Une tasacion est une estimation de la valeur d’un bien immobilier en Espagne

La tasacion est obligatoire lors d’une demande de crédit hypothécaire auprès d’une banque espagnole. Mais elle est aussi utile en dehors d’une demande d’hypothèque. Car elle fournit des éléments financiers, légaux, environnementaux et architecturaux sur le bien immobilier.

Vous avez un coup de cœur pour un appartement à Barcelone ou une villa à Malaga. Mais vous hésitez. Le prix affiché est-il trop élevé ? Les superficies annoncées sont-elles correctes ? Le bien est-il libre de toute dette ? Une tasacion peut répondre à toutes ces questions.

Tasacion obligatoire pour une demande de crédit hypothécaire en Espagne

Lors de la demande d’un crédit hypothécaire à une banque espagnole, la tasacion est un rapport obligatoire réalisé par un expert (le tasador), le plus souvent un architecte. L’objectif principal de la tasacion pour la banque est d’avoir une estimation du prix du marché ou de la valeur hypothécaire du bien immobilier acheté. La banque basera alors son prêt sur la valeur la plus basse entre le prix du bien (pacté entre le vendeur et l’acheteur) et la valeur estimée par le tasador dans son rapport. La tasacion est une obligation de l’acheteur qui demande une hypothèque à une banque espagnole.

Un exemple

Monsieur Barnier a obtenu un accord de la Banque espagnole Santander pour un prêt à hauteur de 80% sur la valeur d’un appartement à Valence. Monsieur Barnier et le propriétaire de l’appartement se sont mis d’accord sur un prix de vente à 250.000 euros. Santander demande alors (soit en direct, soit par l’intermédiaire de Monsieur Barnier) à une « sociedade de tasacion » agréée de réaliser une tasacion pour le bien en cours d’acquisition.

Deux scénarios sont alors possibles :

• La valeur de la tasacion est supérieure ou égale à la valeur de la vente, par exemple 270.000 euros. La valeur la plus basse entre le prix de vente négocié et la valeur de la tasacion est le prix de vente. La banque prêtera alors 80% du prix de vente soit 200.000 euros.
• La valeur de la tasacion est inférieure à la valeur de la vente, par exemple 220.000 euros. La valeur la plus basse entre le prix de vente négocié et la valeur de la tasacion est la valeur de la tasacion. La banque prêtera alors 80% la valeur de la tasacion soit 176.000 euros. Le pourcentage de crédit accordé par la banque n’est donc plus que de 70% sur le prix de vente.

A noter que la valeur de la tasacion et le prix de vente du bien ne coïncident (à 5% près) que dans un tiers des cas.

La tasacion est une opération qui protège les intérêts de trois acteurs :

• La banque qui concède l’emprunt. Elle garantit son prêt et son remboursement en cas de défaut de paiement.
• L’acheteur car, en cas de non remboursement du prêt, une éventuelle enchère du bien retiendra la valeur de la tasacion
• Les investisseurs qui acquièrent des titres hypothécaires émis par la banque. Ils ont ainsi un actif garanti.

La banque est obligée d’accepter la tasacion si elle est réalisée par une société agréée par la Banque d’Espagne. Mais il est conseillé de passer par une société de tasacion agréée (aussi) par la banque qui vous finance. Sinon il faudra attendre que la banque valide cette société.

Un propriétaire qui veut estimer ou vendre son bien peut aussi faire réaliser une tasacion. Il pourra ainsi justifier son prix auprès des acheteurs potentiels.

Même s’il ne fait pas d’hypothèque, un acheteur potentiel peut aussi réaliser une tasacion. Il disposera d’une estimation qui peut lui servir de base de négociation avec le vendeur. Et d’informations importantes sur l’état et l’environnement du bien.

Attention !

Quand vous empruntez auprès d’une banque espagnole, vous faites donc une bonne affaire si la valeur de la tasacion est supérieure au prix de vente. Sinon vous risquez de vous retrouver avec un apport personnel beaucoup plus élevé que prévu !

Au contraire, si l’acheteur acquiert un appartement à un prix largement inférieur à la valeur de tasacion (c’est le cas des achats avec une grande partie au « noir »), alors Hacienda (les impôts espagnols)  peut estimer avoir été lésé lors de la vente dans le paiement de l’ITP (l’impôt de transmission patrimoniale dont la base de calcul est le prix de vente du bien). Et donc vous réclamer la différence d’imposition. Cette mesure extrême est maintenant limitée avec l’obligation de la prise en compte de la valeur de référence depuis le 1er janvier 2022.

Que contient un rapport de tasacion ?

Pour mener à bien une tasacion, l’expert doit se rendre sur site et procéder à une série de contrôles : environnement et services, emplacement, qualités du bâti et des agencements, état de conservation,  superficies des pièces, état général du bien. Il recueillera également une autre série de données relatives aux installations, aux finitions ou à l’état d’occupation et d’exploitation.

En règle générale, les évaluateurs prennent en compte un certain nombre de facteurs pour évaluer la valeur d’un logement. Les plus importants sont ci-dessous.

Le marché local

L’expert réalise une analyse succincte du marché local à travers 4 critères :

• l’offre de logements,
• le niveau des prix,
• la demande,
• la prévision du marché.

L’état du bâtiment

L’état du bâtiment a une influence sur l’évaluation du logement. L’expert déterminera si le bâtiment est réhabilité ou rénové et s’il a passé avec succès le contrôle technique des bâtiments, aussi appelé ITE. L’aspect extérieur est important, mais pas décisif. Dans certains cas, il peut arriver qu’une belle façade cache un logement vétuste, ou pire encore inhabitable. Par ailleurs, plus la qualité des matériaux de construction (externe et interne) sera élevée, plus le bien sera valorisé.

L’emplacement du logement

« Location, location, location » disent les anglo-saxons. La localisation du logement est toujours un facteur à prendre en compte. Si le logement est situé dans une rue ou un quartier agréable avec des espaces verts, des commerces, des transports et des services de proximité, ce sera un élément très positif sur l’évaluation. Si le bien est situé dans une zone isolée sans services, la valeur sera revue à la baisse.

Les fenêtres ? Un ascenseur ?

Bien qu’il semble que les fenêtres aient peu d’importance au moment de la vente d’une maison, il est de plus en plus fréquent que les futurs acheteurs insistent sur leur qualité ou sur leur état. Lors de la vente et de l’estimation du prix du logement, des fenêtres de qualité (double-vitrage) augmenteront le prix.

D’autre part, si l’immeuble est doté d’un ascenseur, le prix sera réévalué. Dans le cas contraire, le prix sera revu à la baisse.

La distribution des espaces internes

L’expert étudiera aussi la distribution des espaces dans le logement. Il est inutile qu’un logement ait une grande superficie si  des surfaces importantes ne sont pas utilisées ou mal utilisées. Dans ce cas, l’estimation sera revue à la baisse.

L’orientation

L’orientation du logement est aussi très importante. Un bien orienté au sud n’a pas la même valeur qu’un autre orienté au nord. De même pour un appartement au dernier étage et un autre au premier étage ou en rez-de-chaussée. De plus, le fait de disposer de beaucoup de lumière naturelle fait monter le prix.

Des logements comparables

C’est le facteur le plus important. L’expert fait une analyse du  marché du logement dans les environs. Il retient généralement six biens les plus proches du logement étudié qui ont des caractéristiques comparable (superficie / qualité du bâti / environnement / équipements…). C’est à partir des informations de ces six biens et des pondérations associées à leur prix qu’il déterminera une valeur au m2 et une estimation du logement étudié.

Le rapport final

Le rapport final de l’expert synthétise toutes les informations précédentes.

Combien coûte une tasacion et qui paye ?

Le coût d’une tasacion est variable en fonction de la localisation, de la taille et du type de bien. Plus le bien se trouve dans un quartier chic, plus c’est cher. Plus c’est grand, plus c’est cher. A superficie habitable égale, la tasacion d’une villa coûte plus cher que celle d’un appartement. Au final, le prix est parfaitement abordable et varie de 250 à 700 euros.

La banque peut proposer de payer la tasacion, mais dans ce cas-là très souvent, le prix est répercuté sur les frais liés à l’hypothèque.  Le plus souvent, l’acheteur paye directement la société de tasacion.

Comment demander une tasacion ?

Il faut évidemment avoir l’accord du propriétaire car le tasador se rendra dans l’appartement ou la villa pendant une à deux heures pour prendre les mesures et évaluer qualitativement le logement et son environnement.

Vous demanderez un devis à plusieurs sociétés de tasacion agréées par la Banque d’Espagne. Les prix sont assez voisins. Par contre, il peut y avoir une variation dans les dates de visite, une semaine après votre accord accompagné du paiement… ou un mois.

Le rapport de tasacion est normalement disponible une semaine après la visite de l’expert.

La durée de validité d’une tasacion est de 6 mois.

Deux « tasaciones » valent mieux qu’une !

Il arrive que les valeurs de deux tasacions pour le même bien soient très différentes.

Cela nous est arrivé récemment avec un client qui voulait acheter une villa dans la région d’Alicante. Le bien est négocié avec le propriétaire pour une valeur de 280.000 euros. Il avait été acheté 3 ans auparavant pour 250.000 euros. Une société de tasacion l’avait évalué à l’époque à 260.000 euros, soit un prix plus élevé que le prix d’achat.

Nous demandons une première tasacion (sans que la banque le sache) à une entreprise de tasacion pour (1) avoir une idée de la valeur du bien et (2) savoir quel pourrait être le montant du prêt bancaire.  Les prix ayant évolué à la hausse de 18% sur cette période de 3 ans à Alicante, nous pensions avoir une valeur de la tasacion au minimum à 300.000 euros. Et bien non, le rapport du tasador a donné une estimation à 240.000 euros !

Nous relevons alors des erreurs dans le rapport et demandons une correction. Ils acceptent notre demande de révision et la nouvelle valeur est de 260.000 euros. Mais cette valeur est encore inférieure de 20.000 euros au prix d’achat négocié de 280.000 euros.  Et cette différence jouera à la baisse sur le montant du crédit hypothécaire accordé. Et cela se fera au préjudice du client qui devra avoir un apport personnel supérieur à ce qu’il a prévu. 

Alors que faire ? Et bien tout simplement une nouvelle tasacion. Mais cette fois avec l’entreprise qui avait réalisé la tasacion il y a 3 ans. Et qui ne pourra donc pas donner une valeur inférieure à ce qu’elle avait estimé alors. Bingo ! La valeur de cette nouvelle tasacion a été de 305.000 euros…

Alors pourquoi une différence aussi importante entre ces deux estimations ? Tout d’abord la première est une mauvaise estimation. Ensuite il y a harmonisation des méthodes dans la seconde (la méthode utilisée lors de la nouvelle tasacion est la même qu’il y a 3 ans). Mais aussi parce que la méthodologie de tasacion n’est pas une science exacte.

Nos conseils :

• Vérifiez attentivement les hypothèses de calcul des valeurs de tasacion, et n’hésitez pas à demander des corrections
• Dans la mesure du possible, utilisez une entreprise de tasacion qui a déjà réalisé une estimation du bien auparavant

Notre conseil avant de verser 1 euro au propriétaire pour votre coup de foudre

Avant de verser le premier euro pour votre achat, faites réaliser une tasacion. Vous en aurez très souvent pour moins de 500 euros mais vous aurez un prix calculé par un expert et une foule d’autres informations.

Si on excepte le « mauvais » exemple précédent, la tasacion vous permettra d’avoir une estimation assez proche du bien qui vous intéresse. Vous aurez alors l’assurance que le prix que vous pensiez négocier est soit correct, soit complètement déconnecté de la réalité.

Vous pouvez évidemment faire réaliser une tasacion même si vous ne faites pas d’hypothèque. Et un propriétaire peut aussi le faire s’il souhaite avoir une information sur la valeur de son bien, surtout s’il veut le mettre à la vente.

En dehors de l’information principale, l’estimation de la valeur du bien, le rapport de tasacion vous apportera de nombreuses autres informations :

• la véritable superficie du bien (qui est souvent incorrecte ou obsolète dans les actes et au cadastre)
• la surface de chacune des pièces du logement et un plan détaillé,
• la « nota simple » du bien, un extrait du Registre de la Propriété
• l’extrait cadastral du bien,
• des commentaires sur l’état général du bien,
• une description sociale de l’environnement,
• des informations objectives sur la situation du marché,
• l’état sur la légalité du bien – telles que les zones enregistrées pour construction illégale et pouvant entraîner une valeur d’évaluation inférieure à celle du marché -,
• la présence ou l’absence de documentation administrative sur le logement,
• les contraintes urbanistiques,
• les charges financières grevant le bien.

Bien sûr, il faut lire l’espagnol. Mais nous sommes à votre disposition pour vous assister dans toute opération de tasacion sur l’ensemble du territoire espagnol. Et en particulier nous pouvons réaliser une synthèse du rapport de tasacion en français.

Les principales sociétés de tasacion

Voici les 5 principales sociétés de tasacion en Espagne :

1. Tinsa

2. Sociedad de Tasación

3. Gloval

4. Gesvalt

5. CBRE

Toutes les sociétés de tasacion agréées sont sur le site de la Banque d’Espagne. Ou encore ici.

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Comment estimer un bien immobilier en Espagne ? Faites une « tasacion »

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