Nous vous avions déjà parlé dans un article le 4 octobre (“Crise en Catalogne : quel impact sur l’immobilier ?“) du risque de baisse des prix en Catalogne et en particulier à Barcelone. Et bien, ça se confirme, notamment sur le marché immobilier de luxe qui intéresse plus particulièrement les investisseurs étrangers : les prix de l’immobilier de luxe à Barcelone pourraient chuter de 20% sous l’impulsion de deux phénomènes, une bulle immobilière spécifique à Barcelone et la situation politique et économique très instable en Catalogne.

Selon Idealista, les prix immobiliers ont enregistré une légère baisse à Barcelone en octobre 2017, passant de 4335 € à 4333 € par m2, à mettre en comparaison avec la hausse de 18% sur un an (de mai à octobre, les prix n’ont augmenté que de 1,2% à Barcelone alors que la hausse était de 5,7% à Madrid). La baisse dans la capitale catalane est surtout marquée dans le marché de l’immobilier de luxe.

L’agence de notation Fitch estime que la forte demande immobilière dans les zones les plus recherchées de Barcelone et Madrid et l’offre limitée ont provoqué des “bulles immobilières localisées” dans certains quartiers centraux. Selon Fitch, les hausses de prix dans ces zones, entre 15% et 35% par an, ne sont pas soutenables.

Cette forte demande est due, selon l’agence de notation, à la politique monétaire expansionniste de la Banque Centrale Européenne (BCE), et à l’activité d’acheteurs et investisseurs étrangers qui parient sur hausse du prix de l’immobilier et une bonne rentabilité en revenus locatifs.

La crise politique catalane a provoqué une baisse des prix surtout dans l’immobilier de luxe, les acheteurs étrangers préférant différer ou annuler leur investissement à Barcelone pour le déplacer vers d’autres régions espagnoles ou même à l’étranger.

Selon Emmanuel Virgoulay, associé de l’agence immobilière de luxe Barnes Spain, le prix moyen des logements de luxe en Catalogne pourrait perdre jusqu’à 20% dans les prochains mois par la conjonction d’une baisse de la demande et d’une offre surévaluée qui ne correspond pas aux besoins des acheteurs. Selon l’agence, particulièrement active autour de Turo Park à Barcelone, ce qui domine maintenant le marché du luxe sont des très grands appartements, de 400 m2 ou plus, pour lesquels la valeur est de 4 millions €

“Au cours des deux dernières années, le marché du logement de luxe en Catalogne a créé une bulle immobilière. La hausse constante des prix à Barcelone a conduit de nombreux vendeurs à demander des  prix similaires pour leurs logements à ceux de Paris (4 millions d’euros pour un duplex de 345 m2 près des Champs Elysées)”, relate Virgoulay.

Selon lui, ces derniers jours, le marché a changé : il “est passé d’un marché dominé par les vendeurs à un marché d’acheteurs. Ce seront précisément les acheteurs qui disposent de liquidités importantes qui détermineront les prix de vente dans les mois à venir », a-t-il expliqué.

Le marché des appartements de luxe est également impacté par la perte des sièges sociaux, qui peut réduire la demande en appartements locatifs, des investisseurs faisant l’acquisition de ces logements pour les rénover et les mettre à la disposition des locataires à fort pouvoir d’achat.

Malgré la reprise en main par l’Etat espagnol des institutions catalanes, la période d’incertitude politique et économique durera au minimum jusqu’au 21 décembre (21D), date des prochaines élections au Parlement Catalan. Et d’ici là, les investissements immobiliers demeureront à un niveau faible ; les seuls investisseurs qui interviendront sur le marché seront ceux qui feront le pari que l’indépendance sera oubliée après le 21 décembre.

Les élections du 21D seront décisives pour l’avenir économique de la Catalogne, et en particulier pour l’immobilier catalan :

• Si les partis indépendantistes catalans (ERC, PDECat et CUP) remportent la majorité des sièges, alors le processus indépendantiste repartira de plus belle, et la chute de l’activité et des prix immobiliers se confirmera
• S’ils n’obtiennent pas la majorité, la confiance reviendra et l’activité immobilière redémarrera, mais à un rythme de croissance plus faible qu’avant septembre 2017

Notre avis :

Une partie des électeurs indépendantistes se sentent trahis par leurs responsables politiques et ils pourraient choisir, lors des élections du 21D, de s’abstenir (ce serait le cas des indépendantistes radicaux) ou même de voter pour des partis non indépendantistes (ce serait le cas des autonomistes qui ne souhaitaient pas l’indépendance). Les élus indépendantistes seraient alors minoritaires au Parlement catalan et l’année 2018 enregistrera alors une nouvelle croissance du marché immobilier à Barcelone et en Catalogne.

Alors, la crise catalane, une opportunité pour acheter ou un repoussoir pour les investisseurs étrangers ? Pour l’instant, la seule chose de sûre est que Barcelone restera malgré tout Barcelone avec ​​la culture, l’architecture, l’art, la gastronomie, la mer, le climat, le foot…

Dans le futur, il y aura toujours des investisseurs intéressés par la Catalogne, mais à quel prix ?

Nos conseillers immobiliers francophones sont à votre disposition sur Barcelone et sa région.

Sources: immobilier en espagne, lavanguardia et abc

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