En Espagne, les prix immobiliers sont à la hausse depuis 12 ans

Il y a une crise de l’immobilier en Espagne qui est une crise de l’offre, largement insuffisante pour répondre à la demande. On construit en Espagne environ 100.000 nouveaux logements par an alors que la demande additionnelle annuelle est de 300.000 nouveaux ménages. Ce qui induit une hausse automatique des prix.

Et il n’y a pas de bulle immobilière, malgré ce qu’affirment certains professionnels de l’immobilier et économistes. Ils ont encore à l’esprit la bulle immobilière des années 2000 qui a conduit à la crise espagnole de 2007. Nous expliquons dans cet article pourquoi la situation actuelle n’a absolument rien à voir avec une bulle immobilière et la crise de 2007.

Les prix immobiliers en Espagne devraient continuer à augmenter de 5 à 15% par an selon les régions sur les 4 à 5 prochaines années. Les retours sur les investissements immobiliers résidentiels seront donc encore très importants sur les prochaines années. Et les prix espagnols demeurent à un niveau inférieur à la plupart des pays d’Europe de l’Ouest, en particulier la France, la Belgique ou la Suisse. Si vous souhaitez investir en Espagne, vous pouvez nous contacter par mail à espagnimmo@yahoo.com.

Bulle immobilière, crise et reprise

La bulle immobilière

De 1985 à 2007, les prix immobiliers en Espagne ont continuellement augmenté et quelques fois dans des proportions exagérées : de 20 à 30% annuellement de 1986 à 1990, et de 15% en 2014 et 2015 juste avant la crise de 2007.

La bulle immobilière espagnole est alors caractérisée par :

• Une augmentation anormale des prix très largement supérieure à l’inflation observée (indice IPC).
• Un nombre record de nouvelles constructions (jusqu’à 600.000 logements neufs, soit plus que l’Allemagne, la France et la Grande Bretagne réunies).
• Des crédits hypothécaires sans étude de dossiers couvrant 100% de l’achat (et parfois plus) accordés sur plus de 30 ans avec des taux d’intérêt variables dans 97% des opérations !
• Une dette record des particuliers qui augmente de près de 20% par an !

En 2007, les prix immobiliers en Espagne atteignent alors des niveaux insoutenables, créant une bulle qui éclate en 2008, conduisant à une chute des prix.

La crise immobilière

La crise immobilière espagnole a été largement alimentée par un boom immobilier massif entre les années 1990 et 2008, marqué par une croissance excessive du crédit immobilier.

Différences entre la crise de 2007 et la situation actuelle de l’immobilier en Espagne

Comparer la crise immobilière de 2007 avec la situation actuelle du secteur permet de comprendre pourquoi nous voyons aujourd’hui des prix élevés mais pas un scénario de « bulle immobilière » identique à celui de l’époque.

Nature de l’offre

• 2007 (bulle et crise) :
  • Excès de construction : plus de 600.000 logements par an (davantage que l’Allemagne, la France et le Royaume-Uni réunis).
  • Une grande partie de l’offre était spéculative, beaucoup de logements sont restés vides.
  • Surabondance qui, une fois la bulle éclatée, a fait plonger les prix.
• Aujourd’hui :
  • L’offre est très limitée : à peine 100 000-110 000 logements par an, insuffisants face à la demande.
  • Manque de terrains disponibles, lourdeurs administratives et coûts de construction élevés.
  • Pas de stock massif de logements neufs et vides comme en 2007.

Demande et profil de l’acheteur

• 2007 :
  • Une grande partie de la demande était spéculative : acheter pour revendre rapidement.
  • Recours massif au crédit : hypothèques couvrant 100 % (voire plus) de la valeur, même sans revenus stables.
  • Acheteurs particuliers surendettés.
• Aujourd’hui :
  • La demande est plus réelle : jeunes souhaitant s’émanciper, ménages cherchant un meilleur logement, investisseurs institutionnels.
  • Marché locatif sous tension, ce qui pousse aussi à l’achat.
  • Achat étranger en hausse (surtout dans les zones touristiques et à Madrid).

Système financier

• 2007 :
  • Crédit distribué sans contrôle : prêts à taux variables sur 40-50 ans, avec peu de garanties.
  • Forte exposition des banques et caisses au secteur immobilier.
  • Effondrement lorsque les prix ont chuté qui a entraîné une crise bancaire (sauvetage des caisses d’épargne régionales).
• Aujourd’hui :
  • Régulation bancaire beaucoup plus stricte (Bâle III, Banque d’Espagne).
  • Hypothèques avec critères plus prudents : financement généralement limité à 80%, analyse de solvabilité.
  • Les banques ne dépendent plus autant de l’immobilier.

Évolution des prix immobiliers

• 2007 :
  • Hausses disproportionnées, déconnectées des revenus des ménages.
  • À l’éclatement de la bulle, les prix immobiliers en Espagne ont chuté de plus de 30-40% en moins d’une décennie.
• Aujourd’hui :
  • Prix en forte hausse, mais poussés surtout par la rareté de l’offre et les coûts élevés (terrain, matériaux, énergie, main-d’œuvre).
  • Pas de surproduction : c’est un déséquilibre offre-demande, pas un excès de stock.

Contexte macroéconomique

• 2007 :
  • Croissance économique fortement dépendante de la construction (jusqu’à 15% du PIB).
  • Bulle alimentée par des taux d’intérêt bas et un excès de liquidité.
  • Effondrement global avec la faillite de Lehman Brothers en 2008 qui a aggravé la crise.
• Aujourd’hui :
  • Le poids de la construction dans le PIB est bien moindre (environ 5-6%).
  • L’immobilier ne tire plus l’ensemble de l’économie de la même manière.
  • Les principaux problèmes sont l’inflation, les taux d’intérêt de la BCE et le manque de logements sociaux.

En résumé

En 2007, il y avait surproduction et excès de crédit, ce qui a conduit à l’effondrement quand la demande spéculative a disparu.

Aujourd’hui, c’est l’inverse : offre très limitée face à une demande forte, ce qui entraîne des prix élevés, mais sans la bulle de crédit qui avait déclenché la crise précédente.

Sans des mesures publiques fortes, cette situation perdurera. Et au minimum pendant 4 ans, les prix continueront d’augmenter, parfois de plus de 10% par an (comme c’est le cas à Madrid depuis 2 ans). Si vous souhaitez investir en Espagne, vous pouvez nous contacter par mail à espagnimmo@yahoo.com.

Résoudre le problème de la faiblesse de l’offre

Nous l’avons écrit plusieurs fois : l’offre additionnelle actuelle (100.000 logements neufs achevés annuellement) est largement insuffisante en face de la demande additionnelle de 300.000 nouveaux ménages.

Résoudre le problème de l’accès au logement doit être une priorité nationale. Et pour cela, il n’y a qu’un seule solution : CONSTRUIRE PLUS !

Les contraintes bureaucratiques et fiscales

L’insécurité juridique et la bureaucratie excessive compliquent le développement des projets de construction, qui prennent généralement entre 10 et 15 ans. Le promoteur doit faire face à trois niveaux administratifs : municipal, régional et national.

Du point de vue des constructeurs et des promoteurs, le retard dans le démarrage de leurs activités est dû à la lenteur avec laquelle les étapes suivantes sont résolues :

1. Approbation des terrains constructibles dans les plans généraux d’aménagement urbain (PGOU).
2. Approche spécifique du développement du terrain, en identifiant chacune des parcelles, avec différentes commissions de gestion.
   Réalisation des levés topographiques.
3. Clarification de la propriété des terrains.
4. Réalisation du plan partiel, avec tous les rapports qu’il comprend : environnement, transports, etc.
5. Approbation du plan partiel par la communauté autonome, puis approbation définitive, qui peut prendre jusqu’à 24 mois.
6. Rédaction du projet d’urbanisation.
7. Obtention de l’approbation de la mairie.
8. Obtention du permis de construire, ce qui prend entre 8 et 16 mois. Sans compter le temps nécessaire pour surmonter d’éventuelles difficultés ou retards dans l’obtention de ce permis.
9. Construction, qui peut prendre entre 18 et 24 mois.
10. Demande de permis de première occupation.

Les taxes appliquées aux constructeurs, promoteurs, acheteurs, vendeurs, bailleurs et locataires ont, en raison de leur complexité et de leur importance, une influence défavorable sur la capacité d’accéder à un logement. Depuis l’achat du terrain par le promoteur jusqu’à l’acquisition finale par l’acheteur, jusqu’à 16 types d’impôts différents peuvent être payés, parfois de manière répétée, selon l’opération réalisée. Cela s’explique par le fait que le logement est une source importante de financement pour l’administration publique. Toutes les taxes qui s’appliquent, tant pendant la construction qu’à l’achat, augmentent le coût du logement de 45%.  Cette année, l’État espagnol prévoit de percevoir 52 milliards d’euros d’impôts liés au secteur immobilier, ce qui représente environ 3,5% du PIB. En revanche, les dépenses publiques consacrées aux politiques du logement atteignent à peine 0,5% du PIB, ce qui montre le faible priorité accordée à ces politiques dans le budget public.

On note aussi une pénurie de terrains constructibles, c’est-à-dire prêts à accueillir un projet immobilier. La plupart des plans d’urbanisme datent d’avant 1992 et seuls 30% d’entre eux ont été élaborés après 2008, selon le Ministère du Logement.

Les solutions

• Modifier la loi sur le sol afin que les délais de construction des logements ne soient plus de 15 ans.
• Alléger la charge bureaucratique qui pèse sur la construction de logements.
• Renouveler les accords avec les établissements financiers afin de permettre, grâce à des garanties publiques, d’augmenter le financement hypothécaire des jeunes et des familles qui ne disposent pas d’une épargne suffisante.
• Unifier les démarches des phases de planification, de gestion et d’exécution des projets afin de réduire les délais de 10 à 4 ans.
• Respecter les délais légaux et publier les réponses publiques dans un temps limité. À défaut, les considérer comme approuvés si la durée de traitement public des dossiers est dépassée.
• Traiter simultanément le plan de sectorisation qui rend le sol urbanisable et le plan partiel qui définit ses utilisations.
• Modifier la fiscalité du logement pour la rendre plus efficace, en supprimant les redondances et en évitant son impact inflationniste sur le prix final.
• Mettre en place un ajustement pour inflation dans l’imposition des plus-values en Espagne afin d’améliorer l’équité du système fiscal, afin de ne taxer que les gains réels obtenus par les contribuables.

Ces solutions sont préconisées dans le Rapport OBS Business School – Mercado Inmobiliario en Espana

L’offre idéale (plus de 300.000 logements à construire annuellement, au lieu de 100.000 actuellement) permettrait, en plus de satisfaire la demande additionnelle, de réduire la hausse des prix. Mais cela se fera seulement à horizon de 5 ans après la mise en place des solutions ci-dessus.

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© acheterenespagne.fr – Août 2025 – Espagne : Hausse des Prix Immobiliers, mais sans Bulle !

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