Avec la crise générée par le référendum interdit du 1er octobre dernier (le « 1O »), la Catalogne fait les gros titres de la presse internationale. Les questions que se posent les investisseurs immobiliers particuliers et professionnels étrangers sont nombreuses : que va-t-il se passer politiquement en Catalogne ? Comment va réagir le marché immobilier catalan ? Quel sera l’impact sur le reste de l’Espagne ?

Crise en Catalogne, les faits, les scénarios possibles et l’impact sur le marché immobilier catalan et dans le reste de l’Espagne.

Les faits : les indépendantistes catalans défient l’État espagnol

Les partis nationalistes catalans ont organisé le 1er octobre un référendum sur l’indépendance de la Catalogne, référendum jugé illégal début septembre par la Cour Constitutionnelle. Les violences générées par cette élection de part et d’autres ont fait la Une de la presse internationale. Avec moins de 40% des électeurs favorables à l’indépendance, les nationalistes catalans envisagent de faire une DUI, c’est à dire une Déclaration Unilatérale d’Indépendance.

Quels sont les scénarios possibles de cette crise en Catalogne ?

Ce qui est certain est que si les indépendantistes proclament la DUI, le Gouvernement espagnol réagira alors avec l’article 155 de la Constitution qui lui permet de prendre la direction d’une communauté autonome en cas de non-respect de la Constitution ou d’atteinte grave à l’intérêt général.

Le pire des scénarios est alors celui d’un affrontement généralisé entre pro et anti-indépendantistes en Catalogne qui pourrait amener à déplorer des victimes de part et d’autre.

Le scénario réaliste est celui de nouvelles élections régionales, puis de négociations entre l’Etat central et le nouveau parlement catalan.

Comment va réagir le marché immobilier en Catalogne ?

Jusqu’en début d’année, les prix sur le marché immobilier catalan explosaient : la demande très forte (espagnole et internationale) avait généré une forte hausse des prix immobiliers, aussi bien à la vente qu’à la location. A Barcelone, la hausse atteignait 20% sur 12 mois !

Depuis l’annonce en mai par la Generalitat (la région de Catalogne) du référendum sur l’indépendance du 1er octobre, on note un net ralentissement des prix à Barcelone et même une baisse des prix en juin dernier. Si on compare par exemple l’évolution des prix de mai à septembre à Madrid et Barcelone avec l’outil du site immobilier Idealista, les prix à Madrid ont augmenté de 4% alors qu’à Barcelone, ils n’ont augmenté que de 1,1% (au niveau national, ils ont augmenté de 2,3%).

Nous avons contacté ces derniers jours plusieurs agences immobilières travaillant en Catalogne, et elles nous ont fait part de deux phénomènes parallèles :

• du côté de la demande, une réduction très nette des demandes d’acquisition de logements en Catalogne, surtout de la part de la clientèle étrangère et de la clientèle espagnole non catalane, combinée avec une volonté des clients existants de différer leurs recherches
• du côté de l’offre, des propriétaires plus nombreux à vouloir vendre leur logement, soit parce qu’ils pensent que les prix vont baisser, soit parce qu’ils craignent pour leur sécurité et souhaitent quitter la Catalogne

Ces constats confirment que les investisseurs n’aiment pas l’incertitude et les périodes troubles. En immobilier comme dans les autres activités, moins de demandes et plus d’offres sont annonciateurs d’une baisse des prix.

Cette image de violence liée à la Catalogne est aussi mauvaise pour l’activité touristique : les vacanciers reporteront leurs prochains séjours ou leurs prochaines vacances en Catalogne. Ce qui pourrait décourager de futurs investisseurs hôteliers en Catalogne.

Une baisse des prix immobiliers est donc envisageable en Catalogne et pourrait perdurer si il n’y a pas à court terme (1 à 3 mois) une sortie politique raisonnable aux affrontements actuels. Le marché immobilier catalan peut aussi s’effondrer si le pire des scénarios arrive.

Quel est l’impact de la crise en Catalogne sur le marché immobilier espagnol ?

L’impact de la crise en Catalogne devrait être réduit dans le reste de l’Espagne, et pourrait même être positif : des investisseurs internationaux ou espagnols qui souhaitaient investir en Catalogne pourraient décider de dévier leur investissements vers d’autres régions comme l’Andalousie, les Baléares, Madrid ou Valence.

Mais si les les idées indépendantistes des nationalistes catalans devaient être reprises dans d’autres régions, l’impact pourrait alors être aussi négatif qu’en Catalogne. Et le grand bénéficiaire serait alors … le Portugal !

Des infos plus récentes sur la crise en Catalogne : les prix de l’immobilier de luxe en baisse de 20% à Barcelone ?

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