Les 21 pièges APRÈS un achat immobilier en Espagne
espimmo

Les 21 pièges APRÈS un achat immobilier en Espagne

5/5 - (159 votes)

Découvrez dans cet article les 21 pièges APRÈS un achat immobilier

Vous avez lu nos articles précédents sur les 17 pièges AVANT un achat immobilier et les 21 pièges PENDANT un achat immobilier en Espagne. Voici maintenant les 21 pièges APRÈS un achat immobilier en Espagne. Entre autres, la gestion de l’inscription du bien au Registre de la Propriété, le transfert des contrats d’eau, de gaz et d’électricité, le suivi des travaux, l’assurance habitation, les réunions de copropriété, les locations touristiques, le paiement des impôts, etc.

Pour un achat en toute sécurité, suivez nos conseils sur ce qu’il faut faire avant et pendant un achat immobilier en Espagne (nos articles précédents), et après l’achat (c’est l’objet de cet article).

Nous vous offrons notre méthodologie, nos conseils et toutes nos astuces. Mais si vous voulez acheter en toute sécurité et au meilleur prix en Espagne , faites appel à nos services de Conseiller immobilier. Vous gagnerez ainsi du temps, de l’argent et vous éviterez tous les écueils de l’achat en Espagne.

Du 1er au 17ème piège lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne, lisez les 17 pièges AVANT un achat immobilier.

Du  18ème au 38ème piège lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne, lisez les 21 pièges PENDANT un achat immobilier

Découvrez dans cet article les 21 pièges APRÈS un achat immobilier en Espagne, du 39ème au 59ème.

—

Table des matières

Trente-neuvième piège – Ne pas demander au notaire de faire la « gestoria »

Juste après la signature, demandez au notaire d’assurer la « gestoria » du bien. Cela consiste à gérer le paiement de l’ITP, l’impôt sur la transmission de propriété, et l’enregistrement au Registre de la Propriété. Les services notariés vous remettront alors le détail des prestations et le montant total à payer sur un compte de l’office notarial.

Le montant de l’ITP varie selon les autonomies de 4 à 11%. Pour en savoir plus, consultez notre article : Impôt sur les achats immobiliers : 19 autonomies et 19 ITP

A titre d’information, le montant des prestations à payer hors ITP (frais de notaire, frais d’enregistrement au Registre de la Propriété et gestoria) varie de 1000 à 2000 euros selon la valeur du bien. En moyenne c’est 1600 euros.

Vous pouvez payer le notaire par virement simple depuis un compte à l’étranger ou un compte en Espagne dans la semaine qui suit la signature de l’acte de vente. Attention, n’oubliez surtout pas d’indiquer dans ce virement la référence qui vous a été remise par les services notariés.

Quarantième piège – Ne pas faire immédiatement les changements de titulaire des contrats

Eau, électricité, gaz, alarme, charges de copropriété, vous devez être le nouveau titulaire de ces contrats.

Pour les charges de la copropriété verticale ou horizontale, c’est simple, vous irez voir le syndic de la copropriété (« administrador de fincas »). Il arrive qu’il n’y ait pas de syndic, notamment dans les petits immeubles. Il y a alors généralement l’un des copropriétaires qui gère les dépenses.

Pour l’électricité, l’eau, le gaz et l’alarme, le mieux est de vous déplacer. Si vous ne pouvez pas, faites-le par téléphone ou par internet. C’est souvent un peu fastidieux et vos interlocuteurs ne parleront qu’espagnol dans la plupart des cas. Vous pouvez aussi demander à l’agence immobilière ou à un conseiller immobilier de le faire pour vous. Certaines agences l’incluent dans leur prestation. Il faudra alors faire une procuration. Et récupérer les anciennes factures.

Nous pouvons aussi vous fournir les coordonnées de sociétés qui se sont spécialisées dans ce genre de prestations. Et qui offrent un service gratuit. Contactez-nous par mail à espagnimmo@yahoo.com si cela vous intéresse.

Pour le téléphone et internet, les compagnies se déplacent généralement dans les 48 heures après les avoir contactées.

Quarante-et-unième piège – Ne pas retourner voir le bien après la signature

Vous avez signé. Vous êtes pressé. Vous n’avez pas le temps d’aller revoir le bien avant votre départ pour votre pays de résidence. C’est une erreur.

Prenez votre temps, allez le revoir. Cela vous aidera à savoir ce qu’il vous faudra acheter ou amener lors de votre prochaine visite. Et éventuellement à mieux cerner les travaux à faire. Vous pourrez aussi prendre des photos pour vous aider à imaginer la nouvelle décoration. Ou un nouvel agencement quand vous serez de retour chez vous.

Mais cela vous permettra aussi, si le bien acheté est un appartement, de faire connaissance avec le concierge (le « portero ») ou des voisins et leur laisser vos coordonnées téléphoniques (WhatsApp est utilisé par tous en Espagne et c’est gratuit).

Et si c’est une villa, présentez-vous à vos voisins les plus proches et laissez-leur vos coordonnées. En cas de problème, ils prendront contact avec vous.

Quarante-deuxième piège – Ne pas changer les clés

S’il y a eu de nombreux locataires ou ou si le logement a été loué à des fins touristiques, nous vous conseillons de changer la serrure le plus tôt possible. Faites le juste après la signature du contrat de vente. Le risque d’occupation du logement existe, en particulier en Catalogne à Barcelone.

Un professionnel peut vous changer votre serrure dans les 24 heures après que vous l’ayez appelé.

Si vous pensez aussi que votre porte est fragile, notre conseil est de la changer et d’en prendre une plus solide.

Quarante-troisième piège – Ne pas suivre les travaux engagés

Si vous avez suivi nos conseils, vous saviez déjà, au moment de la signature chez le notaire, quels étaient les travaux à réaliser et leur coût approximatif.

Après l’achat, reste à choisir l’entreprise qui fera les travaux et à contrôler leur bon avancement.

Le choix de l’entreprise n’est pas aisé car vous ne connaissez pas les entreprises de la zone. Donc appuyez-vous sur l’agence ou des voisins ou encore des amis pour faire une sélection d’au moins trois entreprises. Et demandez à chacune un devis et surtout un engagement ferme sur des délais. Avec au besoin une clause de pénalités de retard à la signature du contrat de prestations.

Attention, pour les gros travaux, il vous faudra obtenir l’accord de la copropriété et prévoir une autorisation municipale (« licencia de obras »), donc prévoyez un délai plus long.

Faire des contrôles à distance est toujours très difficile, voire impossible. Si vous ne les suivez pas ou si vous ne les faites pas suivre, il y aura toujours des « malfaçons », des quiproquos, des budgets dépassés. Et des délais qui vont s’éterniser pour plein de « bonnes raisons ».

Trois solutions s’offrent à vous pour un suivi efficace des travaux :

  1. Rester sur place dans le logement avec tous les désagréments que cela engendre. Bruit et poussière si vous vivez dans le logement, hébergement payant si vous n’y résidez pas, disponibilité si vous travaillez …
  2. Faire appel à un chef de chantier indépendant ou un architecte qui supervisera vos travaux,
  3. Demander à votre conseiller immobilier de s’impliquer dans le suivi des travaux et de vous remettre des états d’avancement régulièrement.

Notre conseil si vous faites des travaux (surtout à Barcelone)  : faites installer une porte blindée pour éviter une « occupation » pendant les travaux.

Quarante-quatrième piège – Ne pas vérifier la « qualité » de votre logement dans une promotion neuve

Vous avez acheté sur plan. Vous avez signé le contrat de vente. Il est important de bien revérifier tous les recoins de son logement et de tester tous les équipements. Vous devez vous assurer que le logement est en parfait état.

Vérifiez les finitions, la peinture, les matériaux utilisés, même dans les zones communes. Qu’ils correspondent bien au dossier de « calidades » remis avant l’achat. Le plus tôt vous aurez fait des réserves, vous aurez demandé une mise à niveau ou la simple application de ce qui est écrit dans le contrat et les annexes techniques, le plus vite vous obtiendrez gain de cause.

Quarante-cinquième piège – Ne pas préparer suffisamment tôt son déménagement 

Vous allez habiter dans votre nouveau logement ou vous allez le meubler avec du mobilier provenant de l’étranger. Vous allez donc faire appel à une société de déménagement.

Demandez des devis à plusieurs sociétés car les prix oeuvent varier du simple au double. Demandez aussi ce que couvrent les assurances.

Dans les grandes métropoles espagnoles, il faut demander des autorisations aux municipalités (« licencia de ocupación de la vía pública »). Prenez-y vous bien en avance car il y a des jours ou des moments dans la journée où ce ne sera pas peut-être possible. A Malaga par exemple, il faut la demander un mois avant, à Madrid 20 jours avant. Si la rue est trop étroite, il faut en plus avoir une autorisation de blocage de de la rue (« corte de circulación total de la vía »).

Quarante-sixième piège – Ne pas prendre une assurance habitation adaptée

Dans un immeuble collectif, la Copropriété doit assurer l’immeuble à sa valeur de reconstruction.

La police d’assurance individuelle de l’appartement ne doit donc pas assurer la valeur entière de l’appartement. Mais uniquement les dommages causés à l’intérieur de l’appartement, son contenu et la responsabilité aux tiers. Par ailleurs, mettez en concurrence les assurances espagnoles, leurs prix peuvent varier du simple au triple !

Quarante-septième piège – Ne pas assister aux réunions de copropriétaires

Dans le cas d’une copropriété formée par les propriétaires des appartements d’un immeuble ou de villas d’un lotissement, vous aurez aussi à payer mensuellement les charges de communauté.

Les charges courantes comprennent notamment le salaire du concierge, l’entretien de l’immeuble, de l’ascenseur, les réparations des éléments de communauté, le ramassage des ordures, l’entretien des jardins et de la piscine communautaire, l’arrosage des jardins de communauté, l’électricité pour l’éclairage des zones communes, les assurances, la sécurité, et les honoraires de gestion.

Les charges exceptionnelles peuvent concerner un ravalement, la mise en place d’un ascenseur, une inspection technique de l’immeuble, une mise à niveau du système électrique ou de gaz, etc.

Le syndic (« administrador de fincas ») choisi par la copropriété envoie par mail et par courrier à votre adresse espagnole (et par mail aussi si vous lui demandez) les convocations et les comptes rendus des assemblées de copropriétaires. Il y a plusieurs réunions de copropriétaires : l’assemblée générale annuelle et une ou deux autres dans l’année portant sur différents sujets.

Il est indispensable que vous assistiez au minimum à l’assemblée générale annuelle ou que vous vous fassiez représenter car certaines décisions peuvent être importantes. Notamment les ravalements de façade ou la mise en place d’un ascenseur dont les travaux peuvent se chiffrer à plusieurs milliers d’euros pour vous.

Quarante-huitième piège – Ne pas demander l’autorisation de la copropriété pour mettre votre bien en location touristique

Même si vous obtenez une licence touristique pour votre appartement ou votre villa (dans une résidence collective), vous n’êtes pas sûr de pouvoir les louer à des touristes ! La copropriété peut inclure dans ses statuts l’interdiction d’exploiter des « pisos turisticos » (des logements touristiques).

Avec la mise en application du Décret Royal 7/2019 en mars 2019, la loi sur la propriété (« Ley de Propiedad Horizontal ») est modifiée. Dorénavant, la majorité des trois cinquièmes des propriétaires d’un immeuble ou d’une résidence collective pourra décider de limiter ou d’interdire les appartements touristiques dans cet immeuble. Jusqu’à présent, cette décision devait être unanime. La copropriété peut aussi imposer un surcoût dans la répartition des frais de copropriété au détriment des appartements touristiques (dans la limite de 20%).

Quarante-neuvième piège – Ne pas demander la copie de l’inscription au Registre de la Propriété

Il vous faudra demander une copie de l’acte enregistré car le Registre ne vous l’enverra pas. Normalement, le notaire devait vous aviser.

C’est au moment où vous irez chercher ce document chez le notaire que celui-ci (ou la gestoria qui a géré l’enregistrement au Registre) vous remettra la copie des factures (notaire, registre de la propriété, gestoria) et la quittance d’impôt (ITP). Vous conserverez précieusement ces documents car si vous décidez de vendre votre bien dans le futur, ces dépenses seront déductibles de la plus-value à payer.

Cinquantième piège – Ne pas demander le solde de l’appel de fonds au notaire

Juste après la signature du contrat de vente, ou juste avant (dans le cas d’un achat avec un crédit hypothécaire espagnol), le notaire (ou la gestoria a fait un appel de fonds que vous avez payé. Qui correspond aux impôts à payer (ITP ou TVA dans le neuf), aux frais de notaire, de registre de la propriété et de gestoria.

Dans 99,99% des cas, vous avez versé plus que cela ne coûtera au final. Et le notaire ou la gestoria doit vous rembourse la différence au moment de la remise de l’acte enregistré au Registre. Cette différence peut varier de quelques euros à des centaines d’euros.

Cinquante-et-unième piège – Ne pas faire les démarches administratives de changement de domicile

Si vous allez habiter dans un logement que vous venez d’acheter, vous devez effectuer des démarches administratives relatives à votre changement de domicile.

Tout d’abord, l’administration publique espagnole met à disposition des citoyens un site (Portal de Comunicación de Cambio de Domicilio) qui leur permet de communiquer tout changement d’adresse à différents organismes administratifs, tels que la DGT, le fisc ou la sécurité sociale, entre autres, sans avoir à s’adresser à chacun d’entre eux.

Il vous faudra aussi déclarer votre changement de domicile à la Mairie (ou à la mairie de quartier) : c’est la procédure d’ empadronamiento. Vous pouvez le faire en ligne ou en prenant rendez-vous. C’est une procédure très rapide. Vous demanderez au minimum deux copies de votre « padron ». Il faudra le faire pour tous les membres de votre famille (possible par procuration).

Vous devez aussi vous enregistrer auprès de votre centre de santé public local (« centro de salud »). On vous indiquera un nouveau médecin référent en cas de demande de rendez-vous (et un nouveau pédiatre si vous avez des enfants).

Il est aussi préférable d’avertir votre banque.

Cinquante-deuxième piège – ne pas gérer le paiement annuel des impôts locaux espagnols

Bien sûr, il est tout à fait possible de gérer toutes les dépenses liées à son logement en Espagne depuis la France, la Belgique, la Suisse, le Canada ou un autre pays, les transferts bancaires par internet permettent de le faire.

Mais il faut être bien organisé et ne pas oublier de regarder de temps en temps dans sa boîte aux lettres espagnole : par exemple la quittance de paiement de l’IBI (« Impuesto sobre Bienes Inmuebles », l’équivalent espagnol de l’impôt foncier) y sera déposée dans les derniers jours de l’hiver ou au printemps, et vous ne serez pas avisé ni par courrier à votre domicile à l’étranger, ni par mail. Normalement, la Mairie vous l’envoie au domicile espagnol déclaré dans votre acte de vente.

Nous vous offrons cette astuce pour gérer votre IBI depuis l’étranger : après un achat de logement, demandez à l’administration espagnole une clef électronique qui vous permet d’accéder à travers internet à votre dossier administratif complet en ligne (historique et actualisation des impôts divers dont IBI, mais aussi amendes !) et de réaliser votre paiement électronique. Pour ceux qui ne sont pas familiers avec ce genre de procédure, nous vous conseillons de faire appel à un conseiller immobilier ou à un gestor.

Nous vous conseillons néanmoins de gérer le paiement des impôts espagnols avec votre compte bancaire espagnol.

Cinquante-troisième piège – Ne pas payer les impôts sur les revenus immobiliers ou autres en Espagne

Tous les étrangers en Espagne doivent déclarer au centre des impôts (« Agencia Tributaria ») les revenus (financiers, professionnels, salaires, rentes) qu’ils ont dégagé en Espagne au cours de l’année y compris les revenus ou non de(s) bien(s) immobilier(s) dont ils sont propriétaires. Cette déclaration est à remplir que vous dégagiez ou non des revenus locatifs, que vous soyez résident ou non résident. Et il faudra faire une déclaration par propriétaire …

Il vaut faudra vous acquitter annuellement de l’impôt sur le revenu en Espagne ou trimestriellement de l’impôt sur les locations touristiques, que vous soyez résident ou non-résident espagnol.

Impôts des non-résidents

Après un achat de logement en Espagne, TOUS les non-résidents propriétaires d’un bien immeuble en Espagne sont soumis à l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR) qu’ils louent ou non leur bien immobilier. Cet impôt est détaillé dans l’article IRNR, ou Impôt sur le Revenu des Non-Résidents, pour les propriétaires

Les propriétaires non-résidents doivent déclarer (« modelo 210 ») les rentes obtenues découlant de leur propriété. Il existe deux types d’impositions en ce qui concerne les rentes des biens immeubles pour les non-résidents :

  • Les rentes obtenues de la location des biens immeubles : 19% sur le bénéfice obtenu de la location desdits biens (les recettes moins les dépenses).
    • Les 19% se transforment en 24% pour les propriétaires résidant hors de l’UE.
    • Les déclarations sont trimestrielles et à faire pour chaque propriétaire (même s’il n’y a qu’une semaine de location dans l’année)
  • L’impôt sur la rente immobilière dérivé de l’usage propre des biens immeubles : 19% sur 1,1% de la Valeur Cadastrale du Bien Immeuble (payable même si vous ne louez pas).
    • Ce calcul est à faire au prorata du solde de jours non loués dans l’année.
      • S’il n’y a aucune location, ce sera 100%
      • S’il y a 1 mois de location par exemple, ce sera 11/12ème
    • Ces 1,1% se transforment en 2% si la valeur cadastrale n’a pas été corrigée durant les 10 dernières années.
  • Et les 19% se transforment en 24% pour les propriétaires résidant hors de l’UE.

Contrairement à la Taxe Foncière (IBI) qui est réclamée par la mairie du lieu où se situe le bien immobilier, c’est à vous de calculer, de remplir et de présenter le formulaire de déclaration d’impôt d’IRNR au centre des impôts (chaque trimestre si vous louez et annuellement si vous ne louez pas). Vous pouvez cependant nommer un représentant fiscal pour entreprendre cette démarche.

Impôts des résidents

Si vous êtes résident espagnol, vous devrez présenter votre Déclaration d’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF) et déclarer vos revenus, quelle que soit leur source. Avantages pour les résidents qui louent un bien immobilier sur longue période (contrats de 5 ans), ils bénéficient d’une remise de 60% sur les revenus locatifs nets avant l’imposition.

Rappel : une personne physique est résidente sur le territoire espagnol dès lors qu’elle se trouve dans l’un quelconque des cas suivants

  • Elle demeure sur le territoire espagnol pendant plus de 183 jours pendant l’année civile. Pour déterminer la durée de séjour sur le territoire espagnol, les absences temporaires sont prises en compte.
  • Le centre principal de ses activités professionnelles ou de ses intérêts économiques est directement ou indirectement situé en Espagne.
  • Le conjoint dont il n’est pas légalement séparé et les enfants mineurs dépendant de lui résident habituellement en Espagne.

Cinquante quatrième piège – Oublier l’impôt sur le patrimoine (pour ceux qui sont concernés)

L’impôt sur le Patrimoine est l’équivalent de l’Impôt sur la Fortune en France. Il s’applique au patrimoine constitué sur le territoire espagnol, soit l’ensemble des actifs du contribuable, qu’ils soient d’origine financière, mobilière ou immobilière : liquidités sur le compte bancaire, biens immobiliers, épargne, valeurs mobilières, assurance vie, véhicules, objets d’art, etc. La valeur de l’ensemble est arrêtée au 31 décembre de l’année en cours et doit être déclarée l’année suivante. Il existe toute une série de biens exemptés, notamment la résidence principale (jusqu’à 300.000€). Puis une exonération de 700.000 euros dans la plupart des Communautés.

Bonne nouvelle : cet impôt ne concerne donc que les ménages ayant un patrimoine très élevé en Espagne (supérieur à 1 million €). Seconde bonne nouvelle : certaines régions, dont Madrid ou l’Andalousie, pratiquent une réduction fiscale de… 100% ! Pour un actif total de 800.000 €, l’impôt sur le patrimoine sera de 200 € aux Canaries, 280 € aux Baléares, 540 € dans la Communauté Valencienne, 770 € en Catalogne, et donc 0 € dans la Communauté de Madrid et en Andalousie ! Evidemment pour les non-résidents, ne seront pris en compte que les droits et biens situés en Espagne.

Pour en savoir plus, lisez notre article L’impôt sur la fortune existe aussi en… Espagne !

Attention, en novembre 2022, le Gouvernement a proposé un nouvel impôt sur la fortune dont le taux minimum serait de 1,7% et qui s’appliquerait aux patrimoines dépassant les 3 millions d’euros.

Cinquante cinquième piège – Ne pas (aussi) déclarer vos revenus locatifs espagnols dans votre pays de résidence !

Si vous résidez en dehors de l’Espagne, et si vous louez votre bien immobilier en Espagne, il faudra déclarer vos revenus locatifs à l’impôt sur le revenu dans votre pays de résidence.

En France, ces revenus sont exonérés mais ils doivent être déclarés selon la méthode du crédit d’impôts. Il vous faudra en plus déclarer votre bien à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) si vous en êtes redevable.

Cinquante sixième piège – Sous-évaluer la gestion des locations touristiques

Vous souhaitez louer votre résidence secondaire pour de courts séjours à des touristes pour récupérer une partie de votre investissement. Vous devez d’abord demander une licence touristique.

Attention, depuis peu, la plupart des grandes villes espagnoles (Barcelone, Madrid, Valence, Alicante, Palma, San Sebastian, Bilbao) ont mis en place des règlements visant à encadrer et limiter l’activité locative touristique. Et les plateformes de réservation des locations touristiques sont dans l’obligatoire de transmettre au fisc espagnol le détail de toutes leurs opérations sur le territoire espagnol. Donc en particulier les revenus de tous les propriétaires louant des biens par leur intermédiaire en Espagne.

En moyenne, les biens « touristiques » sont loués de 8 à 12 semaines par an, au moment des grandes vacances, et très peu hors saison. Il est très facile de louer son bien en août, et la seconde quinzaine de juillet. En dehors de ces périodes, l’abondance de l’offre d’appartements et de villas à louer joue en votre défaveur. Pour une villa, la demande sera néanmoins un peu plus importante, surtout si elle est située en bord de mer.

N’oubliez pas que vous devrez être présents ou représentés par une agence lors de l’arrivée et du départ des locataires. Et attention aux frais de gestion et aux délais de nettoyage et de préparation des logements avant l’arrivée des nouveaux locataires. Si vous voulez les sous-traiter, ce sera minimum 25% de commissions (HT) à payer au sous-traitant.

La location temporaire (de 1 à 12 mois) sera moins rentable l’été, mais elle vous assure aussi un revenu le reste de l’année, et moins de soucis qu’avec des locataires multiples. Et moins de frais de gestion.

Une astuce si vous souhaitez avoir une rentabilité supérieure en louant à l’année et si votre logement est dans une grande ville touristique et étudiante : louez le pour des séjours touristiques en été (si c’est autorisé), et pour des étudiants étrangers de septembre à juin. Là il faudra faire attention aux excès de l’auberge espagnole !

Si vous voulez en savoir plus sur les locations touristiques, lisez notre article Tout sur la réglementation des locations touristiques en Espagne

Cinquante septième piège – Ne pas prendre une assurance contre les impayés locatifs

Vous souhaitez louer votre logement. Le meilleur moyen pour un propriétaire d’avoir l’esprit tranquille est de souscrire une assurance dite garantie des loyers impayés (« seguro de impago de alquiler ») ou assurance locative. Cette police d’assurance couvre évidemment le non-paiement du loyer, mais elle va au-delà. Elle offre des conseils au propriétaire pour tout problème lié au bail ou aux locataires, mais aussi avec la copropriété ou des voisins.

Un facteur à prendre en considération : les cotisations d’assurance locative sont déductibles des revenus locatifs.

Cinquante huitième piège – Ne pas étudier le coût réel d’une revente

Si vous souhaitez revendre votre bien, il vous faudra payer une commission pour l’agence, souvent faire des travaux pour un rafraîchissement, payer éventuellement les frais d’annulation d’hypothèque et payer des impôts nationaux et communaux sur la plus-value réalisée. Mises bout à bout, ces charges peuvent représenter de 10% à 30% de la valeur du bien !

La charge la plus importante, l’impôt national sur les plus-values pour les non-résidents est fixé à 19% de la différence entre la valeur nette de la vente (prix de vente moins les impôts, charges et frais) et la valeur d’acquisition brute (prix d’achat plus les impôts, charges et frais). Tous les vendeurs non-résidents sont assujettis à une rétention du 3% du prix de vente, qui est payée par l’acheteur au nom du vendeur aux autorités fiscales et viendra en déduction de l’impôt sur les plus-values (dans le cas de trop perçu, il y aura remboursement).

L’impôt sur la plus-value pour les résidents est de 19% sur une première tranche de 6 000 € de bénéfices, 21% sur la partie entre 6 000 € et 50 000 € de bénéfices, et 23% sur la partie supérieure à 50 000 € de bénéfices.

Si vous vendez votre résidence principale en Espagne où vous avez résidé les deux dernières années (et si vous étiez non-résidents avant d’y vivre) et les trois dernières années pour les autres, et dans le cas où vous réinvestissez dans l’achat d’une autre résidence principale dans l’Union Européenne durant les deux années postérieures à la vente, l’impôt dû pour la vente de votre ancien logement sera exonéré jusqu’à hauteur de l’impôt à payer pour l’achat.

Si vous avez plus de 65 ans et que vous vendez votre résidence principale en Espagne depuis plus de 3 ans, vous êtes aussi exonéré d’impôt sur la plus-value.

Cinquante neuvième piège – Ne pas avoir de contacts personnels et professionnels locaux

Vous résidez hors d’Espagne, et il n’est pas toujours évident d’entretenir ou de gérer votre bien à distance. Après l’achat, que ferez-vous s’il y a une fuite d’eau ? Et en cas de tempête, qui interviendra et qui fera les constats dans votre villa de bord de mer ? Sans oublier les nettoyages et l’état des lieux après une location touristique, et la préparation du logement avant votre arrivée pour les vacances, par exemple le bon fonctionnement de l’air conditionné. Et comment ferez-vous pour payer et contrôler le travail du jardinier et le payer ? Il y a aussi plein de petits travaux que vous voudrez réaliser pendant votre absence, en qui avoir confiance et à qui confier les clefs ? Enfin, nous en avons déjà parlé ici, il y a aussi la gestion du paiement des charges locales (copropriété), des impôts locaux (IBI) et des impôts nationaux (IRNR), et les participations aux assemblées générales et aux assemblées extraordinaires de copropriétaires.

Il est important d’avoir d’abord des contacts dans le voisinage, soit des voisins de palier, ou les voisins des villas ou maisons à proximité. Cela peut être aussi un concierge ou un gardien de propriétés. Ou le commerçant en bas de chez vous.

Le plus simple est de confier, après l’achat d’un logement en Espagne, la gestion de votre bien à une agence spécialisée. Elle vous représentera pour les assemblées de copropriété, elle viendra contrôler votre logement une fois par quinzaine (ou plus souvent si vous le souhaitez) et relèvera le courrier, elle sera disponible localement si il y a un problème (fuite, tempête ou autre), elle pourra accueillir ou être présente lors du départ de vos locataires, elle pourra contracter le personnel de nettoyage ou de jardinage, elle vérifiera l’avancement ou l’achèvement des travaux réalisés en votre absence, elle pourra aussi gérer et contrôler les factures de charges (copropriété, eau, gaz, électricité) et assurer la gestion et le règlement des impôts (IBI et IRNR), etc.

Adressez-vous à un Conseiller Immobilier

Conseiller immobilier, c’est notre métier consultez-nous et protégez-vous en envoyant un mail à espagnimmo@yahoo.com ou remplissez le formulaire de bas de page. En nous contractant, vous bénéficiez des services de notre avocat francophone, d’une assistance gratuite pour l’obtention du NIE et l’ouverture d’un compte bancaire en Espagne, et d’un accompagnement pendant tout votre processus d’acquisition en Espagne, et ce en toute sécurité et au moindre coût.

Attention, assurez-vous que votre conseiller ou chasseur immobilier est totalement indépendant des agences immobilières. En effet, ils sont de plus en plus nombreux à être liés à un réseau d’agences immobilières, soit intégré dans leur propre structure, soit en tant que sous-traitant d’un réseau. Dans ce cas-là, ils privilégieront toujours les biens immobiliers des agences avec lesquelles ils travaillent. Ils ne sont donc plus indépendants et ne pourront pas vous offrir le meilleur rapport qualité/prix. Si vous souhaitez être accompagné en toute sécurité et au meilleur prix, n’hésitez pas à nous contacter, vous serez assurés d’une totale indépendance.

Vous avez aimé cet article, vous pouvez aussi lire nos deux articles précédents sur les 17 pièges AVANT un achat immobilier et les 21 pièges PENDANT un achat immobilier.

Les 17 pièges AVANT un achat immobilier

Les 21 pièges PENDANT un achat immobilier

 

Les 21 pièges APRÈS un achat immobilier en Espagne

.

17 etapes apres un achat immobilier acheter en Espagne 2

___________________________________

.

La reproduction partielle ou complète de ce document est autorisée avec mention de la source ci-dessous

© acheterenespagne.fr – Février 2024 – Les 21 pièges APRÈS un achat immobilier en Espagne

___________________________________

Acheter en Espagne au meilleur prix

en toute tranquillité et en toute sécurité.

Faites appel à un conseiller immobilier francophone.

Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires. Depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition. En passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

N’hésitez pas à nous contacter !

Envoyez un mail à espagnimmo@yahoo.com 

ou remplissez le formulaire ci-dessous.

___________________________________

    Laisser un commentaire

    Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *