaire dans un futur proche : c’est le cas des personnes proches de la retraite et/ou des professions libérales ou des auto-entrepreneurs qui, avec des enfants déjà adultes, souhaitent passer plus de temps sur le littoral, leur mode de vie leur permettant de travailler à distance de n’importe quel zone de résidence, et ceci grâce aux nouvelles technologies.

YII. Quelles seront les zones qui  se valoriseront le plus dans le futur ?

Les zones littorales les plus traditionnelles telles que la Costa del Sol, les îles Baléares et les îles Canaries ont été les premières à attirer les investisseurs et les prix y sont déjà élevés. Les autres zones littorales, Malaga, Cadix, Alicante, Murcie et Valence, ont le plus fort potentiel de croissance à court terme.

Mais en général, toutes les zones littorales espagnoles se valoriseront.

VIII. Est-il préférable de louer toute l’année ou seulement en été ?

La rentabilité est plus faible si vous louez toute l’année, mais le revenu est stable et sûr. La rentabilité peut augmenter si  votre appartement est loué à certaines périodes de l’année, en particulier pendant la saison estivale, les plates-formes de location touristique spécialisées ayant facilité les locations pour de courtes périodes. Mais attention aux frais de gestion et aux délais de nettoyage et de préparation des logements avant l’arrivée des nouveaux locataires.

Cela dépendra aussi de la législation de chaque communauté concernant les locations touristiques, du niveau de la demande et de l’offre en période estivale et de la saisonnalité de la zone.

IX. Quelle rentabilité peut-on obtenir avec ce type d’investissement ?

La rentabilité locative annuelle d’un appartement en Espagne, sur la zone littorale, peut varier de 3% à 8%. À cela, se rajoute la rentabilité pour la valorisation de l’appartement qui peut doubler la rentabilité précédente !

X. Quel est le profil de l’acheteur qui investit sur le littoral ?

Il est d’abord espagnol, âgé de 35 à 55 ans et son appartement sur le littoral sera sa résidence principale.

Mais le nombre et le poids des étrangers ne cessent de croître : selon les statistiques notariales de 2016, avec 53.500 achats, les étrangers représentent plus de 13% des achats de logements en Espagne (6% en 2011), et plus de 20% dans les nombreuses zones littorales (9 étrangers sur 10 choisissent le soleil et la plage) : dans la Province d’Alicante, 43% des acquisitions immobilières sont faites par des étrangers, aux Canaries et aux Baléares, ils représentent plus du tiers des achats immobiliers… Des clients plutôt britanniques dans le sud, et plutôt français dans le nord, mais les autres nationalités sont aussi très présentes : Allemands (Baléares), Belges, Italiens, Suisses, Hollandais, Suédois, Russes, mais aussi Américains, Algériens, Marocains, etc

XI. Quelle est la meilleure façon d’investir ?

Les taux d’intérêt sont à des niveaux historiquement bas et donc les emprunts sont à privilégier. S’il s’agit d’un emprunt à long terme (au moins 10 ans), prenez une hypothèque à taux fixe et détaillez ces coûts fixes. Les banques sont plus strictes pour les concessions de prêts, mais si les exigences de solvabilité sont respectées, elles offrent jusqu’à 80% de la valeur d’achat ou d’évaluation du bien.

XII. Quel est le meilleur indicateur pour continuer à investir sur le littoral ?

Le meilleur indicateur est celui du volume d’achat et de vente des étrangers. Ce sont eux qui ont commencé à acheter lorsque les prix étaient bas, et ce sont eux qui arrêteront d’investir lorsque les prix seront hauts. Dans les statistiques d’achat et de vente par les étrangers, nous pouvons noter comment en 2006, juste avant la crise, leur nombre commence à diminuer puis, en 2009 et 2010, il se stabilise et il recommence à augmenter à partir de 2011.

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