Dernière mise à jour le 28 janvier 2026 par Patrick Crosset
Vous vivez en France, en Belgique, en Suisse ou dans un autre pays, vous rêvez de soleil, de mer et de douceur de vivre espagnole. Et l’idée d’acheter un bien immobilier en Espagne, appartement ou villa, commence à devenir très concrète 🌞. Mais avant de signer, une foule de questions sur un achat immobilier en Espagne se bousculent : sécurité juridique, budget global, fiscalité, financement, choix de la région, location touristique, succession…
Dans cet article, nous passons en revue les 15 principales questions qu’un acheteur étranger se pose avant d’acheter en Espagne. Elles sont classées de la plus importante à la moins urgente, avec des réponses claires et pratiques. Et des liens vers des articles complémentaire spécialisés si vous voulez approfondir le sujet.
Mon budget global suffit-il vraiment pour acheter un bien immobilier en Espagne ? 💶
Le budget réel pour acheter en Espagne correspond au prix du bien augmenté d’environ 10 à 13 % de frais, incluant impôts d’achat, notaire, registre, et frais annexes, selon la région et si le bien est neuf ou ancien.
La première question relative à un achat immobilier en Espagne est simple : combien cela va-t-il vraiment me coûter ? Le prix affiché sur les portails immobiliers n’est que le début. Il faut y ajouter les frais de notaire, d’enregistrement, les impôts d’achat (ITP ou TVA), les honoraires éventuels, les travaux et le mobilier.
En règle générale, il faut compter environ 10 à 13 % de frais en plus du prix d’achat, selon la région et selon que le bien est neuf ou ancien. Déterminer votre budget global revient donc à calculer : prix du bien + 10/13 % de frais + éventuels travaux et ameublement.
Pour en savoir plus : Acheter ou vendre en Espagne : les vrais prix de l’immobilier !
En fonction de ce que vous choisissez (localisation, neuf ou ancien, niveau de prix, etc), nous sommes à votre disposition pour vous faire (gratuitement) le calcul réel du prix d’acquisition.
Le cadre juridique est-il sûr pour un étranger ? ⚖️
⚖️Acheter un bien immobilier en Espagne est juridiquement sûr pour un étranger, à condition de vérifier avant la signature la propriété, l’urbanisme et l’absence de charges, car le notaire n’effectue pas toutes les vérifications pour l’acheteur. ⚖️
Deuxième inquiétude fréquente : l’Espagne est-elle un pays sûr pour acheter quand on est étranger ? Les histoires de constructions illégales ou de problèmes d’urbanisme marquent les esprits.
La bonne nouvelle, c’est que le système espagnol repose sur un notaire et un registre foncier (Registro de la Propiedad) qui permettent de vérifier la propriété, les hypothèques et les charges. L’essentiel est de faire contrôler le bien en amont par un professionnel (avocat, chasseur immobilier, expert ou conseiller immobilier). Et surtout de ne pas se limiter au seul discours du vendeur ou de l’agence.
Pour en savoir plus : Le contrôle de la situation d’un bien immobilier en Espagne
C’est notre métier depuis 15 ans de contrôler la situation juridique et administrative des biens immobiliers en Espagne. Contactez-nous et achetez en toute sécurité.
Quelles sont les meilleures régions pour mon projet ? 📍
La meilleure région pour acheter en Espagne dépend du projet de l’acheteur, qu’il s’agisse de résidence principale, secondaire, retraite ou investissement locatif, chaque zone présentant des prix, rendements et contraintes juridiques différents.
Faut-il acheter sur la Costa Brava, la Costa Blanca, la Costa del Sol, à Barcelone, à Madrid, à Valence, à Alicante, à Malaga, aux Baléares ou encore dans le nord de l’Espagne ? La question n’est pas seulement météo, mais cohérence avec votre projet : nouvelle résidence principale, résidence secondaire, retraite future, télétravail, investissement locatif, etc.
Chaque région a son profil. Certaines offrent des prix encore raisonnables, d’autres un fort potentiel locatif. D’autres des paysages naturels exceptionnels. D’autres encore une meilleure accessibilité depuis la France. L’enjeu est de définir d’abord votre projet de vie ou d’investissement. Puis de choisir la région qui y répond le mieux.
Pour en savoir plus :
- Investir en Espagne méditerranéenne, où et à quel prix ?
- Acheter en Andalousie
- Acheter dans les régions de Valence, Alicante ou Murcia
- Acheter aux Baléares
- Acheter en Catalogne
- Où acheter moins cher en Espagne ? – partie 2 – Les grandes villes
- Où acheter moins cher en Espagne ? – partie 1 – En dehors des grandes villes
Là aussi, riche d’une expérience de vie de 25 ans en Espagne, nous vous conseillons et nous vous assistons dans votre prise de décision.
Puis-je acheter un bien immobilier en Espagne sans être résident ? 🛂
Oui, un étranger non-résident peut acheter librement un bien immobilier en Espagne, à condition d’obtenir un NIE et de disposer d’un compte bancaire espagnol pour régler l’achat, les impôts et les charges courantes.
Beaucoup d’étrangers pensent qu’il faut être résident pour acheter, ce qui est faux. L’Espagne autorise les étrangers non-résidents à devenir propriétaires. La condition principale est d’obtenir un NIE (numéro d’identification des étrangers), indispensable pour signer chez le notaire et payer les impôts.
- Si vous êtes non résident en Espagne, le NIE s’obtient auprès du consulat espagnol le plus proche de votre domicile.
- Si vous êtes résident en Espagne, le NIE s’obtient auprès des commissariats locaux.
Dans la pratique, il faudra également ouvrir un compte bancaire espagnol pour régler le prix d’achat, les impôts et les factures courantes (eau, électricité, charges de copropriété). Pour un non résident en Espagne, votre NIE, votre passeport et votre TIN (numéro d’identification fiscal dans votre pays) suffisent pour ouvrir un compte en Espagne.
Pour en savoir plus : Acheter un bien immobilier en Espagne : guide complet en 10 étapes
Qu’est-ce que le NIE et comment l’obtenir ?
Le NIE est un numéro d’identification obligatoire pour acheter un bien immobilier en Espagne.
Le NIE est absolument indispensable en Espagne pour :
- Acheter un bien immobilier
- Ouvrir un compte bancaire
- Signer un crédit hypothécaire
- Payer vos impôts
- Contracter des services (eau, électricité)
Il peut être obtenu à l’étranger, via le consulat d’Espagne le plus proche de votre domicile, ou en Espagne auprès de la police (commissariats).
Les délais d’obtention varient de quelques jours à plusieurs semaines selon la procédure. Dans la pratique, un avocat ou une « gestoria » peut accélérer l’obtention grâce à une procuration notariée, évitant ainsi un déplacement. mais le coût est alors beaucoup plus élevé.
💡Important : Le NIE est personnel et à vie. Une fois obtenu, vous le gardez définitivement, même si vous ne résidez pas en Espagne.
Pour en savoir plus : Comment avoir le NIE ? Tout est dit dans cet article.
Comment fonctionne le financement pour un étranger non-résident ? 🏦
Les banques espagnoles peuvent financer un étranger non-résident, généralement jusqu’à 60–70 % du prix du bien, avec un apport plus élevé que pour un résident et des conditions variables selon le profil de l’acheteur.
La question du crédit est centrale : puis-je emprunter pour acheter en Espagne ? Les banques espagnoles prêtent généralement aux non-résidents, avec un apport souvent plus élevé (par exemple 30 à 40 % du prix du bien) et des durées parfois plus courtes que pour les résidents.
Vous pouvez aussi envisager un financement dans votre pays d’origine, en donnant le bien en Espagne en garantie, mais toutes les banques ne le font pas. Une étude comparative entre banques de votre pays et banques espagnoles est donc recommandée pour optimiser coût, durée et flexibilité.
Tableau : Comparaison crédit résident vs non-résident (2026)
| Critère | Résident | Non-Résident |
| Apport minimum | 20-30% | 30-40% |
| Taux moyen | 2-2,5% | 2,5-3,5% |
| Durée maximum | 30 ans | 25 ans |
Pour en savoir plus : Emprunter en Espagne pour acheter en Espagne, c’est possible !
Nous pouvons vous accompagner auprès des banques espagnoles pour rechercher un crédit.
Comment se déroule concrètement le processus d’achat ? ✍️
⚖️L’achat immobilier en Espagne se déroule en trois étapes principales : réservation, compromis avec arrhes, puis signature de l’acte définitif chez le notaire après vérifications juridiques et urbanistiques du bien.⚖️
Un achat en Espagne suit des étapes assez différentes des autres pays de l’Union Européenne. En général :
- Signature d’un contrat de réservation ou de réservation d’offre (avec versement d’environ 1% du prix d’achat).
- Signature d’un contrat d’arrhes ou de compromis (avec versement d’environ 10% du prix d’achat).
- Vérifications juridiques et urbanistiques du bien.
- Signature de l’acte définitif chez le notaire, paiement direct aux vendeurs et remise des clés.
Chaque étape doit être encadrée par des documents écrits clairs. Il est fortement conseillé de vous faire accompagner par un professionnel francophone (conseiller immobilier, chasseur immobilier ou avocat) qui défend vos intérêts et traduit chaque clause importante.
Pour en savoir plus : Acheter un bien immobilier en Espagne : guide complet en 10 étapes
En tant que conseiller immobilier francophone en Espagne, nous vous assistons pendant tout le processus d’acquisition de votre bien immobilier en Espagne, depuis votre cahier des charges jusqu’à la signature chez le notaire.
Quels sont les impôts et taxes liés à l’achat ? 💸
Lors de l’achat immobilier en Espagne, l’acheteur paie soit l’ITP pour un bien ancien, soit la TVA et l’AJD pour un bien neuf, avec des taux variables selon la communauté autonome.
Lors de l’achat, vous devrez payer :
- L’ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales) pour un bien ancien, dont le taux varie selon les régions.
- La TVA + AJD (acte juridique documenté) pour un bien neuf.
Tableau : ITP par région (2026)
| Région | Taux ITP | Pour 200 K€ |
| Madrid | 6% | 12 000 € |
| Catalogne | 10% | 20 000 € |
| Communauté Valencienne | 10% | 20 000 € |
| Andalousie | 7% | 14 000 € |
| Baléares | 10% | 20 000 € |
| Pays Basque | 4% | 8 000 € |
À cela s’ajouteront les frais de notaire, d’enregistrement et éventuellement d’avocat ou de chasseur immobilier. L’important est de chiffrer tout cela en amont pour éviter les dépassements de budget.
Pour en savoir plus :
- Impôt sur les achats immobiliers : 19 autonomies et 19 ITP
- Le Guide Fiscal de l’investisseur immobilier en Espagne
Quels frais annuels devrai-je payer une fois propriétaire ? 📆
Un propriétaire en Espagne doit payer chaque année l’IBI, les charges de copropriété, les factures d’énergie et éventuellement l’impôt sur le revenu, même en l’absence de location du bien.
Devenir propriétaire en Espagne implique des frais récurrents. Chaque année, vous devrez payer :
- L’IBI (équivalent de la taxe foncière).
- Les charges de communauté si vous êtes en copropriété (entretien, piscine, ascenseur, gardiennage…).
- Les factures d’eau, électricité, gaz, internet.
- Une assurance habitation, fortement recommandée.
Ces coûts restent souvent inférieurs à ceux des autre pays européens, mais varient selon la taille du bien, la résidence et la ville.
Pour en savoir plus : Les 21 pièges APRÈS un achat immobilier en Espagne
Le bien est-il sain et sans vices cachés ? 🏚️
Un bien immobilier en Espagne peut présenter des vices cachés, notamment humidité ou défauts structurels. D’où l’importance de réaliser une inspection technique avant l’achat pour limiter les risques financiers futurs.
Humidité, infiltrations, fissures, mauvaise isolation… Autant de sujets qui inquiètent les acheteurs étrangers, surtout dans les bâtiments anciens ou construits rapidement pendant le boom immobilier.
La meilleure protection est de faire réaliser un audit technique ou une inspection par un professionnel avant d’acheter. Il peut détecter les problèmes invisibles à l’œil nu et vous éviter de lourdes dépenses après la signature.
Pour en savoir plus : Les 21 pièges PENDANT un achat immobilier en Espagne : L’état physique du bien
Quels sont les risques et pièges à éviter pour acheter un bien immobilier en Espagne ? ⚠️
Les principaux pièges lors d’un achat immobilier en Espagne sont l’absence de vérifications juridiques, les dettes de copropriété non identifiées et les problèmes d’urbanisme, qui peuvent entraîner des coûts élevés après la signature.
Parmi les pièges fréquents :
- Signer trop vite un compromis sans vérifications.
- Ne pas contrôler les dettes de copropriété, les hypothèques ou les procédures urbanistiques en cours.
- Se fier à un seul interlocuteur qui n’est pas indépendant.
Pour les éviter, adoptez une règle simple :
⚖️ En Espagne, on ne signe jamais un compromis sans avoir compris et vérifié chaque élément juridique du bien, car la sécurité de l’achat repose sur les contrôles réalisés avant l’acte notarié. ⚖️
Un accompagnement indépendant francophone (avocat, chasseur immobilier, conseiller) fait toute la différence.
Pour en savoir plus :
- Les 17 pièges AVANT un achat immobilier en Espagne
- Les 21 pièges PENDANT un achat immobilier en Espagne
- Les 21 pièges APRÈS un achat immobilier en Espagne
Notre rôle de conseiller immobilier francophone en Espagne vise à vous accompagner en toute sérénité dans votre achat et à éviter tous les pièges.
Quelle Fiscalité sur les Loyers si je loue mon bien ? 🧾
Les revenus locatifs d’un non-résident en Espagne sont imposables en Espagne, avec des règles spécifiques selon le pays de résidence, et doivent être déclarés conformément à la convention fiscale applicable.
Si vous achetez pour louer en saisonnier ou à l’année, vous devrez déclarer vos revenus locatifs en Espagne. En tant que non-résident, vous êtes imposé selon des règles spécifiques, avec des possibilités de déductions différentes selon que vous êtes résident UE ou non.
Vous devrez également tenir compte de la convention fiscale entre la France et l’Espagne pour éviter la double imposition. Un conseil fiscal personnalisé est souvent très utile pour optimiser la structure de détention (nom propre, société, etc.).
Pour en savoir plus :
- Le Guide Fiscal de l’investisseur immobilier en Espagne
- Location classique, location temporaire et location touristique
Ai-je besoin d’un avocat, d’un notaire indépendant ou d’un chasseur immobilier ? 🤝
En Espagne, le notaire authentifie l’acte mais ne protège pas l’acheteur. Ce qui rend l’assistance d’un avocat ou d’un conseiller/chasseur immobilier fortement recommandée pour sécuriser l’achat.
En Espagne, le notaire ne joue pas exactement le même rôle qu’en France. Il authentifie l’acte, mais ne mène pas toutes les vérifications à votre place. C’est pourquoi de nombreux étrangers se font accompagner par :
- Un avocat spécialisé en droit immobilier.
- Un chasseur ou conseiller immobilier francophone qui défend l’acheteur et non le vendeur.
Cette équipe vous aide à trouver le bon bien, à négocier au juste prix et à sécuriser chaque étape jusqu’à la remise des clés.
Acheter un bien immobilier en Espagne, c’est simple si vous êtes bien accompagné !
Pour en savoir plus : Conseiller et chasseur immobilier
Quelles règles pour la Location Touristique (Airbnb, saisonnier) ? 🏖️
La location touristique en Espagne est soumise à des règles strictes, variables selon la région et la commune, pouvant inclure licence obligatoire, limitations de durée ou interdictions dans certaines copropriétés.
Les locations touristiques sont de plus en plus encadrées en Espagne. Et cet encadrement varie selon la localisation (immeuble, quartier, commune ou région autonome) :
- une licence touristique est obligatoire partout en Espagne,
- son inscription au Registre de la Propriété est aussi obligatoire depuis le 1er juillet 2025 (Décret Royal 1312/2024)
- l’attribution de nouvelles licences touristiques peut être gelée (c’est le cas de Barcelone et de la plupart des communes de la Costa Brava),
- un quota de nombre de licences peut être imposé par quartier ou par territoire communal,
- la location de courte durée peut être interdite dans certains immeubles, quartiers ou même villes.
* L’inscription obligatoire au Registre de la Propriété concerne aussi les locations saisonnières ou temporaires (de 1 à 12 mois).
Si votre projet est d’acheter pour louer, il est essentiel de vérifier les règles locales avant d’acheter : urbanisme, licence touristique, règlement de copropriété, fiscalité spécifique.
Pour en savoir plus : Tout sur les locations touristiques en Espagne
Que se passe-t-il en cas de succession ou de décès ? ⚰️
Un bien immobilier situé en Espagne entre dans la succession du propriétaire, laquelle est régie par une combinaison du droit espagnol, du droit national et des dispositions testamentaires prévues.
Un bien en Espagne entre dans votre patrimoine successoral. En cas de décès, il sera transmis à vos héritiers selon la combinaison du droit espagnol, de votre loi nationale applicable et de vos dispositions (testament, etc.).
Anticiper cette question permet de mieux protéger son conjoint et ses enfants, en prévoyant par exemple un testament spécifique en Espagne et une stratégie de transmission adaptée.
Pour en savoir plus : Tout et plus sur les successions en Espagne !
Est-ce le bon moment pour acheter en Espagne ? 📈
Acheter en Espagne reste pertinent si le bien, son prix et sa localisation sont cohérents avec le projet et l’horizon de détention, indépendamment des fluctuations à court terme du marché immobilier.
Enfin, beaucoup de Français se demandent si le marché est encore intéressant. L’Espagne reste globalement attractive par rapport à d’autres pays européens, avec des régions où les prix sont encore raisonnables et où la demande locative est forte.
La vraie question est moins « le marché va-t-il monter ou baisser ? » que : ce bien, dans cette zone, à ce prix, est-il cohérent avec mon projet et mon horizon de temps ? Avec une bonne analyse, l’Espagne peut rester un excellent choix en 2026.
Pour en savoir plus : Pourquoi acheter en Espagne en 2026 ?
📚 Les 5 Articles à Lire Absolument Après Celui-ci
→ Le processus détaillé pas à pas
→ Ce que personne ne vous dit
→ Le guide complet pour obtenir le NIE à l’étranger et en Espagne
→ Optimiser vos impôts
→ Analyse de marché et opportunités
Conclusion : Poser les bonnes questions, S’entourer des bonnes personnes
Toutes ces questions sur un achat immobilier en Espagne sont légitimes et normales. Elles montrent que vous souhaitez acheter en Espagne de manière structurée et sécurisée. La clé est de prendre le temps de réfléchir à votre projet, de vous informer et de vous entourer de professionnels de confiance.
Vous souhaitez être accompagné de A à Z par un expert francophone pour votre achat en Espagne ? Contactez-nous via notre site acheterenespagne.fr pour parler de votre projet et recevoir un premier retour personnalisé.
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