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7 méthodes de paiement pour acheter un logement en Espagne

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Découvrez les 7 moyens et méthodes de paiement pour acheter un logement en Espagne.

Les méthodes de paiement pour acheter un logement en Espagne sont, dans 95% des cas, différentes de celles pratiquées en France, en Belgique, en Suisse ou dans d’autres pays européens.

Achat un logement en Espagne : les 7 méthodes de paiement

En France, en Belgique ou en Suisse, si vous achetez un bien immobilier, vous versez le montant de la valeur du bien au notaire. Et le notaire effectue un virement au vendeur à l’issue de la procédure d’achat.

Pour acheter un logement en Espagne, le paiement se fait presque toujours directement au vendeur. Le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire, vous pouvez formaliser le paiement de votre achat immobilier en Espagne de 7 manières différentes. Un chèque de banque certifié ou un virement OMF dans presque tous les cas. Et quelquefois par un virement de votre banque espagnole, un virement depuis votre banque à l’étranger, un virement depuis le compte du notaire, un virement depuis un compte de l’agence immobilière ou un paiement en cryptomonnaie !

En tant que conseiller immobilier en Espagne, nous pouvons étudier la solution la plus économique et qui correspond le mieux à vos besoins. Et nous pouvons vous accompagner pendant tout le processus d’acquisition d’un bien immobilier en Espagne. N’hésitez pas à nous consultez en nous envoyant un mail à espagnimmo@yahoo.com

Les paiements avant d’arriver au notaire

Normalement, un achat immobilier en Espagne se déroule en trois temps, la réservation, la compromis de vente et l’acte de vente notarié. A chacune de ses étapes correspond un paiement.

Lors de la réservation, la signature du « contrato de reserva » s’accompagne du versement d’une petite somme, environ 1% de la valeur du bien. Cette opération permet de retirer le bien du marché et de le contrôler administrativement et juridiquement. Cette somme peut être payée en espèces ou depuis un compte personnel de l’acheteur à l’étranger (virement depuis un compte français, belge ou suisse par exemple), ou depuis un compte personnel de l’acheteur en Espagne. Elle est payée de préférence à l’agence immobilière.

Pour le compromis de vente, les deux parties, vendeur et acheteur, signent un « contrato de arras ». L’acheteur doit verser au vendeur 10% du montant de la vente moins la somme versée à la réservation. Soit 9% si 1% ont été versés au moment de la réservation. Cette somme peut aussi être payée en espèces (si elle est inférieure à 10.000 euros) ou depuis un compte personnel de l’acheteur à l’étranger (virement depuis un compte français, belge ou suisse par exemple), ou depuis un compte personnel de l’acheteur en Espagne. Elle est payée le plus souvent au vendeur.

Pour le contrat de vente final chez le notaire, le « contrato de compraventa », le paiement (le solde de 90% du montant de la vente) se fait au vendeur selon l’une des 7 méthodes qui suit.

Un chèque de banque certifié

Avec le transfert OMF, le chèque de banque certifié est la formule la plus utilisée pour acheter un logement en Espagne.

Tout d’abord, l’acheteur ouvre un compte dans une banque espagnole. En plus de l’opération du chèque certifié, ce compte lui servira aussi à payer ses impôts locaux, et ses factures d’eau, électricité, gaz, internet et éventuellement les frais de copropriété.

Puis il envoie les fonds nécessaires sur son nouveau compte espagnol depuis sa banque personnelle en France, en Belgique, en Suisse ou dans un autre pays pour couvrir le montant de la vente et éventuellement les impôts (Impôt sur la Transmission de Propriété) et les charges sur cette vente (frais de notaire, de Registre de la Propriété et de gestoria).

Il demande alors à sa banque de préparer un chèque de banque certifié au nom du vendeur à la date de signature chez le notaire. Juste après la signature de l’acte de vente par les deux parties, l’acheteur donne le chèque de banque au vendeur, et le vendeur remet les clefs à l’acheteur.

Attention, la plupart des banques espagnoles facturent à l’acheteur, à titre de commission pour son émission, jusqu’à 1% du montant du chèque de banque certifié. Avant de choisir sa banque espagnole, l’acheteur doit négocier pour que cette commission soit la plus faible possible (et que les autres frais de gestion le soient aussi).

Contactez-nous à espagnimmo@yahoo.com si vous voulez que le montant de la commission bancaire pour la réalisation du chèque certifié soit le plus bas possible.

Précision importante, un chèque classique d’un compte personnel espagnol ne sera pas accepté pour acheter un logement.

Un virement OMF

Le début de la procédure est la même que pour le chèque de banque : ouverture d’un compte en Espagne et virement des fonds sur ce compte depuis l’étranger.

Les virements OMF (« Órdenes de Movimientos de Fondos » – Ordres de Mouvement de Fonds) sont des virements urgents et quasi-immédiats. Le virement arrive sur le compte du vendeur le jour même de la réalisation de l’opération, et le plus souvent dans les minutes qui suivent sa confirmation par l’acheteur. Ils sont effectués par l’intermédiaire de la Banque d’Espagne, c’est pourquoi ils sont connus sous le nom de virements par la Banque d’Espagne. Les banques espagnoles qui permettent à leurs clients d’effectuer des virements OMF ou des virements urgents doivent avoir un compte de trésorerie auprès de la Banque d’Espagne.

La veille ou le matin même de la signature chez le notaire, la banque espagnole de l’acheteur lui transmet un justificatif de transfert du montant de la vente. Sur ce document apparaissent les comptes de l’acheteur et du vendeur, la mention virement OMF, et le montant de la valeur d’acquisition.

Le document du virement OMF est présenté au notaire lors de la signature du contrat de vente.

Attention, la banque espagnole demande à ce que le virement OMF soit confirmé par l’acheteur juste après la signature. C’est à ce moment-là que l’ordre de paiement est réellement donné. Le virement s’effectue ensuite sur le compte du vendeur le plus souvent dans les 30 minutes après la confirmation. Il arrive que ça mette un peu plus de temps, et dans ce cas, le vendeur peut demander d’attendre que le virement soit effectif. Notre conseil : dès que l’acheteur a la certitude que l’opération est bien réalisée, qu’il appelle sa banque pour confirmer l’ordre de virement.

Comme pour le chèque de banque certifié, la plupart des banques espagnoles facturent à l’acheteur, à titre de commission pour son émission, jusqu’à 1% du montant du virement OMF. Avant de choisir sa banque, l’acheteur doit négocier avec elle que cette commission soit la plus faible possible (et que les autres frais de gestion le soient aussi).

Contactez-nous à espagnimmo@yahoo.com si vous voulez que le montant de la commission bancaire pour le virement OMF soit le plus bas possible.

Un virement classique depuis un compte espagnol

Le début de la procédure est la même que pour le chèque de banque et le virement OMF : ouverture d’un compte en Espagne et virement des fonds sur ce compte depuis l’étranger.

L’acheteur demande ensuite à sa banque de faire un virement sur le compte du vendeur.

Le problème est le « moment » où il faut faire ce virement. Le vendeur voudra avoir le virement sur son compte avant la signature. L’acheteur ne voudra pas faire le virement avant de signer. Il faut donc qu’ils se mettent d’accord avant de passer par cette procédure.

Si l’acheteur a confiance dans le vendeur, il peut faire le virement la veille de la date de signature chez le notaire pour que le compte du vendeur soit déjà crédité au moment de la signature. Si le vendeur a confiance en l’acheteur, il peut se satisfaire d’on ordre de virement du jour même de la signature, même si l’argent n’est pas encore sur son compte au moment de la signature.

Un virement classique depuis un compte étranger (hors d’Espagne)

Il est parfaitement possible pour l’acheteur de payer depuis l’un de ses comptes en France, en Belgique, en Suisse ou dans un autre pays européen. Mais, d’expérience, le notaire comme le vendeur imposeront que les fonds soient déjà sur le compte du vendeur au moment de la signature.

Attention, la banque étrangère de l’acheteur peut aussi facturer une commission non négligeable pour cette opération. Il faut donc que l’acheteur s’assure auprès de sa banque que cela lui coûtera le moins cher possible.

Par contre, un vendeur n’accepte pas un chèque étranger pour plusieurs raisons. D’une part, il aura à payer une commission très élevée pour pouvoir l’encaisser. D’autre part, les vendeurs espagnols ne connaissent pas les banques étrangères. Et sans oublier que les chèques entre particuliers n’existent pratiquement pas en Espagne.

Un virement depuis un compte de dépôt du notaire

Là vous ne comprenez plus rien ! On vous a dit en introduction que l’acheteur ne pouvait pas virer le montant de la valeur d’acquisition chez le notaire. Exceptionnellement beaucoup de notaires peuvent maintenant le faire. Mais il y a des contraintes pratiques et financières.

Tout d’abord l’acheteur doit se rendre physiquement chez le notaire espagnol avant la vente pour signer un acte de dépôt des fonds sur le compte bancaire du notaire (« acta de deposito ante el notario »). Et le notaire facture cette cette opération de 200 à 1000 euros.

Les fonds doivent être disponibles sur le compte de dépôt du notaire au moins un jour avant la date de signature.

Le jour de la signature du contrat de vente, le notaire effectue alors le virement du montant de la vente sur le compte du vendeur.

Un virement depuis un compte de dépôt de l’agence immobilière

Si l’acheteur a confiance dans l’agence immobilière, il peut aussi transférer le montant de la vente sur un compte de dépôt de l’agence immobilière si elle l’accepte. Avantage sur le compte de dépôt du notaire, il n’y a ni procédure administrative, ni frais.

Les fonds doivent être disponibles sur le compte de dépôt de l’agence immobilière au moins un jour avant la date de signature.

Le jour de la signature du contrat de vente, l’agence immobilière effectue alors le virement du montant de la vente sur le compte du vendeur.

Un paiement en cryptomonnaie

Bien que cela soit encore rare en Espagne, des transactions immobilières ont déjà été réalisées en cryptomonnaie, en particulier en bitcoins (BTC). La première vente en BTC en Espagne a eu lieu en janvier 2018 et concernait un appartement de Tarragone qui s’est vendu 40 Bitcoins. A l’époque, 1 BTC valait environ 14000 euros. Aujourd’hui 1 BTC vaut 34000 euros environ. Chaque année en Espagne, il y a environ 300 logements qui peuvent être acheté en BTC.

Bon à savoir 

  • Nous vous avons présenté ci-dessus les méthodes d’achat comptant d’un bien immobilier en Espagne. Il existe aussi, comme dans les autres pays, une possibilité d’acquisition en location-vente.
  • Dans le cas de l’achat d’un bien immobilier qui a une hypothèque en cours, il faudra que l’acheteur fasse deux chèques de banque ou deux virements, l’un sur le compte du vendeur où se trouve l’hypothèque remis normalement le jour de la signature à la banque qui a accordé le crédit, le solde sur un compte personnel du vendeur (cela peut être le même). L’acheteur devra aussi savoir si une provision de fonds doit être conservée pour garantir la radiation de l’inscription de l’hypothèque.
  • Si l’acheteur a fait un prêt hypothécaire en Espagne, la banque espagnole gèrera l’ensemble du dossier. Et notamment les moyens de paiements. La banque sera présente le jour de la signature chez le notaire.
  • Les impôts et charges liés à la vente (déterminé normalement par un appel de fond du notaire) peuvent être payés par virement depuis le compte personnel de l’acheteur en France, en Belgique, en Suisse ou d’un autre pays européen. Ou depuis son compte en Espagne.
  • L’acheteur peut payer au maximum 10.000 euros en espèces.
  • L’acheteur doit fournir au notaire les preuves de paiements de la réservation et du compromis de vente. Avec notamment, sur un document bancaire le compte débité et son titulaire, le compte crédité et son titulaire et les montants concernés.
  • L’acheteur doit faire attention aux montants des commissions de virement depuis un compte étranger sur un compte espagnol. La banque émettrice peut facturer des commissions importantes si le montant du virement est élevé. Nous lui conseillons soit de négocier ces montants avec sa banque, soit de faire plusieurs virements.
  • Nous recommandons à l’acheteur de virer à son compte espagnol une somme supérieure à la somme à payer au vendeur et aux impôts et charges à payer. Cela pour pouvoir régler les premières factures d’eau, gaz, électricité, les impôts fonciers, etc.
  • S’il y a plusieurs vendeurs (frères et sœurs par exemple), il faudra faire un chèque de banque ou un virement (en particulier OMF) pour chacun.
  • Si le vendeur est non résident, l’acheteur retiendra 3% du prix de vente final pour le paiement des impôts dus par le vendeur en Espagne. Le notaire intègrera cette somme dans l’appel de fonds avec les impôts et charges.
  • Dans le cas où le vendeur a des dettes liées au bien immobilier, comme par exemple des impayés d’eau, gaz, électricité, ou d’impôts fonciers, il est préférable que l’acheteur retienne le montant de ces dettes des sommes à verser au vendeur.

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