Location de 5 ans, location temporaire et location touristique

Vous voulez louer votre appartement ou votre villa, ou vous souhaitez faire un investissement locatif en Espagne. Alors vous avez trois options : la location de 5 ans, la location temporaire et la location touristique. Laquelle est la plus adaptée à votre situation ? Quelles sont les différences contractuelles et fiscales entre ces trois options locatives ? Locataires ou futurs locataires, cet article est aussi fait pour vous.

La location d’un logement acheté en Espagne permet de rentabiliser cet investissement immobilier. Et de payer tout ou partie des charges liées à ce bien (impôt foncier, charges de copropriété, crédit hypothécaire…). Les éléments fiscaux présentés ci-dessous ne concernent que des propriétaires personnes physiques.

La location classique longue durée de 5 ans

En Espagne, la location traditionnelle entre un propriétaire et un locataire, obéit à la Loi de 2013 sur les locations (ley 4/2013) modifiée en mars 2019 par le Décret Royal 7/2019. La demande est traditionnellement importante pour louer (1) des grands appartements dans les centres des grandes villes, comme Madrid et Barcelone, pour la clientèle étrangère expatriée, et (2) des petits appartements en périphérie pour la clientèle espagnole. Depuis la pandémie de Covid-19, elle est aussi importante pour des maisons avec jardin (et piscine) en périphérie des villes ou sur le littoral.

Durée légale de location : 5 ans

La durée légale d’une location « classique » faite par un propriétaire personne physique est de 5 ans. Elle peut être inférieure à 5 ans, mais arrivant à échéance annuelle, elle se prolonge automatiquement d’une année jusqu’à atteindre les 5 ans légaux. Une fois ces 5 ans atteints et si aucune des deux parties, propriétaire ou locataire, se désiste,  les contrats de location sont automatiquement prolongés pour une durée maximum de 3 ans.

Si le propriétaire veut arrêter le contrat au bout de 5 ans, il doit avertir le locataire par écrit 4 mois avant le terme de la location. Si le locataire veut arrêter le contrat au bout de 5 ans, alors il doit avertir le propriétaire par écrit 2 mois avant le terme de la location. Et si le locataire veut arrêter le contrat pendant la période de reconduction de 3 ans, il peut le faire à échéance annuelle en avertissant le propriétaire par écrit 1 mois avant cette échéance.

Néanmoins, si au bout d’un an, le propriétaire désire récupérer le logement pour en faire sa résidence principale (pour lui, son conjoint ou ses enfants) et s’il a prévenu son locataire deux mois avant, alors celui-ci doit quitter le logement après cette échéance. Attention, le contrat de location doit  expressément mentionné cette possibilité sinon le propriétaire ne pourra pas s’en prévaloir. Cette mesure n’est évidemment pas valable pour une personne morale.

Et, au bout des 6 premiers mois, le locataire peut résilier le bail avec un préavis de 30 jours.

En cas de besoin, vous pouvez utiliser ou vous référer à ce modèle de Contrat de Location (format Word).

Si le loueur est une personne morale, la durée légale de location est 7 ans. Le contrat est aussi renouvelable 3 ans par tacite reconduction.

Indices de hausse des loyers IPC ou IRAV ?

Les hausses de loyer annuelles des contrats signés avant le 26 mai 2023 sont actualisées selon l’IPC (l’indice des prix à la consommation), ou tout autre indice stipulé dans le contrat (comme l’IGC, Index de Garantie de Compétitivité).

Pour les contrats signés à partir du 26 mai 2023, les hausses de loyer sont calculées en se basant sur le nouvel indice IRAV (Índice de referencia de arrendamientos de vivienda – Indice de référence des locations résidentielles).

Pour le calcul, vous pouvez utiliser l’outil mis à disposition par l’INE (l’institut national de statistique en Espagne).

Les clauses abusives les plus fréquentes… et considérées comme nulles

Avant de signer le contrat, vérifiez si certaines des clauses ne sont pas abusives. Notamment par la limitation des droits du locataire. Les clauses abusives les plus fréquentes sont :

• Durée de contrat limitée à 10 ou 11 mois ; non, la durée légale de location est de 60 mois (5 ans), sauf pour les locations temporaires (« alquiler de temporada »).
• Durée de contrat de 1 an, renouvelable après accord des 2 parties ; non, là aussi, cette clause est illégale.
• Plus d’un mois de loyer à payer en avance ; le propriétaire ne peut exiger plus d’un mois de loyer d’avance. Et il ne peut en aucun cas expulser un locataire sous ce prétexte.
• Travaux d’entretien du bien immobilier ; le propriétaire se doit de réaliser les travaux nécessaires pour entretenir le logement loué. Cela peut concerner par exemple un vieux chauffe-eau à changer. Ou un système d’évacuation des eaux défectueux. Ou une isolation thermique complètement défaillante. Par contre les travaux d’entretien courants (ampoule à changer, vidange du chauffage, entretien de la chaudière, entretien de la piscine, etc.) sont à la charge du locataire.
• Accès du propriétaire au logement ; le locataire est seul habilité à laisser le propriétaire entrer dans le logement. Ce qui veut dire que le propriétaire ne peut rentrer dans le logement sans l’accord du locataire.
• Révision semestrielle du loyer ; la révision du loyer ne peut être qu’annuelle et elle est basée sur les indices IPC ou IRAV.
• Révision annuelle de la caution ; la caution ne peut pas être valorisée avant l’échéance de 5 ans.
• Paiement de l’IBI, des charges de copropriété, de la taxe des ordures ménagères, ou de l’assurance du logement ; toutes ces charges doivent être payées par le propriétaire et non le locataire, sauf mention contraire dans le contrat.

Les clauses légales des contrats de location

• La cession ou sous-location partielle est possible mais avec l’accord préalable du propriétaire. Et si le prix de la sous-location n’excède pas le prix du loyer.
• Dans tous les cas, le locataire a l’obligation de payer les 6 premiers mois de loyer. Après 6 mois de location, le locataire peut sortir si il a prévenu son propriétaire 30 jours auparavant.
• Les travaux dans le logement peuvent être réalisés par le locataire mais avec l’accord préalable du propriétaire.
• Le propriétaire peut demander de 1 à 3 mois de caution (1 mois de caution + 2 mois de garantie).
• La date limite de paiement mensuel du mois en cours est normalement fixée avant le 7 de ce mois.
• Si le propriétaire fait de gros travaux, il peut augmenter le loyer dans la limite de 20% (sauf mention contraire dans le contrat).
• Réalisation d’un inventaire à l’entrée et à la sortie du locataire.
• Interdiction de la présence d’animaux.
• Remise en état du logement à la sortie du locataire (et notamment travaux de peinture)
• La caution ne peut servir à payer les derniers loyers

Un accord écrit à la fin du contrat de location

Quand le locataire quitte le logement, il est plus sûr d’avoir un accord écrit avec le propriétaire. En particulier pour :

• marquer la date finale de location et de remise du logement au propriétaire,
• annexer l’inventaire du logement à la sortie, préciser les obligations restantes (reliquat de factures d’électricité par exemple),
• et établir les modalités de remboursement de la caution (déduction faite des éventuels frais). Attention, le propriétaire a un délai d’un mois pour le remboursement de tout ou partie de la caution. Passé ce délai, il devra payer un intérêt légal au locataire.

Et si le propriétaire vend son logement quand il est encore occupé ?

Le propriétaire a le droit de vendre son logement même si vous l’occupez. Mais le nouveau propriétaire ne peut pas exiger la fin du bail. Et le locataire aura encore le droit de rester dans le logement jusqu’à échéance des 5 ans de contrat. Ce qui était déjà le cas avant mars 2019 mais seulement si la location était enregistrée au Registre de la Propriété.

Un loyer modeste peut  coûter très cher !

Attention, même un loyer attractif peut coûter très cher ! Le locataire devra débourser avant d’entrer dans le logement le loyer d’avance, la caution et les frais d’agence.

Par exemple, cet appartement de 60 m2 dans le centre de Barcelone à un prix de location de 1000 €. Oui mais … il faudra payer, avant d’avoir les clefs, un mois de loyer (1000 €) + trois mois de caution et garantie (3000 €) + les frais d’agence (12 mois de loyer divisé par 10 = 12000/10 = 1200 €) + la TVA correspondante (21% x 1200 = 252 €), soit au total… 5452 € !!!

Et un appartement de 150 m2 à 2000 € oblige le locataire à débourser plus de 10.000 € !

Attention, si le propriétaire est une personne juridique, les frais de contrat sont exclusivement à sa charge.

Une fiscalité aménagée et avantageuse pour les propriétaires

La location classique a un double avantage fiscal non négligeable (que les locations temporaires et touristiques n’ont pas) :

• Les frais (gros travaux – rénovation de façade par exemple, impôt foncier IBI, intérêts hypothécaires, charges de copropriété, assurances, travaux et frais de maintenance, …) sont déductibles des revenus bruts locatifs. Mais uniquement pour les propriétaires résidents de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège).
• Et sur ces revenus nets, il y a en plus un abattement de 50%… Mais seulement pour les propriétaires résidents en Espagne.

N’oubliez pas évidemment vos déclarations annuelles que vous soyez résident ou non résident en Espagne.

• Si vous êtes résident espagnol, vous devrez présenter ces ressources dans votre Déclaration d’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF). Ce seront vos revenus locatifs nets après abattement qui seront déclarés.
• Si vous êtes non-résident, vous êtes soumis à l’IRNR (l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents). Vous devez faire une déclaration annuelle pour chaque propriétaire et vous serez taxé à hauteur de 19% sur vos revenus locatifs nets pour les résidents de l’UE (plus Islande et Norvège) et de 24% pour les résidents extra-communautaires. Toujours pour les non-résidents en Espagne mais résidant dans un autre pays de l’UE, ces revenus sont exonérés dans leur pays ; mais ils doivent être déclarés pour l’imposition des revenus de leur pays selon la méthode du crédit d’impôt.

Et nos derniers conseils pour les locataires

Vous pouvez inclure dans les contrats de location les relevés des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz. Cela vous évitera des surprises.

Demandez toujours une quittance de loyer même si vous payez en espèces.

Prenez en photo les différentes pièces de l’appartement avant votre entrée et annexez-les au contrat de location.

La location temporaire

La location temporaire (« alquiler de temporada » en espagnol) est souvent utilisée auprès de certaines clientèles pour des périodes de un mois à 18 mois. En particulier, employés devant être hébergés quelques mois, étudiants de septembre à juin, personnes suivant un traitement médical, etc.

Les conditions légales de la location temporaire

Pour être acceptable, la location temporaire doit obéir à un certain nombre de conditions légales :

• L’appartement en location temporaire ne peut pas être la résidence principale du locataire ; la résidence habituelle du locataire doit d’ailleurs être spécifiée en clair dans le contrat de location
• Il doit y avoir une raison valable pour ne pas louer le logement sous le régime du bail normal ; par exemple des travailleurs qui ont besoin d’un logement pour le temps d’un chantier, des étudiants qui suivent des cours, des personnes ayant besoin d’un traitement médical ou leurs accompagnateurs, etc. Cette raison doit être précisée clairement dans le contrat de location.
• Conséquence de ce qui précède, une date de fin de contrat doit être convenue et actée dans le contrat, elle ne pourra pas être prolongée et doit coïncider avec les paramètres énoncés précédents : travaux à effectuer, année scolaire, traitement médical à subir, etc. Les durées de location sont généralement comprises entre 3 et 15 mois.
• Le titre du contrat doit être : “Contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda”

Les particularités des contrats de location temporaires

La caution est normalement de deux mois.

La location est valable pour la durée déterminée dans le contrat : ni le propriétaire, ni le locataire ne peuvent revenir sur cette durée. Un locataire qui voudrait partir avant la fin du contrat devra payer l’intégralité des loyers jusqu’au terme du contrat. Un propriétaire ne peut pas récupérer son logement avant la fin du contrat.

Le certificat énergétique est obligatoire pour louer un bien pour une durée supérieure à 4 mois.

Le contrat de location temporaire n’est régi par aucune loi, mais par les clauses convenues entre le locataire et le bailleur dans le bail. Alors, avant de louer, faites très attention à la rédaction du contrat.

Fiscalité des revenus locatifs temporaires

Louer temporairement est plus taxé que la location classique : le propriétaire résident ne bénéficie pas des 50% d’abattements. Les locations temporaires sont taxées sur les revenus locatifs nets (loyers desquels on déduit les frais et charges sur la période de location) pour les propriétaires résidents de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège) et sur la totalité pour les autres.

Comme pour les contrats normaux, les propriétaires doivent établir une déclaration fiscale.

• Si vous êtes résident espagnol, vous êtes soumis à l’IRPF.
• Si vous êtes non-résident, vous êtes soumis à l’IRNR. Vous serez taxé à hauteur de 19% sur les revenus locatifs nets (avec obligation de déclaration dans votre pays d’origine) pour les propriétaires résidents de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège) et sur 24% pour les autres.

Enregistrement au Registro Único de Alquileres de Temporada

Depuis le 1^er juillet 2025, les locations touristiques et temporaires doivent être inscrites au Registre Unique des Locations de Courte Durée (Registro Único de Alquileres de Temporada). L’objectif est de réguler et de contrôler le marché de la location touristique et saisonnière.

Pour demander le numéro d’enregistrement d’un bien en location temporaire, le propriétaire enverra sur sur le site du Colegio de Registradores la documentation et informations suivantes :

1. La référence cadastrale (et le CRU : Codigo Registral Unico) et l’adresse exacte du bien.
2. Précisez si il souhaite louer le bien dans son ensemble ou par pièces.
3. Précisez le nombre de personnes maximum qui pourront utiliser le bien.

La location touristique

Tous les touristes ne séjournent pas tous dans des hôtels ou campings. Loin de là, puisque aujourd’hui la capacité d’accueil des locations touristiques d’Airbnb et consorts en Espagne est égale à la capacité hôtelière !  Depuis quelques années, les municipalités ont réagi en limitant la prolifération des « pisos turisticos ». Si vous êtes propriétaire francophone en Espagne, vous faites certainement partie de ceux qui ont déjà loué leur villa ou leur appartement aux beaux jours.

Accord préalable obligatoire de la copropriété à partir d’avril 2025

Une nouvelle législation relative aux locations touristiques est entrée en vigueur en avril 2025. Elle apporte des changements significatifs pour les propriétaires désirant faire de la location touristique. Ils devront dorénavant obtenir l’approbation préalable de l’association des copropriétaires pour louer leur bien à des fins touristiques. Cette approbation doit être votée par la majorité des trois cinquièmes des propriétaires et des quotas de participation de la copropriété. La copropriété peut aussi imposer un surcoût dans la répartition des frais de copropriété au détriment des appartements touristiques (dans la limite de 20%).

Dans le cas d’un accord de la copropriété, il est nécessaire ensuite d’obtenir l’autorisation de l’administration de la Communauté autonome correspondante.

Les licences touristiques, une obligation locale sur tout le territoire espagnol

Pour louer des appartements, des villas ou même des chambres à des touristes, il faut avoir une licence touristique autonomique. Et donc valider le projet de location touristique auprès de l’organisme régional chargé du tourisme dans la Communauté autonome correspondante.

Les procédures sont propres à chaque Communauté. Et il faut justifier de la qualité des services et équipements de l’hébergement. Et évidemment, se conformer aux exigences et aux réglementations en vigueur une fois la licence accordée. Les conditions d’obtention de la licence touristique varient en fonction de la région autonome. Bien que les exigences minimales soient partagées.

Pour retrouver tous les textes réglementaires de référence sur les locations touristiques dans chaque Communauté autonome, cliquez sur le lien suivant : Textes réglementaires des Communautés autonomes.

Sans la licence touristique, l’activité locative est illégale. Et les opérateurs, tels que Airbnb et Cie, ne devraient pas accepter de commercialiser le bien. L’amende, en cas d’absence de licence, peut s’élever à plusieurs dizaines de milliers d’euros. En plus de n’être pas protégés en cas de problèmes avec les « clients ». Et pour eux, le risque est qu’ils n’ont pas la sécurité de séjourner dans un lieu présentant toutes les garanties d’habitabilité et de salubrité. Sans compter aussi sur la « colère » du voisinage.

L’obtention de cette licence s’est complexifiée avec le temps. Il faut maintenant remplir des conditions liées aux règles d’urbanisme (accès direct depuis la rue par exemple), aux installations (wifi ou air conditionné), aux services offerts (disponibilité de l’information touristique sur la zone, présence d’un cahier de réclamations) ou aux autorisations de copropriété. Sans oublier l’accueil des clients, le nettoyage des locaux, la disponibilité en cas de problèmes, la gestion des annonces sur internet, etc.

Ne pas oublier aussi que dans certaines villes, comme Barcelone ou Palma de Majorque, ou certains quartiers des villes les plus touristiques, comme Valence ou San Sebastian, les nouvelles licences touristiques sont interdites ou gelées.

Enregistrement au Registro Único de Alquileres de Temporada

Comme pour les locations temporaires, depuis le 1^er juillet 2025, les locations touristiques doivent être inscrites au Registre Unique des Locations de Courte Durée (Registro Único de Alquileres de Temporada). L’objectif est de réguler et de contrôler le marché de la location touristique et saisonnière.

Pour demander le numéro d’enregistrement d’un bien en location touristique, le propriétaire enverra sur sur le site du Colegio de Registradores la documentation et informations suivantes :

1. La référence cadastrale (et le CRU : Codigo Registral Unico) et l’adresse exacte du bien.
2. Précisez si il souhaite louer le bien dans son ensemble ou par pièces.
3. Précisez le nombre de personnes maximum qui pourront utiliser le bien.
4. Remplir les conditions établies dans la Communauté Autonome (les régions espagnoles) où se trouve le bien.

La location touristique n’est pas aussi rentable qu’on le pense

Très souvent, les calculs de rentabilité des locations touristiques réalisés par les propriétaires sont faux. Par exemple, ils pensent qu’un appartement de 2 chambres en bord de mer acheté 250.000 euros peut rapporter 5000 euros par mois en le commercialisant sur Airbnb. La réalité est bien différente : cet appartement rapportera le plus souvent à ses propriétaires … moins de 10.000 euros nets sur l’année.

Découvrez pourquoi :

1. La durée totale moyenne des locations touristiques sur une année est d’environ 4 mois
   • Un logement touristique (VUT) en Espagne est loué en moyenne environ 120 à 130 jours par an, soit un peu plus de 4 mois cumulés de location.
   • Dans la grande majorité des cas, les logements touristiques sont localisés dans des stations touristiques qui ont une activité très saisonnière. Conséquence : ils seront loués presque à 100% sur juillet-août, mais seulement à 70% en juin et septembre, 40% en mai et octobre, et à moins de 20% de novembre à avril.
   • Bien sûr, il y a des grandes villes qui ont moins de saisonnalité, comme Barcelone, Madrid ou Malaga. Ou quelques stations littorales qui ont une activité touristique plus prolongée comme Fuengirola ou Benalmadena. Dans ces cas-là, la durée moyenne de location peut atteindre 8 mois, voire plus.
2. Les prix sont élevés au coeur de l’été, moyens en demi-saison et faibles hors saison
   • La demande de locations touristiques est très forte au coeur de l’été et faible hors saison. Conséquence, les prix sont élevés en juillet-août et faibles hors été, vois très faibles de novembre à avril.
   • Le hors saison combine donc faible affluence et bas prix.
3. Vous avez besoin d’intermédiaires pour faire la conciergerie et cela a un coût
   • Quand vous voulez louer à des touristes, vous avez deux possibilités :
     • Vous gérez vous-même les entrées et sorties des visiteurs, le bon déroulement du séjour, le nettoyage de l’appartement entre deux locations, la gestion des réservations, les déclarations d’impôts, etc.
     • Ou vous déléguez l’ensemble de ces services à une société de services ou conciergerie, ce que font la quasi-totalité des propriétaires étrangers.
   •  Si vous sous-traitez ces services, il y aura un coût qui varie de 15% HT (18,15% TTC) à 30% HT (36,3% TTC) des revenus locatifs brus selon le niveau de prestations que vous souhaitez (du service de base au service complet incluant fourniture du linge de maison, remplacement de petit matériel, réparations, peinture, etc). Il est vrai aussi que la durée moyenne de location sur l’année sera plus longue avec ce type de société.
4. Vous avez besoin d’un canal de distribution commercial et cela a aussi un coût
   • En plus de l’intermédiaire local, vous avez besoin de diffuser votre offre locative sur des plateformes spécialisées, du type Airbnb ou Booking. Et là, cela vous coûtera de 14% HT (16,94% TTC) à 18% HT (21,78% TTC) sur les revenus locatifs bruts.
   • Ça commence à chiffrer, n’est-ce pas ? Et ce n’est pas fini …
5. Vous devez (évidemment) payer des impôts sur les revenus locatifs
   • Que devez-vous déclarer au fisc espagnol pour des locations touristiques ? Cela dépend de votre situation.
     • Si vous êtes résident en Espagne
       • Vous ferez votre déclaration au moment de rédiger votre IRPF (l’impôt sur le revenu).
       • Vous devrez déclarer vos revenus nets, c’est-à-dire les recettes moins les charges fiscalement déductibles (dont les intérêts hypothécaires). Limitées au temps d’occupation.
       • La remise de 50% pour les locations (prévue dans l’article 23.2 de la Loi sur l’IRPF) n’est pas applicable.
     • Si vous n’êtes pas résident en Espagne
       • Vous êtes tenus de faire une déclaration personnelle.
       • Ces revenus sont considérés et taxés comme «rendimiento de capital inmobiliario» (rendement du capital immobilier).
       • Le revenu à déclarer est la totalité des recettes, avec possibilité de déduction des frais ou charges prévus dans l’IRPF (limitées aux durées de location) si le loueur est résident de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège).
       • Le taux d’imposition est de 19% pour les résidents de l’UE et de 24% pour les autres.
6. N’oubliez pas les charges et frais divers
   • Vous devrez aussi payer :
     • Votre impôt foncier annuel (IBI).
     • Vos charges de copropriété.
     • Les travaux éventuels dans votre appartement et/ou dans la copropriété.
7.  La TVA est à venir
   • Suivant la règlementation européenne (directive UE 2025/516) relative aux règles en matière de TVA adaptées à l’ère numérique, le gouvernement espagnol a déposé une proposition de loi (22 mai 2025) pour instaurer une TVA générale de 21 % sur les locations des logements touristiques (VUT) de moins de 30 jours, dans les communes de plus de 10.000 habitants.
   • Si elle est validée, la mesure entrerait en vigueur dès 2025 – la loi pourrait être appliquée en 2026, avant l’échéance réglementaire européenne de juillet 2028.
   • Cela représente une hausse significative : actuellement les VUT ne sont soumises à la TVA que si elles offrent des services hôteliers (taux réduit à 10 %), mais la grande majorité n’en applique pas.
8.  Au total

Quand vous faites le calcul, les frais, charges et impôts relatifs à la location touristique de votre logement pourraient être compris entre 50% (dans le meilleur des cas) à 70% (dans le pire des cas). Enfin … avant l’application de TVA sur les locations touristiques qui ajouterait encore 21% de charges !

Avec les nouveaux règlements, les nouvelles lois, les nouvelles autorisations liés aux locations touristiques, les nouvelles fiscalités, les charges élevées et les faibles rentabilités, il n’est plus intéressant de faire de la location touristique. Il vaut mieux faire de la location longue durée (contrats de 5 ans) ou des locations temporaires (alquiler de temporada) de 1 à 12 mois.

Location classique, location temporaire et location touristique

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