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Comment fermer une terrasse, en toute légalité, en Espagne ?

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Dernière mise à jour le 27 mars 2026 par Patrick Crosset

Fermer sa terrasse, c’est possible … sous conditions !

Vous avez acheté un appartement avec terrasse en Espagne. Et vous souhaitez fermer cette terrasse.

Fermer une terrasse dans une maison individuelle ne pose pas de problèmes. La procédure est assez simple, bien qu’elle doive se conformer à la loi d’urbanisme de la municipalité.

Nous traitons ici de la fermeture de terrasses dans les appartements des immeubles collectifs.

Quels sont les autorisations et permis nécessaires ? Que dois-je savoir avant d’entreprendre ces travaux ? Dans cet article, nous vous présentons les démarches à réaliser, notamment auprès de la copropriété et de la mairie.

En résumé, les 3 étapes pour fermer une terrasse :

  1. L’accord de la Copropriété (Comunidad) : Vous devez obtenir un vote favorable lors de la réunion annuelle. Sans cela, la fermeture est considérée comme illégale.

  2. La Licence de Travaux (Licencia de Obra) : Déposée à la mairie (Ayuntamiento), elle vérifie que vous ne dépassez pas la surface constructible autorisée de la parcelle.

  3. Éventuellement, la Modification des Écritures : Si la fermeture crée une pièce de vie, elle change la quote-part (cuota de participación) de votre bien.

Fermer une terrasse

Fermer une terrasse vise à la couvrir et à fermer ses côtés, créant ainsi un nouvel espace clos.

Le plus fréquemment, l’enclos et le toit sont composés de verre, de plastique transparent ou de matériaux similaires. Ce qui permet à la lumière de pénétrer tout en préservant la vue sur l’extérieur.

Ces fermetures peuvent être fixes ou mobiles, offrant ainsi la possibilité de les ouvrir ou de les fermer selon les besoins. Leur principal objectif est de protéger la terrasse des intempéries tout en augmentant la surface habitable du logement. De plus, en ajoutant une « barrière supplémentaire », elles peuvent améliorer l’isolation thermique et acoustique.

Nécessité d’un accord préalable de la copropriété

Vivre au sein d’une communauté de copropriétaires implique généralement la nécessité de consulter préalablement les autres membres avant d’entreprendre des travaux ou des rénovations.

En effet, les travaux envisagés peuvent potentiellement perturber la vie quotidienne de la copropriété. Notamment en cas de chantiers bruyants ou de modifications de façade.

L’article 10.3 de la la Ley de Propiedad Horizontal (Loi sur la propriété horizontale) régit la procédure.

Il faut d’abord consulter les statuts de la copropriété. Et vérifier qu’il n’y pas une clause qui empêche la fermeture des terrasses. Une fois les statuts vérifiés, il faut en aviser le Président de la copropriété.

Un vote est alors nécessaire lors d’un assemblée générale des copropriétaires (ordinaire ou extraordinaire). La copropriété peut demander un détail des travaux qui seront menés. La réforme de la terrasse doit être approuvée par les 3/5ème des copropriétaires présents ou représentés.

Si des propriétaires n’ont pas pu assister à l’assemblée ou veulent s’opposer aux travaux, ils ont un délai de 30 jours pour contester la décision et présenter leurs arguments. En dehors de ce délai, leur vote comptera en votre faveur, comme le prévoit l’article 17.8 de la Loi sur la propriété horizontale.

Si vous passez outre l’autorisation de la copropriété, les copropriétaires peuvent demander l’arrêt des travaux. Voire leur démolition et le retour à l’état initial de la terrasse. Sauf si dans le passé, un voisin a pu fermer sa terrasse sans opposition de la copropriété. Dans ce dernier cas, le principe d’égalité vous permet de continuer les travaux. Les propriétaires ne peuvent alors pas s’y opposer.

Dans le cas (très rare) où la fermeture de la terrasse ne nécessite aucun type de travaux et n’affecte pas la façade, aucun permis ou licence n’est nécessaire. Il faut veiller cependant à ne pas altérer la sécurité du bâtiment et à ne pas nuire aux autres propriétaires en réduisant leur luminosité ou leur vue.

Attention, si, après travaux, la fermeture crée une pièce de vie, elle peut changer la quote-part (cuota de participación) de votre bien. La copropriété pourrait demander une modification des quotes parts de la communauté.

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Obtenir une autorisation de travaux municipal

Vous avez obtenu l’accord de la copropriété, vous devez maintenant soumettre votre projet aux services techniques de la municipalité. Et obtenir une autorisation de travaux (« licencia de obras »).

Un document technique, détaillant tout le projet, doit être établi. Il vaut mieux contracter un architecte pour le réaliser. Ce document est nécessaire pour que les services techniques puissent évaluer et autoriser les travaux.

💡Notre conseil : réalisez ce document technique dès le début de votre projet. Ainsi vous pourrez le présenter lors de la réunion de copropriété sur ce thème. Et cela donnera plus de crédit à votre projet.

Si toutes les conditions sont remplies et que le projet est approuvé, la mairie délivrera l’autorisation nécessaire pour commencer la construction. L’obtention de cette licence est soumise au paiement d’une taxe. Son coût peut varier en fonction de la municipalité dans laquelle se trouve le logement.

En cas de construction sans autorisation, vous risquez la démolition. Mais aussi une amende qui peut varier de 2000 à 20000 euros.

Tableau des Coûts : Refaire ou fermer une terrasse (Estimations 2026)

Type de prestation Prix Moyen au m² Détails
Rideaux de verre (sans profilés) 450 € – 700 € Esthétique, souvent mieux accepté par les copropriétés.
Structure Aluminium & Double Vitrage 350 € – 550 € Isolation thermique maximale.
Étanchéité et Carrelage terrasse 80 € – 150 € Réfection du sol avant fermeture.
Honoraires Architecte / Permis 500 € – 1 500 € Forfait selon la complexité du dossier municipal.

Légaliser une terrasse fermée non déclarée

Pour légaliser une terrasse fermée non déclarée, il y a deux cas :

  • Si les travaux ont moins de 10 ans, un projet de légalisation doit être réalisé par un technicien qualifié et un permis de construire doit être demandé à la commune. Si vous obtenez le permis, vous devrez payer les taxes correspondantes.
  • Si l’abri de terrasse a plus de 10 ans, il n’est pas nécessaire d’obtenir un permis de construire, mais un projet de légalisation est nécessaire.

Dans les deux cas, vous devrez vous rendre chez le notaire et au cadastre pour mettre à jour les informations relatives à votre propriété.

Les textes de Loi relatifs à la fermeture des terrasses

Les principaux textes de loi sont nationaux, mais aussi régionaux et communaux.

Cadre national (toute l’Espagne)

Copropriété / éléments communs

  • Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (LPH)

    • Art. 7.1 LPH : interdit aux propriétaires de réaliser des travaux qui modifient la configuration extérieure ou l’aspect du bâtiment (façade, terrasses, balcons) sans autorisation de la communauté.

    • Art. 10 LPH (surtout 10.1 et 10.3 b) : considère le fermetures de terrasses comme une altération d’éléments communs, nécessitant normalement un accord de la communauté (souvent majorité des 3/5 des propriétaires et des quotes‑parts quand il s’agit d’altération de façade).

  • Código Civil (droit commun de la propriété)

    • Base juridique pour distinguer éléments communs / privatifs et pour appliquer le régime de la propriété horizontale (complète la LPH).

Urbanisme / bâtiment

  • Código Técnico de la Edificación (CTE) et Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE)

    • Fixent les exigences techniques (stabilité, sécurité, évacuation, isolation, énergie, etc.) applicables à toute intervention constructive, y compris un cerramiento fixe de terrasse considéré comme agrandissement de surface construite.​

En pratique, au niveau national, la combinaison LPH + CTE/LOE + plan/local licence municipale encadre la fermeture.

Catalogne

Ici, le régime de copropriété est en grande partie dans le Codi Civil de Catalunya.

  • Codi Civil de Catalunya (Llibre Cinquè – Dels Drets Reals)

    • Art. 553‑36 CCCat : autorise les copropriétaires à faire des travaux dans leur élément privatif tant qu’ils ne nuisent pas aux autres, ne diminuent pas la solidité ou l’accessibilité et n’altèrent pas la configuration ou l’aspect extérieur de l’immeuble.​

    • Dès que le fermetures de terrasse touche un élément commun (façade, structure, volumétrie), accord préalable de la communauté requis selon ce régime.

  • Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña

    • Régit l’urbanisme sur tout le territoire catalan : quels actes de construction sont soumis à licence urbanistique ou communication préalable, y compris les modifications de façades et de volumétrie comme les fermetures de terrasses.

À Barcelone, s’ajoutent les ordonnances municipales de l’urbanisme et du paysage urbain, qui détaillent ce qui est autorisé façade par façade et les types de fermetures admis.

Andalousie

  • Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA)

    • Texte‑cadre actuel de l’urbanisme andalou (remplace la LOUA 7/2002) ; régit notamment les actes de transformation et d’édification soumis à licence (y compris les modifications de l’enveloppe des bâtiments).

  • Règlement général de la Ley 7/2021 (Decreto 550/2022)

    • Précise quelles interventions exigent licence urbanistique ou d’autres types d’autorisations, et les mécanismes de contrôle de la légalité (incluant les fermetures illégales de terrasses).

  • Application concrète (ex. Málaga)

    • Les guides locaux rappellent que tout fermetures qui affecte la volumétrie ou la façade nécessite licence municipale + accord de la communauté, et doit respecter la Ley 7/2021, le CTE et les ordonnances municipales.

Communauté de Madrid

  • Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid

    • Règle la discipline urbanistique et les devoirs de conservation des bâtiments.​

    • Ex. art. 195 : prévoit que les ouvrages exécutés sans licence (comme un fermetures de terrasse sans autorisation) peuvent faire l’objet de mesures de rétablissement de la légalité tant que le délai de prescription n’est pas écoulé (4 ans en général).

  • Application dans la ville de Madrid

    • Les guides et sites spécialisés rappellent :

      • nécessité d’une licence administrative de obras pour fermer une terrasse, car cela modifie la surface construite et les conditions générales de la propriété ;

      • obligation de respecter la LPH (accord de la communauté), la Ley 9/2001 et les ordonnances municipales de licences et de protection du paysage urbain.

Communauté valencienne

  • Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (LOTUP)

    • Loi‑cadre de l’urbanisme valencien, qui régit l’utilisation du sol et les actes soumis à licence ou à déclaration responsable.

    • Art. 214 LOTUP (et suivantes) : encadre le régime de licence ou déclaration responsable pour les travaux de murs et de fermetures de parcelles ou d’éléments de clôture, avec des critères repris par la Direction générale d’Urbanisme (circulaire sur « muros y cerramientos »).​

  • Interprétation pratique pour terrasses/attiques

    • La jurisprudence et la doctrine locale rappellent que, même en cas d’usage privatif, les terrasses d’attique sont en principe des éléments communs. Et que tout fermetures doit respecter :

      • la LPH et le Código Civil (accord de la communauté pour altération de façade ou d’éléments communs) ;

      • la LOTUP et les ordonnances municipales (licence ou déclaration responsable selon les cas).

FAQ : 10 Questions sur la légalité des terrasses

  1. Peut-on fermer une terrasse sans l’accord des voisins ? Non, c’est la cause principale de démolition forcée en Espagne.

  2. Qu’est-ce qu’un « cerramiento » sans profilés ? Ce sont des rideaux de verre mobiles qui ne modifient pas l’aspect visuel de la façade de manière permanente.

  3. Quel est le délai de prescription pour une terrasse illégale ? Généralement entre 4 et 6 ans selon les communautés autonomes, mais attention : cela ne légalise pas le bien, cela empêche juste la démolition.

  4. Est-ce que fermer ma terrasse augmente mes impôts ? Oui, l’IBI (Taxe foncière) peut être recalculé si la surface habitable déclarée au Cadastre augmente.

  5. Puis-je fermer une terrasse si d’autres voisins l’ont fait ? Oui, cela crée un précédent juridique (agravio comparativo), mais l’autorisation reste obligatoire.

  6. Quelle amende pour une fermeture illégale ? Elles varient de 2000 € à 20 000 € plus l’obligation de remettre en état original.

  7. Le permis de la mairie suffit-il ? Non, il vous faut l’accord de la mairie ET de la copropriété. L’un ne remplace pas l’autre.

  8. Qu’est-ce qu’un balcon « vitré » vs « fermé » ? Le vitrage mobile est souvent toléré comme protection, la fermeture fixe est une extension de surface.

  9. Faut-il modifier l’acte de vente (Escritura) ? C’est recommandé pour la revente afin que la surface réelle corresponde au titre de propriété.

  10. Un chasseur immobilier peut-il vérifier la légalité d’une terrasse ? Absolument, c’est le rôle de l’audit chez acheterenespagne.fr avant l’achat.

À propos de l’auteur

Patrick Crosset est conseiller et chasseur immobilier francophone en Espagne, et fondateur du site AcheterenEspagne.fr.

Il accompagne depuis plus de 20 ans des acheteurs francophones dans leurs projets immobiliers en Espagne, avec une approche sécurisée et indépendante.

Son expertise du marché immobilier espagnol est régulièrement citée par des médias français de référence. Le Monde ou Le Figaro par exemple.

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© acheterenespagne.fr – Mars 2026 – Comment fermer une terrasse, en toute légalité, en Espagne ?

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