Si vous avez acheté un bien immobilier avec des travaux non déclarés, votre intérêt est de les régulariser.

Dans l’immobilier en Espagne, les exemples de travaux non déclarés sont nombreux. Une terrasse fermée, un aménagement du sous-sol, du grenier ou du garage en chambres ou en appartement, une extension du bâtiment existant ou même une villa entière (seul le terrain existe au Registre de la Propriété), une piscine, un nouveau garage, etc. Dans les appartements, les travaux non déclarés les plus courants sont les constructions des derniers étages ou la transformation des terrasses en salon ou en chambre.

Est-il possible de régulariser ces travaux non déclarés et comment les régulariser ? Toutes les réponses dans cet article.

Des milliers de communes contrôlées chaque année par Hacienda

Le Ministère des Finances espagnol («Hacienda »)  a lancé depuis une dizaine d’années une campagne de contrôle des travaux dans des milliers de communes espagnoles. Pour cela, il utilise des… drones qui lui permettent de détecter d’éventuels travaux illégaux, tels que des piscines, des extensions, des terrasses fermées, etc.

Sur les 10 dernières années, Hacienda a détecté plus de quatre millions de biens construits illégalement. Et la liste des communes contrôlées n’est plus rendue publique !

L’objectif du gouvernement est d’avoir de nouvelles rentrées fiscales notamment avec l’IBI (l’impôt foncier) municipal : grâce à ce système de contrôle, les municipalités inspectées ont presque doublé leurs recettes fiscales depuis 2013.

En cas de découverte de travaux non déclarés, le Trésor Public envoie au contrevenant une lettre lui indiquant le début de la procédure avec un délai de 15 jours pour répondre. En plus de la demande de régularisation des travaux, il informe aussi le Cadastre qui établit alors pour la Mairie un nouveau calcul de l’IBI pour les années non prescrites (4 dernières années) majoré des intérêts de retard.

Quand régulariser des travaux non déclarés ?

« Réalité physique » et « réalité d’enregistrement »

La « réalité physique » est ce que nous pouvons percevoir avec nos sens, ce qui existe physiquement, quelle que soit sa légalité. La « réalité d’enregistrement » correspond aux informations relatives à la propriété qui apparaissent dans le Registre de la Propriété.

Et très souvent ces deux réalités ne coïncident pas !

Infraction détectée

Lorsque l’administration a détecté l’infraction, elle laissera au propriétaire un délai de 2 mois pour légaliser la situation. Si le propriétaire ne peut pas ou ne veut pas, elle ordonnera la démolition immédiate des travaux réalisés. Selon la gravité de l’infraction, l’amende peut varier de 50% de la valeur des travaux pour une infraction légère à 300% de la valeur des travaux pour les plus graves.

Infraction non détectée

Si l’infraction n’est pas détectée, le délai de prescription est de 4 à 15 ans, selon la communauté autonome : 4 ans aux Canaries, à Madrid, au Pays Basque et à Murcia, 6 ans en Andalousie et en Catalogne, 8 ans aux Baléares et… 15 ans dans la Communauté Valencienne. La prescription d’illégalité ne veut pas dire que les travaux sont légalisés, elle indique seulement que des sanctions ne peuvent plus être prises.

Travaux conformes

Si les travaux réalisés sont conformes à la réglementation, le propriétaire peut demander leur régularisation à la Mairie. Si tout est conforme, les services techniques établissent une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. Et par conséquent, les travaux sont légalisés.

Travaux non conformes mais modifiables

Les travaux effectués ne sont pas conformes à la réglementation, mais moyennant certaines modifications, ils peuvent l’être. Dans ce cas, le propriétaire présente aux services techniques de la Mairie un projet avec les travaux déjà réalisés et les modifications à faire. Le propriétaire doit ensuite effectuer ces modifications

Le délai de réponse de la municipalité pour l’octroi de la déclaration de fin de travaux est d’environ 3 mois.

Travaux non conformes non modifiables

Dans le cas où les travaux réalisés ne sont pas conformes à la réglementation et qu’ils ne peuvent pas être modifiés, la municipalité peut demander leur démolition s’il n’y a pas prescription. S’ils sont déjà prescrits, le bien deviendra « fuera de ordenacion » (« hors d’usage ») et ne pourra pas être légalisé.

Conséquences d’un bien jugé « fuera de ordenacion »

• Seuls des travaux de maintenance du bien pourront être entrepris. Vous ne pourrez jamais réaliser d’agrandissement du bien ou faire des travaux qui augmentent la valeur du bien. En effet, l’objectif est qu’une fois la vie utile du bâtiment terminée, celui-ci disparaisse.
• Une autre conséquence importante est que la valeur du logement est bien inférieure à celle d’un logement légal. Ainsi, en cas d’expropriation, vous ne toucherez pratiquement rien. Il est aussi courant que les banques ne vous octroient pas d’hypothèque pour acheter des biens de ce type. Et même si elles acceptent, la tasacion ne sera réalisée que sur la partie qui est enregistrée au Registre de la Propriété, ce qui peut induire un crédit hypothécaire largement inférieur à celui escompté. Il est donc très difficile de revendre un bien de ce type.

Comment légaliser des travaux non déclarés ?

La légalisation des travaux non déclarés est réalisée par un professionnel qualifié (un architecte par exemple). En fonction du niveau d’infraction, il faudra rassembler un certain nombre de documents et remplir des conditions normatives :

• Etre conforme aux normes d’habitabilité.
• Se conformer à la réglementation d’urbanisme municipale (consulter le « Plan General de Ordenación Urbanística del municipio »).
• Etre conforme au code technique du bâtiment (« Código Técnico de la Edificación » = CTE).
• Se conformer à la réglementation des installations thermiques dans les bâtiments (« Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios » = RITE).

Normalement, toutes ces réglementations doivent être respectées. Dans la pratique, il en va différemment car il est parfois difficile de se conformer à l’ensemble du CTE ou du RITE. Surtout si les travaux réalisés sont anciens. La municipalité demande le plus souvent le respect des règles d’urbanisme. La première étape consiste à se rendre aux services techniques de la mairie pour savoir si les travaux peuvent être légalisés. Ils seront souvent légalisés même s’ils ne sont pas conformes à 100% au CTE ou au RITE.

Procédure à suivre

1. Le propriétaire se rend dans les services techniques de la Mairie pour savoir s’il peut légaliser ses travaux.
2. La Mairie confirme la procédure. Sinon, il y a deux situations possibles :
   • une légalisation en faisant des travaux supplémentaires (les services techniques de la Mairie précisent ces travaux et il faudra alors déposer une autorisation de travaux)
   • ou une impossibilité de légalisation même avec des travaux (le bien devient « fuera de ordenacion »).
3. Le propriétaire engage un professionnel qualifié (architecte).
4. L’architecte détaille avec l’architecte municipal la liste des documents à présenter.
5. L’architecte réalise un projet de légalisation (« Proyecto de Legalización ») qui est un projet technique. Il demande le permis de légalisation (« licencia de legalización »).
6. Le propriétaire paie les taxes et charges municipales correspondantes.
7. Les services techniques municipaux vérifient que la documentation soumise est conforme au bien existant.
8. Les services techniques accordent alors le permis de première occupation (« licencia de primera ocupación »).
9. Le propriétaire enregistre le bien modifié et paie les impôts correspondants.

Documentation nécessaire pour le projet de légalisation

Le projet de légalisation réalisé par l’architecte est le même que celui d’un projet normal de demande de travaux mais sans les documents de mise en œuvre des travaux (cahier des charges, étude de de sécurité, étude de gestion des déchets de construction et de démolition) :

• Mémoire descriptif, mémoire justificatif et mémoire de la construction.
• Justification du respect des normes, réglementations et autres dispositions (Code technique du bâtiment, accessibilité, etc.)
• Documentation graphique: plan de situation, plan de site, plan de développement, plans d’étage, plans de coupe, schémas de structure et schémas d’installation.
• Évaluation économique avec résumé du budget.
• Photographies de l’état actuel.
• Certificat technique de légalisation ou de reconnaissance (pas toujours obligatoire)

Passage obligatoire chez le notaire

Une fois que la Mairie a accepté de régulariser les travaux, le propriétaire doit aller chez le notaire pour enregistrer le bien modifié. C’est ce qu’on appelle « l’escritura de declaración de obra nueva antigua ».

Il faudra ensuite aller au Registre de la Propriété pour l’enregistrement du nouvel « ancien bien ».

Combien ça coûte ?

Le prix total se décompose en :

• Éventuellement, le coût des travaux supplémentaires réalisés (en cas de demande des services techniques municipaux)
• Les honoraires de l’architecte, il faut compter environ 4% du coût des travaux réalisés (anciens et nouveaux).
• Les taxes d’urbanisme s’élèvent à 2% du coût des travaux réalisés.
• L’impôt sur les constructions et travaux (« Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras » = ICIO) s’élève à 4% du coût des travaux réalisés.
• Et enfin l’acte notarié et l’enregistrement au Registre de la Propriété pour environ 0,5% du coût des travaux réalisés.

Notre Conseil

Pour éviter toutes ces procédures et quelques migraines, notre conseil final : demandez, avant l’achat du bien immobilier, au propriétaire de régulariser ses travaux ! Et faites appel à un professionnel pour acquérir votre bien.

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© acheterenespagne.fr – Août 2023 – Travaux non déclarés : comment les régulariser ?

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