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Immobilier en Espagne : attention aux mètres carrés espagnols !

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Les surfaces des annonces des biens immobiliers en Espagne sont surévaluées

Les acheteurs étrangers, et en particulier francophones, ont l’impression que les superficies des logements qu’ils visitent en Espagne sont inférieures à celles des annonces publiées par les agences immobilières ou les propriétaires. Et ils ont à la fois raison et tort. Les mètres carrés espagnols sont-ils vraiment plus petits que les mètres carrés francophones ?

Combien de fois des acheteurs francophones nous disent que les agences immobilières espagnoles ne sont vraiment pas sérieuses. Ceci car la superficie annoncée pour le logement visité ne correspond pas à ce qu’ils ont vu. Et bien non, les agences ont annoncé le bon métrage. Mais la méthode de calcul des superficies est différente en Espagne.

Attention aussi aux vrais-faux mètres carrés.

On vous dit tout ci-dessous.

Surface habitable ou surface utile dans les pays francophones

En France, en Belgique, au Luxembourg, en Suisse et dans la grande majorité des pays européens, les superficies annoncées sont les surfaces habitables ou les surfaces utiles.

La surface habitable dans les pays francophones est la somme des surfaces de plancher (surfaces sur lesquelles on peut poser les pieds avec une hauteur minimum de 1,80 mètre) de chaque pièce à laquelle il faut retirer les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. De même, certains espaces de l’habitation (balcons, loggias, vérandas, volumes vitrés, toitures-terrasses, garages, caves…) n’entrent pas dans le calcul de la surface habitable.

La surface utile, dans les mêmes pays, est égale à la surface habitable à laquelle on rajoute la moitié de la surface des annexes suivantes (à condition qu’elles soient réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et si elles ont une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre) : les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas. Par contre, on n’inclût pas dans la surface utile les jardins, les garages et les cours.

Surface construite avec parties communes en Espagne

En Espagne, les superficies dont parlent les agences et qui apparaissent dans les annonces immobilières sont le plus souvent les surfaces construites avec les parties communes («superficie construida»).

La surface construite est l’ensemble de la superficie du logement de plus de 1,50 m de hauteur (et non 1,80 m). Y compris l’épaisseur des murs et cloisons intérieurs et des murs extérieurs (la moitié si il s’agit d’un mur partagé avec un voisin)… Et, en plus, on y rajoute les parties construites communes (couloirs et espaces communs dans le cas d’une copropriété) au prorata des surfaces de chaque logement. De plus une terrasse, une loggia ou un balcon fermés sur trois côtés ou une véranda couverte comptent dans leur intégralité. S’ils ne sont pas fermés des trois côtés, ils comptent pour la moitié de leur surface.

Bon à savoir :

  • Au Cadastre, les éléments communs sont répertoriés comme superficie construite, mais inscrits séparément.
  • Pour une villa, la piscine (deportivo) est aussi comptée dans la superficie construite mais séparément aussi.
  • Sur les relevés du Cadastre, ce sont seulement les superficies construites qui apparaissent.
  • Vous paierez des impôts (notamment l’impôt foncier, l’IBI en Espagne) sur la base de la superficie construite du Cadastre.
  • Dans les copropriétés, les coefficients de participation de chaque bien (les tantièmes) sont aussi calculés sur la base des superficies enregistrées au Cadastre.
  • Il y a très souvent des différences entre les superficies construites enregistrées au Cadastre et au Registre de la Propriété ! A vous de demander pourquoi … Sachez qu’en cas de doute, les informations inscrites au Registre de la Propriété priment sur celles du Cadastre (sauf pour les impôts !). Pour en savoir plus sur le sujet, consultez notre article : Cadastre et Registre de la Propriété. Que faire en cas de différence ?

La surface utile en Espagne est similaire à celle mesurée dans les pays francophones à l’exception que la hauteur minimum acceptée est de 1,50 mètres, et non 1,80 mètres. Les terrasses et porches ne comptent pas dans le calcul même s’ils sont couverts et fermés de trois côtés. La superficie utile apparaît normalement dans la description du bien au Registre de la Propriété.

Alors, faites bien attention, car un logement en Espagne annoncé avec une superficie « construida » de 150 m2 peut s’avérer être un logement d’une surface utile de 130 m2 ou d’une surface habitable de 120 m2, voire moins. Il est évident qu’alors le prix au mètre carré varie largement. Mais tout ça n’est rien à côté des « vrais-faux » mètres carrés dont nous parlons dans la suite de l’article.

Le volume habitable

Un indicateur intéressant pour vos recherches immobilières : le volume habitable. Il se calcule en multipliant la surface habitable par les hauteurs sous plafond. La surface habitable est en m2, tandis que le volume habitable est en m3. Cet indicateur est pertinent notamment dans les appartements spacieux des centres-villes de Barcelone et Madrid.

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Des « vrais-faux » mètres carrés : le cas (très fréquent) des travaux non déclarés !

Il est très fréquent que des travaux d’agrandissement ou de modification soient réalisés sans aucune autorisation. Donc sans être enregistrés au Registre de la Propriété, ou au Cadastre. C’est le cas de nombreuses villas dans le sud de l’Espagne, mais cela arrive aussi dans les autres régions espagnoles. Hacienda sous le gouvernement précédent avait détecté entre 2013 et 2018 plus de trois millions de biens construits illégalement. Les travaux non déclarés les plus courants sont :

  • transformation des garages en chambre ou en petit appartement
  • transformation du grenier en chambre ou en petit appartement
  • fermeture des terrasses ou construction d’une véranda pour en faire une pièce d’habitation, ou pour agrandir une pièce d’habitation
  • construction d’une « petite dépendance » sur le terrain
  • construction d’une piscine
  • ou plusieurs combinaisons précédentes

Quelles sont les conséquences de ces « aménagements » non déclarés ?

  1. Ils sont illégaux puisque les travaux ne sont pas déclarés. Ils n’apparaissent ni dans le relevé cadastral, ni au registre de la propriété. Légalement, ces nouveaux espaces d’habitation n’existent pas.
  2. Si vous voulez revendre votre bien, ils ne pourront pas apparaître dans les documents officiels, en particulier l’acte de vente. Évidemment, si vous voulez acheter ce type de bien, ces « nouvelles » surfaces n’apparaîtront pas non plus dans l’acte de vente.
  3. Par contre ces mètres carrés non déclarés apparaissent très souvent dans les annonces et les fiches présentées par les agences (qui se gardent bien de vous prévenir), ce qui n’est pas légal. Mais elles le font presque toutes !
  4. Si la Mairie ou un autre organisme public contrôle votre bien, ils peuvent demander :
    • soit à ce que vous régularisiez les travaux réalisés (avec évidemment une amende à la clef et le rattrapage des impôts non payés, en particulier l’impôt foncier, majoré des intérêts de retard),
    • soit à ce que vous détruisiez ce qui a été fait pour revenir à l’état initial (avec aussi une amende !).
  5. Si l’infraction n’est pas détectée, le délai de prescription est de 4 à 15 ans, variable selon la communauté autonome. 4 ans aux Canaries, à Madrid, au Pays Basque et à Murcia, 6 ans en Andalousie et en Catalogne, 8 ans aux Baléares et… 15 ans dans la Communauté Valencienne.
  6. Si les travaux réalisés sont conformes à la réglementation, le propriétaire peut demander leur régularisation à la Mairie. Si tout est conforme, les services techniques établissent une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. Et par conséquent, les travaux sont légalisés.
  7. Les travaux effectués ne sont pas conformes à la réglementation, mais moyennant certaines modifications, ils peuvent l’être. Dans ce cas, le propriétaire présente aux services techniques de la Mairie un projet avec les travaux déjà réalisés et les modifications à faire. Le propriétaire doit ensuite effectuer ces modifications.
  8. Dans le cas où les travaux réalisés ne sont pas conformes à la réglementation et qu’ils ne peuvent pas être modifiés, la municipalité peut demander leur démolition s’il n’y a pas prescription. S’ils sont déjà prescrits, le bien deviendra « fuera de ordenacion » (« hors d’usage ») et ne pourra pas être légalisé.
  9. Si vous décidez d’acheter, votre prêt peut être largement inférieur à ce que vous vous attendiez. Explication :
    • La banque vous prêtera sur la base de la valeur la plus faible entre le prix de vente négocié entre vous et le propriétaire, et la valeur de la « tasacion » (l’estimation obligatoire du bien réalisé en Espagne dans le cadre d’une hypothèque, une opération réalisée par un expert d’une société de tasacion, un tasador)
    • Le propriétaire-vendeur et l’agence immobilière qui le conseille ont basé leur estimation sur le nombre de mètres carrés total, y compris les non déclarés
    • Les experts des sociétés de tasacion ne prennent pas en compte ces nouvelles surfaces. Leur estimation se base sur les mètres carrés déclarés (donc sans les nouvelles superficies)
    • Conséquence : vous pouvez vous trouver en situation de capacité d’emprunt réduite.
    • Exemple simplifié :
      • vous avez trouvé une maison de 150 m2, mais 50 m2 ne sont pas déclarés (le grenier sous-pente a été transformé en deux habitations)
      • la banque vous accorde un prêt de 80% basé sur la plus faible des valeurs entre le prix de vente et le prix estimé dans la tasacion
      • la valeur des biens dans le quartier est de 2000 €/m2
      • le prix de vente négocié avec le propriétaire est 2000 € x 200 m2 = 400.000 €
      • le prix estimé par le tasador est 2000 € x 150 m2 = 300.000 €
      • la valeur de référence pour le prêt retenue par la banque sera donc 300.000 €
      • vous vous attendiez à avoir un prêt de 80% de 400.000 €, soit 320.000 € et finalement vous n’avez droit qu’à un prêt de 80% de 300.000, soit 240.000 €, c’est-à-dire seulement 60% de la valeur d’achat du bien.

Bon, vous avez résolu le problème de prêt, vous avez acheté et vous louez tout ou partie de votre bien aux touristes en été. Notre conseil est de ne pas louer ces nouvelles surfaces non déclarées. En cas de problème, vous serez responsables à 100%. Aucune assurance ne prendra en charge un « accident » intervenu dans une surface n’existant pas

Comment se rendre compte de travaux non déclarés ?

Tout simplement en consultant la « nota simple » et/ou les superficies déclarées au cadastre. Et en les comparant avec la surface annoncée dans l’annonce ou par le propriétaire ou l’agence.

Que faire en cas de différence de mètres carrés entre le Cadastre et le Registre de la Propriété ?

L’un des objectifs de la Loi 13/2015 du 24 juin 2015 portant sur la réforme de la loi sur les hypothèques est de parvenir à une coordination entre le Registre de la Propriété et le Cadastre, afin d’éviter les doubles emplois et d’obtenir « une meilleure identification des propriétés et une prestation de services plus satisfaisante pour les citoyens et les administrations ». Cette coordination était, jusqu’alors, pratiquement inexistante.

Il est nécessaire de garder à l’esprit que pour pouvoir enregistrer correctement une propriété au Registre de la Propriété, la norme permet une divergence de 10% pour les surfaces par rapport au Cadastre.

  • Si la divergence est supérieure à 10%, le Registre peut paralyser l’inscription jusqu’à ce que la situation soit clarifiée. Et le notaire doit alors procéder à l’ouverture d’un dossier hypothécaire. Et fournir une représentation graphique alternative géo-référencée.
  • Si la divergence ne dépasse pas 10%, la rectification de l’acte notarié ne nécessite pas l’ouverture d’une procédure. Et le bien peut être enregistré. Tant que les autres exigences de la loi hypothécaire pour l’enregistrement des biens sont remplies.

La première étape pour corriger les divergences entre les deux sources d’informations est de déterminer lequel des deux registres a tort.

Une fois l’erreur détectée, la loi sur les hypothèques prévoit différents moyens de résoudre les divergences entre le Cadastre, le Registre de la Propriété et la réalité physique des propriétés. Ce sont les suivants :

  • L’enregistrement de la représentation graphique géo-référencée de la propriété et sa coordination avec le Cadastre.
  • La démarcation cadastrale de la propriété.
  • La rectification de sa description.
  • L’enregistrement des plantations, bâtiments, installations et autres améliorations incorporées à la propriété.
  • L’immatriculation de propriétés qui ne sont pas enregistrées en faveur d’une personne.
  • Des opérations d’enregistrement sur des biens appartenant à l’Administration publique, en vertu d’une certification administrative.
  • Le dossier du déroulement des faits.
  • La procédure de correction de l’immatriculation double ou multiple.
  • La procédure de libération de charges ou d’hypothèques éteintes pour cause de prescription, de péremption ou de non-utilisation.
    • A titre d’anecdote, on retrouve encore des inscriptions au Registre de la Propriété pour d’anciennes servitudes et charges. Par exemple, celles en faveur des veilleurs de nuits chargés d’éclairer les rues de Madrid il y a … 80 ans !

Pour en savoir plus sur le sujet, consultez notre article : Cadastre et Registre de la Propriété. Que faire en cas de différence ?

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