Vous avez hรฉritรฉ dโun bien immobilier en Espagne et vous souhaitez le vendre. Nous vous prรฉsentons dans cet article les รฉtapes ร suivre. C’est une opรฉration qui demande du temps. Mais une fois la procรฉdure dโhรฉritage immobilier rรฉalisรฉe, vous n’aurez aucun problรจme pour vendre le bien hรฉritรฉ.
Nous traitons ici du cas oรน la procรฉdure dโhรฉritage immobilier a lieu en Espagne. Si le dรฉfunt nโest pas espagnol, vous pouvez enclencher une procรฉdure dans son pays dโorigine ou dans son pays de rรฉsidence habituelle. Sauf s’il en a dรฉcidรฉ autrement. Nous vous rappelons qu’il y a certains avantages ร hรฉriter en Espagne. En particulier, l’exonรฉration des droits de successions dans 7 communautรฉs espagnoles. Pour en savoir plus, lisez notre article ยซ Tout savoir sur les successions en Espagneย ยป.
La procรฉdure d’hรฉritage immobilier en Espagne
Rรฉaliser la procรฉdure d’hรฉritage est la premiรจre รฉtape pour que vous puissiez mettre ร la vente une propriรฉtรฉ. Si l’hรฉritage est divisรฉ entre plusieurs personnes, celles-ci devront รชtre impliquรฉes dans chaque รฉtape du processus.
Vous devrez fournir une sรฉrie de documents et payer quelques taxes.
Les รฉtapes ร suivreย :
- Tout d’abord, vous devez prรฉsenter les documents nรฉcessaires au traitement de la succession : l’acte de dรฉcรจs, l’acte de derniรจre volontรฉ (permet de savoir en particulier si la personne dรฉcรฉdรฉe a fait un testament ou non), la copie autorisรฉe du testament, s’il y en a un, ou la liste des hรฉritiers.
- Une fois que vous aurez acceptรฉ l’hรฉritage devant un notaire, vous devrez payer des droits de succession pendant les six premiers mois suivant le dรฉcรจs (prolongeables de six mois supplรฉmentaires). Dans 7 Communautรฉs en Espagne, dont la Communautรฉ de Madrid et lโAndalousie, il nโy a pas de droit de succession. Ou plutรดt si mais avec une rรฉduction de 99% de la valeur ร payerย !
- Un autre impรดt ร payer est l’impรดt municipal sur les plus-values, un impรดt municipal sur l’augmentation de la valeur d’un terrain depuis son acquisition jusqu’ร sa transmission, dans ce cas par hรฉritage. Vous avez un mois (30 jours civils) pour payer cette taxe aux services municipaux des impรดts.
- Vient ensuite l’enregistrement de la propriรฉtรฉ au registre foncier. Il s’agit d’une รฉtape nรฉcessaire pour fournir un cadre juridique au transfert de l’hรฉritage et ร la vente ultรฉrieure du bien. Pour cette procรฉdure, il faut prรฉsenter une copie de la carte d’identitรฉ de la personne dรฉcรฉdรฉe, l’acte de dรฉcรจs et le dernier testament (ou acte de dรฉclaration des hรฉritiers), l’acte d’acceptation de la succession et les reรงus fiscaux.
Attention, parfois, le processus de vente d’un bien hรฉritรฉ peut poser des problรจmes lorsqu’il y a plusieurs personnes en tant qu’hรฉritiers.
L’abrogation de l’article 28 de la loi sur les hypothรจques
Le 3 septembre 2021 a marquรฉ la fin dรฉfinitive de l’article 28 de la loi hypothรฉcaire.
Cet article รฉtablissait un dรฉlai de 24 mois ร compter du dรฉcรจs du propriรฉtaire pour qu’un hรฉritier lรฉgitime puisse rรฉclamer sa part de l’hรฉritage, de sorte que l’enregistrement d’un bien ou d’un droit par un tiers n’aurait d’effet dรฉfinitif qu’aprรจs ce dรฉlai. Cela a allongรฉ le processus et a posรฉ un problรจme, notamment en ce qui concerne l’octroi d’hypothรจques ร un tiers acquรฉreur, qui se retrouvait sans protection.
En 2020 et 2021, avec la pandรฉmie en toile de fond, on a constatรฉ une augmentation du nombre de personnes dรฉcรฉdรฉes sans testament. Cela a conduit ร la mise sur le marchรฉ d’un grand nombre de propriรฉtรฉs hรฉritรฉes. L’article 28 a eu un impact plus important que d’habitude. Dans ces circonstances, certains acheteurs se sont retirรฉs de la transaction parce qu’ils ne connaissaient pas les dรฉtails de la propriรฉtรฉ. D’autres l’ont fait par crainte de problรจmes aprรจs la signature de la transaction.
Aujourd’hui, aprรจs l’abrogation, toutes les contraintes et charges gรฉnรฉrรฉes par cet article sont รฉliminรฉes.
L’article 28 dite “Loi de Cuba” provient de la lรฉgislation espagnole du 19e siรจcle. En rapport avec la guerre ร Cuba et aux Philippines, elle visait ร protรฉger les personnes espagnoles dรฉplacรฉes ร cause de ces guerres et qui ne pouvaient gรฉnรฉralement pas rรฉclamer leurs hรฉritages ร leur retour dans leur pays d’origine. Actuellement, les cas dans lesquels cette loi a fonctionnรฉ sont trรจs rรฉsiduels. Pendant des dรฉcennies, des appels ont รฉtรฉ lancรฉs en faveur de son abrogation, notamment par les secteurs juridique et immobilier.
De quoi ai-je besoin pour vendre une maison hรฉritรฉe ?
Une fois la procรฉdure de succession rรฉsolue, vous aurez besoin des documents habituels pour la vente d’un bien immobilier :
- Document national d’identitรฉ (DNI de tous les hรฉritiers, et NIE sโils sont รฉtrangers).
- Titres de propriรฉtรฉ.
- Le dernier reรงu de l’impรดt foncier (IBI).
- Certificat de l’administration des biens.
- Le certificat de l’encours de la dette bancaire.
- Certificat d’efficacitรฉ รฉnergรฉtique.
Les impรดts ร payer aprรจs la vente d’une maison hรฉritรฉe
Aprรจs la vente d’un bien hรฉritรฉ, il est nรฉcessaire de rรฉgler les impรดts concernรฉs. Dans le cas oรน l’hรฉritage a รฉtรฉ divisรฉ entre plusieurs personnes, ces impรดts seront payรฉs au prorata de ce que chaque hรฉritier a reรงu.
L’un des impรดts que vous devez payer est l’impรดt national sur la plus-value, payรฉ sur le revenu des personnes physiques (IRPF) pour les rรฉsidents, et dans les 4 mois pour les non-rรฉsidents. En outre, si la vente n’a pas lieu au cours de la mรชme pรฉriode fiscale que celle durant laquelle le bien a รฉtรฉ reรงu, l’impรดt municipal sur les plus-values doit รชtre payรฉ ร nouveau. Attention, la valeur du bien peut changer rapidement.
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Comment vendre un hรฉritage immobilier ?
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