Acheter un bien immobilier en Espagne - guide complet
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Acheter un bien immobilier en Espagne : guide complet en 10 étapes

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 Comment acheter un bien immobilier en Espagne : les 10 étapes à suivre pour réussir votre achat, comprendre les démarches et éviter les erreurs.

Acheter un bien immobilier en Espagne en tant que francophone (résident ou non-résident) est un projet accessible. Mais il faut bien connaître les étapes clés, les documents requis, la fiscalité, et les pièges à éviter.

Ce processus semble complexe en raison des différences juridiques et administratives avec la France, la Belgique ou la Suisse. Mais il reste sûr et parfaitement encadré si vous suivez les bonnes pratiques. En particulier, si l’acheteur est accompagné par un chasseur immobilier, comme Patrick Crosset, le fondateur de acheterenepagne.fr, qui sécurise et simplifie l’acquisition d’un bien immobilier.

Voici un guide clair, complet et actualisé étape par étape pour acheter sereinement un bien immobilier en Espagne en 2026, que ce soit pour y vivre, investir ou avoir une résidence secondaire. Le processus total dure généralement 2 à 6 mois, selon la complexité. Si vous souhaitez avoir encore plus de détails, nous vous conseillons l’article Les 50 étapes d’un achat immobilier en Espagne

« Acheter en Espagne, c’est simple si vous êtes bien accompagné »

🧭 Définition de votre projet

Avant de se lancer dans un projet d’acquisition immobilière en Espagne, on doit au préalable bien le définir : dans quelle région ou ville d’Espagne ? Quel type de bien ? Quelles sont les caractéristiques du logement ? Dans quel environnement ? Quels sont les délais d’acquisition ? Quelle disponibilité financière ?

Localisation

  • Littoral (Costa Brava, Costa del Sol, Costa Blanca, etc.).
  • Ville (Barcelone, Madrid, Valence, Malaga, Alicante, Bilbao, etc.).
  • Campagne et littoral (Galice, Asturies, Cantabrie, Pays Basque).
  • Ou îles (Baléares, Canaries).

Type de bien

  • Résidence principale, résidence secondaire et/ou investissement locatif.
  • Appartement ou villa ou maison de village.
  • Neuf ou ancien.
  • Sans travaux ou avec travaux.

Critères du logement

  • Surface habitable
  • Superficie du terrain (dans le cas d’une maison individuelle)
  • Nombre de chambres et de salles de bain
  • Climatisation et/ou chauffage
  • Meublé ou non meublé
  • Vue dégagée
  • Garage ou parking
  • Ascenseur (dans le cas d’un appartement)
  • Étage (dans le cas d’un appartement)
  • Balcon ou terrasse (dans le cas d’un appartement)
  • Espaces communautaires
  • Piscine

Critères de la zone

  • Accessibilité (voiture, avion, train)
  • Distance à la mer (ou à l’océan)
  • Services de proximité : transports urbains, commerces, services d’alimentation, centres de santé, activités de loisirs, etc.
  • Établissements d’enseignement (en particulier francophone) pour vos enfants si vous souhaitez en faire votre résidence principale.
  • Rentabilité locative (dans le cas d’un investissement)
  • Plus-value attendue à la revente

Délais d’acquisition

  • Quand voulez-vous acheter ?
  • Quand voulez-vous emménager ?

Étude de faisabilité financière

Le prix d’acquisition total ne se limite pas au prix d’achat.

Au moment de l’achat, il faut y rajouter des taxes et frais qui peuvent représenter de 8% à 16% du prix d’achat :

  • Impôts sur la valeur d’acquisition (ITP pour un logement ancien ou IVA et AJD pour un logement neuf). C’est le poste le plus important et son taux varie selon les régions.
  • Frais de notaire et d’ inscription au Registre de la Propriété.
  • Frais de chasseur immobilier et/ou d’avocat
    • Il est conseillé d’être accompagné pour votre achat en Espagne
  • Commission d‘agence immobilière éventuellement
    • Certaines agences facturent une commission au vendeur mais aussi à l’acheteur. Cette pratique est de plus en plus courante, voire même généralisée dans certaines régions espagnoles, comme la Communauté Valencienne.
  • Frais liés à un crédit bancaire (tasacion = estimation du bien)

Après l’achat, il y aura aussi des frais à très court terme à envisager :

  • Coût éventuel de travaux ou rénovation
  • Frais de déménagement
  • Coûts d’installation, en particulier ameublement

Une fois déterminé le coût d’acquisition total, il faut répondre aux deux questions suivantes :

  • Quels sont vos fonds propres disponibles à court-terme ?
  • Devez-vous faire un emprunt hypothécaire?

⚠️ Attention aux fiscalités régionales différentes

Dans le cas d’un logement ancien (appartement ou maison individuelle), la fiscalité est très différente selon les régions.

L’acheteur doit payer un impôt appelé ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales) qui varie selon la région :

  • Au Pays Basque il est de 4% sur la valeur d’acquisition
  • Dans la Communauté de Madrid de 6%
  • Aux Canaries de 6,5%
  • En Andalousie de 7%,
  • Dans la Communauté Valencienne et aux Baléares de10%)
  • Et en Catalogne de 10%, voire 11%, 12% et 13% pour les tranches supérieures d’achat

⚠️ La définition du projet peut évoluer avec l’état d’avancement des recherches. Dans la plupart des cas, il faudra céder sur un ou même plusieurs critères.

💡Une astuce : pensez aux régions littorales du Nord de l’Espagne. Ce que nous appelons la « Bretagne espagnole ». Ces régions combinent plusieurs avantages : des paysages magnifiques, des températures modérées, des prix très abordables, une variété de richesses culturelles et gastronomiques, etc.

💡Pour en savoir plus sur la fiscalité en Espagne et dans les différentes régions, vous pouvez lire l’article Le Guide Fiscal 2025 de l’investisseur immobilier en Espagne.

🎯 L’assistance à la définition du projet d’acquisition en Espagne est incluse dans les prestations des chasseurs immobiliers de acheterenepagne.fr. Ils peuvent conseiller les acheteurs potentiels sur les meilleures zones où acheter en Espagne. Par exemple celles qui allient qualité de vie, prix abordables et fiscalité avantageuse. Contact : WhatsApp (+34 660 562 583) ou espagnimmo@yahoo.com pour un devis gratuit et personnalisé, ou simplement une demande d’information.

💡Accompagnement par un chasseur immobilier francophone

Du fait des particularités du processus d’acquisition en Espagne, nous recommandons fortement aux acheteurs potentiels de faire appel à un chasseur immobilier francophone plutôt qu’à une agence immobilière classique.

Une agence immobilière en Espagne représente en premier lieu les intérêts du vendeur. Elle est limitée aux biens de son propre portefeuille et ne fournit généralement pas d’audit juridique.

Un chasseur immobilier (ou “personal shopper immobilier”, ou encore Conseiller Immobilier)  représente uniquement les intérêts de l’acheteur. Il a accès à la totalité du marché (agences, plateformes, hors-marché). Il négociera le prix (et éventuellement la commission de l’agence) et il vérifiera la légalité du bien (titre de propriété, cadastre, dettes, etc). Le chasseur immobilier guidera l’acheteur tout au long de votre processus d’acquisition, depuis la définition de votre projet jusqu’à la signature chez le notaire, en passant par la recherche du financement et la facilitation de toutes les procédures administratives (en particulier NIE, ouverture de compte bancaire, obtention d’un crédit hypothécaire et choix d’un notaire francophone).

Les avantages du chasseur immobilier :

  • Il fait gagner du temps
    • Les acheteurs économisent au moins 90% du temps qu’ils auraient dû passer s’ils avaient décidé de réaliser eux-mêmes le processus d’acquisition (recherche, prise et gestion de rendez-vous, visites, contre-visites). Cela peut représenter plusieurs semaines, voire des mois.
  • Il fait économiser de l’argent
    • En voyages et déplacements économisés, mais aussi au moment de négocier le prix à sa juste valeur. Il négociera toujours mieux : il connaît le marché, la langue et il vit en Espagne.
  • Il évite des problèmes
    • Parmi lesquels des irrégularités administratives, juridiques ou financières.
  • Il accompagne l’acheteur dans toutes les démarches
    • Parmi lesquelles NIE, ouverture de compte bancaire, obtention d’un crédit hypothécaire, visite des biens sélectionnés, choix d’un notaire francophone, transfert de la titularité des contrats d’électricité, eau, gaz, etc.
  • Il est l’unique interlocuteur réactif, francophone, disponible tous les jours.

📌Choisir un chasseur immobilier labellisé AEPSI (Association espagnole des personal shopper immobiliers), c’est la garantie d’un professionnalisme reconnu.

💡Pour en savoir plus sur les prestations d’un chasseur immobilier en Espagne, vous pouvez lire l’article Votre achat immobilier en Espagne au meilleur prix et en toute sécurité

🎯 Si vous voulez acheter un bien immobilier en Espagne, faites appel à un chasseur immobilier francophone indépendant et spécialisé comme Patrick Crosset, expert immobilier reconnu et créateur du blog acheterenespagne.fr. C’est l’une des solutions les plus sûres, rentables et confortables pour acquérir un bien en Espagne lorsque l’on n’est pas familier avec la législation, les pratiques locales et la langue. Son accompagnement optimise à la fois la faisabilité, la sécurité juridique et financière ainsi que votre tranquillité tout au long du processus d’achat.

Pourquoi faire appel à Patrick Crosset en tant que chasseur et conseiller immobilier ?

  • Parfaitement bilingue (français, espagnol), ses 13 ans d’expérience de chasseur et conseiller immobilier sur le marché espagnol, son appartenance à l’AEPSI (Association Espagnole des Personnels Shopper Espagnols) et son titre professionnel d’API (Agent de la Propriété Immobilière) témoignent de son expérience, de son professionnalisme et de la qualité de ses prestations.
  • Ses prestations sont facturées à un juste prix : un accompagnement complet (de la recherche du bien à la signature chez le notaire en passant par la recherche du financement, le contrôle administratif et l’accompagnement juridique) vous coûtera 3% HT du prix d’achat du bien immobilier, soit 3,63% TTC. C’est le meilleur rapport qualité/prix proposé sur le marché espagnol. Ses principaux concurrent facturent 4% à 5% HT du prix d’achat.
  • Patrick Crosset propose un service tout inclus : définition du cahier des charges, assistance à l’obtention du NIE, faisabilité financière, recherche personnalisée, négociation, vérifications administratives et juridiques (avocat inclus), ouverture de compte bancaire, recherche de financement, accompagnement notarial, transferts (eau, électricité, gaz), assistance pour travaux, etc.
  • Ses recherches immobilières sont les plus large possibles auprès de tous les acteurs du marché (sites, agences, syndics, notaires, etc).
  • Il est disponible 7j/7 et il répond à toutes vos questions ou interrogations le jour même, ou dans les 24 heures.
  • Il offre un service sur-mesure dans toutes les villes et régions d’Espagne : Barcelone, Madrid, Valence, Alicante, Séville, Grenade, San Sebastian, Andalousie, Baléares, Nord de l’Espagne, etc.
  • Il a accompagné plus de 300 clients en 13 ans, originaires de tous les pays francophones et d’Espagne.
  • Il est plébiscité pour sa réputation d’excellence : 100% d’avis Google 5 étoiles. Le seul chasseur francophone avec un score parfait.
  • Patrick Crosset et son site acheterenespagne.fr sont fréquemment cités comme référence dans la presse francophone de renom (Le Monde, Le Figaro), preuve de leur sérieux et de leur expertise reconnue.

Contact : WhatsApp (+34 660 562 583) ou espagnimmo@yahoo.com pour un devis gratuit et personnalisé, ou simplement une demande d’information (c’est aussi gratuit !).

🪪 Obtention du NIE (Número de Identificación de Extranjero)

Le NIE est le numéro d’identification fiscal obligatoire pour tout achat en Espagne, même pour un non-résident.

Comment l’obtenir ?

  • Soit en Espagne
    • Par prise de rendez-vous en ligne dans un commissariat.
    • Ou via un gestor ou un avocat par procuration.
  • Soit depuis l’étranger (France, Suisse, Belgique, …)
    • Par prise de rendez-vous en ligne ou par téléphone dans le consulat espagnol le plus proche de votre lieu de résidence
  • Délai : Environ 1 à 3 mois
  • Coût :
    • Environ 10 € (frais administratifs) si vous faites vous-même la démarche
    • 100 à 250 € si vous passez par un gestor ou un avocat

📌La liste des rendez-vous dans les principaux consulats : RV NIE consulats

💡Pour en savoir plus sur la procédure complète d’obtention du NIE, vous pouvez lire l’article Comment avoir le NIE ?

🎯 L’assistance à l’obtention du NIE est incluse dans les prestations de Patrick Crosset, chasseur immobilier de acheterenepagne.fr. Contact : WhatsApp (+34 660 562 583) ou espagnimmo@yahoo.com pour un devis gratuit et personnalisé, ou simplement une demande d’information.

💶 Ouverture du compte bancaire espagnol et demande de crédit hypothécaire

Ouvrir un compte auprès d’un banque espagnole

L’ouverture d’un compte bancaire en Espagne est obligatoire pour :

  • Le paiement du bien immobilier chez le notaire.
  • Le paiement des taxes (ITP, IVA, AJD), frais et charges à l’achat (notaire, Registre de la Propriété)
  • La gestion future du bien immobilier (IBI = impôt foncier, charges de copropriété, électricité, eau, gaz, etc.)
  • Et, évidemment, si vous faites un crédit hypothécaire en Espagne

👉 Banques recommandées :

  • CaixaBank
  • BBVA
  • Santander
  • Banco Sabadell.

Toutes ces banques proposent des comptes pour non-résidents. Généralement, les documents nécessaires sont une copie du passeport, le NIE, et un justificatif de domicile. Elles peuvent demander aussi votre déclaration de revenu ou des fiches de paie.

On peut ouvrir un compte en Espagne depuis l’étranger sur l’une de leur filiale en ligne. Par exemple sur Holabank, la banque en ligne de Caixabank. Il faut ensuite se présenter physiquement dans les mois qui suivent à un guichet bancaire en Espagne pour valider définitivement le compte.

Faire une demande de prêt hypothécaire en Espagne 

Les résidents comme les non-résidents en Espagne peuvent faire une demande de prêt hypothécaire auprès d’une banque espagnole. Le dossier sera toujours étudié s’il s’agit d’acquérir une résidence principale ou une résidence secondaire. Dans le cas d’un investissement locatif, il est quasiment impossible d’obtenir un financement en Espagne.

📌Nous conseillons aux futurs acheteurs d’obtenir un accord de prêt de principe avant d’entamer leurs recherches, ou au plus tard avant de signer leur compromis de vente (contrato de arras, cf. plus loin dans l’article).

Un dossier complet est exigé par la banque :

  • Documentation personnelle: pièce d’identité, NIE, justificatif de situation familiale, régime matrimonial, justificatif de domicile
  • Documents liés aux ressources et aux charges du ménage :
    • Contrat de travail et 3 derniers bulletins de salaire si vous êtes salarié ; 3 derniers justificatifs de versement de retraite ou de pension si vous êtes retraité ou pensionné ; 3 derniers bilans comptables (3 ans) si vous êtes à votre compte (entrepreneurs non-salariés, professions libérales, commerçants, artisans ou agriculteurs).
    • Relevés de vos comptes bancaires des 3 (ou 6 selon les banques) derniers mois.
    • 2 ou 3 derniers avis d’imposition.
    • Justificatifs et documentations de tous les crédits en cours (en particulier les plans d’amortissement).
    • Tout document attestant d’éventuels revenus fonciers.
    • Actes de propriété des biens en nom propre et en SCI (statuts de la SCI) et tableau d’amortissement des prêts liés à ces biens.
    • Justificatifs de l’apport personnel.

Plus le reste à vivre (différence entre revenus et dépenses) est élevé, plus il est facile de négocier avec les banques.

Qu’est-il possible d’obtenir en 2025 et 2026 après présentation d’un bon dossier et négociation ?

  • Un crédit à un taux bonifié de 2% à 2,5% sur une durée de 20 ans
  • Montant du prêt pour un acheteur résident en Espagne
    • Si le ménage acheteur a des revenus confortables
      • Pour votre résidence principale : un prêt jusqu’à 90% de la valeur du bien immobilier
      • Pour votre résidence secondaire : un prêt jusqu’à 80% de la valeur du bien immobilier
    • Si le ménage acheteur a des revenus moyens
      • Pour votre résidence principale : un prêt jusqu’à 80% de la valeur du bien immobilier
      • Pour votre résidence secondaire : un prêt jusqu’à 70% de la valeur du bien immobilier
    • Montant du prêt pour un acheteur non-résident en Espagne
      • Si le ménage acheteur a confortables
        • Pour votre future résidence principale : un prêt jusqu’à 80% de la valeur du bien immobilier
        • Pour votre résidence secondaire : un prêt jusqu’à 70% de la valeur du bien immobilier
      • Si le ménage acheteur a des revenus moyens
        • Pour votre future résidence principale : un prêt jusqu’à 70% de la valeur du bien immobilier
        • Pour votre résidence secondaire : un prêt jusqu’à 60% de la valeur du bien immobilier

⚠️ Attention, en Espagne, le montant définitif du prêt dépendra d’une opération d’estimation du bien immobilier appelée tasacion. Cette procédure est obligatoire. Si la valeur de la tasacion est inférieure, la banque prêtera sur la valeur de tasacion et non la valeur du bien. Si le prix d’acquisition a été bien négocié, la valeur de tasacion devrait être supérieure.

💡Pour en savoir plus sur la demande d’un prêt hypothécaire, vous pouvez lire l’article Le montage du dossier de prêt bancaire immobilier de A à Z

💡Pour en savoir plus sur la tasacion, vous pouvez lire l’article Comment estimer un bien immobilier ? Faites une « tasacion »

🎯 L’assistance à l’ouverture d’un compte bancaire et l’accompagnement pour la demande de crédit hypothécaire en Espagne sont inclus dans les prestations des chasseurs immobiliers de acheterenepagne.fr. Contact : WhatsApp (+34 660 562 583) ou espagnimmo@yahoo.com pour un devis gratuit et personnalisé, ou simplement une demande d’information.

🔍 Recherche et visite des biens

Le futur acheteur peut rechercher :

  • Seul des biens immobiliers en regardant les portails immobiliers espagnols (Idealista, Fotocasa, Habitaclia) puis en prenant contact avec les agences des annonces qui ont attiré votre attention. Il lui faut alors prévoir du temps et des déplacements fréquents. Planifier les visites avec des agents immobiliers est très souvent fastidieux et compliqué :
    • Le plus souvent, il faudra appeler entre 5 et 10 fois, passer 2 ou 3 messages pour avoir un interlocuteur de l’agence immobilière.
    • Et quand vous avez réussi à l’avoir, il vous dira le plus souvent que le commercial vous rappellera. Et évidemment, il arrive que le commercial ne rappelle pas.
    • Quand vous avez réussi à avoir le commercial en charge du bien, c’est alors la barrière de la langue. Utilisez WhatsApp avec le commercial, cela vous évitera les erreurs d’horaires, de dates ou d’adresse.
    • En dehors des biens fictifs annoncés pour attirer le client, il y a aussi le bien qui est sur les sites immobiliers mais qui n’est plus à vendre car il vient d’être réservé ou mis en location ou même vendu, ou le propriétaire ne veut plus vendre.
    • Notre conseil : rappelez vos interlocuteurs la veille de la visite.
    • Le bien en vente peut aussi être occupé et il faut alors attendre une disponibilité du propriétaire pour le visiter.
    • Si vous êtes en avance au rendez-vous prévu pour la visite, n’hésitez pas à le faire savoir au vendeur ou à son représentant. Souvent ils sont déjà là ou ils peuvent venir très rapidement.
  • Ou via un chasseur immobilier si le futur acheteur n’a pas de temps, ou s’il n’habite pas sur place, ou encore s’il souhaite un accompagnement complet pour son achat. Dans cette recherche de biens, les avantages du chasseur immobilier sont multiples:
    • Il définit avec l’acheteur son cahier des charges (y compris son plan de financement).
    • Il a accès à la totalité du marché (agences, plateformes, hors-marché).
    • Il prendra contact avec les agences et propriétaires, et visitera des biens correspondant au cahier des charges.
    • Il sélectionnera les biens les plus intéressants que l’acheteur ira visiter avec lui sur une ou deux journées.
    • Il assistera l’acheteur dans votre prise de décision.
    • Il négociera le prix (et éventuellement la commission de l’agence) du bien final retenu.
    • Il vérifiera la légalité de ce bien (extrait du Registre de la Propriété, cadastre, dettes, etc).

Les points à vérifier lors des visites :

  • Orientation
    • On pense très souvent soleil et donc exposition au sud quand on veut acheter en Espagne, mais croyez-nous, il faut aussi penser espace frais pour l’été.
  • Environnement du bien
    • Accessibilité, vue dégagée, nuisance sonore, circulation, proximité des commerces et services
    • Projet urbanistique futur (POS municipal)
    • Dans le cas d’un appartement, demandez le rapport de la dernière inspection technique de l’immeuble
  • Construction
    • Matériaux, traces d’humidité, installations électriques, plomberie, chauffage/climatisation, isolation thermique, isolation phonique, état des portes et des armoires.
    • Demandez le rapport d’expertise énergétique
    • Vérifiez la superficie réelle du logement
  • Histoire et usage du bien
    • Qui vivait dans le logement avant, ou qui y vit actuellement ? Question utile pour en savoir plus sur la conservation et l’entretien du bien.
    • Quelles sont les circonstances qui conduisent le propriétaire à vendre son bien ? Cela permet d’estimer l’urgence de vendre.
    • Le nombre d’offres reçues et les prix proposés. L’agent immobilier finira toujours par vous donner tout ou partie de cette information.
    • Quels sont les coûts et frais annuels ? IBI, frais de copropriété, montants des factures d’électricité, gaz et eau, paiement des réformes votées ou à venir, coûts d’entretien du jardin ou de la piscine dans le cas d’une villa.
  • Que comprend le prix annoncé?
    • Est-ce que le prix comprend la commission demandée aux acheteurs par certaines agences immobilières (notamment dans la Communauté Valencienne) ?
    • Est-ce que l’agence s’occupera des transferts de titularité des différents contrats, électricité, eau, gaz, syndic ?
    • Attention s’il y a des compteurs coupés, il vous faudra repayer les branchements ; et nous parlons de plusieurs centaines d’euros.
    • Par ailleurs, est-ce que les meubles et l’électrodomestique sont inclus dans le prix ?
    • Et est-ce qu’une réparation des éléments défectueux (électricité, plomberie, climatisation ou chauffage défectueux, volets cassés, nettoyage de la piscine, etc) est prévue à la charge des vendeurs avant l’achat ?
    • Y a-t-il une place de parking ou une cave compris dans le prix ?

⚠️ Surtout n’achetez pas sans avoir visité : aucune photo ne remplacera une visite physique. Les photos publiées dans les annonces peuvent embellir la réalité ou masquer certains défauts.

💡Astuces :

  • N’hésitez pas lors de vos visites de parler avec les voisins de la vie du quartier et du voisinage dans l’immeuble.
  • Si un bien vous intéresse, planifiez très rapidement une autre visite à une heure différente de la journée

💡Pour en savoir plus sur la recherche et les visites de biens, vous pouvez lire l’article Les 17 pièges AVANT un achat immobilier en Espagne

🎯 La recherche et les visites des biens sont incluses dans les prestations des chasseurs immobiliers de acheterenepagne.fr. Contact : WhatsApp (+34 660 562 583) ou espagnimmo@yahoo.com pour un devis gratuit et personnalisé, ou simplement une demande d’information.

🤝 Réservation, négociation et compromis de vente

Une offre écrite de réservation (reserva)

  • Vous avez trouvé le bien qui correspond à vos attentes.
  • Votre chasseur immobilier (ou votre avocat ou encore l’agence immobilière) rédige une offre de réservation avec :
    • Le prix proposé
    • La date limite d’acceptation de l’offre
    • Les clauses suspensives
  • Généralement, vous versez en parallèle environ 1% de la valeur du bien à l’agence immobilière.
  • Le paiement peut se faire depuis un compte bancaire extérieur à l’Espagne.
  • Si vous ne parvenez pas à vous mettre d’accord sur le prix, soit vous faites une autre proposition financière, soit le montant versé est remboursé.

Négociation

Les prix sont encore négociables en Espagne, mais beaucoup moins qu’il y a quelques années car le marché est tendu (peu d’offres et beaucoup de demandes).

  • Certains défauts peuvent justifier une décote plus ou moins importante du prix de vente d’un bien immobilier : gros travaux de rénovation, électricité à refaire, humidité, rez-de-chaussée, mauvais agencement du logement, manque de luminosité, excès de bruit…
  • Vous devez inspirer confiance au vendeur. Montrez que vous avez une capacité d’achat solide et que vous êtes prêt à conclure rapidement. Vous achetez cash ou votre plan de financement est accepté par la banque, vous pouvez signer immédiatement (cash) ou très rapidement (crédit hypothécaire) le compromis de vente. Ainsi la vente chez le notaire peut avoir lieu rapidement, ce qui arrange toujours les vendeurs.
  • On l’oublie, mais c’est souvent l’agent immobilier qui est le mieux placé pour déterminer le meilleur prix : il connaît le prix de marché, il connaît aussi les défauts du bien, il sait jusqu’où est prêt à aller le propriétaire. Et il a intérêt à vendre pour encaisser sa commission surtout si le bien est proposé à plusieurs agences concurrentes.
  • Si le vendeur est dans l’urgence et qu’il a besoin d’argent, il sera plus ouvert à la négociation. Il n’hésitera pas à baisser un peu le prix. Surtout s’il sait qu’il va récupérer rapidement du cash pour résoudre un problème.
  • Au contraire, si le propriétaire a du temps devant lui, négocier le prix devient plus compliqué. Le vendeur pourra attendre un autre acheteur plutôt que d’accepter une proposition trop basse.
  • Si le bien est en vente depuis plus longtemps que la moyenne, cela signifie que le prix est surévalué par rapport au marché. Ce sera un argument de poids dans la négociation.
  • A l’inverse, si le bien est mis en vente depuis moins d’un mois, il y a peu de chances pour que le vendeur accepte de négocier une remise importante, sauf besoin urgent.
  • Si le bien est en location, il est important de savoir quand finit le contrat en cours. Depuis la Loi de mars 2019 sur les locations longue durée, un nouveau propriétaire ne peut pas exiger la fin du bail. Et le locataire aura encore le droit de rester dans le logement jusqu’à échéance des 5 ans de contrat. C’est aussi un facteur de négociation à la baisse.
  • Attention, les biens immobiliers proposés au prix du marché partiront très vite, quelquefois même en quelques jours, voire quelques heures ! Notamment dans les principales zones d’achat de la clientèle étrangère (Madrid, Barcelone, Valence, Costa Brava, Costa del Sol, Baléares). Dans ces cas-là, la marge de négociation est quasiment nulle et vous devez faire une offre au prix demandé le plus rapidement possible.
  • Le chasseur immobilier est un expert en négociation de prix. Il dispose d’outils d’estimation de prix, qui se basent sur la valeur de biens équivalents dans la zone. Il visite le bien et son environnement, et il analyse la documentation disponible du bien. Connaissant le marché et parlant couramment espagnol, il aura plus de facilité à négocier au juste prix qu’un étranger ne résidant pas en Espagne, ne connaissant pas le marché et ne parlant pas la langue.

Compromis de vente (contrato de arras)

  • Vous vous êtes mis d’accord avec le vendeur et l’offre est acceptée.
  • Après avoir effectué les contrôles juridiques et administratifs, vous signez alors le compromis de vente (contrato de arras)qui contient les éléments suivants :
    • L‘identité du vendeur et de l’acheteur
    • La description du bien
    • Le prix d’acquisition
    • La date limite de signature chez le notaire
      • C’est l’acheteur qui fixera la date définitive de signature chez le notaire
      • La signature peut avoir lieu à n’importe quelle date entre la signature du compromis de vente et la date limite de signature chez le notaire inscrite dans celui-ci.
    • Les conditions suspensives
      • En Espagne, les vendeurs ne les acceptent pas souvent exceptées quand elles sont obligatoires (pour l’obtentions d’un crédit hypothécaire en Catalogne par exemple)
    • Et vous versez un acompte, généralement 10 % du prix (moins ce que vous avez versé à la réservation), pour bloquer le bien.
    • Le paiement peut se faire depuis un compte bancaire extérieur à l’Espagne.
    • Quelquefois, les deux parties passent directement au compromis de vente sans avoir fait de réservation.

⚠️ Attention : En Espagne, si l’acheteur se rétracte, il perd l’acompte (sauf clause contraire et en Catalogne si vous n’avez pas obtenu d’accord de prêt). Si le vendeur se rétracte, il doit payer le double de l’acompte à l’acheteur.

💡Pour en savoir plus sur la négociation du prix d’un bien immobilier, vous pouvez lire l’article Tous les secrets de la négociation du prix d’un bien immobilier

🎯 Le contrôle du contrat de réservation et du compromis de vente, et la négociation du prix du bien immobilier sont inclus dans les prestations des chasseurs immobiliers de acheterenepagne.fr. Contact : WhatsApp (+34 660 562 583) ou espagnimmo@yahoo.com pour un devis gratuit et personnalisé, ou simplement une demande d’information.

⚠️ Contrôle juridique et administratif

Dans les pays francophones, le notaire joue un rôle central et protecteur dans toute transaction immobilière. En particulier, il vérifie la légalité complète de la transaction (titres de propriété, servitudes, hypothèques, urbanisme, conformité, diagnostics, etc.).

En Espagne, le contrôle documentaire et juridique est de la RESPONSABILITE DE L’ACHETEUR. Et pour cela, il est préférable qu’il se fasse assister par un avocat ou un chasseur immobilier.

Les vérifications les plus importantes doivent être faites OBLIGATOIREMENT avant de signer le compromis de vente. Au minimum, l’acheteur doit avoir vérifié l’extrait du Registre de la Propriété (la nota simple) et l’extrait cadastral.

Vérifications juridiques et administratives (à faire par un avocat ou un chasseur immobilier) :

  • Nota Simple : Extrait du Registre de la Propriété
    • Numéro d’enregistrement au Registre de la Propriété
    • Description du bien
    • Identité du (des) propriétaire(s) et répartition des parts
    • Date d’acquisition
    • Existence d’hypothèque(s)
    • Mention de dettes sur le bien
    • Détail des servitudes.
  • Consulta descriptiva : Extrait du Cadastre
    • Localisation
    • Année de construction
    • Superficie construite par élément (étages, type de construction)
    • Eventuellement, superficie de la parcelle
    • Classement du terrain
    • Usage principal : il doit être résidentiel (Residencial)
  • Valeur de référence fiscale (Valor de referencia) : c’est la valeur minimum de taxation de l’ITP, l’impôt à l’achat. Si elle est supérieure à la valeur d’achat, l’ITP est calculé sur cette valeur.
  • Droit de préemption municipal ou autonomique (derecho de tanteo y retracto) : certaines communes ou régions autonomes peuvent exercer un droit de préemption sur des biens en vente.
  • Permis de résider (Licencia de Primera Ocupación)  pour les nouveaux logements ou les travaux de rénovation importants ou Certificat d’habitabilité (Cédula de Habitabilidad, obligatoire en Catalogne)
  • Certificat d’efficacité énergétique
  • En cas de copropriété, frais de copropriété et comptes et PV des dernières AG
    • Notamment pour vérifier qu’il n’y a pas d’interdiction de faire de la location touristique.
  • Impôt foncier (IBI)
  • Factures d’électricité, d’eau, de gaz.
  • Pour les immeubles collectifs, Inspection Technique de l’Édifice (ITE) et Certificat d’aptitude (certificado de aptitud).
  • Statuts de la copropriété
    • En particulier, pour vérifier la propriété et l’usage des terrasses.

⚠️ Attention au mètres carrés espagnols !

En Espagne, il arrive qu’il y ait 4 superficies différentes pour un même bien !

  • Celle enregistrée au Registre de la Propriété,
  • La superficie enregistrée au Cadastre,
  • Celle enregistrée sur la Certificat d’habitabilité
  • Et la superficie réelle que vous aurez mesurée !

S’il y a moins de 10% de différence, cela n’est grave. Sinon, il faudra régulariser la situation.

Un bon article vaut mieux qu’un long discours. Si cela vous intéresse, lisez l’article Immobilier en Espagne : attention aux mètres carrés espagnols !

💡Pour en savoir plus sur le contrôle juridique et administratif du bien immobilier, vous pouvez lire l’article Les 21 pièges PENDANT un achat immobilier en Espagne

💡Pour en savoir plus sur le Registre de la Propriété et le Cadastre, vous pouvez lire l’article Cadastre et Registre de la Propriété. Que faire en cas de différence ?

🎯 Le contrôle administratif et juridique est inclus dans les prestations des chasseurs immobiliers de acheterenepagne.fr. Contact : WhatsApp (+34 660 562 583) ou espagnimmo@yahoo.com pour un devis gratuit et personnalisé, ou simplement une demande d’information.

✍️ Signature de l’acte de vente chez le notaire

La signature de l’acte de vente

La signature de l’acte de vente (Escritura Publica de Compraventa) se fait devant un notaire espagnol. Le rôle du notaire en Espagne est beaucoup plus limité que celui des notaires dans les pays francophones.

  • Le projet de contrat de vente doit être relu et éventuellement corrigé par le conseiller immobilier de l’acheteur (avocat ou chasseur immobilier).
  • Nous conseillons à l’acheteur d’aller visiter le bien immobilier une dernière fois avant la signature, la veille par exemple. Ceci afin de vérifier que « tout est en ordre ».
  • Si l’acheteur ne contracte pas de crédit hypothécaire, il est beaucoup plus simple de demander alors au notaire de faire la gestion des actes post-vente. C’est à dire se charger du paiement des impôts (ITP ou IVA) et d’enregistrer le bien au Registre de la Propriété.
  • C’est l’acheteur qui fixe la date de signature chez le notaire
    • Celle-ci est comprise entre la date de signature du compromis de vente (contrato de arras) et la date limite de signature chez le notaire inscrite dans ce même compromis.
    • Evidemment, il faut que le vendeur soit d’accord et disponible à cette date.
  • La présence d’un traducteur est obligatoire si le notaire ne parle pas français et si l’acheteur ne comprend pas l’espagnol. Si vous avez contracté un chasseur immobilier ou un avocat francophone, il assurera cette traduction. Sinon, il vous faudra l’assistance d’un traducteur assermenté.
  • Le notaire espagnol:
    • Vérifie l’identité des parties (vendeur, acheteur et traducteur) et leur capacité juridique.
      • Identité des étrangers vérifiée par NIE et passeport ou carte d’identité.
      • Copie de contrat de mariage certifié et apostillé avec traduction assermentée dans le cas d’un achat d’un couple avec un contrat de mariage.
    • S’assure du consentement libre et informé des parties.
    • Informe sur les implications juridiques de l’acte (devoir de conseil).
    • Vérifie l’acte de vente précédent du bien
    • Contrôle les copies des paiements précédents (réservation, compromis de vente)
      • Attention, ces documents doivent faire apparaître en clair les IBAN complets de l’acheteur et du vendeur
    • Contrôle les documents obligatoires annexés, comme l’extrait du Registre de la Propriété ou l’extrait cadastral, ou encore le solde à zéro des charges de copropriété dans le cas de l’achat d’un appartement.
      • Attention, certains documents sont obligatoires dans certaines régions, comme le certificat d’habitabilité (la cedula de habitabilidad) en Catalogne.
    • Lit et certifie l’acte de vente
    • Authentifie la transaction financière
      • Le notaire espagnol n’encaisse pas les fonds sur un compte séquestre, mais est témoin de la transaction de l’acheteur au vendeur
      • En cas de paiement par chèque bancaire certifié émis par la banque espagnole de l’acheteur, il enregistre le chèque
      • En cas de paiement par virement OMF (virement instantané), il annexe une copie du virement.
      • Il existe d’autres méthodes de paiement, mais elles très rarement utilisées.

Ces procédures achevées et les paiements réalisés, l’acte est signé par l’acheteur, son traducteur, le vendeur et le notaire. Et le vendeur peut alors donner les clés du bien immobilier à l’acheteur.

La signature du crédit hypothécaire

L’acheteur a contracté un crédit hypothécaire auprès d’une banque en Espagne. Alors, en plus de la signature du contrat de vente, l’acheteur devra signer, le même jour, le contrat de prêt hypothécaire avec la banque.

La signature du prêt chez le notaire est soumise à une procédure préalable :

  • Remise à la banque des documents personnels et financiers de l’emprunteur (voir partie 4 ci-dessus, ouvrir un compte bancaire)
  • Remise à la banque du compromis de vente (contrato de arras) et du certificat de tasacion (estimation du bien).
  • Signature des documents FEIN (conditions économiques et contractuelles du prêt) et FIAE (clauses et risques les plus importants du contrat) au moins 10 jours ouvrables avant la date de signature chez le notaire (14 jours en Catalogne)
  • Pendant ce délai (signature FEIN à signature notaire), l’emprunteur doit se rendre chez le notaire (avant la signature de l’acte) pour un rendez-vous d’information obligatoire appelé “acta de transparencia”.
    • Le notaire explique les conditions du prêt et s’assure que l’emprunteur a bien compris toutes les clauses à travers un test d’une vingtaine de questions.
    • Ce rendez-vous se fait au moins 24 heures avant la signature définitive du prêt hypothécaire chez le notaire.
    • Le notaire rédige alors un “acta previa” confirmant que tout a été compris et accepté. Ce document est signé par le notaire, l’emprunteur et éventuellement un traducteur.
  • L’acta previa est indispensable pour que la signature du prêt soit ensuite autorisée.

La signature du crédit hypothécaire chez le notaire a lieu le même jour et préalablement à la signature du contrat de vente. Un représentant de la banque est présent chez le notaire.

Comme pour le contrat de vente, le notaire lit l’acte de prêt hypothécaire qui reprend les éléments contenus dans le contrat de vente et toutes les conditions d’obtention du prêt. Après cette lecture, le contrat de prêt est signé par le notaire, l’emprunteur (l’acheteur), son traducteur et le représentant de la banque.

💡Pour en savoir plus sur la signature de l’acte de vente chez le notaire, vous pouvez lire l’article Les 21 pièges PENDANT un achat immobilier en Espagne

💡Pour en savoir plus sur les moyens de paiement chez le notaire, vous pouvez lire l’article 7 méthodes de paiement pour acheter un logement en Espagne

🎯 Les opérations de relecture des projets de contrats de vente et de prêt hypothécaire, et l’assistance chez le notaire et pendant la procédure de mise en place du prêt sont incluses dans les prestations des chasseurs immobiliers de acheterenepagne.fr. Contact : WhatsApp (+34 660 562 583) ou espagnimmo@yahoo.com pour un devis gratuit et personnalisé, ou simplement une demande d’information.

💰 Paiement des impôts et frais d’acquisition

Les impôts et les frais (notaire, registre de la propriété) liés à un achat immobilier en Espagne varient selon la région et la valeur du bien.

Gestor du notaire ou de la banque

Dans le cas où vous avez fait un crédit hypothécaire, tout sera géré par le gestor (cabinet de gestion) choisi par la banque.

Dans le cas où il n’y pas de crédit hypothécaire, l’acquéreur peut demander au notaire d’assurer la « gestoria » du bien. Cela consiste à gérer le paiement de l’ITP, l’impôt sur la transmission de propriété pour un bien ancien, ou l’IVA et l’AJD, les impôts sur un bien neuf, et l’enregistrement au Registre de la Propriété. Les services notariés lui remettront alors le détail des prestations et le montant à payer sur un compte de l’office notarial. Le paiement au notaire se fait par virement simple depuis un compte à l’étranger ou un compte en Espagne dans la semaine qui suit la signature de l’acte de vente

Montant des impôts et frais

  • Dans le cas d’un bien ancien, le montant de l’ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales) varie selon les régions autonomes :
    • Au Pays Basque il est de 4% sur la valeur d’acquisition (ou la valeur de référence fiscale du bien si elle est supérieure)
    • Dans la Communauté de Madrid de 6%
    • Aux Canaries de 6,5%
    • En Andalousie de 7%,
    • Dans la Communauté Valencienne et aux Baléares de10%)
    • Et en Catalogne de 10%, voire 11%, 12% et 13% pour les tranches supérieures d’achat
    • Il existe des réductions de taux dans certains cas. Notamment pour les jeunes de moins de 35 ans qui acquièrent leur résidence principale.
  • Dans le cas d’un bien neuf, l’IVA (la TVA) est de 10%, sauf aux Canaries (6,5%). Et l’AJD (Actos Jurídicos Documentados) de 0% à 1,5%.

Dans le cas de l’achat d’un bien ancien ou d’un bien neuf, le montant total des frais à payer hors impôts (frais de notaire, frais d’enregistrement au Registre de la Propriété et gestoria) varie de 1500 à 3000 euros selon la valeur du bien. En moyenne c’est 2000 euros.

🎯 L’assistance aux paiements post-signature du contrat de vente notarié est incluse dans les prestations des chasseurs immobiliers de acheterenepagne.fr. Contact : WhatsApp (+34 660 562 583) ou espagnimmo@yahoo.com pour un devis gratuit et personnalisé, ou simplement une demande d’information.

📜🔌 🛠️ Enregistrement et démarches Post-Achat

Enregistrement au Registre de la Propriété

Le gestor du notaire ou de la banque (en cas de crédit) enregistre l’acte de vente (et le contrat de prêt hypothécaire) au Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad). L’acte de propriété sera disponible dans les un à deux mois après la date de signature chez le notaire.

Changement de titularité des contrats

Il s’agit de changer, juste après la vente, les titulaires d’électricité, d’eau, de gaz, des charges de copropriété. Un chasseur immobilier pourra faire ces changements pour l’acquéreur.

Travaux de rénovation 

Les travaux de rénovation nécessitent des autorisations de travaux à demander aux services techniques de la Mairie (et au préalable à la copropriété dans le cas d’un immeuble collectif).

Empadronamiento

Si l’acheteur souhaite utiliser le bien immobilier acquis comme sa résidence principale, il doit se rendre à la Mairie pour s’enregistrer. C’est ce qu’on appelle l’empadronamiento).

Licence touristique 

Pour faire de la location touristique, il faut demander une licence touristique auprès des services technique de la région de domicile. Il existe des services spécialisés pour faire ces demandes. Attention, de plus en plus de communes interdisent les nouvelles licences ou imposent des règles très strictes. Il faut donc vérifier ce point avant d’acheter.

💡Pour en savoir plus sur les travaux dans un logement en Espagne, vous pouvez lire l’article Travaux et réformes : nos 5 conseils et infos

💡Pour en savoir plus sur l’ Empadronamiento, vous pouvez lire l’article Le Padron ou Empadronamiento en 5 points

💡Et pour en savoir plus sur les locations touristiques, vous pouvez lire l’article Tout sur les locations touristiques en Espagne

🎯 L’assistance aux services post-achats, notamment les changements de titulaire et des conseils pour la rénovation, es incluse dans les prestations des chasseurs immobiliers de acheterenepagne.fr. Contact : WhatsApp (+34 660 562 583) ou espagnimmo@yahoo.com pour un devis gratuit et personnalisé, ou simplement une demande d’information.

⚠️Les principaux pièges à éviter

Tout au long d’un projet d’acquisition immobilier en Espagne, il y a de nombreux pièges à éviter. Nous avons rassemblé dans les 3 articles ci-dessous les principaux pièges avant, pendant et après l’achat.

Les 17 pièges AVANT un achat immobilier en Espagne

Les 21 pièges APRÈS un achat immobilier en Espagne

Les 21 pièges PENDANT un achat immobilier en Espagne

Si vous voulez acheter en toute sécurité et au meilleur prix en Espagne, faites appel à nos services de Chasseur Immobilier ou Conseiller immobilier. Vous gagnerez ainsi du temps, de l’argent et vous éviterez tous les pièges liés à un achat immobilier en Espagne. N’hésitez pas à nous contacter pour nous parler de votre projet. Envoyez-nous un mail à espagnimmo@yahoo.com ou un message par WhatsApp au (+34) 660 562 583.

Acheter un bien immobilier en Espagne - guide complet 2

Acheter un bien immobilier en Espagne : guide complet en 10 étapes

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