Le marchรฉ immobilier espagnol, le nouvelle valeur refuge des investisseursย
Les News de Mai 2022
Chaque mois, nous vous prรฉsentons les news de lโimmobilier les plus rรฉcentes.
รditorial Mai 2022 : Le marchรฉ immobilier espagnol, la nouvelle valeur refuge des investisseurs
L’inflation et la guerre en Ukraine ont assombri les perspectives des investisseurs auxquels on avait promis une pรฉriode dorรฉe avec la consolidation et lโaccรฉlรฉration de la reprise รฉconomique. Les capitaux cherchent maintenant refuge dans des actifs capables de rรฉsister au gros temps. Et c’est lโimmobilier qui remporte la palme. L’intรฉrรชt des investisseurs privรฉs pour la pierre gรฉnรจre une situation que peu auraient prรฉdite il y a un an ou deux.
Le secteur immobilier espagnol a clรดturรฉ le premier trimestre de l’annรฉe avec plus de 4,3 milliards d’euros d’investissements, soit une hausse de 155 % par rapport ร la mรชme pรฉriode de l’annรฉe derniรจre (et le second meilleur premier trimestre de la sรฉrie historique, aprรจs 2018). 52 % de ces investissements se concentrent ร Madrid et Barcelone. Et 67% proviennent d’investisseurs d’origine allemande, espagnole et amรฉricaine.
Le secteur de l’habitat continue de consolider sa premiรจre position au premier trimestre 2022 ; avec plus de 1,1 milliard d’euros de transactions. C’est le secteur qui a attirรฉ le plus de capitaux. Au sein de ce segment, les transactions de construction locative (Build To Rent – BTR) et de secteur locatif privรฉ (Private Rented Sector – PRS) ont atteint 858 millions d’euros.
En seconde position, l’hรดtellerie a enregistrรฉ 995 millions d’euros dโinvestissements. Un chiffre trรจs significatif si l’on considรจre qu’au premier trimestre de l’annรฉe 2021, le niveau des transactions รฉtait de 279 millions d’euros. Le secteur logistique s’est classรฉ troisiรจme avec plus de 578 millions d’euros, suivi par les activitรฉs immobiliรจres de bureaux et de commerce de dรฉtail, avec 578 millions d’euros et 407 millions d’euros respectivement.
En ce qui concerne les secteurs alternatifs, le segment de la santรฉ se distingue, oรน les investissements dans les maisons de retraite ont atteint 165 millions d’euros, soit quatre fois plus qu’au premier trimestre 2021.
De plus en plus dโinvestisseurs sortent de la bourse et investissent dans l’immobilier pour prรฉserver leur patrimoine, une situation qui s’est accentuรฉe depuis l’invasion militaire russe en Ukraine. Lโinvestissement dans l’immobilier offre actuellement une sรฉcuritรฉ due ร la fluctuation plus contrรดlรฉe du marchรฉ immobilier et ร la stabilitรฉ de l’offre et de la demande sur les principaux marchรฉs espagnols.
LโEuribor 12 mois est positif pour la premiรจre fois depuis 2016
Le temps presse pour obtenir un prรชt hypothรฉcaire fixe bon marchรฉ aprรจs les mauvaises nouvelles sur l’Euribor 12 mois. Le vendredi 29 avril, il marquait 0,166%. Cโest la premiรจre fois quโil repassait en positif depuis janvier 2016.
Cela dรฉclenchera une hausse sensible des taux des prรชts hypothรฉcaires. En seulement 8 mois, lโEuribor 12 mois est passรฉ de son plus bas niveau historique, ร -0,502%, au mois d’aoรปt, au niveau le plus haut enregistrรฉ depuis 6 ansย !
Un terrain nรฉgatif dans lequel lโEuribor se trouvait depuis six ans et qui a รฉtรฉ bouleversรฉ en moins d’un mois par la guerre en Ukraine. Guerre qui a en plus rendu encore plus chers d’autres produits et services comme l’รฉlectricitรฉ et le carburant. Et lโEuribor nโest pas prรจs de baisser.
Les prรชts hypothรฉcaires dรฉpendent รฉtroitement de l’Euribor.
La consรฉquence est directe et immรฉdiate pour les hypothรจques ร taux variable, puisque leur taux d’intรฉrรชt est constituรฉ d’un diffรฉrentiel fixe ajoutรฉ ร un taux de rรฉfรฉrence, qui est โฆ l’Euriborย !
Pour les prรชts hypothรฉcaires ร taux fixe, les prรชts actuels ne seront pas affectรฉs. Mais les banques augmenteront leurs taux d’intรฉrรชt pour les prรชts ร venir. Et cโest dรฉjร le cas depuis le 1er mai pour la plupart des banquesย !
Pour un prรชt de 200.000 euros sur 20 ans, la hausse est dรฉjร de 50 euros par mois.
Retour des touristes VS Mairie de Barcelone
Pour le bonheur des professionnels du tourisme, des commerรงants mais aussi des investisseurs touristiques privรฉs, les touristes sont de retourย ! Tous les habitants des grandes villes espagnoles et des stations touristiques littorales peuvent en tรฉmoigner. Et parfois certains sโen plaignent. Cโest le cas de Barcelonais vivant dans les quartiers touristiques de la capitale catalane, comme Barceloneta ou le Born. La Mairie de Barcelone avait dรฉjร รฉtรฉ pionniรจre dans la lutte des locations touristiques sauvages et dans une rรจglementation encadrant les locations touristiques dโAirbnb et consorts, allant mรชme jusquโร geler lโattribution des nouvelles licences touristiques. Cette fois, la municipalitรฉ recherche des moyens lรฉgaux de limiter les flux touristiques. Comme par exemple, instaurer des limites de capacitรฉs dans certains lieux touristiques, limiter le nombre de visiteurs par guide, fiscaliser les guides non dรฉclarรฉs, etc.
A titre dโinformation complรฉmentaire la capitale de la Catalogne nโaura jamais accueilli autant de croisiรฉristes quโen 2022ย !
Rentabilitรฉ brute locative de 7,1%
Acheter un logement pour le mettre sur le marchรฉ locatif offre un rendement brut de 7,1% selon le portail Idealista. Parmi les 50 capitales de Province, Lleida a le rendement le plus รฉlevรฉ dโEspagne avec 8,5%, suivi de Huelva (8,2%) et Murcia (8%). Les plus faibles rentabilitรฉs sont ร San Sebastian (3,7%) et Palma de Majorque (4,3%). Barcelone est ร 4,9% et Madrid ร 4,7%. Malaga est ร 5,5%, Sรฉville ร 6% et Valence ร 6,1%.
Le tรฉlรฉtravail favorise le changement de rรฉsidence
Selon Aedas Home, le dรฉsir de dรฉmรฉnager est plus fort chez les personnes qui travaillent ร domicile que chez les autres. Ceux qui tรฉlรฉtravaillent un jour par semaine ร leur domicile reprรฉsentent le segment qui a la plus grande intention d’acheter une rรฉsidence secondaire, tout en conservant leur logement actuel, de telle sorte qu’ils envisagent l’option d’avoir deux logements comme rรฉsidence habituelle dans laquelle ils peuvent vivre quatre jours dans l’un et trois jours dans l’autre, le concept de rรฉsidence secondaire temporaire de vacances disparaissant. Madrid et la Catalogne sont les rรฉgions oรน le tรฉlรฉtravail est le plus pratiquรฉ, respectivement 38 % et 26 %, et ce sont prรฉcisรฉment les rรฉgions oรน le marchรฉ rรฉsidentiel est le plus dynamique. Les tรฉlรฉtravailleurs sont des jeunes ร fort pouvoir d’achat รขgรฉs de 25 ร 35 ans et qui vivent dans les centres-villes.
+59% dโachats รฉtrangers aux Balรฉares en 2021
Les รฉtrangers ont recommencรฉ ร acheter des biens immobiliers en Espagne en 2021. Aprรจs avoir passรฉ le pire de la pandรฉmie, marquรฉ par des confinements, des restrictions de voyage et le ralentissement รฉconomique, l’annรฉe derniรจre a vu une forte augmentation des transactions effectuรฉes par des รฉtrangers. Les ventes de biens rรฉsidentiels aux รฉtrangers ont augmentรฉ de 29% par rapport ร l’annรฉe prรฉcรฉdente, retrouvant ainsi les niveaux de 2019. Concrรจtement, 11% des logements vendus en 2021 ont รฉtรฉ achetรฉs par des รฉtrangers. Et les รฎles Balรฉares sont la premiรจre province en termes de croissance des transactions, +59 % par rapport ร 2020. Suit loin derriรจre la province de Malaga (+38%). Les achats รฉtrangers ร Madrid et Barcelone augmentent de 26%. Par ailleurs, Alicante reste en tรชte du classement des provinces oรน le nombre de transactions rรฉalisรฉes par des รฉtrangers est le plus รฉlevรฉ, avec plus de 34% du total, suivie des รฎles Balรฉares et de Malaga, avec 33% et 27% respectivement.
2800 logements neufs ร la vente aux Iles Canaries en mai 2022
Actuellement, plus de 2 800 logements neufs sont commercialisรฉs dans les รฎles Canaries, avec un prix moyen de 300.000 euros et une superficie moyenne de 120 m2. Metrovacesa, Habitat Inmobiliaria, Avantespacia et Sol Canario sont les principaux promoteurs travaillant sur le marchรฉ insulaire. Avec lโรฎle de Grande Canarie et sa capitale, Las Palmas, comme principal pรดle d’attraction, reprรฉsentant 80 % de l’offre de nouvelles constructions dans les รฎles.
Le nouveau luxe est le bien ancien rรฉformรฉ et durable pour des clients plus jeunes
Les principales tendances du marchรฉ du luxe sont des investissements axรฉs sur la rรฉnovation de logements anciens. La tendance est dโacheter dans lโancien, de maintenir la tradition architecturale et tous les รฉlรฉments qui apportent de l’authenticitรฉ ร la propriรฉtรฉ, tout en รฉtant รฉquipรฉ de tout le confort, de nouvelles technologies et de matรฉriaux durables. Les maisons durables et ร haut rendement รฉnergรฉtique, les technologies intelligentes pour contrรดler l’รฉclairage ou la tempรฉrature, les systรจmes de chauffage, de ventilation et de climatisation, etc. ne sont que quelques-unes des caractรฉristiques les plus demandรฉes par les acheteurs. La jeune gรฉnรฉration รฉtant la plus attachรฉe ร ce type de questions. Ce nouveau profil de client plus jeune est en forte croissance. Ils prรฉfรจrent acheter plutรดt que louer. A Madrid et ร Ibiza, les 25-34 ans sont le segment le plus nombreux ร naviguer sur internet lorsqu’ils recherchent des logements de luxe.
Le ยซย Build to Rentย ยป ร plus de 3000 millions dโEuros en 2022
L’activitรฉ de ยซย Build to Rentย ยป (construction en vue de la location) continue de croรฎtre en Espagne. Ce secteur pourrait reprรฉsenter plus de 3000 millions d’euros d’investissements en 2022. Cโest aujourdโhui 56% de lโactivitรฉ immobiliรจre dans le secteur rรฉsidentiel. Environ 25% des mรฉnages espagnols vivent dans des logements louรฉs et cette demande devrait passer ร 27% d’ici 2025, ce qui se traduit par une demande de 500.000 mรฉnages supplรฉmentaires qui seraient intรฉressรฉs par ce type de rรฉsidence. En ce qui concerne les rรฉsidences รฉtudiantes, qui reprรฉsentaient 23% des investissements de BTR en 2021, on s’attend ร ce que les investissements futurs dans ce secteur soient en phase avec la rรฉalitรฉ des รฉtudiants au-delร de l’universitรฉ, qui comprendrait non seulement les รฉtudiants universitaires mais aussi les รฉtudiants en master, en MBA, en troisiรจme cycle et en doctorat, entre autres.
Les coรปts de construction en hausse de 10% en 2022
L’impact de la guerre en Ukraine s’ajoute maintenant ร la tendance ร la hausse des prix qui se produisait dรฉjร depuis plus d’un an en raison de la rรฉactivation de l’รฉconomie post Covid-19 et des ruptures dans la chaรฎne d’approvisionnement. Nous estimons que la hausse des prix des matiรจres premiรจres et de lโรฉnergie associรฉe ร la hausse du coรปt de la main dโลuvre va induire une augmentation des coรปts des nouvelles constructions dโenviron 10 % en 2022.
Le plafonnement de la hausse des loyers dรฉcourage une partie des investisseurs
Devant lโinflation record en Espagne, le Gouvernement a dรฉcidรฉ que la hausse des loyers serait au maximum de 2% jusquโen juin. De trรจs nombreux investisseurs ont donc dรฉcidรฉ de dรฉcaler leur investissement aprรจs juin. Mais beaucoup dโentre eux pensent aussi que cette mesure sera reconduite pour plusieurs mois, voire plusieurs annรฉesย ! L’expรฉrience de la limitation des prix des loyers en Catalogne a montrรฉ que toute mesure non incitative sur le marchรฉ de la location a des consรฉquences immรฉdiates telles que le retrait du produit du marchรฉ, l’augmentation des prix et la difficultรฉ d’accรจs au marchรฉ pour les nouveaux locataires.
Polรฉmique sur la valeur de rรฉfรฉrence
Depuis le 1er janvier 2022, la nouvelle valeur de rรฉfรฉrence du Cadastre constitue la base imposable pour des impรดts aussi importants que les droits de mutation (ITP), les droits de timbre (AJD) et les droits de succession et de donation (ISyD). En d’autres termes, c’est la clรฉ pour dรฉterminer le montant de l’impรดt ร payer sur l’achat, l’hรฉritage ou la donation d’un logement ancien. Le gouvernement a inclus cette modification dans la loi 11/2021 sur les mesures de prรฉvention et de lutte contre la fraude, approuvรฉe l’รฉtรฉ dernier. Et dans ses premiers mois d’application, elle a dรฉjร un impact direct et nรฉgatif sur les contribuables. Elle provoque une forte augmentation de certaines รฉvaluations immobiliรจres. Et, par consรฉquent, une augmentation des rรจglements fiscaux que les contribuables doivent effectuer.
Dans 9 cas sur 10, notre expรฉrience est que la valeur de rรฉfรฉrence est infรฉrieure ร la valeur de vente du bien. Mais, selon le journal El Economista, des valeurs de rรฉfรฉrence peuvent รชtre supรฉrieures de plus de 60 % ร la valeur qui figure dans les actes. Dans certains cas, la “nouvelle” รฉvaluation fiscale est mรชme deux fois supรฉrieure ร la valeur des actesย ! Jusqu’ร prรฉsent, le contribuable soumettait l’avis d’imposition sur la base de la valeur de l’acte et si le fisc n’รฉtait pas satisfait, il devait prouver que cette valeur ne correspondait pas ร la valeur du marchรฉ. Le problรจme est que la loi renverse la charge de la preuve et cโest dรฉsormais le contribuable qui doit dรฉmontrer et prouver que la valeur de rรฉfรฉrence du Cadastre ne correspond pas ร la valeur marchande de son habitation.
Crรฉation de โLa Autoridad de Defensa del Cliente Financieroโ
Le Conseil des ministres a approuvรฉ le projet de loi portant crรฉation de la ยซย Autoridad de Defensa del Cliente Financieroย ยป (l’Autoritรฉ administrative indรฉpendante pour la dรฉfense des clients financiers). Ses services seront gratuits pour les usagers. Les dรฉcisions seront contraignantes pour l’institution financiรจre lorsque les montants rรฉclamรฉs seront infรฉrieurs ร 20.000 euros. Le champ d’application de cette autoritรฉ comprendra non seulement les produits bancaires, mais aussi les produits d’assurance, les produits du marchรฉ des valeurs mobiliรจres et les nouveaux produits financiers complexes tels que les crypto-actifs. Les personnes physiques ou morales clientes de services financiers pourront dรฉposer des plaintes auprรจs de l’Autoritรฉ pour d’รฉventuelles violations des rรจgles de conduite, des bonnes pratiques et des usages financiers, ainsi que pour le caractรจre abusif de clauses dรฉclarรฉes comme telles par les tribunaux correspondants en matiรจre de contrats financiers. En outre, le projet de loi concerne tous les รฉtablissements financiers : รฉtablissements de crรฉdit, sociรฉtรฉs de services d’investissement, compagnies d’assurance, รฉtablissements de crรฉdit financier, plateformes de financement participatif, prรชteurs et intermรฉdiaires de crรฉdit, รฉtablissements de paiement et de monnaie รฉlectronique et รฉmetteurs et prestataires de services du secteur dit des fintechs et des crypto-actifs. Sauf cas exceptionnels, cette nouvelle autoritรฉ de mรฉdiation rรฉsoudra les plaintes dans un dรฉlai maximum de 90 jours.
+25% ร Barcelone pour la demande de bureaux
Selon CBRE, la demande de bureaux a รฉtรฉ de 95 000 mยฒ au premier trimestre 2022, soit 25% de plus qu’ร la mรชme pรฉriode en 2021.Cโest l’activitรฉ en pรฉriphรฉrie et dans la zone sud (Zona Franca et Plaza Europa) qui a considรฉrablement augmentรฉ. Plus que dans le district 22@ qui avait enregistrรฉ des records au cours des derniers trimestres. Par secteur, le secteur des technologies continue de connaรฎtre une activitรฉ intense tirรฉe par la croissance des entreprises. Outre ce secteur, celui de l’รฉducation est รฉgalement trรจs actif. La recherche de bรขtiments durables et de qualitรฉ s’est intensifiรฉe ร la suite de la pandรฉmie et, bien que le tรฉlรฉtravail ait gagnรฉ du terrain dans la plupart des entreprises, le bureau reste le centre des opรฉrations. En ce sens, Barcelone continuera d’รชtre un pรดle d’attraction pour les entreprises internationales, รฉtant donnรฉ l’excellent stock d’espaces de bureaux existants et en construction, soit quelque 400.000 m2. Sur ce stock, prรจs de 20 % sont dรฉjร prรฉ-louรฉs en raison de l’intรฉrรชt des entreprises ร accรฉder ร des bรขtiments de la plus haute qualitรฉ afin d’offrir un meilleur bien-รชtre ร leurs employรฉs.
Madrid 4รจme place financiรจre europรฉenne
Le cabinet de conseil Z/Yen Partners รฉtablit chaque annรฉe un indice des centres financiers mondiaux. Dans le classement de cette annรฉe, Madrid est passรฉe de la 9รจme ร la 4รจme place des villes europรฉennes ayant le plus grand potentiel financier, derriรจre Londres, Paris et Francfort. Dans le classement mondial, la capitale espagnole occupe la 18รจme place. Sur le Vieux Continent, Londres, avec 726 points, est la ville la plus importante pour la finance, devant Paris (706 points), Francfort (694 points) et Madrid (690 points). Le classement mondial est menรฉ par New York (759 points), suivi de Londres (726), Hong Kong (715), Shanghai (714), Los Angeles (713), Singapour (712), San Francisco (711), Pรฉkin (710), Tokyo (708) et Shenzhen (707). Parmi les dix villes les plus influentes dans le secteur financier, six sont asiatiques, trois sont amรฉricaines et une est europรฉenne.
Croissance rรฉduite ร 4,3% en 2022
Le gouvernement a rรฉduit ses prรฉvisions de croissance de l’รฉconomie espagnole ร 4,3% pour 2022, soit 2,7 points de pourcentage de moins que ses prรฉcรฉdentes estimations (7 %), dans un contexte de forte incertitude due ร l’impact de la guerre en Ukraine et ร la forte inflation. Pour les annรฉes suivantes, le gouvernement prรฉvoit une croissance de 3,5% en 2023, de 2,4% en 2024 et de 1,8% en 2025. Ces nouvelles prรฉvisions gouvernementales sont cohรฉrentes avec les estimations de toutes les organisations nationales et internationales qui, ces derniรจres semaines, ont abaissรฉ leurs projections de croissance pour l’Espagne en 2022, entre 4,4% (Banque dโEspagne) et 4,8% (FMI).
Salaires ร la traรฎne pour acheter un bien immobilier !
Les prix des logements continuent d’augmenter plus rapidement que les salaires dans la plupart des pays de lโOCDE. Bien que l’Espagne ne risque pas de connaรฎtre une bulle immobiliรจre, le rapport entre la valeur des logements et les salaires en septembre 2021 est supรฉrieur de prรจs de 20 % ร ce qu’il รฉtait en 2015, annรฉe de rรฉfรฉrence pour les statistiques de l’organisation. Les Pays-Bas, la Nouvelle-Zรฉlande, le Portugal et le Luxembourg enregistrent des valeurs supรฉrieures ร 40% par rapport ร il y a sept ans, respectivement 50%, 45%, 41% et 41%. Outre les pays dรฉjร mentionnรฉs, le diffรฉrentiel est encore important dans des รฉconomies majeures comme le Canada (37%), l’Allemagne (34%) et les Etats-Unis (26%). En revanche, il convient de noter qu’il existe encore des pays oรน la hausse des prix de l’immobilier continue d’รชtre infรฉrieure ร celle du revenu des mรฉnages, notamment la Corรฉe du Sud, la Finlande et l’Italie, mรชme si la tendance y est ร la hausse ces derniers temps.
Confidentiel et Express des News en Mai 2022
News en Mai 2022 en Europe et dans le Monde
- La pandรฉmie (et le confinement quโelle a entraรฎnรฉ) a provoquรฉ une augmentation gรฉnรฉrale des prix de lโimmobilier partout en Europe, ร lโexception notable de lโItalie.
- La plus forte demande immobiliรจre dans le sud de lโEurope ces derniers mois provient des pays scandinaves.
- La BCE devrait augmenter ses taux de base en juin prochain.
- Entre 2010 et 2021 dans lโUnion Europรฉenne, les prix de lโimmobilier ont augmentรฉ de 42% ร lโachat et de 16% ร la location.
- Pour la seule annรฉe 2021, les prix de lโimmobilier ร lโachat ont augmentรฉ de 9% dans lโUE.
- La Banque Centrale Europรฉenne avertit dโun risque accru de bulle immobiliรจre dans certains pays europรฉens, mais pas en Espagne.
- Face ร une hausse des prix de 50% en deux ans, le Canada a dรฉcidรฉ de rรฉduire lโaccรจs ร son marchรฉ immobilier rรฉsidentiel aux รฉtrangers.
- La premiรจre ville flottante et รฉcologique au monde, pouvant accueillir 12.000 habitants, sera construite ร Busan en Corรฉe-du-Sud.
- Les villes avec les coรปts de construction les plus รฉlevรฉs sont Londres, Genรจve, Oslo, New York et Copenhague.
- Alphabet (Google) investira 9,5 milliards de dollars en 2022 dans des bureaux et centres de donnรฉes aux USA.
News en Mai 2022 en Espagne
- Les 3 villes les plus chรจres dโEspagne pour un achat immobilier rรฉsidentiel sont Benahavis (Province de Malaga), Calvia (sur lโรฎle de Majorque) et Marbella (Province de Malaga.
- LโAire Mรฉtropolitaine de Barcelone investira 172 millions dโeuros dans la rรฉhabilitation de 13.650 logements.
- A la hausse en Espagneย : le ยซย senior livingย ยป (rรฉsidences pour personnes รขgรฉes), le ยซย colivingย ยป (partage dโespaces de vie et de travail), le ยซย cohousingย ยป (partage dโespaces de vie).
- LโEspagne demeure le pays prรฉfรฉrรฉ des Franรงais pour voyager ร lโรฉtranger.
- Les Britanniques sont passรฉs de 38% des acheteurs รฉtrangers en 2008 ร 11% en 2021.
- Classement des sociรฉtรฉs de ยซย tasacionย ยปย : 1. Tinsa, 2. Sociedad de Tasaciรณn, 3. Gloval, ย 4. Gesvalt, 5. CBRE
- Inditex a ouvert en avril le plus grand Zara du monde (9000 m2) Plaza de Espaรฑa ร Madrid en avril.
- Le Centre Commercial dโIslazul ร Madrid est en vente pour 320 millions dโEuros.
- Le fonds Starwood Capital a achetรฉ le siรจge de Mediapro pour 120 millions dโEuros.
- La Torre Azca ร Madrid, propriรฉtรฉ de la chaรฎne de magasins El Corte Ingles, est ร la vente pour 230 millions dโeuros.
- Bureaux&Co va ouvrir 8 espaces de coworking en Espagne, le premier ร Gรฉrone.
- BBVA fermera 500 agences bancaires dโici 2027.
- Lโinflation en avril 2022 a รฉtรฉ de +8,4%, 1,4% de moins quโen mars.
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