Les News de l'Immobilier en Janvier 2021

Quel marché immobilier résidentiel en Espagne en 2021 ?

Les News en Janvier 2021

Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes.

Éditorial de Janvier 2021 : Quel marché immobilier résidentiel en Espagne en 2021 ?

La Covid a accéléré en 2020 la fin du cycle de six années de hausse des transactions et des prix. Déjà à la fin de l’année 2019 et dès les premiers mois de l’année 2020 avant l’arrivée de la pandémie, on avait enregistré une baisse du nombre de transactions et des prix, notamment dans les grandes villes. Mais que peut-on espérer de 2021 ? Une baisse plus importante ou une récupération du marché ?

La hausse des prix des logements avait ralenti depuis 2018. Bien qu’ils aient terminé l’année 2019 avec une hausse annuelle de 5,1%, les prix avaient commencé à baisser à la fin de 2019 : au quatrième trimestre, ils étaient en baisse de 0,6% par rapport au trimestre précédent, selon l’INE (Instituto Nacional de Estadística). Les transactions ont également commencé à diminuer en 2019, pour la première fois depuis 2013 : il y a eu 501.000 ventes en 2019, soit 3,3% de moins qu’en 2018.

La situation s’est largement détériorée en 2020 avec la crise sanitaire. On enregistre une diminution de 20% des transactions, soit 400.000 opérations, et de 10 % des hypothèques, soit 330.000 signatures. Les prix, quant à eux, ont baissé dans toutes les régions en 2020 entre 1,4% et 20%, selon la société d’expertise immobilière Tinsa.

Alors qu’attendre de 2021 pour le marché de l’immobilier résidentiel en Espagne ? Sans doute une nouvelle année difficile avec moins de vendeurs, moins d’acheteurs et des prix encore à la baisse. Mais aussi des opportunités à l’achat. Et la poursuite des changements de comportements résidentiels initiés avec le confinement du printemps. Tout ceci associé à une accélération de la modernisation technologique des professionnels de la vente immobilière.

Moins de vendeurs car, en premier lieu, beaucoup préfèreront attendre que les prix remontent. Même si d’autres seront obligés de vendre, le plus souvent à la baisse, car ils auront des besoins financiers pour cause de difficulté économique, ou suite à un déménagement, un décès ou à un divorce. Ce sera alors une opportunité pour de potentiels acheteurs car les prix seront négociables et attractifs.

Moins d’acheteurs car beaucoup diffèreront leur projet d’investir par manque de disponibilités financières pour cause de crise économique ou de resserrement des conditions d’attribution des crédits hypothécaires par les banques. Et ce malgré des taux d’intérêt historiquement bas. Ou le projet d’acquisition sera tout simplement reporté par peur de l’avenir, certains acheteurs préférant attendre que la situation se stabilise. La chute de l’activité touristique fera aussi qu’il y aura moins de volonté d’investir en locatif touristique. Par contre ce n’est parce que les locations touristiques se sont transformées en locatif résidentiel longue durée, ce qui a engendré une baisse de la rentabilité locative, qu’il y aura moins d’investisseurs dans le locatif longue durée : en effet, la rentabilité dans ce secteur restera supérieure à celle des autres actifs et investissements.

Du côté des acheteurs étrangers, il y aura un double phénomène opposé. Moins d’acheteurs britanniques pour cause de Brexit alors qu’ils représentent les premiers investisseurs étrangers en Espagne. Mais aussi le retour des autres européens qui trouveront des opportunités dans le marché espagnol à la baisse alors que leur marché domestique sera encore à la hausse.

Le prix des logements en Espagne va baisser en moyenne de 5% en 2021. La baisse sera plus sensible dans les zones littorales et les grandes villes exposées au tourisme. Ce sera en particulier le cas de Barcelone, Palma, Valence, Alicante et Malaga. Elle sera plus modérée dans les zones périurbaines, dans les villes de taille moyenne et en milieu rural.

En zone urbaine, les appartements avec terrasse ou patio seront les plus demandés. Et les appartements des centres-villes touristiques de bas étage seront dévalorisés.

Les déplacements des centres-villes des grandes métropoles vers la périphérie ou des villes de taille moyenne, voire en zone rurale, se poursuivront. Après le confinement du printemps 2020, de nombreux Espagnols, conscients des défauts de leur logement, ont choisi de vivre dans des zones moins centrales dans des logements plus spacieux et plus confortable. Avec plus de surface habitable, plus de lumière, de jardins ou de terrasses. De plus en plus de résidences secondaires en dehors des villes deviennent aussi des résidences principales, car elles offrent plus d’espaces. En outre, le bon fonctionnement du télétravail dans de nombreuses entreprises favoriseront encore les déplacements de résidence.

Plus globalement, le bureau à domicile deviendra une obligation, pour une grande partie des gens qui continueront à télétravailler. Il en va de même pour les espaces de sport à domicile. Alors que nous entrons dans une ère plus durable, la demande de logements modernes et autosuffisants va aussi augmenter.

La crise a également accéléré l’évolution technologiques des intermédiaires, en particulier les agences immobilières. Elles vont investir davantage dans le “proptech” (technologies de transformation numérique). Cela signifie que l’information du client en ligne sera généralisée et diversifiée. Les acheteurs, en particulier les acheteurs internationaux, continueront à visiter virtuellement les propriétés, au moins jusqu’à ce que les restrictions de voyage soient levées. Et même après, les visites en 3D pourraient devenir un moyen de plus en plus utilisé pour filtrer les logements. Toutefois, les visites physiques seront toujours indispensables pour la grande majorité des acheteurs. En tant que Conseillers Immobiliers, nous pouvons réaliser ces visites pour votre compte, vous évitant ainsi des déplacements inutiles, et mettant à votre disposition notre expérience du marché immobilier espagnol.

2022 verra le retour à une situation de forte croissance du marché immobilier résidentiel en Espagne. Les campagnes de vaccination massives en Europe en 2021, l’action financière de la BCE, les taux d’intérêt à des niveaux historiquement bas, la stabilité du logement par rapport à d’autres actifs, une reprise économique rapide et les reports de décision d’achat arrivant à terme feront évoluer les prix à la hausse dans un marché où le nombre de transactions devrait atteindre un chiffre record.

Fitch prévoit une baisse des prix de 10% sur deux ans en Espagne

Après une baisse de 5% en 2020, les prix de l’immobilier en Espagne vont baisser de 4 à 6 % au cours de 2021, pour se stabiliser en 2022, selon les calculs de l’agence de notation Fitch. L’agence prévoit une baisse de 12 % du PIB espagnol en 2020, l’une des plus fortes contractions du PIB en Europe, ce qui exercera une pression à la baisse sur les prix des logements. En 2020, le marché espagnol est le seul grand marché avec une baisse des prix (-5%) à l’exception du marché italien qui enregistre néanmoins une baisse beaucoup plus modérée (-1%). Malgré la Covid, les prix en 2020 dans les autres pays sont à la hausse : +8% aux Pays-Bas, +6% en Allemagne, +5% en France, +6% aux USA, etc. En 2021, le marché immobilier espagnol et le marché britannique seront ceux où les prix baisseront le plus (-5%). Dans la plupart des autres pays, les prix seront encore à la hausse, mais plus modérée. C’est donc le moment de venir faire ses achats en Espagne !

2020 : le prix des loyers s’effondre à Madrid (-7,3%) et surtout à Barcelone (-9,4%)

Nous vous l’annoncions dès cet été, la baisse des prix des loyers dans les grandes villes espagnoles est aujourd’hui une réalité : chute des prix en 2020 de 9,4% à Barcelone, de 7,3% à Madrid, de 6,2% à Palma, de 5,6% à Malaga et de 5,2% à Séville. C’est encore plus significatif quand on sait que sur l’ensemble de l’Espagne, les loyers ont en moyenne augmenté de 1,4% et se situent à 11,1 euros/m2. A noter que la chute sur le dernier trimestre a été de 6,7% à Barcelone et de 6,1% à Madrid. Une raison principale à cela : la multiplication de l’offre locative due à la chute du locatif touristique type Airbnb et du locatif étudiant et/ou colocation. Dans les deux grandes villes espagnoles, le loyer moyen est maintenant de 15 euros/m2.

La pandémie a généré 1,3 million de déménagements et 4 millions de réformes !

L’assureur Linea Directa estime que 1,3 million de ménages espagnols ont changé de domicile avec le confinement des mois de mars et avril. Les raisons les plus fréquentes de ce changement : avoir plus d’espace (27%), un jardin ou une terrasse (22%) et des espaces verts à proximité (18%). De plus 3,9 millions de ménages espagnols ont procédé ou procéderont bientôt à des réformes de leur bien immobilier. D’abord réformer la salle de bains, la cuisine et les chambres (59%) et améliorer l’isolation (25%) avant de gagner de l’espace extérieur, en étendant la surface de la terrasse ou du balcon (23%), ou créer un espace de travail à la maison (20%).

Demande immobilière en hausse dans les villes moyennes

En cumulé jusqu’en octobre 2020, le nombre de transactions immobilières a baissé de 21% en comparaison de la même période en 2019. Nous estimons que le nombre de transactions en 2020 ne dépassera pas les 400.000 unités, soit le niveau de 2016. On note une baisse des prix importantes à Madrid, Barcelone ou Palma. Même si la demande est en hausse (+78% de recherches sur Idealista). Les familles recherchent plus d’espaces, plus de luminosité, des jardins ou des terrasses. Et pour cela, elles sont prêtes à quitter les centres-villes pour des zones périphériques et/ou des villes de taille moyenne. Où elles bénéficient d’un immobilier moins cher mais néanmoins avec tous les services (écoles, commerces, services, loisirs, transports, etc.). L’intérêt pour certaines villes a dupliqué, comme à Caceres, Albacete, Cordoba ou Badajoz.

Barcelone parmi les 12 villes mondiales les plus « tech »

Une étude de la société de conseils immobiliers Savills place Barcelone parmi les 12 villes les plus « tech » dans le monde. Elle est aussi classée comme la cinquième ville la plus attractive pour attirer les jeunes talents technologiques. Elle est accompagnée par Amsterdam, Berlin Copenhague, Dublin, Stockholm en Europe, Austin, Boston, Denver et Seattle aux USA, Tel-Aviv au Moyen Orient et Melbourne dans la zone Asie-Pacifique. Toutes ces villes de moins de 5 millions d’habitants offrent un environnement technologique privilégié, un système d’éducation de haut niveau, des connexions géographiques facilitées, une activité culturelle et nocturne diversifiée, et un bon équilibre entre le monde urbain et des activités de plein air de proximité.

Investissement immobilier en baisse de 29% en 2020 en Espagne

Le volume des investissements dans le secteur immobilier espagnol a clôturé l’année 2020 avec 9 milliards d’euros, ce qui représente une baisse de 29 % par rapport à 2019. Cette chute est due à l’ajustement causé par la pandémie de coronavirus dans l’économie, en particulier dans les pays les plus exposés comme l’Espagne. Au dernier trimestre de l’année, malgré une hausse des investissements de 28% par rapport aux trois mois précédents, le bilan était toujours négatif, avec 31% de moins qu’au dernier trimestre de 2019.

Effondrement des marchés publics de 63%

La crise économique provoquée par la Covid-19 a entraîné un effondrement de 63% du volume des travaux des marchés publics, ce qui se traduit par une perte de près de 2.500 millions d’euros pour les appels d’offres et de près de 3.000 millions d’euros pour les contrats. Du jamais vu depuis 2011 ! Les professionnels souhaitent une injection massive des fonds européens. La Seopan, qui regroupe les grands constructeurs espagnols, a soumis un plan de 100.000 millions d’euros pour la modernisation des infrastructures publiques. Ce plan permettrait de créer 1,4 millions d’emplois jusqu’en 2026.

Inditex a fermé 140 boutiques en 3 mois

Le géant espagnol de la distribution textile Inditex a fermé 140 boutiques au dernier trimestre 2020. En un an, c’est une diminution du nombre de boutiques dans toutes les marques du Groupe : 34 Zara de moins, 24 Zara Kids de moins, 55 Pull&Bear de moins, 51 Bershka de moins, 45 Massimo Duti de moins. Soit un solde négatif de 209 au total. Et ce malgré l’ouverture de plusieurs dizaines de boutiques dans les marchés émergents et notamment en Asie.

Nationalité espagnole pour les Français résidents en Espagne

La double nationalité franco-espagnole sera possible avant la fin de l’année 2021. Jusqu’à présent, il fallait choisir entre la nationalité française ou la nationalité espagnole, pour ceux qui pouvait avoir le choix. La France sera le premier pays européen avec lequel l’Espagne aura une convention permettant la double nationalité. Dorénavant, un Français résident en Espagne depuis plus de 10 ans pourra acquérir la nationalité espagnole sans perdre la nationalité française. Un examen de langue et de culture générale sera néanmoins exigé. Cela permettra en particulier aux résidents français de longue durée de pouvoir voter en Espagne lors des élections nationales ou régionales.

Confidentiel et Express des News en Janvier 2021

News en Janvier 2021 en Europe et dans le Monde

La pandémie a réduit les écarts de prix entre les logements. Dans la plupart des villes européennes, l’indice Gini appliqué aux prix immobiliers a baissé entre le début et la fin de l’année.
La moitié des locataires londoniens souhaitent quitter la ville pour des logements plus spacieux en grande banlieue ou en milieu rural.
Immobilier de Luxe : les Européens recherchent des logements anciens et les Américains des logements neufs.
Les prix de l’immobilier résidentiel devraient baisser de 1% en 2021 en France.
Le marché locatif immobilier de bureaux est en chute de 37% au 3^ème trimestre 2020 en Allemagne.
Le secteur logistique est le grand gagnant de la crise Covid tandis que les grands perdants sont l’immobilier commercial, les immeubles de bureaux et surtout l’hôtellerie.
Les proptechs, entreprises technologiques dédiées à l’immobilier, sont ravies : la Covid leur a fait gagner deux ans ! Les clients se ruent sur leurs services.
Effet Covid et/ou avantages fiscaux du pays, les recherches de logements en Andorre ont augmenté de 99% !

News en Janvier 2021 en Espagne

Selon les agents immobiliers de Catalogne, un logement se vend en moyenne en 3 mois et au bout de 5 à 10 visites.
70% des jeunes de 25 à 34 ans qui avaient un projet d’achat immobilier poursuivent leur projet.
22.000 logements seront construits à Madrid pour réaliser le nouveau quartier Los Berrocales, au sud-est de la capitale espagnole.
Madrid concentre 21% des transactions immobilières, deux fois plus que Barcelone.
La Catalogne rassemble la moitié des logement squattés d’Espagne !
La clause Covid est maintenant présente dans presque tous les contrats de location.
La pandémie pourrait générer 80 milliards de crédits résidentiels immobiliers douteux en Espagne.
Blackstone prépare la vente de 2.000 biens immobiliers locatifs en Espagne
La société de promotion Aedas veut construire entre 750 et 1000 logements par an destinés au marché du « built to rent ».
Selon le “Financial Times”, la Catalogne est la meilleure région du sud de l’Europe pour investir en 2020 et 2021.
Les perdants de la crise de la Covid sont à la vente : sur le marché espagnol, sont disponibles 200 discothèques, 27.000 espaces de bureaux et 600 hôtels !
De plus en plus d’hôtels survivent grâce à la location longue durée de leurs chambres, à partir de 400 euros par mois.
Conséquence du télétravail, le stock de bureaux disponibles augmente de 22% en Espagne.
Mercadona représente le tiers des investissements immobiliers dans les supermarchés en 2020 en Espagne.
Santander crée la société LandCo pour gérer ses 13.000 actifs fonciers d’une valeur estimée à 4,5 milliards d’euros.
L’Espagne pourrait devenir très vite le leader européen en production autonome d’énergie résidentielle.

Les News de l’Immobilier en Janvier 2021

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