Acheter, vendre, aujourd’hui, demain ?
Les News en Octobre 2022
Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes.
Éditorial Octobre 2022 : Acheter, vendre, aujourd’hui, demain ?
Hausse des taux d’intérêt, inflation galopante, incertitudes sur le futur de la guerre entre la Russie et l’Ukraine … Tout le monde se rend compte que nous sommes à un moment charnière de l’activité immobilière. Tout proche d’un changement de cycle. Alors, que faut-il faire ? Acheter, vendre, rapidement ou attendre l’année prochaine ?
Il y a plusieurs scénarios possibles en fonction des situations de chacun.
Par exemple, les taux de crédits hypothécaires à plus de 3% sont là pour un moment. Il va falloir s’y habituer. Mais ils risquent d’aller encore plus hauts. Donc si on doit emprunter pour acheter, il vaut mieux le faire maintenant que d’attendre qu’ils montent à 5% et que les conditions de crédit soient encore plus drastiques. Ou que les banques ne proposent que des taux variables.
Ou si un ménage a des doutes sur son avenir professionnel, alors il vaut mieux qu’il vende rapidement plutôt que d’attendre une situation qui pourrait se compliquer. Et l’obligerait à vendre en dessous du prix actuel.
Ou encore l’investisseur qui voit ses actions continuellement baisser depuis quelques mois. Et qui décide de vendre son portefeuille pour acheter de la pierre car il pense que la situation boursière va encore empirer.
Pour l’acheteur du nord de l’Europe, les prix de l’immobilier espagnol demeurent très concurrentiels. Et pour certains la localisation « excentrée » de l’Espagne est un avantage en ces temps troubles. Ils sont et ils demeureront nombreux à acheter cette année et l’année prochaine.
Si vous souhaitez acheter dans du neuf, il vaut mieux rechercher maintenant que l’année prochaine car les promoteurs ont réduit leur volume d’activité à venir.
Il y a aussi les locataires qui sont actuellement protégés par le plafonnement à 2% de l’augmentation des loyers. Mais jusqu’au 31 décembre 2022. Et après, qu’arrivera-t-il si le gouvernement ne reconduit pas cette mesure ? Qui pourra payer un loyer en hausse de 10% ? Dans ce cas-là, l’achat est conseillé.
A l’opposé, les propriétaires se voient imposer un plafonnement de l’augmentation des loyers à 2% et craignent la reconduite de cette mesure en 2023. Alors que les charges de copropriété vont augmenter en moyenne de 15%. Aujourd’hui, ces propriétaires sont plus enclins à vendre qu’à louer.
Conséquence de la période d’incertitude actuelle, il y aura certainement une baisse de l’offre en 2023. Accompagnée pendant un moment d’une légère baisse des prix dans certaines zones (Madrid, Barcelone, Palma, Malaga, Las Palmas, …). Mais il y aura aussi des investisseurs avec des liquidités à l’affût de la moindre bonne affaire, qui partira alors très vite.
Situation actuelle VS situation crise immobilière 2007
L’augmentation des taux d’intérêt affecte le marché immobilier européen. Avec une baisse attendue des transactions et des prix. Mais le marché espagnol devrait connaître moins de secousses que lors de la précédente crise immobilière en Espagne de 200772008.
Par rapport à la crise immobilière subie par l’Espagne en 2007/2008, la situation est très différente.
- D’abord parce que la demande étrangère est de plus en plus importante. Le triple effet héliotropisme / nomadisme / réalisme post-Covid attire une clientèle nord-européenne croissante. Évidemment plus sur les zones côtières. Mais les étrangers découvrent aussi les zones rurales de l’Espagne, séduits par des prix de l’immobilier très bon marché.
- En 2007, il y avait un excès d’offre. En 2022, l’offre s’équilibre avec la demande. Elle est même déficitaire dans le neuf.
- Le crédit promoteur était de 24% en 2007. Il est aujourd’hui de 7%.
- En 2007, 20% des hypothèques étaient accordées pour ces crédits supérieurs à 80%. En 2022, c’est seulement 8%.
- En 2007, les prêts à taux fixe représentaient 3% des prêts accordés, les 97% autres étaient à taux variable. Aujourd’hui, les prêts à taux à taux fixe représentent 60% des prêts accordés.
- L’effort hypothécaire était de 55% en 2008. Il est de 34% en août 2022.
Autant d’indicateurs qui démontrent que la situation actuelle de l’immobilier en Espagne est beaucoup plus favorable qu’elle ne l’était en 2007/2008. Alors oui, il y aura certainement une baisse des transactions. Et aussi une baisse des prix mais qui devrait être circonscrites à certaines zones dont les prix avaient trop augmenté. Comme les Baléares par exemple.
69000 ventes en juillet 2022
Selon le notariat espagnol, 69.015 ventes de logements ont été signées en juillet 2022. Soit une hausse de 3% sur un an. Cette hausse cache une tendance opposée selon le type de biens. Hausse de 6% des transactions d’appartement (53088 unités), et baisse de 6% de celles des maisons individuelles (15.927 unités).
A noter la très forte hausse du volume des acquisitions enregistrée aux Canaries (+23%), et la hausse importante au Pays Basque (+11%) et dans la Communauté Valencienne (+9%). Par contre on enregistre une chute dans d’autres régions du nord de l’Espagne avec -20% en Navarre, -16% en Cantabrie et -15% pour La Rioja.
Les prix sont restés stables d’une année sur l’autre à +0,3%. Là aussi les Canaries se distinguent avec une hausse des prix de 20% alors qu’on enregistre une baisse des prix aux Baléares (-5%) et au Pays Basque (-4%).
51% des biens immobiliers acquis en juillet 2022 l’ont été avec une hypothèque. Le prêt hypothécaire couvrait en moyenne 73% de la valeur des biens.
Madrid et Barcelone, les villes les moins chères pour le m2 dans l’immobilier de luxe
Savills a étudié les prix de l’immobilier de luxe dans 30 des principales villes dans le monde au premier semestre 2022. Et Madrid et Barcelone, avec respectivement 7070 euros et 6530 euros par m2, sont parmi les villes où les prix de l’immobilier de luxe sont les plus bas.
La moyenne de ces 30 villes est à 14.175 €/m2. En tête du classement, on trouve Hong Kong avec 41.800 euros par m2. Suivent New York (25,280 €/m2), Tokyo (22.250 €/m2) et Genève (20.720 €/m2). L’immobilier de luxe est à 15.530 €/m2 à Paris. La plus forte hausse annuelle est à Miami (+13%). Même Lisbonne (9270 €/m2) est devant les deux principales villes espagnoles.
Charges de copropriété en hausse de 40% ?
La hausse des prix du gaz et de l’électricité, et des services associés aux immeubles (nettoyage ou maintenance) pourraient provoquer des hausses importantes de charges de copropriété.
Ces hausses seraient en moyenne de 15% mais pourraient atteindre 40% dans le cas d’immeubles équipés de chauffage central au gaz, et disposant d’un ascenseur. Rappelons que le prix du gaz de chauffage a été multiplié par 10 depuis 2020 ! Évidemment les propriétaires du nord de l’Espagne seront plus touchés que les autres.
Barcelone veut favoriser la transformation des commerces fermés en logements
A Barcelone, comme à Madrid ou dans d’autres villes d’Espagne, des milliers de locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée ne sont pas utilisés. La Mairie de Barcelone souhaite mettre en place des mesures qui favoriseraient leur transformation en appartements. Ce qui supposera une plus grande souplesse dans la gestion des formalités et exigences urbanistiques permettant l’obtention de certificats d’habitabilité pour les locaux susceptibles d’être transformés en logements.
Les autonomos, des bureaux individuels vers les espaces de coworking
Les « autonomos » sont les auto-entrepreneurs espagnols. Eux et les micro-entreprises travaillaient les plus souvent dans des petits bureaux individualisés ou partagés avec d’autres micro-entrepreneurs. Ils se tournent maintenant majoritairement vers des coworkings, c’est-à-dire des espaces partagés de plus grande dimension. Cela leur permet de réduire jusqu’à la moitié de leurs coûts de location et d’assistance. Et les entreprises de coworking se multiplient en Espagne comme partout en Europe.
Plus de 500 proptechs en Espagne
Les proptechs, de nouvelles entreprises numériques émergent dans le secteur de l’immobilier. L’Espagne est devenue l’une des grandes plaques tournantes européennes pour ce type d’entreprise.
Il s’agit d’une nouvelle tendance qui naît de l’union du secteur immobilier résidentiel et de la technologie, et qui prend naissance sous l’égide du phénomène fintech, dans lequel divers secteurs adoptent les technologies numériques pour offrir de nouveaux services, produits, applications et outils autour de l’ensemble de l’activité du secteur et de ses principaux agents : agences immobilières, promoteurs immobiliers, constructeurs, évaluateurs (tasadores), architectes etc. Les services offerts par ces sociétés sont très variés, allant de l’achat, la vente ou la location de propriétés, à la rénovation, la construction, l’entretien, l’administration et la gestion.
L’Espagne est l’un des plus importants pôles d’innovation immobilière en Europe. Et la tendance est à la hausse. Il existe actuellement plus de 500 entreprises proptech en Espagne. C’est le troisième pays en Europe derrière le Royaume-Uni (850) et la France (550).
Economie d’énergie, télétravail et immobilier
De nombreux employés sont retournés au bureau, mais le travail à distance reste encore important. Il n’est pas rare que tout ou partie des travailleurs restent encore 1, 2 ou 3 jours chez eux chaque semaine.
Et que se passera-t-il lorsque les factures d’énergie augmenteront cet hiver ? Il y aura deux mouvements contraires. Les employés qui iront plus nombreux au bureau pour ne pas supporter les coûts plus élevés de chauffage et électricité. Et ce d’autant plus que le gouvernement et les autonomies subventionnent le transport public. Et puis nous aurons le phénomène opposé d’entreprises qui voudront réduire leurs coûts d’énergie, qui réduiront leurs espaces de travail, et qui enverront une grande partie de leur personnel en télétravail !
Aides énergétiques : 8 millions de foyers concernés
8 millions de ménages peuvent avoir accès potentiellement aux aides prévues pour la réhabilitation des logements dans le cadre des économies d’énergie. Ces aides européennes sont d’un montant total de 3,4 milliards d’euros. Et sont intégrées dans le programme PRTR « Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia » (Plan de redressement, de transformation et de résilience).
Actuellement, le taux de réhabilitation des logements en Espagne est de … 0,1% ! Bien loin des 2% français ou 1,5% allemands. L’objectif du gouvernement est de multiplier par 10 ce pourcentage en réhabilitant 1,2 millions de logements jusqu’en 2030.
Projet de loi de délogement des squatteurs en moins de 48 heures
Enfin le PSOE, principale composante de la majorité présidentielle, prend en compte le problème des « okupas », les squatteurs espagnols. Le temps moyen de délogement des okupas était pour l’instant de 18 mois !
Le Parti socialiste (PSOE) au Congrès des députés a déposé un amendement au projet de loi organique sur l’efficacité organisationnelle du service public de la Justice. Les juges pourraient expulser les squatters dans un délai maximum de 48 heures. D’autres parties, comme le PP et le PdeCat, avaient déjà demandé des changements pour rationaliser et accélérer les processus qui engorgent les tribunaux.
Créer une entreprise pour 1 €, c’est possible !
Il est désormais possible de créer une entreprise en Espagne pour 1 euro ! le Bulletin Officiel a publié la Loi « Crea y Crece » (Créer et Croître), qui entrera en vigueur à la mi-octobre.
Le capital social minimum de 3.000 €, qui existait jusqu’à présent pour les sociétés à responsabilité limitée, a été supprimé. Les sociétés à responsabilité limitée peuvent être créées avec un capital social de 1 €. Cependant, tant que le capital n’atteint pas le chiffre de 3 000 €, les règles suivantes s’appliquent, qui visent à protéger les intérêts des créanciers ou des tiers contractant avec la société. Sur le bénéfice, 20 % au moins doivent être affectés à la réserve légale jusqu’à ce que la somme de la réserve légale et du capital social atteigne le montant de 3 000 euros. Et, en cas de liquidation, si l’actif de la société est insuffisant pour faire face aux obligations de la société, les actionnaires sont solidairement responsables de la différence entre le montant de 3.000 € et le montant du capital souscrit.
Espagne, leader de la croissance en Europe
Selon les prévisions de l’OCDE, le PIB espagnol augmentera de 1,5 % en 2023, soit la plus forte croissance parmi les quatre grandes économies qui composent la Zone Euro. L’OCDE a prévoit une récession de 0,7 % en Allemagne, une croissance de 0,6%, en France et de 0,4% en Italie.
Toujours selon l’OCDE, en 2022, la croissance devrait être de 4,4% en Espagne, 3,4% en Italie, 2,6% en France et 1,2% en Allemagne.
Roubini prévoit une crise économique mondiale qui va durer
Nouriel Roubini est l’économiste qui avait prévu la crise financière de 2008. Roubini prévoit une récession « longue et moche » (« Long, Ugly ») aux États-Unis et dans le monde à la fin de 2022, qui pourrait durer jusqu’en 2023, ainsi qu’une forte correction de l’indice S&P 500. Selon lui, ceux qui s’attendent à une légère récession devraient examiner les ratios d’endettement élevés des entreprises, des gouvernements et des ménages.
Dans son nouveau livre, « Megathreats », Roubini identifie 11 chocs négatifs à moyen terme qui réduisent la croissance potentielle en augmentant le coût de production. Il s’agit notamment de la démondialisation et du protectionnisme, de la délocalisation de la production de la Chine et de l’Asie vers l’Europe et les États-Unis, du vieillissement des populations dans les économies avancées et les marchés émergents, des restrictions migratoires, du découplage entre les États-Unis et la Chine, du changement climatique mondial et des pandémies récurrentes.
De très bonnes raisons pour aller vivre au bord de la mer en Espagne 😊
Confidentiel et Express des News en Octobre 2022
News en Octobre 2022 en Europe et dans le Monde
- Amancio Ortega, le fondateur d’Inditex (Zara, Massimo Dutti, Bershka, etc.), envisage de racheter le futur siège de Meta (Facebook, Instagram et WhatsApp) à Dublin, pour 550 millions d’euros.
- Les analystes prévoient une baisse des prix de l’immobilier de 10 à 15% au Royaume-Uni.
- La Banque Centrale Européenne prévoit une baisse des prix immobiliers pouvant atteindre 9% sur deux ans dans la zone Euro.
- Le Royaume-Uni va réduire massivement ses impôts, jusqu’à 51 milliards de dollars en 2027.
- L’Écosse a congelé les prix des loyers jusqu’à mars 2023.
- Les prix de l’immobilier ont baissé en juillet 2022 aux USA pour la première fois depuis 2012.
- Les taux d’intérêt des hypothèques à 30 ans aux USA sont à 6,7% en moyenne fin septembre 2022, contre 3% il y a un an.
- La Réserve fédérale américaine (la FED) a procédé en septembre à une troisième hausse de ses taux directeurs (+0,75%), désormais situés entre 3 et 3,25 %.
- BNP Paribas estime que la récession est inévitable en Europe au dernier trimestre 2022.
- A +2,56 % fin septembre, l’Euribor 12 mois atteint un plus haut depuis 2009.
- L’inflation en zone euro atteint un nouveau niveau record de 10% en septembre, après 9,1% en août, 8,9% en juillet, 8,6% en juin et 8,1% en mai.
News en Octobre 2022 en Espagne
- L’Espagne compte 19 millions de résidences principales et 4 millions de résidences secondaires.
- Le poids des acheteurs étrangers n’a jamais aussi élevé en Espagne : ils représentent près de 15% des transactions immobilières du second trimestre 2022.
- Les taux de crédit hypothécaire sont passés en moyenne de 1,99% en juillet à 2,20% en août.
- Le niveau des loyers a atteint des records à Barcelone, Palma, Malaga et Valencia.
- Les transactions de nue-propriété ont augmenté de 30% en 2022 en Espagne.
- Barcelone est la ville d’Espagne qui possède le parc immobilier le plus ancien, 60 ans en moyenne.
- Bankinter prévoit une baisse des prix de l’immobilier de 3% en 2023 et de 2% en 2024. Solvia prévoit une hausse des prix de 2% en 2023.
- De plus en plus de propriétaires qui louaient leur logement décident de les mettre sur le marché de la vente.
- La Generalitat de Catalogne a lancé un programme d’aide financière compensant une partie du loyer des jeunes de moins de 36 ans.
- Et la Communauté de Madrid aidera les mêmes jeunes à accéder à une hypothèque pour acheter un premier logement.
- Une nouvelle Loi du 6 septembre 2022 définit les conditions de travail des employées de maison.
- Le Gouvernement a approuvé un budget de 1,9 milliard d’euros destiné à la réhabilitation résidentielle et au logement social.
- La consommation de ciment est en baisse en juillet et en août de 8,6% et 5,3% respectivement, par rapport aux mêmes périodes de 2021.
- Les centres commerciaux ont récupéré au 1er semestre 2022 leurs niveaux d’activité prépandémique.
- L’Espagne est la première destination européenne des étudiants Erasmus.
- Corrélé avec le niveau de ventes record du 1er semestre, le nombre de « tasacion » n’a jamais été aussi élevé (248.000 au 1er semestre).
- Au 1er semestre 2022, l’investissement étranger en Espagne a atteint 15,7 milliards d’euros, dont les deux-tiers dans la Communauté de Madrid.
- En septembre, l’inflation sur un an est de 9%, en baisse par rapport au 10,4% d’août et au 10,8% de juillet.
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