Table des matières
Notre Pourcentage du Mois : -1,2%
Info des news en Dรฉcembre 2019 de lโimmobilier en Espagne : -4,5%, cโest la baisse des prix en un seul mois ร Barceloneย !
Les News de Dรฉcembre 2019. Chaque mois, nous vous prรฉsentons les news de lโimmobilier les plus rรฉcentes. Vous pouvez ainsi bรฉnรฉficier des principaux indicateurs et des informations les plus rรฉcentes pour mieux acheter en Espagne.ย
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La plus forte chute mensuelle des prix ร Barceloneโฆ depuis mai 2014ย !
Nous vous lโavions annoncรฉ et cโest arrivรฉ. La consรฉquence des รฉvรฉnements violents dโoctobre ร Barcelone est une chute mensuelle inรฉdite des prix immobiliers de 1,2% en novembre dans la capitale catalane (source : Idealista), aprรจs une baisse de 0,2% en octobre. Du jamais vu depuis plus de 5 ans et la baisse mensuelle de mai 2014 (-1,3%) ! Le quartier le plus touchรฉ est celui oรน la plus grande partie des รฉvรฉnements ont eu lieu. Il sโagit dโEixample avec une baisse de 1,8%. Pendant ce temps, les prix รฉtaient stables ร Madrid (-0,2%), Valence et Palma (-0,1%), Alicante (0,0%), Sรฉville (+0,2%) et en baisse ร Malaga (-1,1% mais aprรจs une hausse de +0,5% en octobre). Notre prรฉvisionย : une baisse encore continue ร Barcelone dans les circonstances actuelles.
Hausse des prix de 3% en 2020 selon Tinsa
Le prix moyen des logements en Espagne augmentera de 3% l’an prochain et les ventes de 3% ร 5%, selon les prรฉvisions du service d’รฉtudes de Tinsa (la plus grande sociรฉtรฉ de valorisation des biens immobiliers en Espagne). D’une maniรจre gรฉnรฉrale, Tinsa s’attend ร ce que tous les indicateurs (offre, demande et prix) soient stables en 2020, aprรจs le ยซย refroidissement gรฉnรฉralย ยป enregistrรฉ en 2019.
10% des achats immobiliers destinรฉs ร lโinvestissement
Selon le portail immobilier Fotocasa, en 2019, 78% des acquisitions immobiliรจres sont destinรฉes ร devenir des rรฉsidences principales dรจs lโachat. Et 10% des propriรฉtรฉs sont acquises en vue dโune rentabilitรฉ financiรจre. Pour les deux-tiers des investisseurs, ce sera ร travers la location longue durรฉe (5 ans) intรฉressante au vu de sa rentabilitรฉ (5,2% en moyenne) plus รฉlevรฉe que dโautres investissements, financiers en particulier. Pour un sixiรจme, ce sera la location touristique (moins dโun mois) ou temporaire (un mois ร un an). Le dernier sixiรจme prรฉfรจre ne pas louer ร cause des risques dโimpayรฉs. Les investisseurs ont en moyenne 45 ans, un revenu confortable (entre 5000 et 8000 โฌ), et sont dรฉjร propriรฉtaires de leur rรฉsidence principale.
Mieux vaut acheter que louerย !
La Sociedad de Tasaciรณn (lโune des principales sociรฉtรฉs de valorisation des biens immobiliers en Espagne) a rรฉalisรฉ une รฉtude sur les efforts demandรฉs aux mรฉnages rรฉsidents pour la location ou lโachat dโun bien immobilier en Espagne. Le poids du coรปt locatif dans le budget des mรฉnages ne devrait pas dรฉpasser 33%. Or, si on prend lโexemple dโun appartement de 90 m2, il atteint un taux record de 44% ร Barcelone et 40% ร Madrid et ร Palma. Alors que lโeffort des mรฉnages ร lโacquisition du mรชme bien ne serait que de 31% ร Barcelone et 27% ร Madrid. Conclusionย : ร Barcelone comme ร Madrid, mieux vaut acheter que louerย !
Hausse de 40% du ยซย colivingย ยป en 2020
Le coliving est un nouveau mode de vie communautaire unissant colocation et coworking (espaces de travail communs). Ce nouveau modรจle d’activitรฉ immobiliรจre suscite un grand intรฉrรชt de la part des investisseurs. Il devrait croรฎtre de 40% en Espagne au cours de l’annรฉe prochaine. Cet engouement sโexplique par la rentabilitรฉ offerte. Un appartement louรฉ selon ce modรจle d’affaires offre une rentabilitรฉ de 15% aux propriรฉtaires, alors que pour un appartement locatif traditionnel, la rentabilitรฉ moyenne en Espagne est de 5%.
Ce que coรปte un logement chaque mois
Etre propriรฉtaire (ร crรฉdit) exige non seulement une solvabilitรฉ suffisante pour faire face ร l’hypothรจque, mais implique รฉgalement une sรฉrie de frais d’entretien qui, souvent, ne sont pas pris en compte. Ainsi pour une hypothรจque mensuelle de 1000 โฌ (emprunt de 200.000 โฌ sur 20 ans ร 2%), il vous faut compter en plus chaque moisย : les frais dโรฉlectricitรฉ et de gaz (100 ร 150 โฌ), lโeau (50 โฌ), les charges de copropriรฉtรฉ (100 โฌ), lโassurance habitation (30 euros), les rรฉparations et rรฉformes diverses (50 โฌ), lโIBI (50 โฌ). Au total, cela fait environ 400 โฌ de plusโฆ
Hausse de 58% des occupations illรฉgales en cinq ans
Les occupations illรฉgales de logements ont augmentรฉ de 58% en cinq ans. Le nombre d’occupations illรฉgales recensรฉes par les autoritรฉs en 2018 est de 12.214. La province la plus touchรฉe est Barcelone qui, avec un total de 17.465 cas au cours des six derniรจres annรฉes, a un taux de 66 plaintes pour 10.000 logements. Viennent ensuite Tarragone (53), Gรฉrone (49) et Sรฉville (42). Bien que le nombre de logements illรฉgalement occupรฉs en Espagne soit inconnu, l’Institut Cerdรก estime qu’ils sont prรจs de 100.000. Aprรจs une occupation, il existe des recours pรฉnaux et civils pour rรฉcupรฉrer les biens. Une nouvelle loi, approuvรฉe en juillet 2018, facilite cette procรฉdure.
20.000 โฌ/m2, la promotion la plus chรจre dโEspagne est ร Madrid
La promotion la plus chรจre d’Espagne se trouve ร Madrid. Il s’agit de l’immeuble ยซ Mabel Villa de Paris ยป, un ancien bรขtiment du XIXe siรจcle avec une faรงade protรฉgรฉe localisรฉ dans la rue General Castaรฑo. L’achat d’un appartement dans cette promotion coรปte entre 15.000 et 20.000 euros par m2. Les travaux seront achevรฉs en 2020. Il y a 12 grands appartements de 3, 4 ou 5 chambres ร coucher, avec spa et salle de fitness. Le bรขtiment aura la qualification รฉnergรฉtique la plus รฉlevรฉe. Il ne reste plus qu’un seul logement ร vendre !
Les avantages du logement industrialisรฉ
Les constructeurs parient sur le logement industrialisรฉ (prรฉfabrication de module et de panneaux), qui leur fait gagner du temps et de lโargent et offre un produit de qualitรฉ. Dans une promotion de 80 ou 90 logements, les dรฉlais normaux de construction sont de 18 ร 21 mois. Avec le processus dโindustrialisation, ils sont rรฉduits de plus de 6 mois, ร 12 ร 14 mois. Ce procรฉdรฉ a aussi lโavantage dโavoir un moindre impact environnemental et dโoffrir de meilleures conditions de travail.
Balance nรฉgative de 80 milliards โฌ dโactifs immobiliers des banques espagnoles
Les banques espagnoles ont un solde dโinvestissement nรฉgatif de 80 milliards d’euros dans lโimmobilier entre ย 2014 et 2018. Ce chiffre fait des banques espagnoles le leader du dรฉsinvestissement immobilier dans l’ensemble du Vieux Continent. Seulement dans les deux annรฉes 2017 et 2018, les banques ont dรฉsinvesti 104 milliards dโeuros (Santander 36 Mds โฌ, CaixaBank 19 Mds โฌ, Sabadell 19 Mds โฌ, BBVA 17 Mds โฌ). Nรฉanmoins, les banques espagnoles (SAREB inclus) ont encore 130 milliards dโactifs immobiliers toxiques.
Confidentiel et Express des News en Dรฉcembre 2019
- Les professionnels de lโimmobilier sont trรจs remontรฉs contre les mesures gouvernementales prises cette annรฉe. La nouvelle loi locative et la nouvelle loi hypothรฉcaire avaient pour objectif de favoriser lโaccรจs locatif et de protรฉger les acheteurs immobiliers. Rรฉsultats contraires : moins dโoffres locatives donc hausse des prix, et baisse des achats immobiliers pour cause des nouvelles contraintes rรฉglementaires.
- Le ยซย Colegio de Registradoresย ยป (profession en charge dโenregistrer les propriรฉtรฉs) a constatรฉ un net ralentissement du secteur immobilier au cours du troisiรจme trimestre, avec la baisse de 1,73% de lโIRAI, รndice Registral de Actividad Inmobiliaria (l’Indice d’enregistrement des activitรฉs immobiliรจres, la premiรจre baisse depuis 2014.
- Un syndic sur trois admet avoir eu des problรจmes avec les logements touristiques dans les immeubles rรฉsidentiels. Les principales plaintes portent sur le bruit (76%) et le non-respect des rรจgles de cohabitation (66%). Suivent saletรฉ, insรฉcuritรฉ et vandalisme.
- 90% des appartements de luxe en Espagne sont surรฉvaluรฉs entre 10% et 30%, selon une รฉtude sur l’influence des propriรฉtaires sur le prix des logements de luxe, rรฉalisรฉe par la sociรฉtรฉ immobiliรจre Barnes. L’รฉtude montre qu’un bien mis en vente au prix rรฉel du marchรฉ se vend jusqu’ร 18 fois plus vite que celui dont le prix est survalorisรฉ. Le premier est vendu en deux mois en moyenne, tandis que la vente du second peut attendre… trois ans.
- Les trois prochaines annรฉes sont essentielles pour l’avenir des grands promoteurs en Espagne. Metrovacesa, Aedas, Neinor et Quabit veulent livrer 8.400 logements en 2020 et 11.800 en 2021. Cela signifierait tripler le nombre d’unitรฉs livrรฉes cette annรฉe.
- A Sรฉville, de plus en plus de bรขtiments emblรฉmatiques professionnels sont transformรฉs en hรดtels quatre et cinq รฉtoiles de chaรฎnes internationales (Marriot, Accor, Radisson). La transformation de bureaux (BBVA, Banco de Andalucรญa, Abengoa) ou centre commerciaux (El Corte Inglรฉs) en logements de luxe est la nouvelle mode dans la capitale andalouse.
- Wework, le gรฉant amรฉricain du coworking en grande difficultรฉ รฉconomique, abandonne son projet barcelonais de 10.000 m2 dans le quartier 22@.
- Les Espagnols sont les Europรฉens qui dรฉpensent le plus dans la restauration (au prorata des revenus) : 15% du revenu disponible par mรฉnage. En comparaison, le budget restauration des Britanniques n’est que de 7%, celui des Franรงais de 5% et celui des Allemands de 3%.
- Portal de L’Angel, la fameuse rue de Barcelone donnant sur la Place de Catalogne, est classรฉe 14รจme des ย rues commerรงantes les plus chรจres du monde, avec une valeur locative de 3420 โฌ/m2.
- Inditex va transformer son magasin du Paseo de Gracia avec les Corts Catalanes ร Barcelone, actuellement avec 2500 m2, dans le plus grand Zara au monde avec 6500 m2.
- Le nombre de projets rรฉsidentiels actuellement en construction ร Barcelone (198) a diminuรฉ de 10% par rapport ร l’annรฉe derniรจre. Parmi les facteurs clรฉs de cette diminution, on peut citer le changement de rรฉglementation imposรฉ par Ada Colau, la maire de Barcelone, qui impose de rรฉserver 30% des nouvelles promotions aux hรฉbergements sociaux.
- Le fonds immobilier Real I. S., filiale de la Banque de Baviรจre BayernLB, prรฉvoit dโinvestir dโici 4 ans jusquโร 1000 millions โฌ dans l’immobilier en Espagne. Les avantages de lโEspagne selon le fonds allemand : secteur banquier redressรฉ, amรฉlioration de la situation รฉconomique, chรดmage en baisse et sรฉcuritรฉ juridique.
Les News en Dรฉcembre 2019
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