Les News de Décembre 2019

Notre Pourcentage du Mois : -1,2%

Info des news en Décembre 2019 de l’immobilier en Espagne : -4,5%, c’est la baisse des prix en un seul mois à Barcelone !

Les News de Décembre 2019. Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes. Vous pouvez ainsi bénéficier des principaux indicateurs et des informations les plus récentes pour mieux acheter en Espagne.

La plus forte chute mensuelle des prix à Barcelone… depuis mai 2014 !

Nous vous l’avions annoncé et c’est arrivé. La conséquence des événements violents d’octobre à Barcelone est une chute mensuelle inédite des prix immobiliers de 1,2% en novembre dans la capitale catalane (source : Idealista), après une baisse de 0,2% en octobre. Du jamais vu depuis plus de 5 ans et la baisse mensuelle de mai 2014 (-1,3%) ! Le quartier le plus touché est celui où la plus grande partie des événements ont eu lieu. Il s’agit d’Eixample avec une baisse de 1,8%. Pendant ce temps, les prix étaient stables à Madrid (-0,2%), Valence et Palma (-0,1%), Alicante (0,0%), Séville (+0,2%) et en baisse à Malaga (-1,1% mais après une hausse de +0,5% en octobre). Notre prévision : une baisse encore continue à Barcelone dans les circonstances actuelles.

Hausse des prix de 3% en 2020 selon Tinsa

Le prix moyen des logements en Espagne augmentera de 3% l’an prochain et les ventes de 3% à 5%, selon les prévisions du service d’études de Tinsa (la plus grande société de valorisation des biens immobiliers en Espagne). D’une manière générale, Tinsa s’attend à ce que tous les indicateurs (offre, demande et prix) soient stables en 2020, après le « refroidissement général » enregistré en 2019.

10% des achats immobiliers destinés à l’investissement

Selon le portail immobilier Fotocasa, en 2019, 78% des acquisitions immobilières sont destinées à devenir des résidences principales dès l’achat. Et 10% des propriétés sont acquises en vue d’une rentabilité financière. Pour les deux-tiers des investisseurs, ce sera à travers la location longue durée (5 ans) intéressante au vu de sa rentabilité (5,2% en moyenne) plus élevée que d’autres investissements, financiers en particulier. Pour un sixième, ce sera la location touristique (moins d’un mois) ou temporaire (un mois à un an). Le dernier sixième préfère ne pas louer à cause des risques d’impayés. Les investisseurs ont en moyenne 45 ans, un revenu confortable (entre 5000 et 8000 €), et sont déjà propriétaires de leur résidence principale.

Mieux vaut acheter que louer !

La Sociedad de Tasación (l’une des principales sociétés de valorisation des biens immobiliers en Espagne) a réalisé une étude sur les efforts demandés aux ménages résidents pour la location ou l’achat d’un bien immobilier en Espagne. Le poids du coût locatif dans le budget des ménages ne devrait pas dépasser 33%. Or, si on prend l’exemple d’un appartement de 90 m2, il atteint un taux record de 44% à Barcelone et 40% à Madrid et à Palma. Alors que l’effort des ménages à l’acquisition du même bien ne serait que de 31% à Barcelone et 27% à Madrid. Conclusion : à Barcelone comme à Madrid, mieux vaut acheter que louer !

Hausse de 40% du « coliving » en 2020

Le coliving est un nouveau mode de vie communautaire unissant colocation et coworking (espaces de travail communs). Ce nouveau modèle d’activité immobilière suscite un grand intérêt de la part des investisseurs. Il devrait croître de 40% en Espagne au cours de l’année prochaine. Cet engouement s’explique par la rentabilité offerte. Un appartement loué selon ce modèle d’affaires offre une rentabilité de 15% aux propriétaires, alors que pour un appartement locatif traditionnel, la rentabilité moyenne en Espagne est de 5%.

Ce que coûte un logement chaque mois

Etre propriétaire (à crédit) exige non seulement une solvabilité suffisante pour faire face à l’hypothèque, mais implique également une série de frais d’entretien qui, souvent, ne sont pas pris en compte. Ainsi pour une hypothèque mensuelle de 1000 € (emprunt de 200.000 € sur 20 ans à 2%), il vous faut compter en plus chaque mois : les frais d’électricité et de gaz (100 à 150 €), l’eau (50 €), les charges de copropriété (100 €), l’assurance habitation (30 euros), les réparations et réformes diverses (50 €), l’IBI (50 €). Au total, cela fait environ 400 € de plus…

Hausse de 58% des occupations illégales en cinq ans

Les occupations illégales de logements ont augmenté de 58% en cinq ans. Le nombre d’occupations illégales recensées par les autorités en 2018 est de 12.214. La province la plus touchée est Barcelone qui, avec un total de 17.465 cas au cours des six dernières années, a un taux de 66 plaintes pour 10.000 logements. Viennent ensuite Tarragone (53), Gérone (49) et Séville (42). Bien que le nombre de logements illégalement occupés en Espagne soit inconnu, l’Institut Cerdá estime qu’ils sont près de 100.000. Après une occupation, il existe des recours pénaux et civils pour récupérer les biens. Une nouvelle loi, approuvée en juillet 2018, facilite cette procédure.

20.000 €/m2, la promotion la plus chère d’Espagne est à Madrid

La promotion la plus chère d’Espagne se trouve à Madrid. Il s’agit de l’immeuble « Mabel Villa de Paris », un ancien bâtiment du XIXe siècle avec une façade protégée localisé dans la rue General Castaño. L’achat d’un appartement dans cette promotion coûte entre 15.000 et 20.000 euros par m2. Les travaux seront achevés en 2020. Il y a 12 grands appartements de 3, 4 ou 5 chambres à coucher, avec spa et salle de fitness. Le bâtiment aura la qualification énergétique la plus élevée. Il ne reste plus qu’un seul logement à vendre !

Les avantages du logement industrialisé

Les constructeurs parient sur le logement industrialisé (préfabrication de module et de panneaux), qui leur fait gagner du temps et de l’argent et offre un produit de qualité. Dans une promotion de 80 ou 90 logements, les délais normaux de construction sont de 18 à 21 mois. Avec le processus d’industrialisation, ils sont réduits de plus de 6 mois, à 12 à 14 mois. Ce procédé a aussi l’avantage d’avoir un moindre impact environnemental et d’offrir de meilleures conditions de travail.

Balance négative de 80 milliards € d’actifs immobiliers des banques espagnoles

Les banques espagnoles ont un solde d’investissement négatif de 80 milliards d’euros dans l’immobilier entre 2014 et 2018. Ce chiffre fait des banques espagnoles le leader du désinvestissement immobilier dans l’ensemble du Vieux Continent. Seulement dans les deux années 2017 et 2018, les banques ont désinvesti 104 milliards d’euros (Santander 36 Mds €, CaixaBank 19 Mds €, Sabadell 19 Mds €, BBVA 17 Mds €). Néanmoins, les banques espagnoles (SAREB inclus) ont encore 130 milliards d’actifs immobiliers toxiques.

Confidentiel et Express des News en Décembre 2019

Les professionnels de l’immobilier sont très remontés contre les mesures gouvernementales prises cette année. La nouvelle loi locative et la nouvelle loi hypothécaire avaient pour objectif de favoriser l’accès locatif et de protéger les acheteurs immobiliers. Résultats contraires : moins d’offres locatives donc hausse des prix, et baisse des achats immobiliers pour cause des nouvelles contraintes réglementaires.
Le « Colegio de Registradores » (profession en charge d’enregistrer les propriétés) a constaté un net ralentissement du secteur immobilier au cours du troisième trimestre, avec la baisse de 1,73% de l’IRAI, Índice Registral de Actividad Inmobiliaria (l’Indice d’enregistrement des activités immobilières, la première baisse depuis 2014.
Un syndic sur trois admet avoir eu des problèmes avec les logements touristiques dans les immeubles résidentiels. Les principales plaintes portent sur le bruit (76%) et le non-respect des règles de cohabitation (66%). Suivent saleté, insécurité et vandalisme.
90% des appartements de luxe en Espagne sont surévalués entre 10% et 30%, selon une étude sur l’influence des propriétaires sur le prix des logements de luxe, réalisée par la société immobilière Barnes. L’étude montre qu’un bien mis en vente au prix réel du marché se vend jusqu’à 18 fois plus vite que celui dont le prix est survalorisé. Le premier est vendu en deux mois en moyenne, tandis que la vente du second peut attendre… trois ans.
Les trois prochaines années sont essentielles pour l’avenir des grands promoteurs en Espagne. Metrovacesa, Aedas, Neinor et Quabit veulent livrer 8.400 logements en 2020 et 11.800 en 2021. Cela signifierait tripler le nombre d’unités livrées cette année.
A Séville, de plus en plus de bâtiments emblématiques professionnels sont transformés en hôtels quatre et cinq étoiles de chaînes internationales (Marriot, Accor, Radisson). La transformation de bureaux (BBVA, Banco de Andalucía, Abengoa) ou centre commerciaux (El Corte Inglés) en logements de luxe est la nouvelle mode dans la capitale andalouse.
Wework, le géant américain du coworking en grande difficulté économique, abandonne son projet barcelonais de 10.000 m2 dans le quartier 22@.
Les Espagnols sont les Européens qui dépensent le plus dans la restauration (au prorata des revenus) : 15% du revenu disponible par ménage. En comparaison, le budget restauration des Britanniques n’est que de 7%, celui des Français de 5% et celui des Allemands de 3%.
Portal de L’Angel, la fameuse rue de Barcelone donnant sur la Place de Catalogne, est classée 14^ème des rues commerçantes les plus chères du monde, avec une valeur locative de 3420 €/m2.
Inditex va transformer son magasin du Paseo de Gracia avec les Corts Catalanes à Barcelone, actuellement avec 2500 m2, dans le plus grand Zara au monde avec 6500 m2.
Le nombre de projets résidentiels actuellement en construction à Barcelone (198) a diminué de 10% par rapport à l’année dernière. Parmi les facteurs clés de cette diminution, on peut citer le changement de réglementation imposé par Ada Colau, la maire de Barcelone, qui impose de réserver 30% des nouvelles promotions aux hébergements sociaux.
Le fonds immobilier Real I. S., filiale de la Banque de Bavière BayernLB, prévoit d’investir d’ici 4 ans jusqu’à 1000 millions € dans l’immobilier en Espagne. Les avantages de l’Espagne selon le fonds allemand : secteur banquier redressé, amélioration de la situation économique, chômage en baisse et sécurité juridique.

Les News en Décembre 2019

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