Acheter ou vendre en Espagne les vrais prix de l'immobilier
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Acheter ou vendre en Espagne : les vrais prix de l’immobilier !

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La valeur d’achat ou la valeur de vente d’un bien immobilier en Espagne n’est pas celle qui est affichée dans les annonces. Il faut y rajouter des taxes, impôts, frais et charges pour l’acheteur qui peuvent varier de 8% à 15% de la valeur du bien selon le lieu où vous achetez.

Découvrez le vrai prix de l’immobilier en Espagne pour les acheteurs et pour les vendeurs d’un bien ancien ou neuf. Si vous souhaitez acheter ou vendre en Espagne, cet article est fait pour vous.

Au préalable, n’oubliez pas que l’Espagne, c’est un pays et 17 régimes fiscaux différents. Chaque Communauté Autonome gère sa fiscalité immobilière.

En plus d’une fiscalité autonomique différenciée, que vous soyez acheteur ou vendeur d’un bien immobilier en Espagne, vous aurez toujours des charges, impôts et taxes à payer sur la transaction réalisée : ITP, IBI partiel, frais notariés et d’enregistrement au Registre de la Propriété, éventuellement honoraires de l’agence immobilière, frais d’hypothèques, frais bancaires divers, etc.

Pour l’achat, ces frais supplémentaires sur le prix de l’immobilier en Espagne varient en fonction de la nature du bien, logement ancien ou logement neuf, et de la région où vous achetez. N’hésitez pas à nous joindre si vous avez des interrogations, envoyez-nous un mail à espagnimmo@yahoo.com

Le vrai prix de l’immobilier en Espagne pour l’acheteur d’un bien ancien

  • L’impôt sur le transfert de propriété (« Impuesto de Transmisiones Patrimoniales » ou ITP). Dans le coût de l’immobilier, c’est de loin la charge la plus importante à l’achat. La gestion de cet impôt est concédée aux autonomies (régions espagnoles). Le taux commun varie, selon l’autonomie, de 4 à 11% sur la valeur de l’achat. A Madrid, le taux commun est de 6%, mais à Barcelone comme dans la Communauté Valencienne, il est de 10%. En Andalousie, il est de 7% (depuis mai 2021), aux Baléares de 8 à 11%, et au Pays Basque de 4%.
    • Depuis le 1er janvier 2022, pour un bien ancien, l’acheteur paiera un impôt sur la plus haute valeur entre la valeur d’achat du bien et la valeur de référence fiscale (« valor de referencia »). Si celle-ci est supérieure à la valeur d’achat, alors le contribuable ne paie pas d’impôt sur la valeur d’acquisition du bien immobilier, mais sur cette valeur fiscale.
    • Selon les autonomies, le taux de l’ITP varie à la baisse en fonction de la valeur d’acquisition, de l’âge ou des revenus de l’acheteur. Par exemple :
  • Les frais notariés sur l’acte de vente. Comme nous l’avons expliqué dans plusieurs articles, le notaire n’a pas le même rôle en Espagne que dans les pays francophones. Il est une chambre d’enregistrement : il rédige l’acte de vente et l’acte hypothécaire (« escrituras de compraventa y del préstamo hipotecario »), donne lecture des principaux passages, contrôle les identités et certifie les signatures des vendeurs et acheteurs. Les frais notariés varient de 300 € (pour un achat de 50.000 €) à 800 € (pour un achat de 1 million €). Comptez en moyenne 0,25% de la valeur d’achat du bien.
  • Les frais d’inscription au Registre de la Propriété de l’acte de vente (« inscripción en el Registro de la Propiedad »). Leur coût varie de 200 € (pour un achat de 50.000 €) à 400 € (pour un achat de 1 million €). Comptez en moyenne 0,15% de la valeur d’achat du bien.
  • Les frais de  gestion de l’acte de vente (« gastos de Gestoría ») : ce sont les frais provenant de la gestion administrative du dossier, en particulier la liquidation des impôts et l’inscription au registre de la propriété de l’acte de vente public. Comptez en moyenne 0,10% de la valeur d’achat du bien.
  • Les honoraires de l’agence immobilière. Ils varient selon les régions autonomes. La grande majorité des agences en Catalogne ou à Madrid ne vous feront pas payer de commissions.  En Andalousie, une agence sur deux vous fera payer une commission. Dans d’autres régions, la pratique est généralisée, comme dans la Communauté Valencienne (Valence/Alicante). Le montant des commissions d’agence varie de 1 à 4% (+TVA). N’oubliez pas, les honoraires de l’agence sont toujours négociables !
  • Les honoraires du Conseiller Immobilier ou de l’avocat spécialisé en droit immobilier. Pour un acheteur francophone, les frais de conseil doivent être obligatoirement intégrés dans le budget immobilier en Espagne. Le conseiller immobilier et/ou l’avocat vérifient l’état réel du bien et contrôlent les différents documents liés à la vente (voir « Ne pas contrôler la situation du bien »).
    • Si l’acheteur choisit l’option avocat, son accompagnement lui coûtera environ 1% (+TVA) de la valeur d’achat du bien. Son travail se limite au contrôle et à l’accompagnement juridique. Il ne fera aucune recherche de biens.
    • Le conseiller immobilier va au-delà de la mission de l’avocat : il aide l’acheteur dans la recherche du financement du bien, il définit avec lui le bien qu’il recherche, il fait les recherches à sa place et lui soumet des biens à visiter qu’il a contrôlés. Si l’acheteur choisit l’option conseiller immobilier, cela ne lui coûtera rien, voire il économisera du temps et de l’argent.  Le conseiller immobilier connaît parfaitement le marché et il négociera plus facilement avec le vendeur le prix du bien à la baisse, au moins de l’équivalent du tarif de sa prestation, voir de plus (jusqu’à 10%).  Pour un accompagnement total depuis la recherche et la sélection des biens à visiter jusqu’à la signature chez le notaire et frais d’avocat inclus, le coût de la prestation d’un conseiller immobilier est de 2 à 3% (+TVA) du prix d’acquisition. Avec un conseiller, le coût de l’immobilier en Espagne sera toujours plus faible que si l’acheteur réalise seul toutes les démarches. Sans compter le temps économisé et les problèmes évités !
  • Les frais hypothécaires. L’acheteur du bien fait appel à une banque pour payer tout ou partie de son acquisition. En plus du taux d’intérêt (demander un prêt à taux fixe si on fait appel à une banque espagnole), il lui faudra payer des frais liés à l’hypothèque et d’autres qui lui seront imposés par la banque.
    • Les frais de dossier de la banque. Il faut compter 1% de la valeur prêtée, mais attention certaines banques prennent jusqu’à 2%.
    • Les frais d’évaluation du bien immobilier (« gastos de tasación inmobiliario »). La tasacion est demandée par la banque et (normalement) le montant du prêt est basé sur la plus petite valeur entre la tasacion et la valeur d’achat. Réalisée par un cabinet d’architecte certifié, le coût de la tasacion est de 250 à 600 €. Il varie en fonction de la superficie, la localisation et de la société de tasación. Ces frais sont le plus souvent à la charge de l’acheteur, quelquefois à la charge de la banque prêteuse, ou répartis entre l’acheteur et la banque.
    • Les frais de gestion de compte et de carte de crédit (moins de 100€/an)
    • Les frais imposés, en particulier
      • l’assurance habitation (de 200 à 1000 € par an)
      • les assurances-vie, dont le coût est très variable selon l’âge et l’état de santé de l’acheteur ou des acheteurs (de 200 € à 2000 € par an et par personne)
    • Les frais notariés, l’inscription au registre de la propriété et la gestion de l’acte hypothécaire ne sont plus à la charge de l’acheteur depuis la mise en oeuvre de la nouvelle loi hypothécaire le 16 juin 2019. Tous ces frais sont désormais à  la charge des banques !
  • Les frais bancaires divers. Quand vous ferez vos virements depuis vos comptes à l’étranger vers vos comptes en Espagne ou vers les comptes du vendeur ou de la « gestoria » (la société qui gèrera les frais de notaire et l’enregistrement au Registre de la Propriété), vous aurez des frais bancaires à payer. Renseignez-vous avant de les faire car ils peuvent varier de la gratuité à … quelques milliers d’euros ! De même, si vous demandez un chèque de banque à votre banque espagnole pour le jour de la signature du contrat de vente chez le notaire, son coût peut varier de la gratuité à 0,5% de la valeur du chèque ! Notre conseil : négociez avec les banques et choisissez votre banque en Espagne en fonction des coûts proposés. Evidemment, la gratuité est la meilleure option.
  • Les frais liés au NIE. L’obtention du NIE est une procédure simple mais qui prend du temps pour cause des délais de rendez-vous donnés par les consulats espagnols à l’étranger ou les commissariats en Espagne. Le prix du NIE est marginal, un peu moins de 10 € par personne. Si vous passez par un avocat en Espagne pour obtenir votre NIE, cela vous coûtera de 150 à 300 euros par NIE,
  • Les frais liés au contrat de mariage. Vous vous êtes mariés avec un contrat de mariage et vous achetez un bien en Espagne. Il vous faudra alors avoir une traduction assermenté en espagnol du contrat de mariage (comptez de 200 à 400 euros TTC en fonction de la longueur du contrat) et une copie certifiée et apostillée auprès de la Cour d’Appel la plus proche de chez vous.
  • L’IBI (l’impôt foncier en Espagne) au prorata de la durée d’occupation depuis le 1er janvier de l’année de vente jusqu’à la date de vente. Si le vendeur l’a déjà payé, il récupère alors la partie due par l’acheteur (de la date de vente au 31 décembre de l’année de vente).

Le prix de l’immobilier en Espagne pour l’acheteur d’un bien neuf

  • Ce sont les mêmes frais que pour l’acheteur d’un bien immobilier ancien mais la TVA sur la valeur d’achat (« IVA ») se substitue à l’ITP. Le taux de TVA sur l’achat d’un bien neuf est de 10% dans toute l’Espagne, sauf aux Canaries où il est de 6,5%.
  • Il faut aussi payer l’impôt sur les actes juridiques documentés (AJD) qui est variable selon les communautés autonomes : de 0% au pays Basque à 1,5% en Andalousie, en Catalogne, dans la Communauté Valencienne (0,4% aux Canaries, 0,7% dans la Communauté de Madrid et 1,2% aux Baléares).
  • Attention :
    • Si le logement neuf est la propriété d’une banque qui l’a acquis auprès d’un promoteur, le bien n’est pas soumis à la TVA mais à l’ITP comme dans le cas d’un bien ancien.
    • Si le logement a plus de deux places de garage, la TVA à appliquer sur l’achat des garages n’est plus de 10% mais 21% !

Le prix de l’immobilier en Espagne pour le vendeur d’un bien ancien

  • La commission de l’agence immobilière. Elle est de 2 à 5% (+TVA) du prix de la vente, avec très souvent un fixe pour les biens de faibles valeurs (comptez par exemple un fixe de 3500 € pour un bien inférieur à 50.000 €). Le vendeur peut déduire les frais de commission de l’assiette de l’impôt sur la plus-value immobilière. S’il donne son bien en exclusivité à une agence, le vendeur peut négocier cette commission à la baisse. Dans la Communauté Valencienne ou en Andalousie, la charge de cette commission est souvent répartie entre vendeur et acheteur.
  • L’impôt national sur la plus-value immobilière (« plusvalía de Hacienda »). Pour plus de détails et notamment le calcul de la plus-value, voir notre article « Le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière ».
    • Si le vendeur est résident en Espagne, il est soumis à l’IRPF, l’impôt sur les revenus des personnes physiques (« Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas ») : pour les premiers 6000 € de plus-value, il est taxé à 19%, de la tranche 6000 à 50000 €, le taux est de 21%, c’est 23% entre 50000 et 200000 €, puis 27% entre 200000 et 300000 euros, et 28% au-delà de 300000 euros.
    • Si le vendeur n’est pas résident en Espagne, il est soumis à l’IRNR, l’impôt sur les revenus des non-résidents (« Impuesto sobre la Renta de no Residentes ») et le taux est de 19% sur la plus-value réalisée.
    • Important :
      • (1) si le logement vendu était la résidence principale du vendeur et qu’il réinvestit tout ou partie de la vente dans l’achat d’un autre logement dans un pays de l’Union Européenne dans les 2 ans suivant la vente du premier, il bénéficie d’une remise fiscale ;
      • (2) si le logement vendu était la résidence principale du vendeur et qu’il a (ou qu’ils ont) plus de 65 ans, il n’y a pas d’impôt à payer ;
      • (3) si le vendeur n’est pas résident en Espagne, l’acheteur doit retenir 3% du prix de la vente et le reverser aux services fiscaux, de cette façon l’administration s’assure que le vendeur paiera l’IRNR correspondant à la plus-value sur la vente (une fois le calcul de cet impôt réalisé, l’administration fiscale remboursera au vendeur la différence en cas de trop perçu ou exigera au vendeur un paiement complémentaire).
  • L’impôt municipal sur la plus-value (« plusvalía municipal » ou « Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana »). C’est un impôt qui dépend de la localisation du logement, de la durée de propriété du logement et de la valeur cadastrale du terrain sur lequel est construit le logement. Le coût : de quelques centaines d’euros à plusieurs milliers d’euros.
  • Le certificat d’efficacité énergétique (« certificación de eficiencia energética »). Il est obligatoire lors de la signature chez le notaire, son coût varie de 100 à 500 €.
  • Les frais d’annulation d’hypothèque. Ce coût immobilier n’existe que dans le cas où l’hypothèque du vendeur est encore en cours (rajouter aussi les frais notariés et les frais de gestion liés à cette annulation). Il faut compter de 0,5 à 2% du solde de l’hypothèque à payer.
  • L’IBI (l’impôt foncier en Espagne) au prorata de la durée d’occupation depuis le 1er janvier de l’année de vente jusqu’à la date de vente. Si le vendeur l’a déjà payé, il récupère alors la partie due par l’acheteur (de la date de vente au 31 décembre de l’année de vente).

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