Explosion des prix immobiliers en Espagne : +11,2% !
En 2024, les prix de vente du marché immobilier résidentiel dans l’ancien ont explosé.
C’est une hausse record à 2 chiffres, jamais atteinte, de +11,2% de décembre 2023 à décembre 2024. Ce qui peut rendre jaloux les propriétaires dans les autres pays européens, en particulier francophones. A titre de comparaison, sur la même période, on note une baisse des prix de 0,8% en France, une légère hausse de +0,3% en Allemagne et une hausse de +4,7% en Italie et au Royaume-Uni.
Selon les données du portail Idealista que nous utilisons pour cette étude, le prix moyen demandé au mètre carré dans l’ancien en Espagne en décembre 2024 était de 2271 €, contre 2042 € en décembre 2023.
La hausse des prix immobiliers en Espagne en 2024 est la plus forte enregistrée de ces 20 dernières années.
Investir dans l’immobilier résidentiel espagnol offre aujourd’hui un double rendement exceptionnel. Avec une plus-value à 5 ans unique en Europe (une rentabilité annuelle à 2 chiffres dans certaines zones). Mais aussi un gain locatif net annuel au-delà des 5%. Si vous souhaitez investir en Espagne au meilleur prix et en toute sécurité, n’hésitez pas à nous écrire à espagnimmo@yahoo.com. Nous vous répondrons immédiatement.
Hausse généralisée des prix immobiliers dans toute l’Espagne
Prix de l’immobilier dans la Communauté de Madrid en 2024 : +17,5% !
Les prix de l’immobilier ont augmenté dans toutes les régions espagnoles en 2024.
La plus forte hausse a été enregistrée dans la Communauté (la région) de Madrid, où les propriétaires ont proposé des prix en décembre 2024 supérieurs de 17,5% à ceux de décembre 2023. Suivent, avec des hausses de prix à deux chiffres, les îles Canaries (+17%), la région de Murcie (+16,3%), la Communauté Valencienne (+16%), les îles Baléares (+15,3%), l’Andalousie (+11,5%) et la Cantabrie (+11,1%). La Rioja a enregistré la plus faible hausse, avec 1,6% d’une année sur l’autre, suivie par l’Estrémadure (+2,8%), Castilla y León (+3,5%), Castilla-La Mancha (+4,4%), la Galice (+4,5%), Aragon (+5,7%). En Catalogne, l’augmentation a été « seulement » de 6,7%, au Pays Basque de 7,4%, dans les Asturies de 7,3% et en Navarre de 6,4%.
Madrid, Valence et Malaga à plus de 20% de hausse annuelle !
Si on descend à l’échelle des capitales de Province, les hausses sont encore plus vertigineuses. Trois villes sont à plus de 20% d’augmentation : Valence affiche +24%, Malaga +22% et Madrid +20%.
La plupart des autres grandes villes enregistrent des hausses au-dessus de 10% : Alicante (+18%), Palma de Majorque (+15%), Barcelone et las Palmas de Grande Canarie (+13%).
Seuls Séville (+9%) et Bilbao (+8%) sont sous les 10%
Les 12 raisons de la très forte hausse des prix immobiliers en Espagne
Avant tout, il n’y a aucun risque de bulle. Car, contrairement à la crise immobilière espagnole de 2007/2008, il y a aujourd’hui une pénurie de l’offre (dans l’ancien comme dans le neuf), et un stock croissant de demandes insatisfaites. Le tout combiné avec une baisse continue des taux d’intérêt qui sont, aujourd’hui, à nouveau très faibles. En 2008, au contraire, il y avait trop d’offre et des taux très élevés.
L’augmentation généralisée des prix de l’immobilier en 2024 est due à plusieurs facteurs. En particulier, une demande accrue, une offre limitée de nouvelles constructions, ses prix locatifs toujours plus élevés, l’attractivité continue de l’Espagne pour les investisseurs étrangers, des investissements croissants dans le locatif touristique et résidentiel, et l’amélioration des conditions d’accès au crédit hypothécaire.
La pénurie de l’offre de logements neufs
Durant la période 2000-2007, l’Espagne a connu un boom immobilier majeur, avec la construction de plus de 600.000 logements par an. Ce chiffre atteignait même des niveaux comparables à ceux de l’Allemagne, de la France et de l’Italie réunis. Depuis 10 ans, le nombre de nouveaux logements construits est aux alentours de 100.000 par an. Or selon les prévisions démographiques de l’INE, environ 330 000 nouveaux ménages devraient se former annuellement entre 2024 et 2028. Avec au maximum 100.000 logements construits par an, cela crée un déficit annuel de 230 .000 logements. Et exacerbe la crise du logement en Espagne.
Pourquoi cette pénurie de l’offre de nouveaux logements ? En grande partie à cause de la complexité administrative liée à la construction de logements (délais, normes, dédales bureaucratiques, etc.). Mais aussi du manque de prévoyance des gouvernements dans l’aménagement du territoire, de l’absence de dialogue politique pour trouver des solutions, d’une importante pénurie de main-d’œuvre, la hausse des coûts de construction et de la disparition de nombreuses entreprises de construction, …
La baisse des taux
Les banques espagnoles, avec la baisse continue des taux, se livrent à une guerre des taux. Et en février, ils pourraient baisser sous les 2% avec des bonifications (salaires, assurances, etc). Ce qui rendra les emprunts de plus en plus attractifs. Et aujourd’hui, il résulte qu’il vaut mieux acheter que louer, les prix de location atteignant des records historiques à la hausse.
La hausse de la demande étrangère
L’Espagne est une destination privilégiée par les touristes, et par les étrangers souhaitant investir dans l’immobilier, en particulier dans les régions côtières et les grandes villes comme Madrid et Barcelone.
La stabilité économique et politique, la douceur du climat et du quotidien en Espagne, et un niveau de prix attractif incitent de nombreux Européens du Nord, Américains et investisseurs asiatiques à acheter des biens immobiliers, augmentant ainsi la demande.
Cette demande étrangère contribue à maintenir une pression haussière sur les prix. Notamment dans les zones touristiques et dans les grandes métropoles espagnoles. Dans certaines zones, les achats des étrangers sont majoritaires. La région sud d’Alicante par exemple ou les quartiers luxueux du centre de Madrid.
L’attractivité des zones touristiques
Les régions comme les Îles Baléares, les Îles Canaries, la Costa del Sol et la Communauté Valencienne attirent non seulement les touristes mais aussi les acheteurs en quête de résidences secondaires. Ou même de résidences principales.
Les zones touristiques bénéficient également de la popularité croissante de la location touristique de courte durée, type Airbnb. Ce qui pousse les investisseurs à acheter des biens pour les mettre sur le marché locatif.
Le dynamisme économique des grandes métropoles espagnoles
Des villes comme Madrid, Barcelone, Valence et Malaga connaissent un essor économique avec l’installation de nouvelles entreprises et startups, favorisée par des mesures gouvernementales. Ce dynamisme économique crée une demande accrue de logements pour les travailleurs qualifiés nationaux et étrangers. Ce qui fait automatiquement grimper les prix dans ces zones urbaines.
La croissance du marché locatif
Le marché locatif reste extrêmement compétitif, notamment dans les grandes villes et les zones touristiques. Les investisseurs immobiliers achètent des biens pour les louer, attirés par des rendements locatifs élevés, ce qui accroît la demande et contribue à la hausse des prix.
La reprise post-COVID et une épargne accumulée
La reprise économique post-COVID a permis à de nombreux ménages et investisseurs de débloquer l’épargne accumulée pendant la pandémie. Cette épargne, combinée aujourd’hui à des taux d’intérêt bas, conduit à un afflux de liquidités sur le marché immobilier, stimulant les prix dans tout le pays.
L’expansion du télétravail
Le télétravail, devenu populaire après la pandémie, a permis à de nombreux acheteurs de s’éloigner des centres-villes. Ils ont alors investi dans des logements plus spacieux et moins coûteux dans des zones périphériques. Cette mobilité a accru la demande immobilière dans des régions auparavant moins prisées, élargissant ainsi la pression sur les prix.
Le télétravail a permis aussi à jeune nomades numériques étrangers de venir travailler depuis l’Espagne. Ce qui induit une demande supplémentaire en logements.
L’effet de rattrapage économique régional
Certaines régions, comme la Communauté Valencienne ou Murcie, ont connu une hausse des prix liée à un effet de rattrapage. De même, le nord de l’Espagne est redécouvert par des acheteurs nationaux et étrangers. Ces zones, historiquement moins chères, sont désormais très attractives grâce à leur qualité de vie et leur développement économique, attirant de nouveaux investisseurs et acheteurs.
Le retour des expatriés espagnols
De nombreux Espagnols qui avaient quitté le pays pendant la crise économique de 2008 reviennent aujourd’hui grâce à une meilleure situation économique. Leur retour augmente la demande de logements, en particulier dans les régions où ils ont des attaches familiales.
Les efforts pour la rénovation énergétique des logements
Les incitations gouvernementales pour rénover les bâtiments selon les normes énergétiques européennes ont augmenté la valeur des logements rénovés. Ces incitations, combinées à une sensibilisation accrue à l’efficacité énergétique, augmentent les prix des biens immobiliers respectant ces normes.
La confiance dans l’immobilier comme valeur refuge
L’immobilier est perçu comme un investissement sûr, notamment dans un contexte économique marqué par des incertitudes géopolitiques. Cette perception incite de nombreux investisseurs, locaux et internationaux, à placer leur argent dans la pierre. Provoquant ainsi une augmentation de la demande et des prix.
Et ça continuera en 2025 !
L’achat d’un logement en 2025 en Espagne sera encore plus difficile qu’en 2024. L’offre est limitée, elle évolue beaucoup moins vite que la demande. Il y aurait aujourd’hui en Espagne plus d’un million d’acheteurs et hors d’Espagne certainement plusieurs centaines de milliers, la plus grande partie intéressés par des achats dans les mêmes zones. En particulier, les grandes villes espagnoles et les principales destinations touristiques.
Conséquence : les mêmes causes produisant les mêmes effets, la hausse des prix continuera en 2025, et sera certainement de l’ordre de +15%. Il faut vite acheter !
Explosion des prix immobiliers en Espagne : +11,2% !
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