Lโinflation ร 10% et les prix de lโimmobilier ?
Les News en Avril 2022
Chaque mois, nous vous prรฉsentons les news de lโimmobilier les plus rรฉcentes.
รditorial Avril 2022 : Lโinflation ร 10% et les prix de lโimmobilier ?
Lโinflation a presque atteint 10% en mars 2022 en Espagne (+9,8%), du jamais vu depuis 1985. La logique serait de penser que le secteur immobilier suivra, avec une hausse de prix des biens immobiliers rรฉsidentiels ร lโachat et ร la location de 10%ย !
Eh bienย ! Non โฆ
Et pour plusieurs raisons.
- Dโabord lโinterventionnisme agissant de lโEtat espagnol qui vient de dรฉcider en mars 2023 de limiter lโaugmentation des prix des loyers ร 2% au second trimestre 2022.
- Cet interventionnisme รฉtatique ne plaรฎt pas aux investisseurs รฉtrangers qui limiteront leurs achats et leurs investissements.
- La baisse des achats sโaccompagne normalement dโune stabilitรฉ des prix, et certainement pas dโune hausse.
- Le modรจle du ยซ build to rent ยป sera aussi mis en pause en attendant de voir ce que fera le gouvernement au second trimestre. Et lร celร rรฉduira lโoffre dans le neuf et il pourrait avoir une hausse des prix sensibles dans ce secteur.
- Ensuite, en temps de crise, le consommateur attend ! Les acheteurs dans lโimmobilier seront donc plus frileux. Ils dรฉcaleront leurs achats jusquโร la fin de la crise, comme ils lโont fait pour le Covid. Donc lร aussi, une baisse de la demande qui ne se traduira pas par une hausse de prix.
- Et au final, des taux dโintรฉrรชt augmenteront (et ont d’ailleurs dรฉjร augmentรฉ dans la plupart des banques), ce qui ne favorisera pas les nouveaux crรฉdits hypothรฉcaires.
Les prix de vente pourraient donc augmenter dans le neuf (qui reprรฉsente environ 10% du marchรฉ rรฉsidentiel), mais ils devraient rester stables dans le marchรฉ de l’ancien.
Quant aux prix des location, il est probable que la mesure gouvernementale de limiter la hausse des loyers ร 2% soit effective sur toute lโannรฉe 2022.
Nombre de transactions record en 2021
En Espagne comme partout en Europe, lโannรฉe 2021 est une annรฉe record en nombre de transactions immobiliรจres. Au total 674.014 opรฉrations, le chiffre le plus haut depuis 2007. 38% de plus quโen 2020 et 18% de plus quโen 2019. Au 4รจme trimestre, 192.866 transactions ont รฉtรฉ enregistrรฉes, cโest le trimestre le plus actif depuis le 4รจme trimestre 2006. Toutes les rรฉgions espagnoles ont connu un boom immobilier en 2021 aprรจs une forte baisse en 2020, en particulier les Balรฉares (+53% en 2021 par rapport ร 2020, -26% de en 2020 par rapport ร 2019). Alors 2021 est-il un simple rattrapage dโune mauvaise annรฉe 2020 ou le rรฉvรฉlateur dโune hausse pรฉrenne de lโactivitรฉ immobiliรจre rรฉsidentielleย ?
Dรฉficit record de logements en Espagne
Selon la Deutsche Bank, il y a un dรฉficit de 500.000 logements en Espagne. Selon Savills, il manquerait 1,2 millions de logements pour satisfaire la seule demande locative dโici 2030. De tous les pays dโEurope, lโEspagne est le pays oรน le dรฉficit de logements est le plus รฉlevรฉ. Pourquoi alors que la bulle immobiliรจre des annรฉes 2000 a laissรฉ des centaines de milliers de logements inoccupรฉs ? Dโabord parce que ces logements nโont pas รฉtรฉ construits lร oรน รฉtait la demande. La plupart ont รฉtรฉ construits dans des zones touristiques littorales alors que la demande est ร la pรฉriphรฉrie des grands centres urbains. Ensuite parce que la qualitรฉ des logements construits laisse ร dรฉsirer. Et ils ne correspondent plus ร lโoffre actuelle qui est plus dโespace avec des terrasses et jardins. Autres problรจmes : le manque de terrains disponibles et les coรปts toujours plus รฉlevรฉs de la construction.
Le Gouvernement nationalise les loyers
Dans les contrats locatifs, la hausse des prix des loyers est indexรฉe sur lโindice IPC qui mesure cette inflation. Or cet indice en mars est de 9,8% ce qui renchรฉrirait les loyers rรฉactualisรฉs de prรจs de 10% ! Le gouvernement espagnol a alors dรฉcidรฉ d’intervenir sur le prix du marchรฉ locatif libre en appliquant une mesure extraordinaire qui consiste ร appliquer, par dรฉcret, une limite de 2 % ร l’actualisation annuelle des loyers entre le 1er avril et le 30 juin 2022. Idealista a estimรฉ que les propriรฉtaires perdront et donc que les locataires gagneront 560 millions dโeuros. Il est probable, selon nous, que cette mesure soit reconduite jusquโร la fin de lโannรฉe car lโinflation ne reculera pas si vite.
Barcelone attire 70% des entreprises technologiques en 2021
Selon CBRE, 70% des entreprises technologiques qui se sont installรฉes en Espagne ont choisi Barcelone. Par rapport aux autres villes europรฉennes, la capitale catalane est รฉgalement en tรชte du classement des villes les plus exposรฉes au secteur technologique (48 %), devant Amsterdam (37 %), Dublin (31 %), Bucarest (29 %) et Londres (29 %). Les atouts de Barcelone sont la crรฉation de la zone 22@, des prix immobiliers compรฉtitifs et des surfaces importantes disponibles. Les entreprises technologiques les plus intรฉressรฉs par Barcelone sont dans le gaming (jeux).
Le Tribunal Constitutionnel annule le plafonnement des loyers en Catalogne
Le 10 mars, la Cour constitutionnelle a rendu un arrรชt dans lequel elle a dรฉclarรฉ nuls et inconstitutionnels plusieurs articles de la loi catalane 11/2020 sur le contrรดle des loyers en Catalogne. Notamment celui qui fixait une limite au prix du loyer dans des ยซ zones tendues ยป. Jusquโร prรฉsent, 60 municipalitรฉs catalanes lโavaient mise en ลuvre dont Barcelone et les plus grandes villes. La dรฉcision de la Cour nโaffecte pas les contrats en cours, mais les contrats ร venir. A noter que le Gouvernement espagnol prรฉvoit le mรชme type de plafonnement dans la nouvelle loi sur le logement en Espagne.
Loi de limitation des achats รฉtrangers aux Balรฉaresย ?
A la demande du Parlement des Balรฉares, lโexรฉcutif insulaire a dรฉcidรฉ d’รฉtudier la possibilitรฉ de limiter l’achat de rรฉsidences secondaires par des รฉtrangers sur les รฎles. Et ce dans le but de rรฉduire le problรจme de l’offre de logements dans l’archipel. Un groupe de travail sera crรฉรฉ, qui disposera d’un an pour analyser les rรฉglementations existantes et les problรจmes particuliers des รฎles Balรฉares. Les achats de logements par des รฉtrangers aux Balรฉares ont reprรฉsentรฉ 39% des transactions au quatriรจme trimestre de 2021. Par ailleurs, les prix des logements dans les รฎles Balรฉares ont enregistrรฉ une hausse de 8% en glissement annuel en mars 2022
Fincas rusticas ร la mode
Au cours des derniรจres annรฉes, le volume de fincas rusticas (biens ruraux) ร la vente a augmentรฉ de 16 % en 2021 par rapport ร 2020 et mรชme de 47 % par rapport ร 2019. La demande a elle augmentรฉ de 25 % en 2021. Cโest un doublement par rapport ร la pรฉriode prรฉpandรฉmie. Les provinces oรน la pression sur la demande est la plus forte sont Guipรบzcoa, Badajoz et Ourense, tandis que Segovia, Cuenca et Toledo sont les zones oรน l’offre a le plus augmentรฉ.
Madrid a reรงu 73% des 29 milliards dโinvestissements รฉtrangers en Espagne
29 milliards dโeuros ont รฉtรฉ investis par des รฉtrangers en Espagne en 2021. Cโest 18% de plus quโen 2020. Cโest surtout le quatriรจme trimestre qui a explosรฉ avec 14 milliards dโeuros. La Communautรฉ de Madrid est la grande gagnante avec 21 milliards dโinvestissements รฉtrangers, soit 73% du total reรงu par lโEspagne. La Catalogne nโa reรงu que 3 milliards. Les principaux investisseurs รฉtrangers sont Luxembourgeois (9 milliards) et Franรงais (7 milliards)
Incertitudes sur le marchรฉ immobilier europรฉen
En ce dรฉbut dโannรฉe 2022, les nuages sโamoncellent sur le secteur immobilier europรฉen. En cause, l’inflation, l’รฉconomie et le conflit en Ukraine. Les investisseurs sont maintenant plus sรฉlectifs. Deux classes d’actifs se distinguent clairement : l’immobilier de bureaux, notamment en France et en Allemagne, et la logistique, oรน les volumes d’investissement sont en forte hausse. Les investisseurs prรฉfรจrent les actifs de pointe, centraux, flexibles, avec des services efficaces et ร faible consommation รฉnergรฉtique.
Confidentiel et Express des News en Avril 2022
News en Avril 2022 en Europe et dans le Monde
- LโEspagne est le pays dโEurope oรน on dรฎne le plus tard, entre 21h30 et 22h30ย ; ร lโopposรฉ, en Norvรจge on dรฎne entre 16h et 17hย !
- Le volume total des investissements immobiliers en Europe devrait atteindre 300 ร 330 milliards dโeuros.
- Discrรจtement, la majoritรฉ des banques commerciales europรฉennes ont relevรฉ en mars leurs taux de crรฉdit hypothรฉcaire.
- La part des acheteurs รฉtrangers dans les acquisitions immobiliรจres en France est au plus bas depuis 10 ans.
- Les prix de lโimmobilier rรฉsidentiel sont en baisse ร Paris pour le 7รจme mois consรฉcutifย ; au total la baisse est de 4% depuis lโรฉtรฉ 2021.
- Le prix moyen dโun loyer ร New York en fรฉvrier 2022 est de 3300 euros, soit 28% de plus quโun an auparavant.
- L’architecte burkinabรฉ Diรฉbรฉdo Francis Kรฉrรฉ a reรงu le Prix Pritzker d’Architecture 2022, devenant ainsi le premier architecte africain ร remporter la prestigieuse rรฉcompense.
- Une entreprise japonaise prรฉvoit de construire un immeuble de 4 km de haut (800 รฉtages).
- Lโinflation en Allemagne en mars est de +7,3%, un record depuis la rรฉunification !
- Le gรฉant immobilier chinois Evergrande vend 521 millions dโeuros dโactifs pour faire face ร ses dettes.
- LโEuribor 3 mois au 1er avril 2022 est ร -0,46%, son niveau le plus haut depuis juillet 2020.
News en Avril 2022 en Espagne
- Les prix de lโimmobilier rรฉsidentiel ont augmentรฉ de 3,7% en 2021.
- En mars 2022, le prix de lโimmobilier rรฉsidentiel a augmentรฉ de 0,6% (+0,4% ร Madrid et +1,1% ร Barcelone).
- Selon Idealista, 15% des logements se sont vendus en moins dโune semaine en fรฉvrierย ; ร lโopposรฉ, 16% sont en vente depuis plus dโun an.
- Bankinter prรฉvoit une hausse des prix immobiliers de 2% en 2022 et 1% en 2023.
- Pour cause de dรฉcรจs dus auย Covid, le nombre de logements hรฉritรฉs mis ร la vente a augmentรฉ de 40% en 2021.
- Seulement 2,5% du parc de logements espagnols est constituรฉ de logements sociaux (contre 9,3% au niveau europรฉen).
- 50 chantiers de promotion immobiliรจre sont arrรชtรฉs pour cause de hausse des prix des matรฉriaux de construction et de lโรฉnergie.
- La Communautรฉ de Madrid doit construire 23.000 logements par an pour satisfaire la demande des 10 prochaines annรฉes.
- LโEspagne nโaccorde plus de Golden Visa pour les citoyens russes en raison de la guerre en Ukraine.
- Barcelone investira 100 millions dโeuros sur 10 ans pour transformer le site de lโEscola Industrial en un centre dโinnovation et de recherche.
- Root Real Estate met en vente ses studios cinรฉma de Madrid pour 400 millions dโeuros.
- La chaรฎne de grands magasins Corte Inglรฉs met ร le vente 30 immeubles pour 700 millions dโeuros.
- Le montant total de lโinvestissement immobilier au 1er trimestre 2022 en Espagne est de 3800 millions dโeuros.
- 1000 millions dโeuros ont รฉtรฉ investis dans lโhรดtellerie au 1er trimestre 2022.
- Les arรจnes de Fuengirola sont ร la vente pour 4,5 millions dโeuros.
- Le conseil municipal d’Alovera (Guadalajara) a donnรฉ le feu vert ร la construction de la plage d’Alovera, la plus grande plage artificielle d’Europe.
- Le volume des data centers va quadrupler en 3 ans sous lโimpulsion de Facebook, Google et Amazon.
- 3 millions de m2, cโest la surface logistique qui sera crรฉรฉe dans les deux prochaines annรฉes ร Madrid et Barcelone.
- Cโest dans la Communautรฉ de Madrid quโon paye le moins dโimpรดts en Espagneย ; ร lโopposรฉ, cโest en Catalogne quโils sont les plus รฉlevรฉs.
- PwC prรฉvoit une inflation de 6,6% en 2022 et une croissance de 4,3% en Espagne.
- La Banque dโEspagne a revu en baisse ses prรฉvisions de croissance pour 2022 ร 4,5%, et ร lโinverse ร la hausse lโinflation pour 2022 ร +7,5%.
- Lโinflation en mars 2022 est de +9,8%, 2,2% de plus quโen fรฉvrier et un record absolu depuis presque 40 ans, en 1985.
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