Avec la sortie de la crise immobiliรจre depuis 2014, les appartements en Espagne, en particulier sur le littoral espagnol, reviennent ร la mode, surtout pour leur utilisation en rรฉsidence secondaire ou en location touristique.
Pourquoi pas un appartement en Espagne ?
I. Pourquoi un retour des investisseurs sur le littoral en Espagne ?ย
Les premiรจres annรฉes aprรจs la crise, l’investissement immobilier des mรฉnages s’est concentrรฉ principalement dans le remplacement des logements : un propriรฉtaire vendait son logement pour en acheter un autre qui correspondait plus ร ses besoins actuels, et gรฉnรฉralement la diffรฉrence รฉtait payรฉe par ses รฉconomies. Cela a durรฉ jusqu’ร la mi-2016.
Puis ont commencรฉ les achats neufs et d’occasion dans les grandes capitales, comme Madrid ou Barcelone. Et c’est ร ce moment-lร aussi qu’a dรฉbutรฉ l’intรฉrรชt pour les zones littorales reconnues et celles qui bรฉnรฉficiaient de prix modรฉrรฉs. L’investissement sur la cรดte est d’abord le fait des acheteurs รฉtrangers, suivis par les familles espagnoles. Le niveau d’endettement des mรฉnages espagnols a considรฉrablement diminuรฉ au cours de ces annรฉes et c’est aujourd’hui que la demande domestique est prรชte ร investir dans la cรดte.
Les achats ont aussi รฉtรฉ stimulรฉs par le boom des locations touristiques impulsรฉ par l’arrivรฉe des plates-formes spรฉcialisรฉes, type Airbnb, en Espagne. L’offre locative touristique a ainsi triplรฉ au cours des trois derniรจres annรฉes. Avoir un appartement en Espagne est devenu attractif pour les investisseurs individuels.
II. Quel est le meilleur investissement ร rรฉaliser ?
Le meilleur investissement sur le littoral est d’abord celui qui est destinรฉ ร profiter du logement acquis, trop souvent ces appartements ne sont occupรฉs que quelques semaines par an. Il est vrai que la valorisation des actifs du littoral ร long terme est assurรฉe.
Dans le cas d’une rรฉsidence secondaire, un partage mixte, utilisation et ย jouissance du bien par le propriรฉtaire pendant une partie de l’annรฉe et ย location touristique du logement pendant quelques mois, nous semble la formule la plus intรฉressante. Elle estย ร privilรฉgier dans les zones oรน il y a une demande touristique importante et une faible saisonnalitรฉ.
III. Quels รฉlรฉments doivent รชtre pris en compte lors de l’achat d’un appartement en Espagne ?
L’รฉlรฉment le plus important ร prendre en compte lors de l’achat d’un appartement en Espagne est l’emplacement. Comme le disent les Anglais, ยซย location, location, locationย ยป (ยซย emplacement, emplacement, emplacementย ยป).
Ensuite l’accรจs si vous achetez un appartement comme rรฉsidence secondaire : combien de temps de trajet depuis votre rรฉsidence principale ? Y-a-t-il un aรฉroport ร proximitรฉ et des frรฉquences aรฉriennes suffisantes ? Avez-vous besoin d’un vรฉhicule localement pour vous dรฉplacer ?
Puis l’orientation de la maison : au sud, vue sur mer, mais aussi un espace frais pour l’รฉtรฉ. Les points de vue et les environs sont รฉgalement importants, ainsi que les infrastructures de la zone.
Faire une analyse du marchรฉ local, en particulier des prix, est obligatoire. Une premiรจre analyse peut รชtre rรฉalisรฉe avec les sites immobiliers proposant des logements aux caractรฉristiques similaires. Des sociรฉtรฉs sont aussi spรฉcialisรฉes dans les รฉvaluations du prix des logements.
Enfin, il est trรจs important de connaรฎtre la situation de l’immeuble (derniรจre rรฉnovation, travaux ร rรฉaliser, etc), les conditions et rรจgles communautaires (dans le cas d’un appartement en copropriรฉtรฉ) et les coรปts d’entretien et de maintenance (รฉlectricitรฉ, eau, piscine, jardin, frais de copropriรฉtรฉ, etc).
IV. Quelles sont les types d’appartements les plus appropriรฉs pour investir ?
Les plus recherchรฉs sont de petits appartements (entre 60 et 100 m2) avec deux ou trois chambres, deux salles de bains, une terrasse et une belle vue (une terrasse est un plus). Cela dรฉpendra aussi de la zone et de l’utilisation. Il peut aussi s’agir d’un studio ou d’un appartement avec une chambre et salle de bain, les plus faciles ร louer pour un usage touristique.
V. Que privilรฉgier : l’appartement sans travaux ou ร rรฉformer ?
Dans la plupart des cas, acheter un appartement en Espagne veut dire un minimum de travaux. Si vous achetez un logement qu’il faut rรฉformer, cela peut vous coรปter moins cher, y compris en y rajoutant les coรปts des travaux. Mais cela peut devenir aussi une prise de tรชte et prendre plus de temps que prรฉvu. Il faut soit dรฉlรฉguer le suivi, soit suivre les travaux, soit les rรฉaliser soi mรชme, ce qui est difficile si on rรฉside ร l’รฉtranger. Cela dรฉpend principalement de votre budget initial et de votre disponibilitรฉ.
Avant de prendre la dรฉcision d’acquรฉrir un appartement ร rรฉnover, vous devez absolument avoir une idรฉe trรจs prรฉcise de tous les travaux ร rรฉaliser pour รฉviter des surprises coรปteuses en temps et en argent. Sinon lesย รฉconomies d’investissement, qui pouvaient รชtre comprise entre 10% et 20%, peuvent se transformer trรจs rapidement en … surcoรปts !
Et un conseil, ne vous improvisez pas รฉlectricien, plombier ou carreleur !
VI. Peut-on investir plus dans sa rรฉsidence secondaire que dans sa rรฉsidence principale ?
Ces derniรจres annรฉes, de plus en plus de familles investissent plus dans leur rรฉsidence secondaire que dans leur rรฉsidence principale. A priori, cette dรฉcision ne semble avoir aucun sens, mais elle peut s’avรฉrer juste dans certains cas. Par exemple, pour des personnes ou des familles qui pourraient commencer ร passer plus de temps dans leur rรฉsidence secondaire dans un futur proche : c’est le cas des personnes proches de la retraite et/ou des professions libรฉrales ou des auto-entrepreneurs qui, avec des enfants dรฉjร adultes, souhaitent passer plus de temps sur le littoral, leur mode de vie leur permettant de travailler ร distance de n’importe quel zone de rรฉsidence, et ceci grรขce aux nouvelles technologies.
YII. Quelles seront les zones qui ย se valoriseront le plus dans le futur ?
Les zones littorales les plus traditionnelles telles que la Costa del Sol, les รฎles Balรฉares et les รฎles Canaries ont รฉtรฉ les premiรจres ร attirer les investisseurs et les prix y sont dรฉjร รฉlevรฉs. Les autres zones littorales, Malaga, Cadix, Alicante, Murcie et Valence, ont le plus fort potentiel de croissance ร court terme.
Mais en gรฉnรฉral, toutes les zones littorales espagnoles se valoriseront.
VIII.ย Est-il prรฉfรฉrable de louer toute l’annรฉe ou seulement en รฉtรฉ ?
La rentabilitรฉ est plus faible si vous louez toute l’annรฉe, mais le revenu est stable et sรปr. La rentabilitรฉ peut augmenter si ย votre appartement est louรฉ ร certaines pรฉriodes de l’annรฉe, en particulier pendant la saison estivale, les plates-formes de location touristique spรฉcialisรฉes ayant facilitรฉ les locations pour de courtes pรฉriodes. Mais attention aux frais de gestion et aux dรฉlais de nettoyage et de prรฉparation des logements avant l’arrivรฉe des nouveaux locataires.
Cela dรฉpendra aussi de la lรฉgislation de chaque communautรฉ concernant les locations touristiques, du niveau de la demande et de l’offre en pรฉriode estivale et de la saisonnalitรฉ de la zone.
IX. Quelle rentabilitรฉ peut-on obtenir avec ce type d’investissement ?
La rentabilitรฉ locative annuelle d’un appartement en Espagne, sur la zone littorale, peut varier de 3% ร 8%. ร cela, se rajoute la rentabilitรฉ pour la valorisation de l’appartement qui peut doubler la rentabilitรฉ prรฉcรฉdente !
X. Quel est le profil de l’acheteur qui investit sur le littoral ?
Il est d’abord espagnol, รขgรฉ de 35 ร 55 ans et son appartement sur le littoral sera sa rรฉsidence principale.
Mais le nombre et le poids des รฉtrangers ne cessent de croรฎtre : selon les statistiques notariales de 2016, avec 53.500 achats, les รฉtrangers reprรฉsentent plus de 13% des achats de logements en Espagne (6% en 2011), et plus de 20% dans les nombreuses zones littorales (9 รฉtrangers sur 10 choisissent le soleil et la plage) : dans la Province d’Alicante, 43% des acquisitions immobiliรจres sont faites par des รฉtrangers, aux Canaries et aux Balรฉares, ils reprรฉsentent plus du tiers des achats immobiliers… Des clients plutรดt britanniques dans le sud, et plutรดt franรงais dans le nord, mais les autres nationalitรฉs sont aussi trรจs prรฉsentes : Allemands (Balรฉares), Belges, Italiens, Suisses, Hollandais, Suรฉdois, Russes, mais aussi Amรฉricains, Algรฉriens, Marocains, etc
XI. Quelle est la meilleure faรงon d’investir ?
Les taux d’intรฉrรชt sont ร des niveaux historiquement bas et donc les emprunts sont ร privilรฉgier. S’il s’agit d’un emprunt ร long terme (au moins 10 ans), prenez une hypothรจque ร taux fixe et dรฉtaillez ces coรปts fixes. Les banques sont plus strictes pour les concessions de prรชts, mais si les exigences de solvabilitรฉ sont respectรฉes, elles offrent jusqu’ร 80% de la valeur d’achat ou d’รฉvaluation du bien.
XII. Quel est le meilleur indicateur pour continuer ร investir sur le littoral ?
Le meilleur indicateur est celui du volume d’achat et de vente des รฉtrangers. Ce sont eux qui ont commencรฉ ร acheter lorsque les prix รฉtaient bas, et ce sont eux qui arrรชteront d’investir lorsque les prix seront hauts. Dans les statistiques d’achat et de vente par les รฉtrangers, nous pouvons noter comment en 2006, juste avant la crise, leur nombre commence ร diminuer puis, en 2009 et 2010, il se stabilise et il recommence ร augmenter ร partir de 2011.
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