Le marché immobilier espagnol, le nouvelle valeur refuge des investisseurs 

Les News de Mai 2022

Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes.

Éditorial Mai 2022 : Le marché immobilier espagnol, la nouvelle valeur refuge des investisseurs

L’inflation et la guerre en Ukraine ont assombri les perspectives des investisseurs auxquels on avait promis une période dorée avec la consolidation et l’accélération de la reprise économique. Les capitaux cherchent maintenant refuge dans des actifs capables de résister au gros temps. Et c’est l’immobilier qui remporte la palme. L’intérêt des investisseurs privés pour la pierre génère une situation que peu auraient prédite il y a un an ou deux.

Le secteur immobilier espagnol a clôturé le premier trimestre de l’année avec plus de 4,3 milliards d’euros d’investissements, soit une hausse de 155 % par rapport à la même période de l’année dernière (et le second meilleur premier trimestre de la série historique, après 2018). 52 % de ces investissements se concentrent à Madrid et Barcelone. Et 67% proviennent d’investisseurs d’origine allemande, espagnole et américaine.

Le secteur de l’habitat continue de consolider sa première position au premier trimestre 2022 ; avec plus de 1,1 milliard d’euros de transactions. C’est le secteur qui a attiré le plus de capitaux. Au sein de ce segment, les transactions de construction locative (Build To Rent – BTR) et de secteur locatif privé (Private Rented Sector – PRS) ont atteint 858 millions d’euros.

En seconde position, l’hôtellerie a enregistré 995 millions d’euros d’investissements. Un chiffre très significatif si l’on considère qu’au premier trimestre de l’année 2021, le niveau des transactions était de 279 millions d’euros. Le secteur logistique s’est classé troisième avec plus de 578 millions d’euros, suivi par les activités immobilières de bureaux et de commerce de détail, avec 578 millions d’euros et 407 millions d’euros respectivement.

En ce qui concerne les secteurs alternatifs, le segment de la santé se distingue, où les investissements dans les maisons de retraite ont atteint 165 millions d’euros, soit quatre fois plus qu’au premier trimestre 2021.

De plus en plus d’investisseurs sortent de la bourse et investissent dans l’immobilier pour préserver leur patrimoine, une situation qui s’est accentuée depuis l’invasion militaire russe en Ukraine. L’investissement dans l’immobilier offre actuellement une sécurité due à la fluctuation plus contrôlée du marché immobilier et à la stabilité de l’offre et de la demande sur les principaux marchés espagnols.

L’Euribor 12 mois est positif pour la première fois depuis 2016

Le temps presse pour obtenir un prêt hypothécaire fixe bon marché après les mauvaises nouvelles sur l’Euribor 12 mois. Le vendredi 29 avril, il marquait 0,166%. C’est la première fois qu’il repassait en positif depuis janvier 2016.

Cela déclenchera une hausse sensible des taux des prêts hypothécaires. En seulement 8 mois, l’Euribor 12 mois est passé de son plus bas niveau historique, à -0,502%, au mois d’août, au niveau le plus haut enregistré depuis 6 ans !

Un terrain négatif dans lequel l’Euribor se trouvait depuis six ans et qui a été bouleversé en moins d’un mois par la guerre en Ukraine. Guerre qui a en plus rendu encore plus chers d’autres produits et services comme l’électricité et le carburant. Et l’Euribor n’est pas près de baisser.

Les prêts hypothécaires dépendent étroitement de l’Euribor.

La conséquence est directe et immédiate pour les hypothèques à taux variable, puisque leur taux d’intérêt est constitué d’un différentiel fixe ajouté à un taux de référence, qui est … l’Euribor !

Pour les prêts hypothécaires à taux fixe, les prêts actuels ne seront pas affectés. Mais les banques augmenteront leurs taux d’intérêt pour les prêts à venir. Et c’est déjà le cas depuis le 1^er mai pour la plupart des banques !

Pour un prêt de 200.000 euros sur 20 ans, la hausse est déjà de 50 euros par mois.

Retour des touristes VS Mairie de Barcelone

Pour le bonheur des professionnels du tourisme, des commerçants mais aussi des investisseurs touristiques privés, les touristes sont de retour ! Tous les habitants des grandes villes espagnoles et des stations touristiques littorales peuvent en témoigner. Et parfois certains s’en plaignent. C’est le cas de Barcelonais vivant dans les quartiers touristiques de la capitale catalane, comme Barceloneta ou le Born. La Mairie de Barcelone avait déjà été pionnière dans la lutte des locations touristiques sauvages et dans une règlementation encadrant les locations touristiques d’Airbnb et consorts, allant même jusqu’à geler l’attribution des nouvelles licences touristiques. Cette fois, la municipalité recherche des moyens légaux de limiter les flux touristiques. Comme par exemple, instaurer des limites de capacités dans certains lieux touristiques, limiter le nombre de visiteurs par guide, fiscaliser les guides non déclarés, etc.

A titre d’information complémentaire la capitale de la Catalogne n’aura jamais accueilli autant de croisiéristes qu’en 2022 !

Rentabilité brute locative de 7,1%

Acheter un logement pour le mettre sur le marché locatif offre un rendement brut de 7,1% selon le portail Idealista. Parmi les 50 capitales de Province, Lleida a le rendement le plus élevé d’Espagne avec 8,5%, suivi de Huelva (8,2%) et Murcia (8%). Les plus faibles rentabilités sont à San Sebastian (3,7%) et Palma de Majorque (4,3%). Barcelone est à 4,9% et Madrid à 4,7%. Malaga est à 5,5%, Séville à 6% et Valence à 6,1%.

Le télétravail favorise le changement de résidence

Selon Aedas Home, le désir de déménager est plus fort chez les personnes qui travaillent à domicile que chez les autres. Ceux qui télétravaillent un jour par semaine à leur domicile représentent le segment qui a la plus grande intention d’acheter une résidence secondaire, tout en conservant leur logement actuel, de telle sorte qu’ils envisagent l’option d’avoir deux logements comme résidence habituelle dans laquelle ils peuvent vivre quatre jours dans l’un et trois jours dans l’autre, le concept de résidence secondaire temporaire de vacances disparaissant. Madrid et la Catalogne sont les régions où le télétravail est le plus pratiqué, respectivement 38 % et 26 %, et ce sont précisément les régions où le marché résidentiel est le plus dynamique. Les télétravailleurs sont des jeunes à fort pouvoir d’achat âgés de 25 à 35 ans et qui vivent dans les centres-villes.

+59% d’achats étrangers aux Baléares en 2021

Les étrangers ont recommencé à acheter des biens immobiliers en Espagne en 2021. Après avoir passé le pire de la pandémie, marqué par des confinements, des restrictions de voyage et le ralentissement économique, l’année dernière a vu une forte augmentation des transactions effectuées par des étrangers. Les ventes de biens résidentiels aux étrangers ont augmenté de 29% par rapport à l’année précédente, retrouvant ainsi les niveaux de 2019. Concrètement, 11% des logements vendus en 2021 ont été achetés par des étrangers. Et les îles Baléares sont la première province en termes de croissance des transactions, +59 % par rapport à 2020. Suit loin derrière la province de Malaga (+38%). Les achats étrangers à Madrid et Barcelone augmentent de 26%. Par ailleurs, Alicante reste en tête du classement des provinces où le nombre de transactions réalisées par des étrangers est le plus élevé, avec plus de 34% du total, suivie des îles Baléares et de Malaga, avec 33% et 27% respectivement.

2800 logements neufs à la vente aux Iles Canaries en mai 2022

Actuellement, plus de 2 800 logements neufs sont commercialisés dans les îles Canaries, avec un prix moyen de 300.000 euros et une superficie moyenne de 120 m2. Metrovacesa, Habitat Inmobiliaria, Avantespacia et Sol Canario sont les principaux promoteurs travaillant sur le marché insulaire. Avec l’île de Grande Canarie et sa capitale, Las Palmas, comme principal pôle d’attraction, représentant 80 % de l’offre de nouvelles constructions dans les îles.

Le nouveau luxe est le bien ancien réformé et durable pour des clients plus jeunes

Les principales tendances du marché du luxe sont des investissements axés sur la rénovation de logements anciens. La tendance est d’acheter dans l’ancien, de maintenir la tradition architecturale et tous les éléments qui apportent de l’authenticité à la propriété, tout en étant équipé de tout le confort, de nouvelles technologies et de matériaux durables. Les maisons durables et à haut rendement énergétique, les technologies intelligentes pour contrôler l’éclairage ou la température, les systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation, etc. ne sont que quelques-unes des caractéristiques les plus demandées par les acheteurs. La jeune génération étant la plus attachée à ce type de questions. Ce nouveau profil de client plus jeune est en forte croissance. Ils préfèrent acheter plutôt que louer. A Madrid et à Ibiza, les 25-34 ans sont le segment le plus nombreux à naviguer sur internet lorsqu’ils recherchent des logements de luxe.

Le « Build to Rent » à plus de 3000 millions d’Euros en 2022

L’activité de « Build to Rent » (construction en vue de la location) continue de croître en Espagne. Ce secteur pourrait représenter plus de 3000 millions d’euros d’investissements en 2022. C’est aujourd’hui 56% de l’activité immobilière dans le secteur résidentiel. Environ 25% des ménages espagnols vivent dans des logements loués et cette demande devrait passer à 27% d’ici 2025, ce qui se traduit par une demande de 500.000 ménages supplémentaires qui seraient intéressés par ce type de résidence. En ce qui concerne les résidences étudiantes, qui représentaient 23% des investissements de BTR en 2021, on s’attend à ce que les investissements futurs dans ce secteur soient en phase avec la réalité des étudiants au-delà de l’université, qui comprendrait non seulement les étudiants universitaires mais aussi les étudiants en master, en MBA, en troisième cycle et en doctorat, entre autres.

Les coûts de construction en hausse de 10% en 2022

L’impact de la guerre en Ukraine s’ajoute maintenant à la tendance à la hausse des prix qui se produisait déjà depuis plus d’un an en raison de la réactivation de l’économie post Covid-19 et des ruptures dans la chaîne d’approvisionnement. Nous estimons que la hausse des prix des matières premières et de l’énergie associée à la hausse du coût de la main d’œuvre va induire une augmentation des coûts des nouvelles constructions d’environ 10 % en 2022.

Le plafonnement de la hausse des loyers décourage une partie des investisseurs

Devant l’inflation record en Espagne, le Gouvernement a décidé que la hausse des loyers serait au maximum de 2% jusqu’en juin. De très nombreux investisseurs ont donc décidé de décaler leur investissement après juin. Mais beaucoup d’entre eux pensent aussi que cette mesure sera reconduite pour plusieurs mois, voire plusieurs années ! L’expérience de la limitation des prix des loyers en Catalogne a montré que toute mesure non incitative sur le marché de la location a des conséquences immédiates telles que le retrait du produit du marché, l’augmentation des prix et la difficulté d’accès au marché pour les nouveaux locataires.

Polémique sur la valeur de référence

Depuis le 1er janvier 2022, la nouvelle valeur de référence du Cadastre constitue la base imposable pour des impôts aussi importants que les droits de mutation (ITP), les droits de timbre (AJD) et les droits de succession et de donation (ISyD). En d’autres termes, c’est la clé pour déterminer le montant de l’impôt à payer sur l’achat, l’héritage ou la donation d’un logement ancien. Le gouvernement a inclus cette modification dans la loi 11/2021 sur les mesures de prévention et de lutte contre la fraude, approuvée l’été dernier. Et dans ses premiers mois d’application, elle a déjà un impact direct et négatif sur les contribuables. Elle provoque une forte augmentation de certaines évaluations immobilières. Et, par conséquent, une augmentation des règlements fiscaux que les contribuables doivent effectuer.

Dans 9 cas sur 10, notre expérience est que la valeur de référence est inférieure à la valeur de vente du bien. Mais, selon le journal El Economista, des valeurs de référence peuvent être supérieures de plus de 60 % à la valeur qui figure dans les actes. Dans certains cas, la “nouvelle” évaluation fiscale est même deux fois supérieure à la valeur des actes ! Jusqu’à présent, le contribuable soumettait l’avis d’imposition sur la base de la valeur de l’acte et si le fisc n’était pas satisfait, il devait prouver que cette valeur ne correspondait pas à la valeur du marché. Le problème est que la loi renverse la charge de la preuve et c’est désormais le contribuable qui doit démontrer et prouver que la valeur de référence du Cadastre ne correspond pas à la valeur marchande de son habitation.

Création de “La Autoridad de Defensa del Cliente Financiero”

Le Conseil des ministres a approuvé le projet de loi portant création de la « Autoridad de Defensa del Cliente Financiero » (l’Autorité administrative indépendante pour la défense des clients financiers). Ses services seront gratuits pour les usagers. Les décisions seront contraignantes pour l’institution financière lorsque les montants réclamés seront inférieurs à 20.000 euros. Le champ d’application de cette autorité comprendra non seulement les produits bancaires, mais aussi les produits d’assurance, les produits du marché des valeurs mobilières et les nouveaux produits financiers complexes tels que les crypto-actifs. Les personnes physiques ou morales clientes de services financiers pourront déposer des plaintes auprès de l’Autorité pour d’éventuelles violations des règles de conduite, des bonnes pratiques et des usages financiers, ainsi que pour le caractère abusif de clauses déclarées comme telles par les tribunaux correspondants en matière de contrats financiers. En outre, le projet de loi concerne tous les établissements financiers : établissements de crédit, sociétés de services d’investissement, compagnies d’assurance, établissements de crédit financier, plateformes de financement participatif, prêteurs et intermédiaires de crédit, établissements de paiement et de monnaie électronique et émetteurs et prestataires de services du secteur dit des fintechs et des crypto-actifs. Sauf cas exceptionnels, cette nouvelle autorité de médiation résoudra les plaintes dans un délai maximum de 90 jours.

+25% à Barcelone pour la demande de bureaux

Selon CBRE, la demande de bureaux a été de 95 000 m² au premier trimestre 2022, soit 25% de plus qu’à la même période en 2021.C’est l’activité en périphérie et dans la zone sud (Zona Franca et Plaza Europa) qui a considérablement augmenté. Plus que dans le district 22@ qui avait enregistré des records au cours des derniers trimestres. Par secteur, le secteur des technologies continue de connaître une activité intense tirée par la croissance des entreprises. Outre ce secteur, celui de l’éducation est également très actif. La recherche de bâtiments durables et de qualité s’est intensifiée à la suite de la pandémie et, bien que le télétravail ait gagné du terrain dans la plupart des entreprises, le bureau reste le centre des opérations. En ce sens, Barcelone continuera d’être un pôle d’attraction pour les entreprises internationales, étant donné l’excellent stock d’espaces de bureaux existants et en construction, soit quelque 400.000 m2. Sur ce stock, près de 20 % sont déjà pré-loués en raison de l’intérêt des entreprises à accéder à des bâtiments de la plus haute qualité afin d’offrir un meilleur bien-être à leurs employés.

Madrid 4^ème place financière européenne

Le cabinet de conseil Z/Yen Partners établit chaque année un indice des centres financiers mondiaux. Dans le classement de cette année, Madrid est passée de la 9ème à la 4ème place des villes européennes ayant le plus grand potentiel financier, derrière Londres, Paris et Francfort. Dans le classement mondial, la capitale espagnole occupe la 18ème place. Sur le Vieux Continent, Londres, avec 726 points, est la ville la plus importante pour la finance, devant Paris (706 points), Francfort (694 points) et Madrid (690 points). Le classement mondial est mené par New York (759 points), suivi de Londres (726), Hong Kong (715), Shanghai (714), Los Angeles (713), Singapour (712), San Francisco (711), Pékin (710), Tokyo (708) et Shenzhen (707). Parmi les dix villes les plus influentes dans le secteur financier, six sont asiatiques, trois sont américaines et une est européenne.

Croissance réduite à 4,3% en 2022

Le gouvernement a réduit ses prévisions de croissance de l’économie espagnole à 4,3% pour 2022, soit 2,7 points de pourcentage de moins que ses précédentes estimations (7 %), dans un contexte de forte incertitude due à l’impact de la guerre en Ukraine et à la forte inflation. Pour les années suivantes, le gouvernement prévoit une croissance de 3,5% en 2023, de 2,4% en 2024 et de 1,8% en 2025. Ces nouvelles prévisions gouvernementales sont cohérentes avec les estimations de toutes les organisations nationales et internationales qui, ces dernières semaines, ont abaissé leurs projections de croissance pour l’Espagne en 2022, entre 4,4% (Banque d’Espagne) et 4,8% (FMI).

Salaires à la traîne pour acheter un bien immobilier !

Les prix des logements continuent d’augmenter plus rapidement que les salaires dans la plupart des pays de l’OCDE. Bien que l’Espagne ne risque pas de connaître une bulle immobilière, le rapport entre la valeur des logements et les salaires en septembre 2021 est supérieur de près de 20 % à ce qu’il était en 2015, année de référence pour les statistiques de l’organisation. Les Pays-Bas, la Nouvelle-Zélande, le Portugal et le Luxembourg enregistrent des valeurs supérieures à 40% par rapport à il y a sept ans, respectivement 50%, 45%, 41% et 41%. Outre les pays déjà mentionnés, le différentiel est encore important dans des économies majeures comme le Canada (37%), l’Allemagne (34%) et les Etats-Unis (26%). En revanche, il convient de noter qu’il existe encore des pays où la hausse des prix de l’immobilier continue d’être inférieure à celle du revenu des ménages, notamment la Corée du Sud, la Finlande et l’Italie, même si la tendance y est à la hausse ces derniers temps.

Confidentiel et Express des News en Mai 2022

News en Mai 2022 en Europe et dans le Monde

• La pandémie (et le confinement qu’elle a entraîné) a provoqué une augmentation générale des prix de l’immobilier partout en Europe, à l’exception notable de l’Italie.
• La plus forte demande immobilière dans le sud de l’Europe ces derniers mois provient des pays scandinaves.
• La BCE devrait augmenter ses taux de base en juin prochain.
• Entre 2010 et 2021 dans l’Union Européenne, les prix de l’immobilier ont augmenté de 42% à l’achat et de 16% à la location.
• Pour la seule année 2021, les prix de l’immobilier à l’achat ont augmenté de 9% dans l’UE.
• La Banque Centrale Européenne avertit d’un risque accru de bulle immobilière dans certains pays européens, mais pas en Espagne.
• Face à une hausse des prix de 50% en deux ans, le Canada a décidé de réduire l’accès à son marché immobilier résidentiel aux étrangers.
• La première ville flottante et écologique au monde, pouvant accueillir 12.000 habitants, sera construite à Busan en Corée-du-Sud.
• Les villes avec les coûts de construction les plus élevés sont Londres, Genève, Oslo, New York et Copenhague.
• Alphabet (Google) investira 9,5 milliards de dollars en 2022 dans des bureaux et centres de données aux USA.

News en Mai 2022 en Espagne

• Les 3 villes les plus chères d’Espagne pour un achat immobilier résidentiel sont Benahavis (Province de Malaga), Calvia (sur l’île de Majorque) et Marbella (Province de Malaga.
• L’Aire Métropolitaine de Barcelone investira 172 millions d’euros dans la réhabilitation de 13.650 logements.
• A la hausse en Espagne : le « senior living » (résidences pour personnes âgées), le « coliving » (partage d’espaces de vie et de travail), le « cohousing » (partage d’espaces de vie).
• L’Espagne demeure le pays préféré des Français pour voyager à l’étranger.
• Les Britanniques sont passés de 38% des acheteurs étrangers en 2008 à 11% en 2021.
• Classement des sociétés de « tasacion » : 1. Tinsa, 2. Sociedad de Tasación, 3. Gloval,  4. Gesvalt, 5. CBRE
• Inditex a ouvert en avril le plus grand Zara du monde (9000 m2) Plaza de España à Madrid en avril.
• Le Centre Commercial d’Islazul à Madrid est en vente pour 320 millions d’Euros.
• Le fonds Starwood Capital a acheté le siège de Mediapro pour 120 millions d’Euros.
• La Torre Azca à Madrid, propriété de la chaîne de magasins El Corte Ingles, est à la vente pour 230 millions d’euros.
• Bureaux&Co va ouvrir 8 espaces de coworking en Espagne, le premier à Gérone.
• BBVA fermera 500 agences bancaires d’ici 2027.
• L’inflation en avril 2022 a été de +8,4%, 1,4% de moins qu’en mars.

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