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Comment vendre un héritage immobilier ?

Vous avez hérité d’un bien immobilier en Espagne et vous souhaitez le vendre. Nous vous présentons dans cet article les étapes à suivre. C’est une opération qui demande du temps. Mais une fois la procédure d’héritage immobilier réalisée, vous n’aurez aucun problème pour vendre le bien hérité.

Nous traitons ici du cas où la procédure d’héritage immobilier a lieu en Espagne. Si le défunt n’est pas espagnol, vous pouvez enclencher une procédure dans son pays d’origine ou dans son pays de résidence habituelle. Sauf s’il en a décidé autrement. Nous vous rappelons qu’il y a certains avantages à hériter en Espagne. En particulier, l’exonération des droits de successions dans 7 communautés espagnoles. Pour en savoir plus, lisez notre article « Tout savoir sur les successions en Espagne ».

La procédure d’héritage immobilier en Espagne

Réaliser la procédure d’héritage est la première étape pour que vous puissiez mettre à la vente une propriété. Si l’héritage est divisé entre plusieurs personnes, celles-ci devront être impliquées dans chaque étape du processus.

Vous devrez fournir une série de documents et payer quelques taxes.

Les étapes à suivre :

  • Tout d’abord, vous devez présenter les documents nécessaires au traitement de la succession : l’acte de décès, l’acte de dernière volonté (permet de savoir en particulier si la personne décédée a fait un testament ou non), la copie autorisée du testament, s’il y en a un, ou la liste des héritiers.
  • Une fois que vous aurez accepté l’héritage devant un notaire, vous devrez payer des droits de succession pendant les six premiers mois suivant le décès (prolongeables de six mois supplémentaires). Dans 7 Communautés en Espagne, dont la Communauté de Madrid et l’Andalousie, il n’y a pas de droit de succession. Ou plutôt si mais avec une réduction de 99% de la valeur à payer !
  • Un autre impôt à payer est l’impôt municipal sur les plus-values, un impôt municipal sur l’augmentation de la valeur d’un terrain depuis son acquisition jusqu’à sa transmission, dans ce cas par héritage. Vous avez un mois (30 jours civils) pour payer cette taxe aux services municipaux des impôts.
  • Vient ensuite l’enregistrement de la propriété au registre foncier. Il s’agit d’une étape nécessaire pour fournir un cadre juridique au transfert de l’héritage et à la vente ultérieure du bien. Pour cette procédure, il faut présenter une copie de la carte d’identité de la personne décédée, l’acte de décès et le dernier testament (ou acte de déclaration des héritiers), l’acte d’acceptation de la succession et les reçus fiscaux.

Attention, parfois, le processus de vente d’un bien hérité peut poser des problèmes lorsqu’il y a plusieurs personnes en tant qu’héritiers.

L’abrogation de l’article 28 de la loi sur les hypothèques

Le 3 septembre 2021 a marqué la fin définitive de l’article 28 de la loi hypothécaire.

Cet article établissait un délai de 24 mois à compter du décès du propriétaire pour qu’un héritier légitime puisse réclamer sa part de l’héritage, de sorte que l’enregistrement d’un bien ou d’un droit par un tiers n’aurait d’effet définitif qu’après ce délai. Cela a allongé le processus et a posé un problème, notamment en ce qui concerne l’octroi d’hypothèques à un tiers acquéreur, qui se retrouvait sans protection.

En 2020 et 2021, avec la pandémie en toile de fond, on a constaté une augmentation du nombre de personnes décédées sans testament. Cela a conduit à la mise sur le marché d’un grand nombre de propriétés héritées. L’article 28 a eu un impact plus important que d’habitude. Dans ces circonstances, certains acheteurs se sont retirés de la transaction parce qu’ils ne connaissaient pas les détails de la propriété. D’autres l’ont fait par crainte de problèmes après la signature de la transaction.

Aujourd’hui, après l’abrogation, toutes les contraintes et charges générées par cet article sont éliminées.

L’article 28 dite “Loi de Cuba” provient de la législation espagnole du 19e siècle. En rapport avec la guerre à Cuba et aux Philippines, elle visait à protéger les personnes espagnoles déplacées à cause de ces guerres et qui ne pouvaient généralement pas réclamer leurs héritages à leur retour dans leur pays d’origine. Actuellement, les cas dans lesquels cette loi a fonctionné sont très résiduels. Pendant des décennies, des appels ont été lancés en faveur de son abrogation, notamment par les secteurs juridique et immobilier.

De quoi ai-je besoin pour vendre une maison héritée ?

Une fois la procédure de succession résolue, vous aurez besoin des documents habituels pour la vente d’un bien immobilier :

  • Document national d’identité (DNI de tous les héritiers, et NIE s’ils sont étrangers).
  • Titres de propriété.
  • Le dernier reçu de l’impôt foncier (IBI).
  • Certificat de l’administration des biens.
  • Le certificat de l’encours de la dette bancaire.
  • Certificat d’efficacité énergétique.

Les impôts à payer après la vente d’une maison héritée

Après la vente d’un bien hérité, il est nécessaire de régler les impôts concernés. Dans le cas où l’héritage a été divisé entre plusieurs personnes, ces impôts seront payés au prorata de ce que chaque héritier a reçu.

L’un des impôts que vous devez payer est l’impôt national sur la plus-value, payé sur le revenu des personnes physiques (IRPF) pour les résidents, et dans les 4 mois pour les non-résidents. En outre, si la vente n’a pas lieu au cours de la même période fiscale que celle durant laquelle le bien a été reçu, l’impôt municipal sur les plus-values doit être payé à nouveau. Attention, la valeur du bien peut changer rapidement.

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