Des règlements limitent la location touristique en Espagne, tant au niveau national que régional ou local.

Acheter en Espagne pour les étrangers est souvent synonyme d’investissement locatif touristique, au moins en saison estivale. Mais la location touristique en Espagne est de plus en plus encadrée par des règlements mis en place par l’État, les régions et les grandes villes espagnoles. Notamment en raison de protestations locales :

• D’une part la population résidente qui se sent déposséder de ses quartiers (gentrification). Et qui subit une hausse des prix inflationniste dans les zones touristiques.
• Et d’autre part, les professionnels hôteliers qui dénoncent une concurrence déloyale. Et qui souffrent de la multiplication exponentielle des locations touristiques (cf graphique ci-dessous).

Dans toute l’Espagne, on observe une multiplication et une accélération des mesures prises pour limiter les licences et locations touristiques.

Dans cet article, vous saurez tout sur les réglementations municipales, régionales et nationales en vigueur en 2025 sur les locations touristiques en Espagne.

Selon les communautés autonomes, les locations touristiques sont appelées « Viviendas de Uso Turistico » (VUT), « Viviendas con fines turísticos » (VFT), « Viviendas de uso residencial », « Viviendas vacacionales », ou « Pisos turísticos”.

Vous découvrirez aussi, en fin d’article, que la location touristique n’est pas aussi rentable qu’on le pense …

Accord préalable obligatoire de la copropriété à partir d’avril 2025

Une nouvelle législation relative aux locations touristiques (modifiée par la Loi organique 1/2025 du 2 janvier 2025) est entrée en vigueur en avril 2025. Elles apportent des changements significatifs pour les propriétaires désirant faire de la location touristique. Ils devront dorénavant obtenir l’approbation préalable de l’association des copropriétaires pour louer leur bien à des fins touristiques. Cette approbation doit être votée par la majorité des trois cinquièmes des propriétaires et des quotas de participation de la copropriété. La copropriété peut aussi imposer un surcoût dans la répartition des frais de copropriété au détriment des appartements touristiques (dans la limite de 20%).

Toutefois, il n’est pas nécessaire d’obtenir une autorisation individuelle pour chaque logement, une approbation générale de la copropriété suffit.

Le président de la copropriété, de sa propre initiative ou à la demande de tout propriétaire ou occupant, pourra exiger l’arrêt immédiat de cette activité si elle n’a pas été expressément approuvée, sous peine d’engager les actions judiciaires appropriées.

Dans le cas d’un accord de la copropriété, il est nécessaire ensuite d’obtenir l’autorisation de l’administration de la Communauté autonome correspondante.

Les licences touristiques, une obligation locale sur tout le territoire espagnol

Pour louer des appartements, des villas ou même des chambres à des touristes, il faut avoir une licence touristique autonomique. Et donc valider le projet de location touristique auprès de l’organisme régional chargé du tourisme dans la Communauté autonome correspondante.

Les procédures sont propres à chaque Communauté. Et il faut justifier de la qualité des services et équipements de l’hébergement. Et évidemment, se conformer aux exigences et aux réglementations en vigueur une fois la licence accordée. Les conditions d’obtention de la licence touristique varient en fonction de la région autonome. Bien que les exigences minimales soient partagées.

Ci-dessous le texte réglementaire de référence sur les locations touristiques dans chaque Communauté autonome. Il suffit de cliquer sur le lien pour accéder à ce texte. C’est une information exclusive que nous sommes les seuls à fournir.

Andalousie (Andalucía) – Decreto 28/2016 du 2 février 2016, complété par le Decreto‑Ley 1/2025 du 24 février 2025

Aragon (Aragón) – Decreto 80/2015 du 5 mai 2015

Asturies (Principado de Asturias) – Decreto 48/2016 du 10 août 2016

Cantabrie (Cantabria) – Decreto 225/2019 du 28 novembre 2019

Castille-La Manche (Castilla-La Mancha) –Decreto 36/2018 du 29 mai 2018

Castille et Leon (Castilla et León) – Decreto 3/2017 du 16 février 2017

Catalogne (Cataluña) – Decreto 159/2012 du 20 novembre 2012

Communauté de Madrid (Comunidad de Madrid ) – Decreto 79/2014 du 10 juillet 2014

Communauté Valencienne (Comunidad Valenciana) – Ley 15/2018 du 7 juin 2018 complété par le Décreto Ley 9/2024 du 2 août 2024

Estrémadure (Extremadura) – Ley 6/2018 du 12 juillet 2018

Galice (Galicia) – Decreto 12/2017 du 26 janvier 2017

Iles Baléares (Islas Baleares) – Ley 6/2017 du 31 juillet 2017

Iles Canaries (Canarias) –Decreto 113/2015 du 22 mai 2015

La Rioja (La Rioja) – Decreto 10/2017 du 17 mars 2017

Murcie (Murcia) –Decreto 256/2019 du 10 octobre 2019

Navarre (Navarra) – Decreto Foral 230/2011 du 26 octobre 2011

Pays Basque (País Vasco) – Decreto 101/2018 du 3 juillet 2018

Attention, sans la licence touristique, l’activité de location touristique en Espagne est illégale. Et les opérateurs, tels que Airbnb ou autres, ne devraient pas accepter de commercialiser votre bien immobilier.  Vous risquez une amende qui peut s’élever à plusieurs dizaines de milliers d’euros. En plus de ne pas être protégés en cas de problèmes avec vos clients. Et pour eux, le risque est qu’ils n’ont pas la sécurité de séjourner dans un lieu présentant toutes les garanties d’habitabilité et de salubrité.

Inscription OBLIGATOIRE des locations touristiques au Registre Unique des Locations de Courte Durée

Au 1^er juillet 2025, TOUTES LES LOCATIONS TOURISTIQUES ET TEMPORAIRES devront être inscrites au Registre Unique des Locations de Courte Durée et obtenir un numéro d’enregistrement (Numéro de Registro Único de Alquiler – NRUA). L’objectif est de réguler et de contrôler le marché de la location touristique et saisonnière. A fin mai 2025, plus de 100.000 NRUA ont déjà été attribués

L’inscription au Registre Unique des Locations de Courte Durée concerne toutes les personnes physiques ou morales qui souhaitent fournir un service de location de logements de courte durée contre rémunération via une plateforme de location de logements de courte durée en ligne. Que ce soit à titre professionnel ou non, de manière régulière ou temporaire.

Pour demander le numéro d’enregistrement d’un bien en location touristique (NRUA), le propriétaire doit fournir les informations suivantes :

1. La référence cadastrale (et le CRU : Codigo Registral Unico) et l’adresse exacte du bien.
2. Précisez si il souhaite louer le bien dans son ensemble ou par pièces.
3. Précisez le nombre de personnes maximum qui pourront utiliser le bien.
4. Remplir les conditions établies dans la Communauté Autonome (les régions espagnoles) où se trouve le bien.

Cette nouvelle réglementation a également un impact sur les plateformes en ligne qui annoncent des locations de courte durée, telle que Airbnb. Elles doivent adapter leurs politiques et leurs procédures à la nouvelle réglementation. En particulier, elles sont dans l’obligation de demander le NRUA. Et il leur est interdit de commercialiser des locations qui n’ont pas ce numéro d’enregistrement.

Les règlementation des principales villes espagnoles

Les règlementations des locations touristiques varient d’une ville à l’autre. Un point commun cependant : elles ont toutes tendance à se renforcer. Et les années 2024 et 2025 ont vu de nouveaux règlements.

Barcelone, élimination de toutes les licences d’ici fin 2028 !

Barcelone a été la première ville au monde à infliger une très lourde amende à Airbnb, 600.000 €, en novembre 2016, pour avoir loué des appartements sans les autorisations nécessaires. C’est aussi la première ville en Espagne à avoir réglementé l’occupation des « pisos turisticos » (appartements touristiques).

En mars 2017, la municipalité a approuvé un programme urbanistique spécifique pour les logements touristiques, le PEUAT (« Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos de Barcelona »). Ce programme partage Barcelone en quatre zones :

• Zone 1 (en rose sur la carte ci-dessous): elle couvre le centre historique, en particulier Poble Sec, Poblenou et une grande partie d’Eixample. Aucune nouvelle licence pour logement touristique ne peut être délivrée. Les licences des logements qui cesseront leurs activités de location touristique ne seront pas renouvelées. La volonté de la mairie est de baisser la capacité d’accueil touristique dans cette zone.
• Zone 2 (en jaune) : c’est en gros une couronne autour du centre, qui couvre la partie périphérique d’Eixample, Sants, Les Corts, Gracia, Sant Gervasi et Diagonal Mar. Il y a statu quo du nombre de licences, seules les licences annulées sont remplacées.
• Zone 3 (en vert) : presque tout le reste du territoire communal. De nouvelles licences sont possibles, mais dans la limite d’un nombre maximum autorisé. Quand ce nombre est atteint, il faut, comme pour la zone 2, attendre que des licences cessent pour en obtenir.
• Zone 4 (en bleu) : c’est une zone très marginale en superficie couvrant quelques quartiers, la Sagrera, le nord du 22@ et la Marina del Prat. De nouvelles licences sont soumises sous conditions.

Selon la municipalité catalane, la mise en œuvre de cette législation a limité le nombre de licences touristiques à Barcelone à 9700 unités environ, avec la disparition de 6000 unités illégales. Près de la moitié des licences actuelles se trouvent dans le quartier Eixample. Depuis 2016, la municipalité a infligé 11000 amendes aux propriétaires et aux opérateurs pour exploitation d’appartements touristiques illégaux. La municipalité détecte chaque mois 300 « pisos turisticos » illégaux. 24.000 procédures ont été ouvertes depuis 2016, donnant lieu à 11.000 décisions de fermeture.

Mais sur le site d’analyse statistique des logements touristiques Airdna (qui prend en compte l’offre Airbnb et Vrbo-Home Away), on dénombre 13.000 unités d’habitation touristique en 2025. Soit 30% de plus que ce qu’annonce la Mairie !

Fin Juin 2024, la Mairie de Barcelone a lancé une BOMBE dans le secteur de la location touristique. Elle a annoncé que les 10.100 licences de la ville ne seraient pas reconduites et donc toutes annulées d’ici novembre 2028. Barcelone sera ainsi la première ville au monde à interdire les locations touristiques !

Madrid, reprise en main

En mars 2019, la municipalité de Madrid a approuvé le PEH (“Plan Especial de Regulación del Uso de Hospedaje”).  Ce plan ne concernait que les logements touristiques loués plus de 90 jours par an.

Le plan définissait quatre zones d’application :

• Le premier anneau : il correspond au district du Centro. Dans cette zone, l’appartement touristique doit avoir un accès indépendant à la rue (les occupants ne peuvent pas utiliser entrées, portails ou ascenseurs communs au reste de l’immeuble). L’accès ne peut pas non plus être direct, il doit y avoir une réception ou un accueil similaire.
• Le second anneau : il comprend le district de Chamberi en intégralité et une partie des  districts de Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela et Moncloa-Aravaca.  Il y a les mêmes contraintes que dans le premier anneau.
• Le troisième anneau : il s’étend aux quartiers restants des districts partiels du second anneau, auxquels sont rajoutés des quartiers des districts de Tetuán, Usera, Carabanchel et Latina. Les contraintes sont les mêmes que dans le premier ou le second anneau mais uniquement dans les immeubles où ne sont pas permises des activités professionnelles.
• Dans le reste de la municipalité, la situation ne change pas.

Madrid comptait, avant la loi municipale de mars 2019, 10500 logements touristiques. En 2025, le nombre recensé officiellement serait d’environ 14000, pour seulement 1000 licences touristiques concédées : 93% des pisos turisticos de Madrid seraient donc illégaux ! Les données du site Airdna pour 2025 sont très supérieures avec 20100 unités d’habitation touristique, 20 fois plus que de licences accordées !!!

La Mairie de Madrid a décidé de réagir à cette illégalité généralisée avec le Plan Reside en 2024 qui a entraîné une suspension immédiate de toute nouvelle licence à Madrid, jusqu’à la mise en place d’une nouvelle réglementation en 2025.

Le nouveau règlement municipal, qui sera adopté en août 2025, sera centré sur les mesures suivantes :

• Dans le centre historique, les locations touristiques dispersées dans les immeubles résidentiels seront interdites.
• En dehors du centre, seuls les appartements des rez de chaussée et 1er étages avec accès indépendant à la rue seront admissibles, et la durée d’exploitation est limitée à 15 ans .
• Les sanctions passent de 1 000 € à 30 000 € dès la première infraction.

Valence, de fortes contraintes d’exploitation

La nouvelle Loi sur le Tourisme et l’Hôtellerie (« Ley de Turismo y Hospitalidad ») a été approuvée par la municipalité de Valence en juin 2018. Elle impose les contraintes suivantes pour avoir une licence touristique.

• Le logement touristique doit être situé au rez-de-chaussée ou au premier étage (s’il n’y a pas de logements résidentiels au rez-de-chaussée).
• Il ne doit pas être situé au-dessus ou sur le même palier qu’un autre logement résidentiel privé.
• L’immeuble ne doit pas avoir plus de 50% de logements touristiques.
• En résumé, c’est soit le rez-de-chaussée, soit au-dessus d’un commerce !
• Dans certains quartiers, c’est encore plus restreint :
  • Dans le centre (Ciutat Vella), la durée de location maximum accordée aux particuliers pour louer leur appartement à des touristes est de 60 jours. Et l’attribution des licences touristiques est gelé, excepté dans les immeubles historiques.
  • A Cabanyal (un quartier traditionnel du bord de mer), le parc de logements touristiques est limité à 10% du parc total. A l’exception des maisons de bord de mer où ce taux monte à 30%

En janvier 2019, un nouveau décret municipal impose une rénovation des licences touristiques tous les 5 ans.

En avril 2023, la Mairie interdit l’attribution de nouvelles licences touristiques dans le centre historique (Ciutat Vella). Et prévoit le paiement d’une taxe de 6 euros par nuit et par touriste logé dans un appartement touristique.

Depuis 2024, la Mairie de Valence a décidé de réagir contre les locations touristiques illégales :

• La Mairie a déposé 620 plaintes contre des appartements illégaux en 2024, soit sept fois plus qu’en 2023.
• En mai 2024, la Mairie a gelé l’attribution de nouvelles licences touristiques pour une durée d’un an.

En janvier 2025, la mairie a approuvé un projet d’ordonnance, qualifié de l’une des plus strictes en Espagne . Les 6 filtres obligatoires pour toute nouvelle location touristique (VUT) :

1. Pas de nouvelle licence dans un district où les places touristiques (hôtels + VUT) dépassent 8% des habitants.

2. Même seuil de 8%, au niveau des quartiers.

3. Les VUT ne doivent pas excéder 2% des logements résidentiels de chaque quartier.

4. Et au maximum 5 % des logements d’une même pâté.

5. Seuls 15% des commerces de rez-de-chaussée peuvent être alloués à usage touristique, pour préserver l’activité de proximité.

6. Les locations touristiques doivent être situées au rez-de-chaussée ou au 1ʳᵉ étage avec entrée indépendante, ou situés dans édifices entiers dédiés à cette activité.

La Mairie enregistre 6000 « pisos turisticos » légaux. En 2025, le site Airdna en recense pourtant 7700.

Alicante, dans le centre … seulement des immeubles 

Il n’y a pas de norme commune à la ville d’Alicante, mais des exigences particulières selon les zones. Ainsi dans la zone de la Plage San Juan, l’implantation de logements touristiques est limitée aux rez-de-chaussée et aux premiers étages avec accès indépendant à la rue. Et, dans la zone du centre traditionnel et du centre historique, elle est limitée à des immeubles entiers. Il y aurait 3700 licences accordées par la Mairie en 2025.

Airdna recense 3600 unités d’habitation touristique en 2025.

A partir de décembre 2024, la Mairie d’Alicante a mis en place un moratoire de deux ans qui suspend toute nouvelle licence, déclaration responsable, titre habilitant, ou compatibilité urbanistique pour les locations touristiques (VUT) sur tout le territoire communal. L’objectif du moratoire est de réviser la réglementation municipale, établir des densités maximales par zone (sur le modèle de Valence), afin de préserver le caractère résidentiel et limiter l’impact touristique.

Info : la Province d’Alicante compterait près de 60.000 pisos turisticos ! Dans cette province, 7400 VUT ont été radiées début juin 2025 pour absence de référence cadastrale.

Palma de Majorque, vers le zéro licence touristique

Palma de Majorque est l’une des municipalités espagnoles à avoir adopté les mesures les plus drastiques contre les « pisos turisticos ». Il est vrai qu’en 2017, on recensait 20.000 lits dans le locatif touristique de la capitale mallorquine pour seulement… 645 licences accordées !

Depuis juillet 2018, il est tout simplement interdit de louer un appartement d’immeuble à des fins touristiques ! Pour des locations touristiques, seules étaient autorisées les maisons individuelles. Et la Cour suprême avait confirmé la légalité de l’interdiction des appartements touristiques à Palma de Majorque.

La Mairie tente d’étendre l’interdiction aux maisons individuelles. De sorte qu’il ne serait plus du tout possible d’avoir une licence touristique à Palma !

La municipalité a concédé environ 1000 licences. Mais Airdna annonce toujours 1400 unités d’habitation touristique en 2025.

Le gouvernement des Baléares a aussi mis en application la Loi sur la location touristique 6/2017. Elle prévoit des amendes de 40.000 à 400.000 € pour les opérateurs qui annoncent des logements touristiques illégaux. Et de 20.000 à 40.000 € pour les propriétaires.

San Sebastian, un moratoire de suspension des licences qui dure …

Fin mars 2018, est entrée en vigueur l’ordonnance municipale de San Sebastian réglementant l’utilisation urbaine des logements et chambres touristiques (Ordenanza reguladora del uso urbanístico de vivienda turística y alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico).

Sur le modèle de Barcelone, cette ordonnance divise la ville en trois zones différentes.

• La Zone A, saturée, qui couvre la Vieille Ville et où plus aucune licence n’est accordée.
• La zone B, avec forte demande, correspondant aux quartiers périphériques de la vieille ville. Et les logements touristiques doivent être au premier étage, ou tous les 6 étages.
• La zone C, le reste de la ville, où deux logements touristiques sont permis pour chaque partie de 6 étages.

L’ordonnance établit aussi les conditions d’habitabilité et d’occupation des logements, le nombre minimum de mètres carrés et les conditions d’information publique du début d’activité.

Un projet municipal prévoit d’étendre l’interdiction des licences au centre élargi.

L’attribution des nouvelles licences est gelée depuis septembre 2023 jusqu’à l’approbation d’un nouveau plan d’urbanisme en 2026.

San Sebastian a 1320 logements touristiques légaux en activité. Airdna y recense 1400 unités d’habitation touristique en 2025.

Bilbao, nouveau Plan, nouvelles restrictions

Bilbao, l’autre grande ville basque,  a modifié en janvier 2018 le Plan d’urbanisme (Plan General de Ordenación Urbana). Et ce, dans le sens d’une limitation des appartements touristiques aux rez-de-chaussée ou aux premiers étages avec accès direct. Et le nombre de chambres par appartement est limité à trois.

Dans les quartiers du centre, un seul logement ou chambre touristique est autorisé par bâtiment.

La municipalité révise à nouveau son Plan d’urbanisme. Et durant le temps de cette révision, il n’y a plus aucune concession de licences touristiques.

Le projet de nouveau Plan d’urbanisme présenté en janvier 2025 prévoit de limiter les autorisations à une licence touristique par immeuble, et les appartements devront se situer au rez de chaussée ou au premier étage avec une entrée indépendante.

Bilbao a 1130 logements touristiques légaux en activité. Airdna y compte 1460 unités d’habitation touristique en 2025.

Malaga, restriction des licences

La Mairie de Malaga considérait que le problème du contrôle des logements touristiques est de la Communauté autonome, donc de la région Andalousie.

Mais en juin 2024, la Mairie a décidé de ne plus accorder de licences touristiques aux appartements qui n’auront pas un accès indépendant. Et depuis janvier 2025, un moratoire triennal interdit l’enregistrement de nouveaux logements touristiques dans 43 quartiers saturés (où les locations touristiques représentent plus de 8% du parc résidentiel).

On compte à Malaga environ 7500 logements touristiques légaux.

Airdna : 8900 unités d’habitation touristique en 2025.

Marbella, totale liberté d’exploitation … pour l’instant

Marbella, qui affiche les tarifs les plus hauts d’Andalousie pour les logements touristiques, n’a pas, pour l’instant, mis de contraintes à l’activité de location touristique. C’est aussi l’une des plus fortes concentrations d’Espagne de pisos turisticos, avec 6900 unités.

Airdna : 5900 unités d’habitation touristique en 2025, 1000 de plus qu’en 2024 !

Séville, des mesures de plus en plus restrictives

A Séville, on compte 6200 logements touristiques officiellement enregistrés et plusieurs milliers non déclarés.

En 2022, la municipalité a durci les conditions d’obtention des nouvelles licences touristiques. Les principales mesures sont :

• Un logement à usage touristique ne peut être construit qu’au rez-de-chaussée et au premier étage dans le cas d’un bâtiment du centre historique
• S’il y a plus de trois logements à usage touristique, deux accès seront nécessaires.
• Tous les logements qui ne sont pas situés au rez-de-chaussée doivent être équipés d’un ascenseur.
• Il y a aussi une augmentation significative des exigences relatives à divers paramètres techniques, par exemple, la largeur des escaliers, des couloirs, l’existence d’éléments de protection contre l’incendie, etc.

La mairie a durci les conditions d’obtention des licences touristiques en octobre 2024 :

• seuil maximum de 10 % de locations touristiques (VUT) par quartier (au-delà, plus aucune nouvelle licence n’est accordée)
• les quartiers les plus saturés (11 du Casco Antiguo et Triana) ne pourront plus autoriser de nouvelles VUT
• les nouvelles VUT doivent être en rez-de-chaussée ou premier étage, avec un accès indépendant

Airdna : 8300 unités d’habitation touristique en 2025.

Cadix, réduction de licences en vue

Avant les élections municipales de mai 2019, il y avait unanimité des partis pour réguler les logements touristiques à Cadix…

Le nouveau maire a alors proposé d’interdire les nouvelles licences pendant un an. Mais son projet a été rejeté en juillet 2020 par une majorité municipale.

Néanmoins, en décembre 2021, les attributions de nouvelles licences touristiques ont été gelées pour un an. Le temps pour la Mairie de préparer un nouveau règlement. Il devrait notamment interdire les nouvelles licences touristiques dans le centre de Cadix. Le Tribunal supérieur de justice d’Andalousie (TSJA) a donné raison en mai 2023 au maire de Cadix. Il affirme notamment que les conseils municipaux peuvent limiter le nombre de logements touristiques dans les zones saturées, où ils considèrent qu’il ne faut plus accorder de licences.

Selon la municipalité, le nombre de licences touristiques seraient de 2400. Et elle compte les réduire de 10%.

En mars 2025, le conseil municipal a proposé la suspension provisoire d’enregistrement de nouvelles locations touristiques, le temps de réviser le Plan d’Urbanisme.

Airdna : 1350 unités d’habitation touristique en 2025 à Cadix, en baisse par rapport à 2024 !

Et n’oubliez pas, si vous faites des locations touristiques en Espagne

• Si vous êtes propriétaire non résident en Espagne, vous devez faire une déclaration annuelle pour chaque propriétaire du bien aux services fiscaux, même si vous louez qu’une seule fois dans l’année !
• Si vous ne disposez pas de licence touristique
  • Les opérateurs et les sites internet de location ne vous accepteront plus. Booking et Airbnb ont ainsi supprimé plusieurs milliers d’annonces depuis deux ans
  • Vous risquez une amende pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros
  • Vous vous exposez à la colère du voisinage.
• La location touristique en Espagne est une activité concentrée en été. A l’exception de certaines destinations qui fonctionnent toute l’année comme Barcelone et Madrid.
• La location temporaire ou la location classique peuvent être (plus souvent qu’on le croit) plus intéressantes que la location touristique.

La location touristique n’est pas aussi rentable qu’on le pense

Très souvent, les calculs de rentabilité des locations touristiques réalisés par de futurs acheteurs sont faux. Par exemple, ils pensent qu’un appartement de 2 chambres en bord de mer acheté 250.000 euros peut rapporter 5000 euros par mois en le commercialisant sur Airbnb. La réalité est bien différente : cet appartement rapportera le plus souvent à ses propriétaires … moins de 10.000 euros nets sur l’année.

Découvrez pourquoi !

Première leçon : la durée totale moyenne des locations touristiques sur une année est d’environ 4 mois

Un logement touristique (VUT) en Espagne est loué en moyenne environ 120 à 130 jours par an, soit un peu plus de 4 mois cumulés de location.

Dans la grande majorité des cas, les logements touristiques sont localisés dans des stations touristiques qui ont une activité très saisonnière. Conséquence : ils seront loués presque à 100% sur juillet-août, mais seulement à 70% en juin et septembre, 40% en mai et octobre, et à moins de 20% de novembre à avril.

Bien sûr, il y a des grandes villes qui ont moins de saisonnalité, comme Barcelone, Madrid ou Malaga. Ou quelques stations littorales qui ont une activité touristique plus prolongée comme Fuengirola ou Benalmadena. Dans ces cas-là, la durée moyenne de location peut atteindre 8 mois, voire plus.

Seconde leçon : les prix sont élevés au coeur de l’été, moyens en demi-saison et faibles hors saison

La demande de locations touristiques est très forte au coeur de l’été et faible hors saison. Conséquence, les prix sont élevés en juillet-août et faibles hors été, vois très faibles de novembre à avril.

Le hors saison combine donc faible affluence et bas prix.

Troisième leçon : vous avez besoin d’intermédiaires pour faire la conciergerie et cela a un coût

Quand vous voulez louer à des touristes, vous avez deux possibilités :

• Vous gérez vous-même les entrées et sorties des visiteurs, le bon déroulement du séjour, le nettoyage de l’appartement entre deux locations, la gestion des réservations, les déclarations d’impôts, etc.
• Ou vous déléguez l’ensemble de ces services à une société de services ou conciergerie, ce que font la quasi-totalité des propriétaires étrangers.

Si vous sous-traitez ces services, il y aura un coût qui varie de 15% HT (18,15% TTC) à 30% HT (36,3% TTC) des revenus locatifs brus selon le niveau de prestations que vous souhaitez (du service de base au service complet incluant fourniture du linge de maison, remplacement de petit matériel, réparations, peinture, etc). Il est vrai aussi que la durée moyenne de location sur l’année sera plus longue avec ce type de société.

Quatrième leçon : vous avez besoin d’un canal de distribution commercial et cela a aussi un coût

En plus de l’intermédiaire local, vous avez besoin de diffuser votre offre locative sur des plateformes spécialisées, du type Airbnb ou Booking. Et là, cela vous coûtera de 14% HT (16,94% TTC) à 18% HT (21,78% TTC) sur les revenus locatifs bruts.

Ça commence à chiffrer, n’est-ce pas ? Et ce n’est pas fini …

Cinquième leçon : vous devez (évidemment) payer des impôts sur les revenus locatifs

Que devez-vous déclarer au fisc espagnol pour des locations touristiques ? Cela dépend de votre situation.

• Si vous êtes résident en Espagne
  • Vous ferez votre déclaration au moment de rédiger votre IRPF (l’impôt sur le revenu).
  • Vous devrez déclarer vos revenus nets, c’est-à-dire les recettes moins les charges fiscalement déductibles (dont les intérêts hypothécaires). Limitées au temps d’occupation.
  • La remise de 50% pour les locations (prévue dans l’article 23.2 de la Loi sur l’IRPF) n’est pas applicable.
• Si vous n’êtes pas résident en Espagne
  • Vous êtes tenus de faire une déclaration personnelle.
  • Ces revenus sont considérés et taxés comme «rendimiento de capital inmobiliario» (rendement du capital immobilier).
  • Le revenu à déclarer est la totalité des recettes, avec possibilité de déduction des frais ou charges prévus dans l’IRPF (limitées aux durées de location) si le loueur est résident de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège).
  • Le taux d’imposition est de 19% pour les résidents de l’UE et de 24% pour les autres.

Sixième leçon: n’oubliez pas les charges et frais divers

Vous devrez aussi payer :

• Votre impôt foncier annuel (IBI).
• Vos charges de copropriété.
• Les travaux éventuels dans votre appartement et/ou dans la copropriété.

Septième leçon : la TVA est à venir

Suivant la règlementation européenne (directive UE 2025/516) relative aux règles en matière de TVA adaptées à l’ère numérique, le gouvernement espagnol a déposé une proposition de loi (22 mai 2025) pour instaurer une TVA générale de 21 % sur les locations des logements touristiques (VUT) de moins de 30 jours, dans les communes de plus de 10.000 habitants.

Si elle est validée, la mesure entrerait en vigueur dès 2025 – la loi pourrait être appliquée en 2026, avant l’échéance réglementaire européenne de juillet 2028.

Cela représente une hausse significative : actuellement les VUT ne sont soumises à la TVA que si elles offrent des services hôteliers (taux réduit à 10 %), mais la grande majorité n’en applique pas .

L’objectif du gouvernement est double :

• Les VUT paieraient plus de TVA (21 %) que les hôtels (10 %), afin de désinciter la conversion des logements résidentiels en locations touristiques.
• Générer des recettes publiques et répondre à la crise du logement, via un encadrement fiscal plus strict.

Au total

Quand vous faites le calcul, les frais, charges et impôts relatifs à la location touristique de votre logement pourraient être compris entre 50% (dans le meilleur des cas) à 70% (dans le pire des cas). Enfin … avant l’application de TVA sur les locations touristiques qui ajouterait encore 21% de charges !

Avec les nouveaux règlements, les nouvelles lois, les nouvelles autorisations liés aux locations touristiques, les nouvelles fiscalités, les charges élevées et les faibles rentabilités, il n’est plus intéressant de faire de la location touristique. Il vaut mieux faire de la location longue durée (contrats de 5 ans) ou des locations temporaires (alquiler de temporada) de 1 à 12 mois.

Clap final sur l’ère des locations Airbnb en Espagne !

Tout sur les locations touristiques en Espagne

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© acheterenespagne.fr – Juin  2025 – Tout sur les locations touristiques en Espagne

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