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Quel marchรฉ immobilier rรฉsidentiel en Espagne en 2021ย ?
Les News en Janvier 2021
Chaque mois, nous vous prรฉsentons les news de lโimmobilier les plus rรฉcentes.
รditorial de Janvier 2021 : Quel marchรฉ immobilier rรฉsidentiel en Espagne en 2021 ?
La Covid a accรฉlรฉrรฉ en 2020 la fin du cycle de six annรฉes de hausse des transactions et des prix. Dรฉjร ร la fin de lโannรฉe 2019 et dรจs les premiers mois de lโannรฉe 2020 avant lโarrivรฉe de la pandรฉmie, on avait enregistrรฉ une baisse du nombre de transactions et des prix, notamment dans les grandes villes. Mais que peut-on espรฉrer de 2021ย ? Une baisse plus importante ou une rรฉcupรฉration du marchรฉย ?
La hausse des prix des logements avait ralenti depuis 2018. Bien qu’ils aient terminรฉ l’annรฉe 2019 avec une hausse annuelle de 5,1%, les prix avaient commencรฉ ร baisser ร la fin de 2019 : au quatriรจme trimestre, ils รฉtaient en baisse de 0,6% par rapport au trimestre prรฉcรฉdent, selon l’INE (Instituto Nacional de Estadรญstica). Les transactions ont รฉgalement commencรฉ ร diminuer en 2019, pour la premiรจre fois depuis 2013 : il y a eu 501.000 ventes en 2019, soit 3,3% de moins qu’en 2018.
La situation sโest largement dรฉtรฉriorรฉe en 2020 avec la crise sanitaire. On enregistre une diminution de 20% des transactions, soit 400.000 opรฉrations, et de 10 % des hypothรจques, soit 330.000 signatures. Les prix, quant ร eux, ont baissรฉ dans toutes les rรฉgions en 2020 entre 1,4% et 20%, selon la sociรฉtรฉ dโexpertise immobiliรจre Tinsa.
Alors quโattendre de 2021 pour le marchรฉ de lโimmobilier rรฉsidentiel en Espagneย ? Sans doute une nouvelle annรฉe difficile avec moins de vendeurs, moins dโacheteurs et des prix encore ร la baisse. Mais aussi des opportunitรฉs ร lโachat. Et la poursuite des changements de comportements rรฉsidentiels initiรฉs avec le confinement du printemps. Tout ceci associรฉ ร une accรฉlรฉration de la modernisation technologique des professionnels de la vente immobiliรจre.
Moins de vendeurs car, en premier lieu, beaucoup prรฉfรจreront attendre que les prix remontent. Mรชme si dโautres seront obligรฉs de vendre, le plus souvent ร la baisse, car ils auront des besoins financiers pour cause de difficultรฉ รฉconomique, ou suite ร un dรฉmรฉnagement, un dรฉcรจs ou ร un divorce. Ce sera alors une opportunitรฉ pour de potentiels acheteurs car les prix seront nรฉgociables et attractifs.
Moins dโacheteurs car beaucoup diffรจreront leur projet dโinvestir par manque de disponibilitรฉs financiรจres pour cause de crise รฉconomique ou de resserrement des conditions dโattribution des crรฉdits hypothรฉcaires par les banques. Et ce malgrรฉ des taux dโintรฉrรชt historiquement bas. Ou le projet dโacquisition sera tout simplement reportรฉ par peur de lโavenir, certains acheteurs prรฉfรฉrant attendre que la situation se stabilise. La chute de lโactivitรฉ touristique fera aussi quโil y aura moins de volontรฉ dโinvestir en locatif touristique. Par contre ce nโest parce que les locations touristiques se sont transformรฉes en locatif rรฉsidentiel longue durรฉe, ce qui a engendrรฉ une baisse de la rentabilitรฉ locative, quโil y aura moins dโinvestisseurs dans le locatif longue durรฉeย : en effet, la rentabilitรฉ dans ce secteur restera supรฉrieure ร celle des autres actifs et investissements.
Du cรดtรฉ des acheteurs รฉtrangers, il y aura un double phรฉnomรจne opposรฉ. Moins dโacheteurs britanniques pour cause de Brexit alors quโils reprรฉsentent les premiers investisseurs รฉtrangers en Espagne. Mais aussi le retour des autres europรฉens qui trouveront des opportunitรฉs dans le marchรฉ espagnol ร la baisse alors que leur marchรฉ domestique sera encore ร la hausse.
Le prix des logements en Espagne va baisser en moyenne de 5% en 2021. La baisse sera plus sensible dans les zones littorales et les grandes villes exposรฉes au tourisme. Ce sera en particulier le cas de Barcelone, Palma, Valence, Alicante et Malaga. Elle sera plus modรฉrรฉe dans les zones pรฉriurbaines, dans les villes de taille moyenne et en milieu rural.
En zone urbaine, les appartements avec terrasse ou patio seront les plus demandรฉs. Et les appartements des centres-villes touristiques de bas รฉtage seront dรฉvalorisรฉs.
Les dรฉplacements des centres-villes des grandes mรฉtropoles vers la pรฉriphรฉrie ou des villes de taille moyenne, voire en zone rurale, se poursuivront. Aprรจs le confinement du printemps 2020, de nombreux Espagnols, conscients des dรฉfauts de leur logement, ont choisi de vivre dans des zones moins centrales dans des logements plus spacieux et plus confortable. Avec plus de surface habitable, plus de lumiรจre, de jardins ou de terrasses. De plus en plus de rรฉsidences secondaires en dehors des villes deviennent aussi des rรฉsidences principales, car elles offrent plus dโespaces. En outre, le bon fonctionnement du tรฉlรฉtravail dans de nombreuses entreprises favoriseront encore les dรฉplacements de rรฉsidence.
Plus globalement, le bureau ร domicile deviendra une obligation, pour une grande partie des gens qui continueront ร tรฉlรฉtravailler. Il en va de mรชme pour les espaces de sport ร domicile. Alors que nous entrons dans une รจre plus durable, la demande de logements modernes et autosuffisants va aussi augmenter.
La crise a รฉgalement accรฉlรฉrรฉ lโรฉvolution technologiques des intermรฉdiaires, en particulier les agences immobiliรจres. Elles vont investir davantage dans le ยซย proptechย ยป (technologies de transformation numรฉrique). Cela signifie que l’information du client en ligne sera gรฉnรฉralisรฉe et diversifiรฉe. Les acheteurs, en particulier les acheteurs internationaux, continueront ร visiter virtuellement les propriรฉtรฉs, au moins jusqu’ร ce que les restrictions de voyage soient levรฉes. Et mรชme aprรจs, les visites en 3D pourraient devenir un moyen de plus en plus utilisรฉ pour filtrer les logements. Toutefois, les visites physiques seront toujours indispensables pour la grande majoritรฉ des acheteurs. En tant que Conseillers Immobiliers, nous pouvons rรฉaliser ces visites pour votre compte, vous รฉvitant ainsi des dรฉplacements inutiles, et mettant ร votre disposition notre expรฉrience du marchรฉ immobilier espagnol.
2022 verra le retour ร une situation de forte croissance du marchรฉ immobilier rรฉsidentiel en Espagne. Les campagnes de vaccination massives en Europe en 2021, l’action financiรจre de la BCE, les taux dโintรฉrรชt ร des niveaux historiquement bas, la stabilitรฉ du logement par rapport ร d’autres actifs, une reprise รฉconomique rapide et les reports de dรฉcision dโachat arrivant ร terme feront รฉvoluer les prix ร la hausse dans un marchรฉ oรน le nombre de transactions devrait atteindre un chiffre record.
Fitch prรฉvoit une baisse des prix de 10% sur deux ans en Espagne
Aprรจs une baisse de 5% en 2020, les prix de lโimmobilier en Espagne vont baisser de 4 ร 6 % au cours de 2021, pour se stabiliser en 2022, selon les calculs de l’agence de notation Fitch. Lโagence prรฉvoit une baisse de 12 % du PIB espagnol en 2020, l’une des plus fortes contractions du PIB en Europe, ce qui exercera une pression ร la baisse sur les prix des logements. En 2020, le marchรฉ espagnol est le seul grand marchรฉ avec une baisse des prix (-5%) ร lโexception du marchรฉ italien qui enregistre nรฉanmoins une baisse beaucoup plus modรฉrรฉe (-1%). Malgrรฉ la Covid, les prix en 2020 dans les autres pays sont ร la hausseย : +8% aux Pays-Bas, +6% en Allemagne, +5% en France, +6% aux USA, etc. En 2021, le marchรฉ immobilier espagnol et le marchรฉ britannique seront ceux oรน les prix baisseront le plus (-5%). Dans la plupart des autres pays, les prix seront encore ร la hausse, mais plus modรฉrรฉe. Cโest donc le moment de venir faire ses achats en Espagneย !
2020ย : le prix des loyers sโeffondre ร Madrid (-7,3%) et surtout ร Barcelone (-9,4%)
Nous vous lโannoncions dรจs cet รฉtรฉ, la baisse des prix des loyers dans les grandes villes espagnoles est aujourdโhui une rรฉalitรฉย : chute des prix en 2020 de 9,4% ร Barcelone, de 7,3% ร Madrid, de 6,2% ร Palma, de 5,6% ร Malaga et de 5,2% ร Sรฉville. Cโest encore plus significatif quand on sait que sur lโensemble de lโEspagne, les loyers ont en moyenne augmentรฉ de 1,4% et se situent ร 11,1 euros/m2. A noter que la chute sur le dernier trimestre a รฉtรฉ de 6,7% ร Barcelone et de 6,1% ร Madrid. Une raison principale ร celaย : la multiplication de lโoffre locative due ร la chute du locatif touristique type Airbnb et du locatif รฉtudiant et/ou colocation. Dans les deux grandes villes espagnoles, le loyer moyen est maintenant de 15 euros/m2.
La pandรฉmie a gรฉnรฉrรฉ 1,3 million de dรฉmรฉnagements et 4 millions de rรฉformesย !
Lโassureur Linea Directa estime que 1,3 million de mรฉnages espagnols ont changรฉ de domicile avec le confinement des mois de mars et avril. Les raisons les plus frรฉquentes de ce changementย : avoir plus d’espace (27%), un jardin ou une terrasse (22%) et des espaces verts ร proximitรฉ (18%). De plus 3,9 millions de mรฉnages espagnols ont procรฉdรฉ ou procรฉderont bientรดt ร des rรฉformes de leur bien immobilier. Dโabord rรฉformer la salle de bains, la cuisine et les chambres (59%) et amรฉliorer l’isolation (25%) avant de gagner de l’espace extรฉrieur, en รฉtendant la surface de la terrasse ou du balcon (23%), ou crรฉer un espace de travail ร la maison (20%).
Demande immobiliรจre en hausse dans les villes moyennes
En cumulรฉ jusquโen octobre 2020, le nombre de transactions immobiliรจres a baissรฉ de 21% en comparaison de la mรชme pรฉriode en 2019. Nous estimons que le nombre de transactions en 2020 ne dรฉpassera pas les 400.000 unitรฉs, soit le niveau de 2016. On note une baisse des prix importantes ร Madrid, Barcelone ou Palma. Mรชme si la demande est en hausse (+78% de recherches sur Idealista). Les familles recherchent plus dโespaces, plus de luminositรฉ, des jardins ou des terrasses. Et pour cela, elles sont prรชtes ร quitter les centres-villes pour des zones pรฉriphรฉriques et/ou des villes de taille moyenne. Oรน elles bรฉnรฉficient dโun immobilier moins cher mais nรฉanmoins avec tous les services (รฉcoles, commerces, services, loisirs, transports, etc.). Lโintรฉrรชt pour certaines villes a dupliquรฉ, comme ร Caceres, Albacete, Cordoba ou Badajoz.
Barcelone parmi les 12 villes mondiales les plus ยซย techย ยป
Une รฉtude de la sociรฉtรฉ de conseils immobiliers Savills place Barcelone parmi les 12 villes les plus ยซย techย ยป dans le monde. Elle est aussi classรฉe comme la cinquiรจme ville la plus attractive pour attirer les jeunes talents technologiques. Elle est accompagnรฉe par Amsterdam, Berlin Copenhague, Dublin, Stockholm en Europe, Austin, Boston, Denver et Seattle aux USA, Tel-Aviv au Moyen Orient et Melbourne dans la zone Asie-Pacifique. Toutes ces villes de moins de 5 millions dโhabitants offrent un environnement technologique privilรฉgiรฉ, un systรจme dโรฉducation de haut niveau, des connexions gรฉographiques facilitรฉes, une activitรฉ culturelle et nocturne diversifiรฉe, et un bon รฉquilibre entre le monde urbain et des activitรฉs de plein air de proximitรฉ.
Investissement immobilier en baisse de 29% en 2020 en Espagne
Le volume des investissements dans le secteur immobilier espagnol a clรดturรฉ l’annรฉe 2020 avec 9 milliards d’euros, ce qui reprรฉsente une baisse de 29 % par rapport ร 2019. Cette chute est due ร l’ajustement causรฉ par la pandรฉmie de coronavirus dans l’รฉconomie, en particulier dans les pays les plus exposรฉs comme l’Espagne. Au dernier trimestre de l’annรฉe, malgrรฉ une hausse des investissements de 28% par rapport aux trois mois prรฉcรฉdents, le bilan รฉtait toujours nรฉgatif, avec 31% de moins qu’au dernier trimestre de 2019.
Effondrement des marchรฉs publics de 63%ย
La crise รฉconomique provoquรฉe par la Covid-19 a entraรฎnรฉ un effondrement de 63% du volume des travaux des marchรฉs publics, ce qui se traduit par une perte de prรจs de 2.500 millions d’euros pour les appels d’offres et de prรจs de 3.000 millions d’euros pour les contrats. Du jamais vu depuis 2011ย ! Les professionnels souhaitent une injection massive des fonds europรฉens. La Seopan, qui regroupe les grands constructeurs espagnols, a soumis un plan de 100.000 millions dโeuros pour la modernisation des infrastructures publiques. Ce plan permettrait de crรฉer 1,4 millions dโemplois jusquโen 2026.
Inditex a fermรฉ 140 boutiques en 3 mois
Le gรฉant espagnol de la distribution textile Inditex a fermรฉ 140 boutiques au dernier trimestre 2020. En un an, cโest une diminution du nombre de boutiques dans toutes les marques du Groupe : 34 Zara de moins, 24 Zara Kids de moins, 55 Pull&Bear de moins, 51 Bershka de moins, 45 Massimo Duti de moins. Soit un solde nรฉgatif de 209 au total. Et ce malgrรฉ lโouverture de plusieurs dizaines de boutiques dans les marchรฉs รฉmergents et notamment en Asie.
Nationalitรฉ espagnole pour les Franรงais rรฉsidents en Espagne
La double nationalitรฉ franco-espagnole sera possible avant la fin de l’annรฉe 2021. Jusqu’ร prรฉsent, il fallait choisir entre la nationalitรฉ franรงaise ou la nationalitรฉ espagnole, pour ceux qui pouvait avoir le choix. La France sera le premier pays europรฉen avec lequel l’Espagne aura une convention permettant la double nationalitรฉ. Dorรฉnavant, un Franรงais rรฉsident en Espagne depuis plus de 10 ans pourra acquรฉrir la nationalitรฉ espagnole sans perdre la nationalitรฉ franรงaise. Un examen de langue et de culture gรฉnรฉrale sera nรฉanmoins exigรฉ. Cela permettra en particulier aux rรฉsidents franรงais de longue durรฉe de pouvoir voter en Espagne lors des รฉlections nationales ou rรฉgionales.
Confidentiel et Express des News en Janvier 2021
News en Janvier 2021 en Europe et dans le Monde
- La pandรฉmie a rรฉduit les รฉcarts de prix entre les logements. Dans la plupart des villes europรฉennes, lโindice Gini appliquรฉ aux prix immobiliers a baissรฉ entre le dรฉbut et la fin de lโannรฉe.
- La moitiรฉ des locataires londoniens souhaitent quitter la ville pour des logements plus spacieux en grande banlieue ou en milieu rural.
- Immobilier de Luxeย : les Europรฉens recherchent des logements anciens et les Amรฉricains des logements neufs.
- Les prix de lโimmobilier rรฉsidentiel devraient baisser de 1% en 2021 en France.
- Le marchรฉ locatif immobilier de bureaux est en chute de 37% au 3รจme trimestre 2020 en Allemagne.
- Le secteur logistique est le grand gagnant de la crise Covid tandis que les grands perdants sont lโimmobilier commercial, les immeubles de bureaux et surtout lโhรดtellerie.
- Les proptechs, entreprises technologiques dรฉdiรฉes ร lโimmobilier, sont raviesย : la Covid leur a fait gagner deux ansย ! Les clients se ruent sur leurs services.
- Effet Covid et/ou avantages fiscaux du pays, les recherches de logements en Andorre ont augmentรฉ de 99%ย !
News en Janvier 2021 en Espagne
- Selon les agents immobiliers de Catalogne, un logement se vend en moyenne en 3 mois et au bout de 5 ร 10 visites.
- 70% des jeunes de 25 ร 34 ans qui avaient un projet dโachat immobilier poursuivent leur projet.
- 22.000 logements seront construits ร Madrid pour rรฉaliser le nouveau quartier Los Berrocales, au sud-est de la capitale espagnole.
- Madrid concentre 21% des transactions immobiliรจres, deux fois plus que Barcelone.
- La Catalogne rassemble la moitiรฉ des logement squattรฉs dโEspagneย !
- La clause Covid est maintenant prรฉsente dans presque tous les contrats de location.
- La pandรฉmie pourrait gรฉnรฉrer 80 milliards de crรฉdits rรฉsidentiels immobiliers douteux en Espagne.
- Blackstone prรฉpare la vente de 2.000 biens immobiliers locatifs en Espagne
- La sociรฉtรฉ de promotion Aedas veut construire entre 750 et 1000 logements par an destinรฉs au marchรฉ du ยซย built to rentย ยป.
- Selon le ยซย Financial Timesย ยป, la Catalogne est la meilleure rรฉgion du sud de l’Europe pour investir en 2020 et 2021.
- Les perdants de la crise de la Covid sont ร la venteย : sur le marchรฉ espagnol, sont disponibles 200 discothรจques, 27.000 espaces de bureaux et 600 hรดtelsย !
- De plus en plus dโhรดtels survivent grรขce ร la location longue durรฉe de leurs chambres, ร partir de 400 euros par mois.
- Consรฉquence du tรฉlรฉtravail, le stock de bureaux disponibles augmente de 22% en Espagne.
- Mercadona reprรฉsente le tiers des investissements immobiliers dans les supermarchรฉs en 2020 en Espagne.
- Santander crรฉe la sociรฉtรฉ LandCo pour gรฉrer ses 13.000 actifs fonciers dโune valeur estimรฉe ร 4,5 milliards dโeuros.
- LโEspagne pourrait devenir trรจs vite le leader europรฉen en production autonome dโรฉnergie rรฉsidentielle.
Les News de l’Immobilier en Janvier 2021
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