L’immobilier mondial en question, l’Espagne s’en sort bien !
Les News en Novembre 2022
Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes.
Éditorial Novembre 2022 : L’immobilier mondial en question, l’Espagne s’en sort bien !
L’euphorie qu’a connue le secteur de l’immobilier résidentiel en Espagne commence à s’estomper. Mais cela ne signifie pas que l’immobilier espagnol se dirige vers un krach comme cela est prévu dans d’autres économies européennes.
Des taux d’intérêts quasi nuls et l’afflux de demande immobilière à la sortie du confinement dû au Covid face à une offre limitée a produit une hausse des prix de l’immobilier résidentiel sans précédent depuis 15-20 ans dans la plupart des pays développés. Avec des hausses atteignant 30% en 2 ans dans certains pays comme les USA, au Canada, aux Pays-Bas ou en Nouvelle-Zélande.
Pour cause de ces excès et du doublement des taux d’intérêt en un an, les prix sont maintenant à la baisse dans la moitié des pays développés : au Canada et en Suède, ils ont baissé de 8% depuis février, et en Nouvelle-Zélande de 12% par rapport l’année dernière. Et les prix ont aussi commencé à baisser aux USA et en Grande-Bretagne depuis cet été.
La principale préoccupation est focalisée sur les propriétaires qui ont emprunté à taux variable : au Canada, ils représentent plus de la moitié des emprunteurs, en Australie et en Suède les deux-tiers. Leurs charges d’intérêt ont doublé, voire triplé en quelques mois ! Beaucoup ne pourront pas rembourser leurs emprunts.
En Australie ou au Canada, on s’attend à une baisse des prix de 14%, avec une chute des transactions immobilières de 40% au Canada.
La plupart des économistes soulignent la situation privilégiée de l’Espagne. Les prix de l’immobilier ont moins augmenté en Espagne que dans la plupart des autres pays développés. Et la demande étrangère y demeure encore élevée. Les programmes immobiliers neufs en chantier sont déjà presque tous vendus, et il y a toujours un déficit de logements neufs. Dans le domaine de l’ancien, la rentabilité locative demeure à un niveau suffisamment élevé pour attirer des investisseurs nationaux et étrangers. Au final, les professionnels de l’immobilier espagnol s’attendent pour 2023 en Espagne à une réduction des transactions de l’ordre de 10-15% mais avec une baisse des prix modérée de l’ordre de 5%.
Les étrangers payent le prix fort
Les étrangers n’ont jamais payé aussi cher leur immobilier en Espagne. 2520 euros le m2 pour les achats des étrangers non-résidents en 2022. C’est 14% de plus qu’avant le Covid. Mais aussi 60% de plus que les espagnols (1560 euros le m2).
Les étrangers qui payent le plus cher sont les Danois et les Américains, devant les Norvégiens et les Suédois, puis les Allemands et les Suisses.
Les étrangers qui achètent le plus de biens immobiliers en Espagne demeurent les Britanniques (11%), devant les Allemands (10%) et les Français (8%).
Où seront les bonnes affaires en 2023 ?
La hausse continue des taux d’intérêt va ralentir les transactions et réduire la masse des acheteurs potentiels, soit parce qu’ils se placeront en situation d’attente, soit parce que leur capacité d’endettement sera insuffisante. Nous sommes un peu plus pessimistes que les professionnels et nous estimons que tout cela pourrait entraîner une baisse des transactions de 15-20% et une baisse des prix allant jusqu’à 10%.
Cette baisse des prix ne sera pas homogène. Elle touchera d’abord le segment des logements à bas prix à moins de 150.000 euros. Car ce sont les revenus les plus faibles qui seront d’abord le plus impactés par la hausse des taux et qui ne pourront pas se permettre de faire un prêt hypothécaire. A l’inverse, le marché de l’immobilier de luxe sera peu impacté et les prix ne devraient pas baisser dans ce marché.
Géographiquement, il est probable que les zones où les prix ont le plus augmenté soient les plus impactées. Ce devrait être le cas de Palma, Ibiza, Formentera, Marbella, certaines zones de la province de Santa Cruz de Tenerife, des quartiers de Barcelone (Eixample, Gracia, Sarria) et son littoral sud (Gava, Casteldefells et Sitges), des quartiers de Madrid (Centro, Chamartin, Chamberi, Moncloa, Tetuan) et des villes voisines (Boadilla et La Moraleja par exemple).
Chute de 7% du nombre de logements à la vente
L’offre de logements à la vente a diminué de 7% au cours du troisième trimestre de 2022, par rapport au même trimestre de l’année dernière, selon Idealista. Cette baisse est générale dans tous les grands marchés immobiliers espagnols : Madrid et Barcelone (-9%), Valencia (-24%), Malaga (-20%), Séville (-13%), Palma (-19%), Bilbao (-14%), Alicante (-26%).
Pourquoi le prix des loyers est en hausse ?
La pénurie de l’offre de logements locatifs (-25% au 3ème trimestre 2022) et la forte demande continuent de faire grimper les prix des locations.
La forte régulation du marché locatif génère une baisse de l’offre. Le plafonnement de l’augmentation des prix de location à 2% en 2022, décidée par le gouvernement suite à la hausse à 2 chiffres de l’inflation, n’encourage pas à mettre son bien en location sur le marché. La régulation des prix dans les zones tendues et le boom des locations touristiques ou des locations temporaires provoquent aussi une baisse de l’offre
La pénurie est très importante à Barcelone, Malaga et Palma où l’offre locative a chuté de moitié en un an.
Acheter pour louer ou revendre
Le marché immobilier locatif demeure un marché rentable pour de nombreux petits investisseurs, en particulier étrangers.
Tout d’abord l’achat pour mettre en location, avec ou sans rénovation, de plus en plus auprès de deux types de clientèles. Celle du locatif touristique évidemment et, depuis peu, celle les locations temporaires (alquiler de temporada). Mais aussi, c’est un phénomène en forte hausse ces derniers mois, l’achat de logements pour la revente après une rénovation. Il existe aussi des investisseurs qui font un mixte : ils achètent, réforment, louent une ou deux années et revendent sur la base de la rentabilité locative dégagée.
Le parcours du combattant du locataire à Madrid
La baisse de l’offre locative disponible a fait monter les prix et les exigences des loueurs à Madrid.
C’est de plus en plus difficile pour un candidat à la location de trouver un appartement dans la capitale. Les agences et propriétaires demandent en plus des conditions financières légales (environ 4,5 mois de loyer avant d’entrer dans l’appartement) des revenus annuels minimum de 25000 euros, un CDI, un âge minimum de 35 ans, etc.
Les aides à la réhabilitation de la Mairie de Barcelone
Dans le cadre des fonds européens de Next Generation, la Mairie de Barcelone a mis à la disposition des habitants une aide qui peut couvrir jusqu’à 80% des investissements de réhabilitation.
L’aide au logement proposée s’adresse aux propriétaires qui souhaitent adopter des mesures visant à améliorer l’efficacité énergétique de leur logement, tels que le changement des fenêtres.
Littoral, espaces, lumière et efficacité énergétique, plébiscités pour sa résidence secondaire
En cette période post-Covid et de crise énergétique, les acheteurs potentiels de résidences secondaires privilégient :
- L’efficacité énergétique, c’est-à-dire la moindre consommation énergétique du bien immobilier.
- Des espaces polyvalents et amples, pour faciliter le télétravail et le bien-être.
- La lumière naturelle à la lumière artificielle.
- Le littoral, mais à l’écart des centres urbains.
“Sit & Wait”, la position actuelle des fonds d’investissement
Les grands acteurs du secteur immobilier, réunis au salon The District de Barcelone en octobre, attendent de voir l’évolution économique avant de prendre toute décision d’investissement. Les fonds d’investissement suspendent leurs opérations immobilières en Espagne, » Sit & Wait » est leur nouvelle devise.
Les économistes de Goldman Sachs, présents au salon, insistent sur le fait que, même si l’Espagne est dans une meilleure situation que le reste de l’Europe, les six prochains mois seront difficiles. Mais ils ajoutent qu’à la mi-2023, les perspectives se seront probablement améliorées et que des éléments positifs commenceront à apparaître.
Investissement immobilier record jusqu’en septembre
De janvier à septembre 2022, l’investissement immobilier en Espagne a battu un record, 13,1 milliards d’euros selon BNP et 14,2 milliards d’euros selon CBRE. Dans les deux cas, c’est plus de 50% de croissance par rapport à la même période de 2021. Mais les deux analystes s’accordent à dire que cette croissance va ralentir fortement à court terme.
Madrid et Barcelone au Top du voyage d’affaires en Europe
Selon American Express, les deux grandes villes espagnoles sont plébiscitées par les voyageurs d’affaires comme leurs destinations d’affaires préférées. Madrid en première place et Barcelone à la seconde place devant Londres et Paris ! Les enquêtés pensent aussi que 2023 marquera le retour à la normale des voyages d’affaires.
Les non-résidents propriétaires indirects exempts de l’impôt sur le patrimoine
Les non-résidents sont exemptés de l’impôt sur le Patrimoine s’ils sont propriétaires indirects de biens immobiliers en Espagne. La Direction générale des impôts a confirmé qu’ils ne doivent pas payer l’impôt si, par exemple, ils possèdent des biens par l’intermédiaire d’une société.
Dans les cas où l’impôt sur la fortune a été payé dans des situations similaires, il est possible de demander le remboursement des revenus indus.
La Banque d’Espagne confirme le renforcement des conditions hypothécaires
Selon la Banque d’Espagne, les banques espagnoles ont resserré les critères et les conditions d’octroi des prêts et enregistré une baisse de la demande de prêts immobiliers au troisième trimestre. La contraction de l’offre de crédit et la baisse de la demande devraient s’intensifier au quatrième trimestre.
Le troisième trimestre a enregistré la plus forte baisse trimestrielle d’accords de crédits hypothécaires depuis 2008. Et ce, en raison de la détérioration des perspectives économiques et du marché du logement, de la dégradation de la solvabilité des emprunteurs, de la moindre tolérance au risque, de la hausse des coûts de financement et de la moindre disponibilité des fonds.
Nouvelle hausse des taux de la BCE et impact sur l’immobilier
La période des taux d’intérêt très bas est définitivement terminée : lors de sa réunion du 27 octobre, la BCE a procédé à une troisième hausse au second semestre 2022 de ses taux directeurs de 75 points de base. Après une hausse de 50 points de base en juillet et une hausse de 75 points en septembre. Les taux d’intérêt des opérations principales de refinancement, de la facilité de prêt marginal et de la facilité de dépôt seront relevés à respectivement 2,00%, 2,25% et 1,50% à compter du 2 novembre 2022, leur plus haut niveau depuis 2009.
La BCE amplifie ainsi la normalisation de sa politique monétaire, qui devrait se poursuivre dans les mois à venir pour combattre l’inflation, laquelle atteint 10,7% dans la zone euro en octobre.
La hausse du prix de l’argent amène les banques à modifier leur stratégie. Ces dernières années, alors que l’Euribor 12 mois était négatif, les banques ont opté pour des prêts à taux fixe. Mais comme l’indicateur de référence de la plupart des prêts hypothécaires en Espagne monte (il est entré en territoire positif en avril et évolue déjà autour de 3% en rythme quotidien), les banques augmentent le taux d’intérêt de leurs offres à taux fixe et diminuent ceux des taux variables.
Les taux d’intérêt plus élevés augmentent le montant des remboursements mensuels, ce qui signifie que certaines familles ne disposent pas de revenus suffisants pour faire face à ce nouveau scénario. D’autre part, les banques se montrent un peu plus exigeantes dans la sélection des clients, compte tenu d’un éventuel scénario futur de récession qui pourrait avoir un impact sur le niveau d’emploi ou le revenu disponible des familles.
D’ores et déjà, on estime que 12% des familles qui pouvaient avoir accès au crédit aux conditions bancaires de début d’année n’y ont plus accès aujourd’hui. Et ce pourcentage augmentera puisque la BCE pourrait à nouveau relever ses taux d’intérêt de 75 points de base lors de sa prochaine réunion de décembre…
Confidentiel et Express des News en Novembre 2022
News en Novembre 2022 en Europe et dans le Monde
- La Banque centrale européenne (BCE) pourrait à nouveau relever ses taux d’intérêt de 75 points de base lors de sa prochaine réunion de décembre.
- La BCE prévoit une baisse des prix de l’immobilier en Europe de 9% et une baisse des transactions de 15% pour les deux prochaines années.
- Selon des économistes de la BCE, une hausse de 1% des taux d’intérêt hypothécaires provoquerait une baisse des prix immobiliers de 5% après 2 ans !
- Le FMI prévoit une baisse des prix immobiliers de 10% dans les pays développés.
- Les USA enregistrent une chute des mises en chantier résidentielles de 8% d’août à septembre.
- Le taux d’intérêt des hypothèques à 30 ans à taux fixe aux USA atteint 7%, un taux qui a plus que doublé en un an !
- Conséquence, les demandes de crédits hypothécaires aux USA ont diminué de 40% en un an, la plus forte chute depuis … 2008 !
- En un an, les prix de l’immobilier ont baissé de 11% à San Francisco et 10% à Seattle.
- Au Royaume-Uni en septembre, pour la seconde fois en 3 mois, les prix de l’immobilier résidentiel ont baissé.
- Les prix de l’immobilier résidentiel à Hong Kong pourraient baisser de 15% en 2023 et de 15% en 2024.
- A Paris comme à Londres, Rome ou Madrid, les prix de l’immobilier de luxe continuent à la hausse malgré la crise.
- En France, le prix au mètre carré d’une maison avec une étiquette énergétique « G » est jusqu’à 15% inférieur à celui d’une maison avec une étiquette énergétique « A ».
- Andorre a suspendu toute attribution de licences touristiques pendant 2 ans.
- Au troisième trimestre 2022, en Europe, le volume de l’investissement en immobilier d’entreprise a baissé de 37% en un an.
- Le FMI prévoit une récession en 2023 pour l’Allemagne (-0,3%) et l’Italie (-0,1%).
- La FED (Réserve Fédérale des Etats-Unis) a annoncé une hausse de 75 points de base de ses taux directeurs, ce qui les porte à 4%, un niveau jamais atteint depuis janvier 2008.
- A +2,63% fin octobre, l’Euribor 12 mois atteint un plus haut depuis janvier 2009.
- L’inflation en zone euro atteint un nouveau niveau record de 10,7% en octobre. En hausse constante après 10% en septembre, 9,1% en août, 8,9% en juillet, 8,6% en juin et 8,1% en mai.
News en Novembre 2022 en Espagne
- Les prix de l’immobilier résidentiel ont augmenté de 4% en septembre 2022 par rapport au même mois de 2021.
- Les professionnels espagnols de l’immobilier résidentiel sont très inquiets pour 2023 et prévoient une baisse sensible des transactions.
- Le réseau immobilier Redpiso prévoit pour 2024 une baisse des transactions pouvant atteindre 30%.
- Selon Tinsa, les prix de l’immobiliers ont augmenté de 10% à Valence de septembre 2021 à septembre 2022.
- Le stock de logements neufs a diminué de 38% à Madrid et 17% à Barcelone.
- Les prix baisseront dès qu’il y aura une baisse des transactions.
- Les acheteurs dans l’immobilier de luxe ont un profil de plus en plus jeune.
- La région Baléares garantira les prêts hypothécaires afin que les banques accordent des prêts immobiliers à 100%.
- Madrid va urbaniser 116.000 m2 dans le quartier Los Berracoles en vue d’investissements immobiliers public/privé.
- Le blocage de la hausse des loyers à 2% entraîne une perte annuelle moyenne de 600 euros pour les propriétaires.
- Avec la limitation des licences de location touristique et le plafonnement des loyers à 5 ans, le poids du locatif temporaire (« alquiler de temporada ») est de plus en plus important.
- Madrid, Malaga et Valencia, les 3 villes où on construit le plus en Espagne. Barcelone est en 10ème position.
- Les impayés de loyers ont augmenté de 5% cette année.
- Les hypothèques à taux fixe représentent 30% du total des hypothèques en cours contre 21% en 2021 et 11% en 2018.
- Hacienda va réviser les valeurs cadastrales de 825.000 logements en 2023.
- La Communauté Valencienne crée un nouvel ITP à 11% pour des biens supérieurs à 1 million d’euros.
- La consommation de ciment a baissé de 3,4% en septembre 2022 par rapport au même mois de 2021.
- Le fonds américain Thor Equities a acheté un polygone industriel de 211.000 m2 pour en faire, après un investissement de 600 millions d’euros, le plus grand centre de données d’Espagne.
- Les « flagships » (magasin porte-drapeau ou vitrine d’une marque) sont à la mode en Espagne.
- Selon le Gouvernement espagnol, la croissance du PIB en 2023 sera de 2,1%, mais selon le FMI et la Banque d’Espagne, elle ne sera que de 1,2% et 1,4% respectivement.
- En octobre, l’inflation sur un an est de +7,3%, en baisse constante depuis juillet : +9% en septembre, +10,4% en août et +10,8% en juillet.
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