Pour la première fois depuis 1 an, les prix de l’immobiliers d’un mois à l’autre sont en baisse à Barcelone : -0,7% en juin 2017 par rapport à mai 2017. C’est aussi la plus forte baisse d’un mois à l’autre depuis mai 2015 ! Alors retournement du marché ou simple correction ?

Apparemment, si on en croit la presse et les spécialistes, le marché immobilier à Barcelone est en plein boom : une hausse annuelle des prix de 20% selon le site Idealista, de 22% selon l’agence de taxation Tinsa,  qui font de la capitale catalane la ville avec les prix les plus élevés d’Espagne, une vente record très récente d’un appartement de 450 m2 sur le Passeig de Gracia à plus de 10 millions €, des délais de vente très courts souvent inférieur à 1 mois, etc. Faut-il s’attendre à une baisse à Barcelone ?

Trop haut, trop vite ?

Les prix immobiliers à Barcelone n’ont-ils pas été trop haut trop vite ? Une statistique récente passée complètement inaperçue pourrait être le premier indicateur d’un retournement des prix ou au moins d’un tassement de la hausse : cette statistique est une baisse de 0,7% du prix de vente immobilier dans l’ancien à Barcelone de mai à juin 2017 selon Idealista, le principal site d’annonces immobilières en Espagne. Le prix moyen de vente des logements à Barcelone dans l’ancien (qui représente 96% du marché immobilier résidentiel selon les notaires) serait, selon le site, de 4253 €/m2 en juin 2017 contre 4285 € en mai 2017.

Le ralentissement de la croissance des prix immobiliers dans l’ancien à Barcelone à la fin du 1er semestre 2017 est net :

• +7,3% du 3ème au 4ème trimestre 2016
• +4,8% du 4ème trimestre 2016 au 1er trimestre 2017
• +3,2% du 1er trimestre au 2ème trimestre 2017

Le graphique ci-dessous montre ce tassement de la variation trimestrielle en 2017 dans la capitale catalane. Il permet aussi de visualiser la croissance des prix immobiliers jusqu’au début de l’année 2007 puis la chute jusqu’à fin 2013, et le retour à la croissance des prix depuis.

Le « problème » du référendum sur l’indépendance du 1er octobre

C’est bien connu, les investisseurs nationaux et surtout internationaux ont horreur de l’incertitude et du risque … et, malheureusement, ce risque existe avec l’annonce en mai dernier par la Generalitat (la région de Catalogne) d’un référendum unilatéral sur l’indépendance de la Catalogne organisé le 1er octobre prochain. Ce référendum est jugé totalement illégal par le gouvernement espagnol.

Il est très probable que de nombreux investisseurs soit retardent leur achat à la fin de l’année pour apprécier la situation politique en Catalogne, soit décident de reporter leur achat sur d’autres villes en Espagne en dehors de la Catalogne (Madrid, Palma, Valence, etc), ou encore dans d’autres pays (Portugal, Roumanie, Croatie, …).

En dehors de la baisse à Barcelone en juin, d’autres indicateurs confirment cette hypothèse « politique » : Madrid voit ses prix immobiliers augmentés sur la même période (+0,2%), et la seconde ville catalane, Girone, enregistre une baisse de prix de 0,9%

Des prix trop élevés pour la demande locale

Selon Idealista, avec 4253 €/m2 Barcelone est maintenant la ville avec les prix les plus élevés au m2, largement devant Saint Sebastien (3912 €/m2), Madrid (3047 €/m2), Bilbao (2753 €/m2) et Palma de Mayorque (2352 €/m2).

Si la clientèle étrangère plus aisée peut encore se permettre d’acquérir des biens à ce prix là, ce n’est pas le cas de la clientèle locale. Il y a plus de 10 ans, juste avant la crise, il était encore possible pour des ménages espagnols d’emprunter jusqu’à 110% du bien acheté et ce, pratiquement sans contrôle de leurs revenus. Aujourd’hui après les pertes abyssales du secteur bancaire espagnol, acquérir un bien immobilier en empruntant pour une famille espagnole est beaucoup plus encadré : tout d’abord l’emprunt sera au maximum de 80% de la valeur du bien (il leur faut donc avoir 30% de l’investissement : les 20% restants et les 10% de taxes diverses), ensuite la banque étudiera très strictement la solvabilité et les revenus familiaux.

Et, tout simplement, la hausse des salaires locaux ne suit pas la hausse des prix de l’immobilier à Barcelone !

La location touristique encadrée fiscalement et légalement

L’apparition des plateformes de location touristique par internet telle qu’Airbnb a généré une forte demande immobilière dans le centre touristique de Barcelone, et depuis peu dans les quartiers périphériques.

La nouvelle politique municipale vise à fiscaliser les anciens appartements touristiques (brigades de contrôle et d’intervention, recouvrement des taxes) et les opérateurs (amendes répétées), à réprimer les fraudes (non déclarations, multi-locations, sous locations) et à limiter les licences pour les nouveaux (hausse exponentielle du prix des licences, interdiction dans certaines zones). Ces nouvelles règles ont diminué le rythme de croissance de la demande en appartement touristique, et amènent une baisse des prix sur ce secteur.

La hausse vertigineuse des prix se paye aujourd’hui

Sur un an, la hausse des prix immobiliers à Barcelone est vertigineuse : 20% selon le site Idealista et de 22% selon l’agence de taxation Tinsa ! Sans doute même plus de 30% dans certains quartiers comme Ciutat Vella (la vieille ville de Barcelone). Le mois de juin a peut-être enregistré une correction de cette hausse.

De plus en plus de biens sur le marché

Selon les agents immobiliers, plus de la moitié des locations arrivant à échéance se transforment par la suite en vente. Au vu des prix élevés du marché actuel, les anciens propriétaires, souvent endettés au moment de la crise, souhaitent maintenant récupérer leur mise. Ce qui induit une offre plus importante et donc une tendance de prix à la baisse.

Notre conseil : attendre !

Notre conseil est d’attendre …

Dans un premier temps attendre les chiffres d’Idealista de juillet, ce qui devrait nous confirmer si une correction est vraiment en cours, ou si le chiffre de juin à la baisse est une exception dans la croissance vertigineuse des prix barcelonais.

Puis attendre de savoir ce qu’il va se passer avec l’organisation du référendum : il est certain qu’il va être interdit par Madrid mais la Generalitat de Catalogne veut l’organiser. Si on va vers un conflit y compris dans la rue, il est plus que probable que le marché n’apprécie pas et qu’il y ait alors une baisse encore plus significative des prix.

Pour de petits malins, cette possible baisse à Barcelone sera peut-être le signe … qu’il faut acheter !

PS : un autre scoop à propos des conséquences de l’organisation du référendum entendu à Bruxelles il y a 2 semaines, « il est hors de question que Barcelone reçoive le siège de l’EMA si un référendum sur l’indépendance de la Catalogne est organisé ». L’EMA est l’Agence Européenne du Médicament localisée actuellement à Londres et qui devrait être déplacée en Europe continentale suite au Brexit. La ville de Barcelone avait postulé pour l’accueillir dans la tour Agbar. L’EMA est dotée d’un budget annuel de plusieurs centaines de millions €, emploie près d’un millier de fonctionnaires et fait travailler environ 1600 entreprises représentant 5000 emplois.

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