Dernière mise à jour le 28 janvier 2026 par Patrick Crosset

Vous êtes Français, Belge, Suisse ou francophone et vous envisagez d’acheter un bien immobilier en Espagne en 2026 ? Résidence secondaire, investissement locatif, projet de vie ou préparation de la retraite. L’Espagne est un marché immobilier accessible aux acheteurs étrangers, sans restriction de nationalité, sous réserve de respecter les règles juridiques et fiscales applicables.

Mais un achat en Espagne ne fonctionne pas comme dans les autres pays européens. Le rôle du notaire, les impôts à payer, le NIE, le contrato de arras, la fiscalité des non-résidents, la location touristique ou encore la succession soulèvent de nombreuses questions légitimes.

Dans ce guide, nous répondons de façon claire, structurée et à jour aux 25 questions essentielles que se pose tout acheteur étranger avant d’acheter un bien immobilier en Espagne, avec des explications juridiques et pratiques adaptées à une clientèle francophone.

Résumé juridique – Acheter un bien immobilier en Espagne en 2026

Un étranger peut librement acheter un bien immobilier en Espagne, sans condition de résidence, à condition d’obtenir un NIE et de respecter les règles juridiques et fiscales espagnoles. L’achat implique le paiement d’impôts spécifiques (ITP ou TVA + AJD), un rôle du notaire principalement centré sur l’authentification de l’acte, et la nécessité de vérifier en amont la situation juridique, urbanistique et financière du bien. En cas de location, de revente ou de succession, des règles particulières s’appliquent aux non-résidents.

Cet article est une information juridique et pratique. Il ne remplace pas un conseil personnalisé.

Mon budget global suffit-il vraiment pour acheter un bien immobilier en Espagne ? 💶

Le budget réel pour acheter en Espagne correspond au prix du bien augmenté d’environ 10 à 13 % de frais, incluant impôts d’achat, notaire, registre, et frais annexes, selon la région et si le bien est neuf ou ancien.

La première question  relative à un achat immobilier en Espagne est simple : combien cela va-t-il vraiment me coûter ? Le prix affiché sur les portails immobiliers n’est que le début. Il faut y ajouter les frais de notaire, d’enregistrement, les impôts d’achat (ITP ou TVA), les honoraires éventuels, les travaux et le mobilier.

En règle générale, il faut compter environ 10 à 13 % de frais en plus du prix d’achat, selon la région et selon que le bien est neuf ou ancien. Déterminer votre budget global revient donc à calculer : prix du bien + 10/13 % de frais + éventuels travaux et ameublement.

✅ Pour en savoir plus : Acheter ou vendre en Espagne : les vrais prix de l’immobilier !

En fonction de ce que vous choisissez (localisation, neuf ou ancien, niveau de prix, etc), un professionnel spécialisé en immobilier espagnol peut vous faire (gratuitement) le calcul réel du prix d’acquisition.

Le cadre juridique est-il sûr pour un étranger ? ⚖️

⚖️Acheter un bien immobilier en Espagne est juridiquement sûr pour un étranger, à condition de vérifier avant la signature la propriété, l’urbanisme et l’absence de charges, car le notaire n’effectue pas toutes les vérifications pour l’acheteur. ⚖️

Deuxième inquiétude fréquente : l’Espagne est-elle un pays sûr pour acheter quand on est étranger ? Les histoires de constructions illégales ou de problèmes d’urbanisme marquent les esprits.

La bonne nouvelle, c’est que le système espagnol repose sur un notaire et un registre foncier (Registro de la Propiedad) qui permettent de vérifier la propriété, les hypothèques et les charges. L’essentiel est de faire contrôler le bien en amont par un professionnel (avocat, chasseur immobilier, expert ou conseiller immobilier). Et surtout de ne pas se limiter au seul discours du vendeur ou de l’agence.

✅ Pour en savoir plus : Le contrôle de la situation d’un bien immobilier en Espagne 

Accompagné par un professionnel spécialisé en immobilier espagnol, vous achèterez en toute sécurité.

Quelles sont les meilleures régions pour mon projet ? 📍

La meilleure région pour acheter en Espagne dépend du projet de l’acheteur, qu’il s’agisse de résidence principale, secondaire, retraite ou investissement locatif, chaque zone présentant des prix, rendements et contraintes juridiques différents.

Faut-il acheter sur la Costa Brava, la Costa Blanca, la Costa del Sol, à Barcelone, à Madrid, à Valence, à Alicante, à Malaga, aux Baléares ou encore dans le nord de l’Espagne ? La question n’est pas seulement météo, mais cohérence avec votre projet : nouvelle résidence principale, résidence secondaire, retraite future, télétravail, investissement locatif, etc.

Chaque région a son profil. Certaines offrent des prix encore raisonnables, d’autres un fort potentiel locatif. D’autres des paysages naturels exceptionnels. D’autres encore une meilleure accessibilité depuis la France. L’enjeu est de définir d’abord votre projet de vie ou d’investissement. Puis de choisir la région qui y répond le mieux.

✅ Pour en savoir plus :

• Pourquoi acheter en Espagne en 2026 ?
• Investir en Espagne méditerranéenne, où et à quel prix ?
• Acheter en Andalousie
• Acheter dans les régions de Valence, Alicante ou Murcia
• Acheter aux Baléares
• Acheter en Catalogne
• Où acheter moins cher en Espagne ? – partie 2 – Les grandes villes
• Où acheter moins cher en Espagne ? – partie 1 – En dehors des grandes villes 

Vaut-il mieux acheter un bien neuf ou ancien en Espagne ?

Le choix entre un bien neuf ou ancien en Espagne dépend du projet, du budget et de la fiscalité applicable.

Un bien neuf est soumis à la TVA (IVA) et à l’AJD, mais il offre des garanties légales contre les défauts de construction et une meilleure performance énergétique.

Un bien ancien est soumis à l’ITP, dont le taux varie selon la région, et peut nécessiter des travaux ou des vérifications techniques approfondies.

Le neuf est souvent privilégié pour la tranquillité: Tandis que l’ancien peut offrir de meilleures opportunités en termes de prix ou de localisation, notamment dans les centres-villes.

Tableau comparatif complet

Puis-je acheter un bien immobilier en Espagne sans être résident ? 🛂

Oui, un étranger non-résident peut acheter librement un bien immobilier en Espagne, à condition d’obtenir un NIE et de disposer d’un compte bancaire espagnol pour régler l’achat, les impôts et les charges courantes.

Beaucoup d’étrangers pensent qu’il faut être résident pour acheter, ce qui est faux. L’Espagne autorise les étrangers non-résidents à devenir propriétaires. La condition principale est d’obtenir un NIE (numéro d’identification des étrangers), indispensable pour signer chez le notaire et payer les impôts.

• Si vous êtes non résident en Espagne, le NIE s’obtient auprès du consulat espagnol le plus proche de votre domicile.
• Si vous êtes résident en Espagne, le NIE s’obtient auprès des commissariats locaux.

Dans la pratique, il faudra aussi ouvrir un compte bancaire espagnol pour régler le prix d’achat, les impôts et les factures courantes (eau, électricité, charges de copropriété). Pour un non résident en Espagne, votre NIE, votre passeport et votre TIN (numéro d’identification fiscal dans votre pays) suffisent pour ouvrir un compte en Espagne.

✅ Pour en savoir plus : Acheter un bien immobilier en Espagne : guide complet en 10 étapes

Qu’est-ce que le NIE et comment l’obtenir ?

Le NIE est un numéro d’identification obligatoire pour acheter un bien immobilier en Espagne.

Le NIE est absolument indispensable en Espagne pour :

• Acheter un bien immobilier
• Ouvrir un compte bancaire
• Signer un crédit hypothécaire
• Payer vos impôts
• Contracter des services (eau, électricité)

Il peut être obtenu à l’étranger, via le consulat d’Espagne le plus proche de votre domicile, ou en Espagne auprès de la police (commissariats).

Les délais d’obtention varient de quelques jours à plusieurs semaines selon la procédure. Dans la pratique, un avocat ou une « gestoria » peut accélérer l’obtention grâce à une procuration notariée, évitant ainsi un déplacement. Mais le coût est alors beaucoup plus élevé.

💡Important : Le NIE est personnel et à vie. Une fois obtenu, vous le gardez définitivement, même si vous ne résidez pas en Espagne.

✅ Pour en savoir plus : Comment avoir le NIE ?  Tout est dit dans cet article.

Comment fonctionne le financement pour un étranger non-résident ? 🏦

Les banques espagnoles peuvent financer un étranger non-résident, généralement jusqu’à 60–70 % du prix du bien, avec un apport plus élevé que pour un résident et des conditions variables selon le profil de l’acheteur.

La question du crédit est centrale : puis-je emprunter pour acheter en Espagne ? Les banques espagnoles prêtent généralement aux non-résidents, avec un apport souvent plus élevé (par exemple 30 à 40 % du prix du bien) et des durées parfois plus courtes que pour les résidents.

Vous pouvez aussi envisager un financement dans votre pays d’origine, en donnant le bien en Espagne en garantie, mais toutes les banques ne le font pas. Une étude comparative entre banques de votre pays et banques espagnoles est donc recommandée pour optimiser coût, durée et flexibilité.

Tableau : Comparaison crédit résident vs non-résident (2026)

✅ Pour en savoir plus : Emprunter en Espagne pour acheter en Espagne, c’est possible !

Puis-je acheter un bien immobilier en Espagne via une SCI française ?

Une SCI française peut acheter un bien immobilier en Espagne, mais ce montage implique des obligations juridiques et fiscales spécifiques.

La SCI devra :

• obtenir un NIF (numéro d’identification fiscal) auprès de l’administration fiscale espagnole
• obtenir un NIE pour son gérant
• ouvrir un compte bancaire en Espagne et être identifiée

Les revenus locatifs et la plus-value éventuelle seront imposés en Espagne, avec un mécanisme d’élimination de la double imposition en France. Ce type de structure peut être pertinent pour la gestion familiale ou la transmission, mais il doit impérativement être analysé en amont par un professionnel maîtrisant le droit fiscal franco-espagnol.

Comparaison SCI vs Nom Propre

Comment se déroule concrètement le processus d’achat ? ✍️

⚖️Le processus d’achat en Espagne se déroule en étapes successives : offre, vérification juridique, compromis de vente et acte notarié. Chaque étape implique des documents écrits avec des effets juridiques spécifiques.⚖️

Un achat en Espagne suit des étapes assez différentes des autres pays de l’Union Européenne. En général :

• Signature d’un contrat de réservation ou de réservation d’offre, la reserva (avec versement d’environ 1% du prix d’achat).
• Vérifications juridiques et urbanistiques du bien (de préférence, avant le contrato de arras)
• Signature d’un contrat d’arrhes ou de compromis, le contrato de arras (avec versement d’environ 10% du prix d’achat aux vendeurs).
• Signature de l’acte définitif chez le notaire, l‘Escritura Pública de Compraventa (avec paiement direct du solde aux vendeurs et remise des clés).

Chaque étape doit être encadrée par des documents écrits clairs. Il est fortement recommandé de vous faire accompagner par un professionnel francophone (conseiller immobilier, chasseur immobilier ou avocat) qui défend vos intérêts, contrôle le bien et traduit chaque clause importante.

✅ Pour en savoir plus : Acheter un bien immobilier en Espagne : guide complet en 10 étapes

L’accompagnement par un professionnel spécialisé en immobilier espagnol permet de sécuriser les démarches juridiques, fiscales et administratives.

Qu’est-ce que le Contrato de Arras et à quoi engage-t-il l’acheteur et le vendeur ?

Le Contrato de Arras est un contrat privé par lequel l’acheteur et le vendeur s’engagent juridiquement à conclure la vente d’un bien immobilier en Espagne, avant la signature de l’acte notarié.

Il prévoit en général le versement d’un acompte représentant environ 10 % du prix de vente.

En pratique, le Contrato de Arras fixe les conditions essentielles de la vente : identification des parties, description du bien, prix convenu, délai pour signer chez le notaire et conséquences en cas de désistement. Il constitue un engagement ferme, même s’il ne transfère pas encore la propriété du bien.

La forme la plus courante est celle des arras penitenciales (article 1454 du Code civil espagnol). Dans ce cas, si l’acheteur renonce à l’achat, il perd les sommes versées. Si le vendeur se retire, il doit restituer le double de l’acompte reçu. Ce mécanisme remplace le droit de rétractation tel qu’il existe dans certains autres pays européens.

Il existe toutefois d’autres types d’arrhes (arras confirmatorias ou arras penales), aux conséquences juridiques différentes. Le choix du type d’arrhes et la rédaction précise du contrat sont donc déterminants, car ils conditionnent les droits et obligations des parties jusqu’à la signature définitive.

Avant de signer un Contrato de Arras, il est essentiel d’avoir vérifié la situation juridique du bien (propriété, charges, hypothèques, urbanisme, dettes de copropriété). Une fois signé, revenir en arrière peut entraîner des conséquences financières importantes.

✅ Pour en savoir plus : Les 21 pièges PENDANT un achat immobilier en Espagne

Quelle est la différence entre le notaire espagnol et français ?

Le notaire espagnol authentifie l’acte de vente mais ne réalise pas l’ensemble des vérifications juridiques du bien, contrairement au notaire français.

Son rôle principal est de donner force légale à l’acte, d’identifier les parties et de vérifier la conformité formelle du contrat.

En Espagne, le notaire ne vérifie pas systématiquement l’absence de dettes, de problèmes d’urbanisme ou de charges de copropriété. Ces contrôles doivent être effectués avant la signature par l’acheteur ou son conseil. C’est une différence majeure avec la France et l’une des raisons pour lesquelles l’accompagnement juridique est fortement recommandé pour un acheteur étranger.

Tableau comparatif France vs Espagne

✅ Pour en savoir plus : Conseiller et chasseur immobilier

Comment vérifier qu’un bien est libre de dettes et de charges ?

La situation juridique d’un bien immobilier en Espagne se vérifie principalement grâce à la “Nota Simple” délivrée par le registre de la propriété.

Ce document officiel indique le propriétaire, les hypothèques, saisies, servitudes ou autres charges inscrites sur le bien.

Cependant, la Nota Simple ne suffit pas à elle seule. Il est également nécessaire de vérifier les dettes de copropriété, les impôts locaux (IBI), les factures impayées et la conformité urbanistique auprès de la mairie. En Espagne, certaines dettes peuvent être transmises à l’acheteur après la vente, d’où l’importance de contrôles complets avant tout engagement.

✅ Pour en savoir plus : Les 21 pièges PENDANT un achat immobilier en Espagne

Contact pour avoir la nota simple du bien qui vous intéresse en moins de 48h.

Quels sont les impôts et taxes liés à l’achat ? 💸

Lors de l’achat immobilier en Espagne, l’acheteur paie soit l’ITP pour un bien ancien, soit la TVA et l’AJD pour un bien neuf, avec des taux variables selon la communauté autonome.

Lors de l’achat, vous devrez payer :

• L’ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales) pour un bien ancien, dont le taux varie selon les régions.
• La TVA + AJD (acte juridique documenté) pour un bien neuf.

Tableau : ITP par région (2026)

À cela s’ajouteront les frais de notaire, d’enregistrement et éventuellement d’avocat ou de chasseur immobilier. L’important est de chiffrer tout cela en amont pour éviter les dépassements de budget.

✅Pour en savoir plus :

• Impôt sur les achats immobiliers : 19 autonomies et 19 ITP
• Le Guide Fiscal de l’investisseur immobilier en Espagne

Puis-je acheter un bien immobilier en Espagne à distance ?

Il est tout à fait possible d’acheter un bien immobilier en Espagne sans se déplacer, grâce à une procuration notariée.

Cette procuration permet à un représentant de signer les contrats, l’acte notarié et d’effectuer les démarches administratives au nom de l’acheteur.

Cette solution est souvent utilisée par les acheteurs étrangers. Elle nécessite toutefois une grande rigueur dans la sélection des professionnels mandatés et dans la réalisation des vérifications préalables, car l’acheteur ne sera pas physiquement présent lors des signatures clés.

Notre conseil : ne soyez PAS tenté de tout faire à distance. Les quelques centaines d’euros économisés ne valent pas le risque de perdre des dizaines de milliers d’euros sur un mauvais achat. Venez au minimum une fois pendant une journée pour visiter le bien, vous entretenir avec votre conseil et faire la procuration notariée.

Le bien est-il sain et sans vices cachés ? 🏚️

Un bien immobilier en Espagne peut présenter des vices cachés, notamment humidité ou défauts structurels. D’où l’importance de réaliser une inspection technique avant l’achat pour limiter les risques financiers futurs.

Humidité, infiltrations, fissures, mauvaise isolation… Autant de sujets qui inquiètent les acheteurs étrangers, surtout dans les bâtiments anciens ou construits rapidement pendant le boom immobilier.

La meilleure protection est de faire réaliser un audit technique ou une inspection par un professionnel avant d’acheter. Il peut détecter les problèmes invisibles à l’œil nu et vous éviter de lourdes dépenses après la signature.

✅ Pour en savoir plus :  Les 21 pièges PENDANT un achat immobilier en Espagne : L’état physique du bien 

Quels sont les risques et pièges à éviter pour acheter un bien immobilier en Espagne ? ⚠️

Les principaux pièges lors d’un achat immobilier en Espagne sont l’absence de vérifications juridiques, les dettes de copropriété non identifiées et les problèmes d’urbanisme, qui peuvent entraîner des coûts élevés après la signature.

Parmi les pièges fréquents :

• Signer trop vite un compromis sans vérifications.
• Ne pas contrôler les dettes de copropriété, les hypothèques ou les procédures urbanistiques en cours.
• Se fier à un seul interlocuteur qui n’est pas indépendant.

Pour les éviter, adoptez une règle simple :

⚖️ En Espagne, on ne signe jamais un compromis sans avoir compris et vérifié chaque élément juridique du bien, car la sécurité de l’achat repose sur les contrôles réalisés avant l’acte notarié. ⚖️

Un accompagnement indépendant francophone (avocat, chasseur immobilier, conseiller) fait toute la différence.

✅ Pour en savoir plus :

• Les 17 pièges AVANT un achat immobilier en Espagne
• Les 21 pièges PENDANT un achat immobilier en Espagne
• Les 21 pièges APRÈS un achat immobilier en Espagne

Notre rôle de conseiller immobilier francophone en Espagne vise à vous accompagner en toute sérénité dans votre achat et à éviter tous les pièges.

Quels frais annuels devrai-je payer une fois propriétaire ? 📆

Un propriétaire en Espagne doit payer chaque année l’IBI, les charges de copropriété, les factures d’énergie et éventuellement l’impôt sur le revenu, même en l’absence de location du bien.

Devenir propriétaire en Espagne implique des frais récurrents. Chaque année, vous devrez payer :

• L’IBI (équivalent de la taxe foncière).
• Les charges de communauté si vous êtes en copropriété (entretien, piscine, ascenseur, gardiennage…).
• Les factures d’eau, électricité, gaz, internet.
• Une assurance habitation, fortement recommandée.

Ces coûts restent souvent inférieurs à ceux des autre pays européens, mais varient selon la taille du bien, la résidence et la ville.

✅ Pour en savoir plus : Les 21 pièges APRÈS un achat immobilier en Espagne

Quelle Fiscalité sur les Loyers si je loue mon bien ? 🧾

Les revenus locatifs d’un non-résident en Espagne sont imposables en Espagne, avec des règles spécifiques selon le pays de résidence, et doivent être déclarés conformément à la convention fiscale applicable.

Si vous achetez pour louer en saisonnier ou à l’année, vous devrez déclarer vos revenus locatifs en Espagne. En tant que non-résident, vous êtes imposé selon des règles spécifiques, avec des possibilités de déductions différentes selon que vous êtes résident UE ou non.

Vous devrez également tenir compte de la convention fiscale entre votre pays de résidence (France, Belgique, Suisse ou autres) et l’Espagne pour éviter la double imposition. Un conseil fiscal personnalisé est souvent très utile pour optimiser la structure de détention (nom propre, société, etc.).

✅ Pour en savoir plus :

• Le Guide Fiscal de l’investisseur immobilier en Espagne
• Location classique, location temporaire et location touristique

Ai-je besoin d’un avocat, d’un notaire indépendant ou d’un chasseur immobilier ? 🤝

En Espagne, le notaire authentifie l’acte mais ne protège pas l’acheteur. Ce qui rend l’assistance d’un avocat ou d’un conseiller/chasseur immobilier fortement recommandée pour sécuriser l’achat.

En Espagne, le notaire ne joue pas exactement le même rôle qu’en France. Il authentifie l’acte, mais ne mène pas toutes les vérifications à votre place. C’est pourquoi de nombreux étrangers se font accompagner par :

• Un avocat spécialisé en droit immobilier.
• Un chasseur ou conseiller immobilier francophone qui défend l’acheteur et non le vendeur.

Cette équipe vous aide à trouver le bon bien, à négocier au juste prix et à sécuriser chaque étape jusqu’à la remise des clés.

Acheter un bien immobilier en Espagne, c’est simple si vous êtes bien accompagné !

✅ Pour en savoir plus : Conseiller et chasseur immobilier

Quelles règles pour la Location Touristique (Airbnb, saisonnier) ? 🏖️

La location touristique en Espagne est soumise à des règles strictes, variables selon la région et la commune, pouvant inclure licence obligatoire, limitations de durée ou interdictions dans certaines copropriétés.

Les locations touristiques sont de plus en plus encadrées en Espagne. Et cet encadrement varie selon la localisation (immeuble, quartier, commune ou région autonome) :

• une licence touristique est obligatoire partout en Espagne,
• son inscription au Registre de la Propriété est aussi obligatoire depuis le 1er juillet 2025 (Décret Royal 1312/2024)
• l’attribution de nouvelles licences touristiques peut être gelée (c’est le cas de Barcelone et de la plupart des communes de la Costa Brava),
• un quota de nombre de licences peut être imposé par quartier ou par territoire communal,
• la location de courte durée peut être interdite dans certains immeubles, quartiers ou même villes.

* L’inscription obligatoire au Registre de la Propriété concerne aussi les locations saisonnières ou temporaires (de 1 à 12 mois).

Si votre projet est d’acheter pour louer, il est essentiel de vérifier les règles locales avant d’acheter : urbanisme, licence touristique, règlement de copropriété, fiscalité spécifique.

✅Pour en savoir plus : Tout sur les locations touristiques en Espagne

Quelles assurances faut-il souscrire pour un bien en Espagne ?

L’assurance habitation n’est pas légalement obligatoire en Espagne, mais elle est fortement recommandée pour tout propriétaire.

Sans assurance, vous risquez :

• De tout perdre en cas d’incendie
• De devoir payer des dommages aux voisins (inondation, etc.)
• De ne pas pouvoir louer
• D’avoir des problèmes avec la copropriété

L’assurance habitation couvre généralement les dommages au bien, la responsabilité civile et certains risques comme l’incendie ou les dégâts des eaux.

En cas de crédit immobilier en Espagne, la banque exigera une assurance couvrant au minimum le bien.

Pour un investissement locatif, des assurances complémentaires peuvent protéger contre les loyers impayés ou les dégradations.

Une bonne couverture permet de sécuriser l’investissement sur le long terme.

💡Notre Conseil :  Comparez au moins 3 devis avant de choisir.

Tableau récapitulatif des assurances sur l’immobilier en Espagne

Puis-je revendre facilement un bien immobilier en Espagne en tant qu’étranger ?

Un étranger peut revendre librement un bien immobilier en Espagne, sans restriction liée à sa nationalité ou à sa résidence.

La revente obéit aux mêmes règles que pour un propriétaire espagnol, sous réserve de certaines obligations fiscales spécifiques aux non-résidents.

Lors de la vente, le notaire appliquera une retenue obligatoire de 3 % du prix de vente si le vendeur est non-résident fiscal en Espagne. Cette retenue constitue un acompte sur l’impôt sur la plus-value. Le vendeur devra ensuite déposer une déclaration pour calculer l’impôt réellement dû et, le cas échéant, obtenir le remboursement du trop-perçu. Il faudra également régler la plus-value municipale (plusvalía municipal), calculée par la mairie selon la durée de détention du bien.

Anticiper ces éléments dès l’achat permet de mieux mesurer la rentabilité globale de l’opération et d’éviter toute mauvaise surprise au moment de la revente.

✅Pour en savoir plus :

Le Guide Fiscal de l’investisseur immobilier en Espagne

Comment  calculer votre impôt sur la plus-value immobilière ?

Que se passe-t-il en cas de succession ou de décès ? ⚰️

Un bien immobilier situé en Espagne entre dans la succession du propriétaire, laquelle est régie par une combinaison du droit espagnol, du droit national et des dispositions testamentaires prévues.

Un bien en Espagne entre dans votre patrimoine successoral. En cas de décès, il sera transmis à vos héritiers selon la combinaison du droit espagnol, de votre loi nationale applicable et de vos dispositions (testament, etc.).

Anticiper cette question permet de mieux protéger son conjoint et ses enfants, en prévoyant par exemple un testament spécifique en Espagne et une stratégie de transmission adaptée.

✅Pour en savoir plus : Tout et plus sur les successions en Espagne !

Est-ce le bon moment pour acheter en Espagne ? 📈

Acheter en Espagne reste pertinent si le bien, son prix et sa localisation sont cohérents avec le projet et l’horizon de détention, indépendamment des fluctuations à court terme du marché immobilier.

Enfin, beaucoup de Français se demandent si le marché est encore intéressant. L’Espagne reste globalement attractive par rapport à d’autres pays européens, avec des régions où les prix sont encore raisonnables et où la demande locative est forte.

La vraie question est moins « le marché va-t-il monter ou baisser ? » que : ce bien, dans cette zone, à ce prix, est-il cohérent avec mon projet et mon horizon de temps ? Avec une bonne analyse, l’Espagne peut rester un excellent choix en 2026.

✅Pour en savoir plus : Pourquoi acheter en Espagne en 2026 ?

Quels sont les 5 Articles sur l’immobilier en Espagne à lire absolument ? 📚

• Acheter un bien immobilier en Espagne : guide complet en 10 étapes
  • ⭐ Le processus détaillé pas à pas
• Les 21 pièges PENDANT un achat immobilier en Espagne
  • ⭐ Ce que personne ne vous dit
• Comment avoir le NIE ?
  • ⭐ Le guide complet pour obtenir le NIE à l’étranger et en Espagne
• Le Guide Fiscal de l’investisseur immobilier en Espagne
  • ⭐ Optimiser vos impôts
• Pourquoi acheter en Espagne en 2026 ?
  • ⭐ Analyse de marché et opportunités

Textes de loi applicables à l’achat immobilier en Espagne

L’achat d’un bien immobilier en Espagne est encadré par plusieurs textes législatifs nationaux et régionaux qui définissent les règles de propriété, de vente, de fiscalité et de copropriété applicables aux acheteurs, y compris aux étrangers non-résidents.

Principaux textes et articles :

Code civil espagnol (Código Civil)

Le Code civil espagnol constitue la base juridique de la vente immobilière. Il régit notamment la formation du contrat de vente, les obligations respectives de l’acheteur et du vendeur, les effets juridiques du Contrato de Arras et les conditions du transfert de propriété.

Articles clés : articles 1445 à 1537 (contrat de vente), article 1454 (arras).

• Article 1445
  Définit le contrat de vente comme l’accord par lequel l’un des contractants s’oblige à livrer une chose déterminée et l’autre à en payer le prix.

• Article 1450
  Dispose que la vente est parfaite entre les parties dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix, même si la chose n’a pas encore été livrée ni le prix payé.
  👉 En pratique immobilière, cet article fonde la validité des contrats privés (contrat de réservation, contrat d’arras), sans pour autant transférer la propriété.

• Article 1462
  Précise que la remise de la chose (tradición) peut s’opérer par la signature de l’acte authentique devant notaire.
  👉 Cet article constitue le fondement juridique du transfert de propriété lors de la signature notariale.

• Article 1454
  Régit les arras penitenciales et prévoit que :

  • l’acheteur peut se désister en perdant les sommes versées,

  • le vendeur peut se désister en restituant le double des sommes reçues.

Loi hypothécaire (Ley Hipotecaria)

La Ley Hipotecaria encadre le fonctionnement du registre de la propriété (Registro de la Propiedad) et la publicité foncière en Espagne. Elle permet d’identifier le propriétaire légal du bien et de vérifier l’existence d’hypothèques, charges ou saisies.

Ce texte est fondamental pour sécuriser juridiquement un achat immobilier en Espagne.

• Article 1
  Établit que les droits réels sur les biens immobiliers peuvent être inscrits au Registro de la Propiedad.

• Article 38
  Pose le principe de la présomption d’exactitude du registre, protégeant l’acquéreur inscrit de bonne foi.

👉 L’inscription au registre n’est pas constitutive de propriété, mais elle est essentielle pour l’opposabilité aux tiers et la sécurité juridique de l’acheteur.

Règlement du registre foncier (Reglamento Hipotecario)

Le Reglamento Hipotecario précise les modalités pratiques d’inscription des actes notariés au registre de la propriété. Il définit les effets juridiques de l’inscription, la protection de l’acheteur de bonne foi et les conséquences d’une absence d’inscription.

Loi sur la copropriété (Ley de Propiedad Horizontal)

La Ley de Propiedad Horizontal s’applique aux biens situés dans un immeuble soumis au régime de copropriété. Elle encadre les droits et obligations des copropriétaires, les charges de copropriété, les décisions prises en assemblée générale et les règles applicables aux travaux et à l’usage du bien.

• Article 9.1 e)
  Impose à chaque copropriétaire de contribuer aux charges générales nécessaires à l’entretien de l’immeuble.

• Article 9.1 i)
  Prévoit que le propriétaire est responsable des charges de copropriété de l’année en cours et de l’année précédente, y compris en cas de vente.

• Article 17
  Régit les majorités requises pour l’adoption des décisions de l’assemblée générale, notamment en matière de travaux.

👉 Les travaux votés par l’assemblée générale engagent juridiquement le copropriétaire au moment du vote,même si les paiements ou la réalisation des travaux interviennent après la vente du bien.

Fiscalité de l’achat immobilier

La fiscalité applicable dépend de la nature du bien immobilier :

• Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) : applicable aux biens immobiliers anciens, avec des taux fixés par chaque communauté autonome.
• Taxe sur la Valeur Ajoutée (IVA) et Actes Juridiques Documentés (AJD) : applicables aux biens immobiliers neufs.

✅Pour en savoir plus : Impôt sur les achats immobiliers : 19 autonomies et 19 ITP

Impôt sur le revenu des non-résidents (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

Ce texte régit l’imposition des revenus locatifs perçus en Espagne par des non-résidents, l’imposition des plus-values immobilières et la retenue à la source obligatoire de 3 % lors de la revente d’un bien par un vendeur non-résident.

✅Pour en savoir plus : IRNR, ou Impôt sur le Revenu des Non-Résidents, pour les propriétaires

Droit successoral et règlement européen

En cas de décès, la transmission d’un bien immobilier situé en Espagne peut relever du droit espagnol ou du droit national du défunt. Le Règlement (UE) n°650/2012 permet de choisir la loi applicable à l’ensemble de la succession.

✅Pour en savoir plus : Tout et plus sur les successions en Espagne !

Réglementations régionales et locales

Certaines règles dépendent des communautés autonomes ou des municipalités, notamment en matière de taux d’ITP, d’urbanisme, de réglementation des locations touristiques et de taxes locales telles que l’IBI ou la plusvalía municipal.

Conclusion : Poser les bonnes questions, S’entourer des bonnes personnes

Toutes ces questions sur un achat immobilier en Espagne sont légitimes et normales. Elles montrent que vous souhaitez acheter en Espagne de manière structurée et sécurisée. La clé est de prendre le temps de réfléchir à votre projet, de vous informer et de vous entourer de professionnels de confiance.

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© acheterenespagne.fr – Janvier 2026 – Acheter un bien immobilier en Espagne en 2026 : les 25 questions essentielles (réponses juridiques et pratiques)

Cet article a une vocation informative et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les règles applicables peuvent évoluer et doivent être vérifiées au cas par cas.

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