En Espagne, la meilleure rentabilité locative brute est à Madrid, et la plus mauvaise à… Madrid aussi ! Et elle est en baisse à Barcelone alors qu’elle est en hausse dans les autres villes.
Note technique pour le calcul de la rentabilité locative brute. Nous utilisons les statistiques de prix de vente et de prix de location du portail immobilier Idealista. Elle s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement.
Une rentabilité locative globalement en hausse
Sur les 6 dernières années, la rentabilité locative brute est en très nette hausse dans les villes espagnoles. 4,6% au 3ème trimestre 2012, 5,2% au 3ème trimestre 2015 et 5,6% au 3ème trimestre 2018.
Mais cette situation n’est pas homogène sur tout le territoire espagnol, les logements de Barcelone en particulier enregistrent une baisse de leur rentabilité locative ces 3 dernières années, comme ceux du centre de Madrid. Globalement, les rentabilités locatives sont nettement plus élevées en dehors des deux grandes villes espagnoles.
Madrid, les plus hautes mais aussi les plus faibles rentabilités locatives
La rentabilité locative brute à Madrid est stable depuis 2015. 4,6% au 3ème trimestre 2012, 5,1% au 3ème trimestre 2015 et 5,1% au 3ème trimestre 2018.
Trois quartiers de Madrid font partie des 4 plus fortes rentabilités locatives des grandes villes espagnoles. Il s’agit de : Puente de Vallacas (8,1%), Villaverde (7,9%) et Usera (7,2%). Ce sont 3 quartiers populaires du sud de Madrid où les coûts d’acquisition moyens sont encore inférieurs à 2000 €/m2 et où les loyers tournent autour de 11 à 12 € par m2. Nous déconseillons Villaverde car les risques d’impayés y sont élevés. Pour les deux autres quartiers (Puente de Vallacas et Usera), il faut privilégier les axes principaux bien pourvus en commerces, services et transports publics.
Mais c’est aussi à Madrid qu’on trouve les plus faibles rentabilités locatives d’Espagne ! Notamment dans des quartiers centraux (Salamanca 3,8%, Chamartin 3,9%, Retiro 4%, Chamberi 4,2%) et à Hortaleza 4,3% (le quartier du Lycée Français). La raison est simple : c’est dans ces quartiers centraux que les prix d’acquisition moyens sont les plus élevés à plus de 5000 €/m2.
En résumé, les rentabilités locatives des quartiers centraux de Madrid sont à la baisse et sont plutôt faibles. Celles des autres quartiers sont plutôt à la hausse et élevées.
Barcelone, rentabilité locative à la baisse
Après avoir fortement augmenté de 2012 à 2015, la rentabilité locative brute à Barcelone est à la baisse. 4,4% au 3ème trimestre 2012, 5,2% au 3ème trimestre 2015 et 4,7% au 3ème trimestre 2018.
Cette baisse touche tous les quartiers à l’exception de deux :
- Nou Barris, un quartier populaire du nord de Barcelone, avec un rendement de 5,3%, Un prix d’acquisition moyen inférieur à 2500 €/m2 pour des des loyers autour de 13 €/m2 (mais comme à Villaverde à Madrid, les risques d’impayés y sont plus élevés)
- Et surtout Sant Marti le quartier qui monte à l’est de Barcelone, avec un rendement de 6,5%. A 4100 €/m2 à l’achat et 18 €/m2 à la location
Les quartiers de Barcelone avec la plus faible rentabilité locative sont Sarria-Sant Gervasi (3,9%), les Corts (3,9%) et Eixample (4,2%).
Les autres villes espagnoles : de 4,4% à 7,3% de rentabilité locative
Dans les autres capitales provinciales et les principales villes autour de Barcelone et Madrid, les rentabilités locatives brutes varient de 4,4% (La Corogne en Galicie) à 7,3% (Gava au sud de Barcelone). Et elles sont toutes à la hausse depuis 3 ans excepté Palma de Majorque (6,2% au 3T 2015 et 5,2% au 3T 2018) et dans plusieurs villes autour de Barcelone (Castelldefels, San Cugat, Sabadell, Mataro).
Plus de détails pour certaines autonomies :
- En Andalousie, la rentabilité locative varie de 4,9% à Cadix à 6,9% à Huelva (6% à Séville et 5,6% à Malaga)
- Aux Canaries, la rentabilité est de 7% et 7,1% respectivement à Santa Cruz De Tenerife et à Las Palmas
- Dans la Communauté Valencienne, Valence a une rentabilité locative de 5,7%, Castellon de 6,2% et Alicante de 6,7%.
- Au Pays Basque, Bilbao a une rentabilité locative de 4,9% et Saint Sébastien 4,4%
Ci-dessous, classées de la plus élevée à la moins élevée, les rentabilités aux 3èmes trimestres 2012, 2015 et 2018 pour les capitales provinciales, les principales villes autour de Madrid et Barcelone, et les quartiers de Madrid et Barcelone.
| Communautés | Villes | Quartiers | T3 2012 | T3 2015 | T3 2018 |
| Madrid | Madrid | Puente De Vallecas | 7,1% | 7,4% | 8,1% |
| Madrid | Madrid | Villaverde | 7,1% | 7,7% | 7,9% |
| Catalogne | Gavà | 5,2% | 5,5% | 7,3% | |
| Madrid | Madrid | Usera | 6,3% | 7,5% | 7,2% |
| Canarias | Las Palmas | 5,1% | 6,5% | 7,1% | |
| Catalunya | Lleida | 6,6% | 8,3% | 7,0% | |
| Catalogne | Hospitalet De Llobregat | 5,3% | 6,5% | 7,0% | |
| Canarias | Santa Cruz De Tenerife | 4,3% | 5,1% | 7,0% | |
| Andalucía | Huelva | 4,8% | 5,7% | 6,9% | |
| Madrid | Madrid | Carabanchel | 6,1% | 6,4% | 6,9% |
| Andalucía | Almería | 4,2% | 5,1% | 6,8% | |
| Murcia | Murcia | 4,2% | 4,9% | 6,8% | |
| Comd Valenciana | Alicante / Alacant | 4,8% | 5,8% | 6,7% | |
| Catalogne | Vilafranca Del Penedès | 5,0% | 6,3% | 6,6% | |
| Castilla Y León | Ávila | 3,9% | 4,9% | 6,6% | |
| Catalogne | Terrassa | 5,2% | 6,1% | 6,5% | |
| Aragón | Huesca | 5,2% | 5,8% | 6,5% | |
| Catalogne | Barcelone | Nou Barris | 5,7% | 6,5% | 6,5% |
| Madrid | Móstoles | 5,6% | 6,5% | 6,5% | |
| Madrid | Parla | 5,9% | 6,6% | 6,4% | |
| Madrid | Madrid | Latina | 6,0% | 6,2% | 6,3% |
| Madrid | Torrejón De Ardoz | 5,4% | 5,5% | 6,3% | |
| Comd Valenciana | Castellón | 4,2% | 4,9% | 6,2% | |
| Castilla Y León | Valladolid | 4,0% | 5,0% | 6,2% | |
| Aragón | Zaragoza | 4,3% | 5,4% | 6,2% | |
| Madrid | Leganés | 5,3% | 5,9% | 6,2% | |
| Madrid | Fuenlabrada | 5,5% | 5,6% | 6,1% | |
| Catalogne | Badalona | 4,7% | 6,0% | 6,1% | |
| Madrid | Alcalá De Henares | 5,4% | 5,9% | 6,1% | |
| Madrid | Getafe | 5,3% | 5,9% | 6,0% | |
| Andalucía | Sevilla | 4,3% | 5,1% | 6,0% | |
| Asturias | Oviedo | 4,3% | 4,8% | 6,0% | |
| Castilla Y León | Segovia | 3,6% | 4,5% | 5,9% | |
| Catalogne | Sabadell | 4,9% | 6,9% | 5,9% | |
| Catalogne | Mataró | 5,5% | 6,3% | 5,8% | |
| Madrid | Alcorcón | 5,0% | 5,4% | 5,8% | |
| Catalunya | Girona | 4,5% | 5,2% | 5,8% | |
| Andalucía | Córdoba | 4,5% | 5,2% | 5,8% | |
| Castilla La Mancha | Cuenca | 4,0% | 5,1% | 5,7% | |
| Castilla Y León | Soria | 4,6% | 5,0% | 5,7% | |
| Castilla La Mancha | Toledo | 3,9% | 4,9% | 5,7% | |
| Comd Valenciana | València | 4,3% | 5,3% | 5,7% | |
| Madrid | Madrid | Villa De Vallecas | 5,2% | 5,3% | 5,6% |
| Andalucía | Málaga | 4,7% | 5,5% | 5,6% | |
| Madrid | Alcobendas | 4,6% | 5,6% | 5,6% | |
| Catalogne | Barcelone | Horta Guinardó | 4,9% | 6,0% | 5,5% |
| Euskadi | Vitoria | 4,5% | 5,0% | 5,5% | |
| Andalucía | Granada | 4,1% | 4,8% | 5,4% | |
| Catalunya | Tarragona | 4,3% | 5,1% | 5,4% | |
| Castilla La Mancha | Albacete | 4,0% | 4,5% | 5,4% | |
| Extremadura | Badajoz | 4,2% | 4,8% | 5,4% | |
| Madrid | Madrid | Vicálvaro | 5,8% | 5,5% | 5,4% |
| Castilla Y León | León | 3,9% | 4,4% | 5,4% | |
| La Rioja | Logroño | 4,1% | 4,7% | 5,4% | |
| Galicia | Lugo | 3,8% | 3,8% | 5,3% | |
| Castilla La Mancha | Guadalajara | 4,1% | 5,0% | 5,3% | |
| Castilla Y León | Palencia | 3,9% | 4,4% | 5,3% | |
| Aragón | Teruel | 3,8% | 4,8% | 5,3% | |
| Castilla La Mancha | Ciudad Real | 3,8% | 4,8% | 5,3% | |
| Galicia | Pontevedra | 4,0% | 4,6% | 5,3% | |
| Catalogne | Barcelone | Sant Martí | 4,6% | 4,7% | 5,3% |
| Catalogne | Barcelone | Sant Andreu | 4,9% | 5,6% | 5,2% |
| Madrid | Madrid | San Blas | 5,4% | 5,7% | 5,2% |
| Baleares | Palma De Mallorca | 5,0% | 6,2% | 5,2% | |
| Madrid | Madrid | Ciudad Lineal | 4,7% | 5,2% | 5,2% |
| Castilla Y León | Burgos | 4,0% | 4,8% | 5,2% | |
| Andalucía | Jaén | 3,8% | 4,5% | 5,2% | |
| Castilla Y León | Salamanca | 3,9% | 4,7% | 5,2% | |
| Madrid | Madrid | 4,6% | 5,1% | 5,1% | |
| Catalogne | Castelldefels | 4,5% | 6,1% | 5,1% | |
| Catalogne | Barcelone | Ciutat Vella | 6,5% | 5,5% | 5,1% |
| Cantabria | Santander | 3,5% | 4,3% | 5,1% | |
| Madrid | Madrid | Moratalaz | 5,3% | 5,1% | 5,0% |
| Madrid | Madrid | Tetuan | 4,8% | 5,6% | 5,0% |
| Navarra | Pamplona | 3,9% | 4,4% | 5,0% | |
| Catalogne | Barcelone | Sants-Montjuïc | 5,2% | 5,6% | 5,0% |
| Andalucía | Cádiz | 4,7% | 4,7% | 4,9% | |
| Euskadi | Bilbao | 4,1% | 4,8% | 4,9% | |
| Extremadura | Cáceres | 3,7% | 4,9% | 4,9% | |
| Catalogne | Sitges | 3,6% | 4,2% | 4,8% | |
| Catalogne | Barcelona | 4,4% | 5,2% | 4,7% | |
| Madrid | Madrid | Arganzuela | 4,9% | 5,1% | 4,7% |
| Madrid | Madrid | Centro | 5,1% | 4,9% | 4,6% |
| Madrid | Madrid | Barajas | 4,4% | 4,5% | 4,5% |
| Galicia | Ourense | 3,3% | 3,4% | 4,5% | |
| Catalogne | Sant Cugat Del Vallès | 3,9% | 5,1% | 4,5% | |
| Catalogne | Barcelone | Gràcia | 4,7% | 5,3% | 4,5% |
| Madrid | Madrid | Moncloa | 4,3% | 4,8% | 4,5% |
| Castilla Y León | Zamora | 3,8% | 4,2% | 4,4% | |
| Euskadi | San Sebastián | 3,1% | 3,6% | 4,4% | |
| Madrid | Madrid | Fuencarral | 4,2% | 4,6% | 4,4% |
| Galicia | A Coruña | 3,0% | 3,6% | 4,4% | |
| Madrid | Madrid | Hortaleza | 4,6% | 4,7% | 4,3% |
| Catalogne | Barcelone | Eixample | 4,6% | 4,8% | 4,2% |
| Madrid | Madrid | Chamberí | 4,3% | 4,5% | 4,2% |
| Madrid | Madrid | Retiro | 4,0% | 4,4% | 4,0% |
| Catalogne | Barcelone | Les Corts | 3,7% | 4,1% | 3,9% |
| Madrid | Madrid | Chamartín | 3,8% | 4,1% | 3,9% |
| Catalogne | Barcelone | Sarrià-Sant Gervasi | 3,8% | 4,1% | 3,9% |
| Madrid | Madrid | Salamanca | 3,9% | 4,0% | 3,8% |
| Moyenne générale | 4,6% | 5,2% | 5,6% |
© acheterenespagne.fr – Octobre 2018
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Où est la meilleure rentabilité locative en Espagne ?
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