Prix affichés et Prix négociés

Les News en Décembre 2022

Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes.

Éditorial Décembre 2022 : Prix affichés et Prix négociés     

La baisse des transactions, due principalement à la hausse des taux, n’a pas eu encore d’effet sur le niveau des prix affichés. Les prix indiqués actuellement dans les agences ou les principaux sites immobiliers sont sensiblement les mêmes qu’il y a quelques mois.

Le nombre d’acheteurs immobiliers s’est réduit d’environ un quart en quelques mois pour plusieurs raisons. La plus importante est la hausse de taux qui rendent le crédit plus difficile d’accès. Le resserrement des conditions bancaires joue aussi en défaveur des emprunteurs. D’autres acheteurs préfèrent attendre des jours meilleurs devant une situation incertaine avec un taux d’inflation élevé et un risque de fort ralentissement économique.

Par ailleurs, l’offre augmente. Des propriétaires ont besoin de cash et doivent vendre. D’autres craignent une chute des prix et ont choisi de vendre avant la baisse annoncée. D’autres encore abandonnent le secteur locatif pour cause de plafonnement forcé des loyers par le gouvernement.

Il existe néanmoins des secteurs où l’offre est rare comme dans des zones en forte tension comme Madrid et sur le marché de l’immobilier de luxe (bien dont la valeur est supérieure à un million d’euros). Mais globalement l’offre est aujourd’hui plus importante.

Cette réduction de la demande et cette hausse de l’offre fait que le marché de l’immobilier espagnol est devenu un marché d’acheteurs. La négociation est donc maintenant à l’avantage des acheteurs. Et les prix négociés sont nettement à la baisse. Là où on négociait 5% sur le prix affiché ou demandé, aujourd’hui on peut négocier jusqu’à 10% et c’est accepté !

Donc oui les prix affichés sont les mêmes, mais les prix réels (négociés) sont nettement à la baisse.

Espagne, le pays le plus « désiré » par les Européens

Selon une étude réalisée par Remax auprès de 16.000 européens de 22 pays différents, l’Espagne est le pays le plus souvent cité comme destination privilégiée de résidence dans le futur. 15% des enquêtés la plébiscitent. Le style de vie est la principale raison avancée. 30% des personnes interrogées souhaitent acheter un bien immobilier dans les années à venir.

Plafonnement de l’augmentation des loyers à 2%

Parmi les nouvelles mesures du nouveau budget de l’Etat, figure la prolongation du plafonnement des loyers à 2% jusqu’au 31 décembre 2023. Bonne nouvelle pour les locataires. Beaucoup moins bonne pour les propriétaires.

Cette mesure, mise en place en avril 2022, était censée être temporelle et exceptionnelle, étant donné les hauts niveaux d’inflation. En effet, la plupart des contrats locatifs sont indexés sur l’IPC, l’indice des prix, pour établir leur augmentation annuelle.

Cette mesure, salutaire pour les locataires, n’est pas bonne pour les propriétaires.

• Elle décourage les propriétaires de louer leurs biens sur longue durée car leurs coûts ont augmenté (frais de copropriété, taxe foncière, chauffage central, …) et cette augmentation ne peut être répercutée sur le locataire. Elle encourage donc à la vente plus qu’à la location. Et contribue à la raréfaction d’une offre locative déjà pauvre !
• Les propriétaires changent de modes de location. Ils passent de locations longue durée de 5 ans vers les locations courtes, touristiques ou temporaires, non concernées par le plafonnement de la hausse des loyers.
• De plus, cette mesure bien intentionnée, qui vise à aider les locataires, est financée exclusivement par les propriétaires (il est très facile d’aider les gens avec l’argent des autres). Aucune compensation n’est prévue pour les propriétaires.
• Par ailleurs, les experts soulignent que l’insécurité juridique générée par une telle mesure décourage les investisseurs étrangers.
• Enfin, les nouveaux contrats de location signés le sont avec une hausse très significative des loyers, les propriétaires intégrant déjà la hausse future de l’inflation.

La faiblesse de l’euro booste les achats des étrangers dans l’immobilier de luxe

L’immobilier de luxe est de plus en plus attirant pour les investisseurs étrangers, en particulier les non-européens.

Le climat, les bonnes infrastructures, la sécurité et les prix de l’immobilier sont autant de facteurs qui attirent de plus en plus les investisseurs étrangers. Et le nombre d’étrangers intéressés par l’achat d’une résidence secondaire en Espagne, après la bonne expérience d’une résidence principale, est aussi en augmentation.

Dernièrement, la faiblesse de l’euro par rapport au dollar a favorisé encore plus ce phénomène et attiré en particulier une clientèle nord-américaine. En plus de la clientèle sud-américaine (et ses économies en dollar) qui investit ici depuis de nombreuses années.

Prix stables à Madrid et à Barcelone

Selon le portail immobilier Idealista, les prix de l’immobilier résidentiel ont augmenté en moyenne de 1% en Espagne d’octobre à novembre 2022, et de +5,4% par rapport à novembre 2021.

Cette variation mensuelle n’est pas homogène. Ainsi les prix dans les deux plus grandes villes sont stables : 0% en un mois pour Madrid et -0,4% pour Barcelone. Les prix sur un mois sont nettement à la hausse à Palma (+5,4%), à Santa Cruz de Tenerife (+4,2%) et à Cadix (+1,7%). Et ils sont à la baisse à San Sebastian (-1,1%) et à Las Palmas (-0,8%).

Sur l’année, la hausse est très élevée à Palma et Santa Cruz (+16%), Valence (+11,8%), Alicante (+11,4%), Séville (+8,3%) et Madrid (+8,2%). Plus modérée à Malaga (+6,9%), à Cadix (+4,9%), Bilbao (+4,4%), Barcelone et Las Palmas (+4%), et Gérone (+3,5%).

Taux moyen des hypothèques à 2,7% en octobre, un plus haut en 8 ans

Selon la Banque d’Espagne, le taux moyen des prêts hypothécaires accordé par les banques espagnoles en octobre était de 2,66%, soit le plus haut niveau depuis 2014.

Ainsi, le taux moyen des crédits immobiliers à plus de trois ans pour l’achat d’un logement a augmenté de plus de deux dixièmes en un mois (en septembre, il s’élevait à 2,41%) et de plus d’un point en un an (en octobre 2021, le taux moyen était de 1,47%).

Cette hausse intervient dans un contexte où l’Euribor, l’indice auquel se réfèrent la plupart des prêts hypothécaires espagnols, a clôturé le mois d’octobre à 2,629 %, au-dessus des 2,233 % enregistrés en septembre, poursuivant ainsi la tendance à la hausse amorcée depuis le début de l’année 2022.

760.000 transactions immobilières en 2022, un record

Fin 2022, le boom immobilier qui a débuté au deuxième trimestre de 2021 prendra fin.

Cette année s’achèvera sur un nombre record de transactions immobilières résidentielles, avec 760.000 logements vendus, soit le chiffre le plus élevé depuis 2007. Mais le fait nouveau est qu’en 2022, le nombre de logements anciens vendus n’aura jamais été aussi élevé, atteignant 680.000 unités. Ce chiffre est encore plus élevé que ceux de toutes les années de la bulle immobilière espagnole des années 2000.

Le boom des logements anciens s’explique essentiellement par le manque de biens neufs sur le marché (environ 80.000 logements neufs seront vendus cette année, soit cinq fois moins qu’en 2006 ou 2007). Une partie de la demande qui voulait acheter du neuf s’est détourné vers le marché de l’ancien.

Un service public d’enchères immobilières amélioré

Les services fiscaux espagnols (la « Agencia Tributaria ») lancent un nouveau système de recherche des propriétés pour les procédures de vente aux enchères des biens immobiliers.

Le système a été conçu pour localiser rapidement et facilement toute propriété, utilisant des critères de recherche tels que la province où se trouve la propriété, le type de propriété ou son évaluation.

Le moteur de recherche, accessible via l’application mobile et le siège électronique de l’Agence, permet aux personnes intéressées par les enchères sur les biens saisis publiés sur le portail du Journal officiel de l’État (BOE) de rechercher des biens sur une carte, de les enregistrer comme favoris, de les partager par messagerie instantanée et même d’activer un système d’alerte pour les biens répondant à certaines caractéristiques.

Les propriétés peuvent aussi être recherchées par le biais de l’option « carte ». Où on peut trouver leur emplacement exact grâce à un système de géolocalisation.

Les ventes aux enchères immobilières sont une excellente occasion d’acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur marchande. Avec des économies pouvant atteindre 50 % dans certains cas.

Le Congrès a approuvé la Loi des Startups

Le Congrès a approuvé le projet de loi visant à promouvoir l’écosystème des startups, connu sous le nom de « Loi sur les Startups ». Nous vous en avions parlé dès le mois d’octobre dans cet article : « La Loi des Startups veut attirer les Économades en Espagne ». Une fois approuvé par la session plénière du Congrès, le texte sera envoyé au Sénat pour y poursuivre son traitement.

En résumé, la loi sur les startups comprend des mesures telles que :

• Un guichet unique pour la certification des entreprises innovantes en tant que « startups » espagnoles.
• Simplification et coût réduit des frais de notaire et de greffe.
• Une réduction d’impôt à 15% de l’impôt sur les sociétés pour un maximum de 4 ans.
• Amélioration du traitement fiscal du carried interest pour les gestionnaires de fonds de capital-risque investissant dans des start-ups.
• Une incitation sociale correspondant à un abattement de 100% du quota de travailleurs indépendants en cas de pluriactivité, pendant 3 ans.
• Facilités d’obtention de visas et de résidence pour les travailleurs hautement qualifiés des start-ups et les travailleurs espagnols non-résidents pendant au moins 5 ans.
• Augmentation à 50% de la déduction pour investissement et augmentation de la base de cotisation maximale à 100.000 euros par an.
• La création de pépinières et l’octroi de licences d’essai sont privilégiés.
• Un règlement qui favorise une expérience pratique et réelle pour montrer aux étudiants que l’esprit d’entreprise est une véritable opportunité d’emploi : les étudiants « Startups ».

Madrid et Barcelone sont dans les 12 premières Tech Cities européennes

Madrid et Barcelone se targuent d’attirer les talents de la « techie ». Cushman & Wakefield a préparé « Tech Cities : the global intersection of talent and real estate », un rapport qui analyse et classe les 115 villes les plus technologiques du monde en fonction de différents paramètres, notamment la présence de talents numériques et d’entreprises du secteur de la technologie, les espaces de bureaux disponibles pour ces entreprises et les équipements liés au monde numérique, entre autres variables. Barcelone et Madrid ont fait leur entrée dans le top 12 européen de ce classement.

Sur le vieux continent, les 12 villes élues sont :  Barcelone, Dublin, Manchester, Londres, Amsterdam, Paris, Copenhague, Berlin, Francfort, Stuttgart, Munich et Madrid.

Valence, classée comme la meilleure ville au monde pour les expats !

Valence est le meilleur endroit où vivre et travailler pour les expatriés, selon une nouvelle enquête réalisée par InterNations auprès de 12.000 personnes sur les conditions de vie et de travail à l’étranger dans le cadre de son classement des villes expatriées 2022. Valence st classée devant Copenhague, Zurich et … Madrid !

Les personnes interrogées devaient répondre à des questions sur la manière dont elles s’étaient installées, sur les perspectives d’emploi et sur la qualité de vie dans leur nouvelle ville.

Valence est la destination la mieux notée pour l’indice de qualité de vie. La santé et le bien-être (4^ème) ne sont pas loin derrière. En plus de bénéficier d’excellents soins médicaux, les expatriés à Valence profitent du superbe environnement et climat de la ville (6^ème).

Enfin et surtout, les expatriés se sentent en sécurité à Valence. En effet, 92 % d’entre eux évaluent positivement leur sécurité.

Stoneshield investira 600 millions d’euros en résidence étudiante

Stoneshield prépare un fonds de 600 millions d’euros auprès d’investisseurs institutionnels pour investir dans des résidences étudiantes en Espagne, activité qu’elle exerce par le biais de la chaîne MiCampus. Celle-ci dispose actuellement d’un total de 25 complexes répartis sur seize provinces d’une capacité de six mille lits.

Stoneshield a prévu de développer 2.500 lits supplémentaires au cours des deux prochaines années. Pour accélérer ces projets, la société recherche un capital de 600 millions d’euros auprès de grands groupes d’investissement.

L’offre de places en Espagne dans l’ensemble des résidences étudiantes s’élève à 94.400 lits, sans compter les 18.000 lits supplémentaires qui sont actuellement en cours de construction et qui entreront en service au cours des prochains trimestres. Madrid représente près de 15% de l’offre, suivie de Barcelone avec un peu plus de 10% et, en troisième position, de Séville, avec 8%.

Au-delà des résidences en cours de construction, le marché nécessitera encore la création de 12.000 lits, principalement dans les villes moyennes.

Un nouvel impôt sur la fortune

La Chambre des Députés (« el Congresso ») a approuvé un nouvel impôt appelé «  Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas » (impôt temporel de solidarité sur les grandes fortunes).

Les contribuables et les assujettis à ce nouvel impôt de solidarité sur la fortune sont ceux qui paient l’impôt sur le patrimoine, c’est-à-dire :

• Les personnes physiques résidentes, qui sont imposées sur leur patrimoine net mondial d’au moins 3 millions d’euros
• Les personnes physiques non résidentes, qui sont imposées sur leur patrimoine net en Espagne d’au moins 3 millions d’euros

Comme pour l’impôt sur le patrimoine, la base imposable de l’impôt de solidarité est constituée par le patrimoine net du contribuable, calculé selon les règles de l’impôt sur le patrimoine. Un minimum exonéré de 700.000 euros est prévu, qui s’applique uniquement aux contribuables résidant en Espagne.

En outre, il existe des exonérations applicables à ces biens et droits, qui coïncident avec celles prévues par l’impôt sur le patrimoine. Ainsi, par exemple, des exonérations telles que la résidence principale (jusqu’à 300.000 euros) ou l’entreprise familiale sont transférées à cet impôt.

Un barème progressif est appliqué à la base imposable ainsi calculée, avec trois taux d’imposition déterminés en fonction de la valeur du patrimoine net (chiffres arrondis) :

• 0% jusqu’à 3.000.000 euros d’actifs nets.
• 1,7% entre 3.000.000 euros et 5.000.000 euros de valeur nette
• 2,1% entre 5.000.000 euros et 10.000.000 euros d’actifs nets
• 3,5% pour plus de 10.000.000 d’euros d’actifs nets

Dans le contexte actuel d’incertitude économique, le gouvernement de coalition a cherché à accélérer la mise en place de l’impôt de solidarité sur la fortune en introduisant des amendements à un projet de loi actuellement devant le Congrès. Cependant, il a omis le processus parlementaire prévu à cet effet dans la Constitution espagnole et dans le règlement des Chambres du Parlement, générant ainsi certains signes d’inconstitutionnalité, en plus des éventuelles questions déjà soulevées par le règlement de fond.

Ainsi, et selon le texte publié, l’un des objectifs de l’impôt de solidarité est de réduire les différences dans la perception de l’impôt sur le patrimoine dans les différentes communautés autonomes et, à cette fin, il fait pratiquement totalement référence à leur réglementation. Cette duplicité non seulement génère une double imposition (nous parlons de deux impôts d’État qui taxent exactement la même capacité économique) mais entraîne également une altération de la répartition des compétences fiscales entre l’État et les Communautés autonomes, qui sur la base du transfert de compétences prévu par la loi organique 8/1980 sur le financement des Communautés autonomes ont décidé de subventionner l’impôt sur le patrimoine.

Le Gouvernement souhaiterait faire approuver le texte avant la fin de l’année 2022 pour qu’il soit effectif sur les revenus de 2022. Il est prévu que la loi soit revue fin 2024, d’où son appellation « d’impôt temporel ».

Décélération brutale du marché immobilier mondial

Selon le Financial Times, le boom immobilier induit par la pandémie dans les pays les plus riches du monde sera suivi du plus fort ralentissement du marché immobilier depuis le krach financier.

Presque tous les pays devraient connaître ce ralentissement l’année prochaine. Le ralentissement le plus généralisé de la croissance des prix de l’immobilier depuis au moins 2000. Plus de la moitié d’entre eux sont susceptibles de voir une contraction pure et simple des prix, ce qui n’a pas été observé depuis 2009.

Le FMI confirme et prévient que le marché mondial du logement se trouve à un « point d’inflexion ». « Alors que les banques centrales du monde entier resserrent leur politique monétaire pour faire face aux pressions sur les prix, l’augmentation des coûts d’emprunt et le resserrement des normes de prêt, associés à une survalorisation des prix, pourraient entraîner une forte baisse des prix des logements », indique son rapport sur la stabilité financière mondiale. Le FMI prévoit que, dans un scénario très défavorable, les prix réels des logements pourraient chuter de 25% au cours des trois prochaines années dans les marchés émergents, contre 10% dans les économies avancées.

Confidentiel et Express des News en Décembre 2022

News en Décembre 2022 en Europe et dans le Monde

• Pas de surprise, New York est toujours la ville la plus chère au monde. Devant Singapour, Tel Aviv, Los Angeles et Hong Kong.
• Selon la Deutsche Bank, les prix de l’immobilier résidentiel devraient baisser de 20% en Allemagne.
• Les prix de l’immobilier ont baissé de 12% en Suède depuis le début de l’année.
• Les compromis de vente ont baissé de 30% aux USA en septembre.
• Les marchés immobiliers européens sont désormais des marchés d’acheteurs.
• Les revenus des Britanniques devraient baisser de 5% en 2023.
• Les jeunes générations préfèrent travailler près de leurs domiciles.
• La tendance est à la transformation de locaux et bureaux en résidentiel.
• Et pourtant, la valeur de l’immobilier de bureau pourrait baisser de 12% en Europe selon BOA.
• Les travaux de « The Line », le projet immobilier futuriste de l’Arabie Saoudite (1000 milliards $ US), ont démarré ; ils s’achèveront entre 2070 et 2080.
• En 2023, l’Allemagne et le Royaume-Uni seront en récession selon l’OCDE.
• A +2,83% fin novembre, l’Euribor 12 mois atteint un plus haut depuis janvier 2009.
• L’inflation en zone euro a légèrement baissé en novembre à 10% par rapport au niveau record d’octobre (10,7%).

News en Décembre  2022 en Espagne

• La hausse des prix de l’immobilier résidentiel en Espagne ralentit, de +6,7 % en glissement annuel au 1^er trimestre à +5,5 % au 2^ème trimestre et à +4,7 % au 3^ème trimestre.
• A Madrid, les prix des loyers ont augmenté de 10% en 3 ans quand les prix à l’achat ont augmenté de 30% !
• Plus du tiers des logements loués à Barcelone (36%) appartiennent à des propriétaires ayant plus de 10 logements en location.
• Au 3^ème trimestre, les étrangers ont représenté 15% des achats immobiliers résidentiels en Catalogne et le tiers des achats sur la Costa Brava.
• Valence infligera une amende aux grands propriétaires (plus de 10 logements) d’appartements vides à partir de 2023.
• Selon la banque ING, les prix de l’immobilier résidentiel espagnol augmenteront de 1% en 2023. Selon BBVA, ils augmenteront de 2%.
• Le nombre de demandes d’informations à l’achat a déjà diminué de 20 à 40% selon les agences immobilières.
• La part des hypothèques à taux fixes diminue au profit des hypothèques à taux variables : 75% en juillet, 68% en septembre.
• 80% des logements en Espagne ont une qualification énergétique basse, E, F ou G.
• Les fonds européens de Next Generation permettent d’avoir une subvention de 80% des travaux de réhabilitation énergétique dans la limite de 18.000 euros par logement.
• Les travaux du nouveau méga-quartier madrilène, Madrid Nuevo Norte, débuteront en 2024.
• Les coûts de construction ont augmenté de 15% en un an, et même 20% pour les matériaux.
• La société anglaise Aparto ouvre sa première résidence étudiante en en Espagne à Barcelone avec 743 lits.
• Millenium Hospitality Real Estate a acheté un terrain de 67.000 m2 à Vejer de la Frontera (Cadix) pour y implanter un eco-resort de luxe.
• Il manque 130.000 lits en maisons de retraite en Espagne.
• L’investissement en résidences étudiantes atteindra 1,5 milliard d’euros en 2022.
• Le Passeig de Gracia, à Barcelone, est l’artère commerçante la plus chère d’Espagne, avec un loyer de 2677 € par m2 et par an.
• Le fonds américain BlackRock augmente de 5% sa participation dans le capital de la Socimi Merlin.
• Les taux d’intérêt pour les achats immobiliers devraient atteindre 3,5% en 2023.
• En novembre, l’inflation sur un an est de +6,8%, en baisse constante depuis juillet :  +7,3% en octobre, +9% en septembre, +10,4% en août et +10,8% en juillet.

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