Les News de l'Immobilier en Septembre 2020

Notre Chiffre du Mois : 28 milliards d’euros

Les News en Septembre 2020

Le Chiffre de Septembre 2020 de l’immobilier en Espagne : 28 milliards d’euros, c’est le manque à gagner touristique au 1er semestre 2020

Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes.

Éditorial : Septembre 2020, le moment de vérité arrive

En fait il est déjà arrivé ! Des « experts immobiliers » nous annonçaient une reprise immobilière forte avec la fin du confinement et des prix qui resteraient stables. Et bien non, la reprise n’est pas là, et le nombre de transactions et les prix sont en baisse.

D’abord en volume : en juin 2020, les notaires espagnols ont enregistré un nombre de ventes inférieur de 21% à juin 2019. Quant aux inscriptions de logements au Registre de la Propriété elles étaient 34% moins élevées. Les deux secteurs sont également atteints, celui du logement ancien, mais aussi celui du neuf.

Ensuite, les prix : de mars à août, les prix ont baissé de 5 à 10% selon les zones. Les plus impactées sont parmi les plus chères, Ibiza et Marbella par exemple. Les moins atteintes sont dans les petites villes et dans l’intérieur.

La baisse des prix se poursuivra à la rentrée. De nombreux propriétaires ont des besoins financiers (perte de revenus, dettes, biens non loués, etc.) et leur seule solution est de vendre leur bien immobilier.

Bonne nouvelle pour les jeunes et les ménages modestes : les prix du locatif sont aussi à la baisse. C’est une conséquence directe d’un double phénomène. D’une part un afflux massif de nouvelles locations : le locatif touristique, en chute libre, s’est déplacé vers du locatif longue durée. Et ce phénomène va encore s’amplifier en septembre avec la fin des locations estivales. Et d’autre part, les propriétaires doivent ajuster leur prix à une clientèle en difficulté : un tiers des propriétaires ont déjà baissé le prix de leur loyer.

La bonne nouvelle, c’est que cette crise immobilière sera éphémère. Avec l’arrivée massive des fonds européens Covid, 140 milliards d’euros destinés à l’Espagne, l’immobilier est l’un des secteurs qui en profitera le plus et ce dès la fin de l’année. Donc retour à la hausse des prix et des ventes en décembre 2020.

Alors, la meilleure période pour acheter en Espagne ? Septembre à novembre, selon nous.

Des logements plus spacieux en Espagne !

L’Espagne est le troisième pays européen avec le plus d’espace habitable pour ses habitants. Selon Eurostat 55% des espagnols ont plus de mètres carrés que nécessaires pour vivre. Seule l’Irlande (71%) et la Belgique (59%) devancent l’Espagne dans ce classement. La France et la Suisse sont loin derrière avec respectivement 45% et 43%. Les moins bien « lotis » sont les Italiens (15%) et les Grecs (11%). La moyenne de l’Union Européenne est de 33%. A remarquer que ce pourcentage, et donc l’espace disponible par personne, est continuellement en baisse dans tous les pays depuis 2010, à l’exception de la Grande-Bretagne, de la France et du Portugal.

Location touristique : Barcelone VS Generalitat !

Le 4 août 2020, la Generalitat (la Région de Catalogne) a approuvé un décret-loi permettant à tout propriétaire de louer une ou plusieurs de ses chambres à des touristes. Les conditions : le logement doit être la résidence principale du propriétaire, il ne peut pas y avoir plus de 4 occupants et la durée de séjour ne peut pas être supérieure à 31 jours. Nous en avions parlé au mois d’août dans notre article sur la Règlementation des locations touristiques en Espagne, dans le chapitre concernant Barcelone.

La Mairie de Barcelone avait annoncé dès le lendemain qu’elle ferait tout pour freiner l’application de ce décret prévue le 26 août. Et bien c’est fait ! Le conseil municipal de Barcelone a approuvé fin août la suspension préventive, pour une durée initiale d’un an, des licences de location de chambres touristiques dans des appartements. Selon la Mairie, les chambres touristiques ont un impact négatif sur le marché du logement résidentiel et le modifient parce que ce sont des activités beaucoup plus rentables que le logement habituel.

Une clause Covid pour les locations d’étudiants ?

Avec le mois de septembre, les étudiants reprennent le chemin des cours et beaucoup d’entre eux vont louer des logements. Devant l’incertitude due au Covid, les contrats doivent s’adapter à l’évolution de la situation. Il faudrait donc y inclure une nouvelle clause précisant les conditions d’arrêt du contrat en cas de nouvelle pandémie massive générant un nouveau confinement et/ou l’obligation de suivre des cours en ligne. Le préjudice du départ de l’étudiant dans ce cas là doit être réparti équitablement : la nouvelle clause pourrait donc envisager une réduction de moitié des loyers en cas de départ de l’étudiant pour ces causes.

L’offre de chambres en location a augmenté de 32%

Selon Idealista, le nombre de chambres à louer en appartement a augmenté de 32% depuis un an. Ce qui a provoqué une baisse des prix dans certaines grandes villes comme Madrid (-3,7%), Barcelone (-6%), Palma (-7%), Malaga et San Sebastian (-2,6%). En dépit de la baisse, c’est à Barcelone que le prix moyen d’une chambre est le plus cher (415 €) devant Madrid (400 €) et Palma (388 €). Puis viennent Malaga (314 €), Valence (296 €), Séville (293 €), Alicante (273 €) et Murcia (238 €). Les villes de Madrid et Barcelone concentrent 60% du parc des chambres à louer, avec respectivement 34% et 26%. Loin derrière suivent Valence (8%), Séville (4%) et Malaga (3%). L’âge moyen des locataires est de 31 ans.

Au 1^er semestre, l’Espagne a « perdu » 27 millions de touristes et 28 milliards € !

La fréquentation touristique étrangère s’effondre avec la crise du Covid-19. Entre janvier et juin, le secteur a perdu 27,3 millions de touristes en un an seulement, passant de 38,1 millions au premier semestre 2019 à 10,8 millions pour la même période en 2020 (-72%). Par nationalité, la baisse est de 6,3 millions pour les Britanniques (-75%), 4 millions pour les Allemands (-75%), 3,3 millions pour les Français (-70%), 1,5 millions pour les Italiens (-72%), 1,2 millions pour les Américains (-78%) et 1,8 millions pour les Asiatiques (-68%). C’est déjà un manque à gagner de recettes de 28,4 milliards d’euros pour l’économie espagnole.

Et la situation va empirer quand les résultats de l’été seront disponibles. On sait déjà que les taux d’occupation hôtelier en haute saison ont à peine atteint 40%, et ce malgré des prix à la casse ! Et les réservations pour l’automne sont très faibles. A la fin de l’année, il manquera certainement 70 à 80 milliards d’euros de recettes touristiques étrangères en Espagne.

Et pourtant, l’Espagne est la seconde destination favorite pour les étrangers

Selon le cabinet de conseil immobilier Knight Frank, qui a mené une enquête auprès de ses clients dans 44 pays différents, l’Espagne est la seconde destination préférée de ceux qui envisagent de s’installer en dehors de leur pays d’origine après la crise du Covid-19. Derrière le Royaume-Uni mais devant la France, l’Australie, le Canada, la Suisse, les États-Unis, le Portugal, la Nouvelle-Zélande et la Norvège. Les critères privilégiés pour cette enquête sont la qualité de vie, la santé, l’éducation, une stabilité politique et économique, et les facilités d’accès.

Les raisons qui motivent la recherche d’un nouveau domicile sont d’abord l’amélioration de sa résidence familiale habituelle, suivie par la possibilité d’avoir un meilleur accès à des soins médicaux de qualité, la possibilité d’acquérir un logement dans une destination ensoleillée, puis des raisons professionnelles.

Confidentiel et Express des News en Septembre 2020

News en Septembre 2020 en Europe et dans le monde

Les loyers (du 1^er au 2^nd trimestre 2020) baissent fortement à Milan et Turin (-8%), Berlin (-5%) mais montent à Vienne (+3,5%).
Les prix de vente des logements (du 1^er au 2^nd trimestre 2020) sont en baisse de 3,7% à Londres, 3,6% à Zurich, 3,3% à Stockholm, 3% à berlin, 1,5% à Francfort et à Madrid, 1,2% à Paris et 0,6% à Dublin. Ils sont en hausse de 0,1% à Vienne et de 1,5% à Genève.
A Paris, les propriétaires délaissent les locations Airbnb pour des locations classiques : le nombre de studios en location est en hausse de 50%.
Pour les Britanniques, la ville européenne la moins chère pour télétravailler serait… Madrid !
La récession économique associée au Covid-19 pourrait mettre à la rue 30 à 40 millions d’Américains, pour cause d’impayés d’hypothèques ou de loyers.
La perte de PIB la plus importante en Europe au second trimestre est au Royaume Uni avec -20,4%. Derrière suivent l’Espagne (-18,5%), la France (-13,8%), l’Italie (-12,4%) et l’Allemagne (-10,1%).

News en Septembre 2020 en Espagne

La chute des prix dans l’immobilier de luxe à Ibiza et Marbella depuis mars peut atteindre 20% !
Les prix de vente ont baissé de 1,1% à Barcelone en août par rapport à juillet. Mais aussi à Palma (-1,6%), Cadix (-0,5%), Alicante (-0,4%) et Malaga (-0,3%). Il sont stables à Madrid et Valence (-0,1%) et en hausse à San Sebastian (+0,6%), Séville et Bilbao (+0,4%).
En mai et juin, les prix négociés et acceptés étaient inférieurs de 9% aux prix demandés.
Cet été, Majorque enregistrera un taux d’occupation des logements touristiques d’à peine 30% ! Causes principales : la quarantaine britannique et les conseils donnés aux voyageurs allemands d’éviter de se rendre dans l’île.
Hacienda a recensé 112.000 “pisos turísticos” en Espagne.
Les biens résidentiels du portefeuille Santander ne sont plus finançables à 100%, mais à 90%.
Les promoteurs espagnols ont vendu 22% de logements neufs en moins au premier semestre 2020.
La ville de Valence envisage de lancer un portail immobilier destiné aux locations de logements sociaux.
La police municipale de Badalona utilise des drones pour contrôler l’occupation illégale de logements et immeubles industriels.
La baisse de fréquentation dans les centres commerciaux a été de 40% en juillet-août.
La Catalogne compte six fois plus d’okupas (« squatters ») que la Communauté de Madrid !
43% des ménages barcelonais déclarent avoir eu une perte de revenus à cause de la crise du Covid (29% légère et 14% importante).
Carrefour a acheté 172 supermarchés Supersol pour 78 millions d’euros et consolide sa place de second distributeur en Espagne.
La Banque d’Espagne estime la valeur du patrimoine immobilier résidentiel des espagnols à 5500 milliards d’euros (au 31 mars 2020), soit 30% de plus qu’en 2013.
Nous l’avions annoncé dès juillet : les investisseurs étrangers s’accordent à dire que l’immobilier bénéficiera largement du fonds de 140 milliards d’euros accordé à l’Espagne pour cause du Covid. Mais pas avant la fin de l’année…

Les News de l’Immobilier en Septembre 2020

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