Les News de l'Immobilier en Août 2025

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Les News en Août 2025

Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes – Août 2025

Table des matières

Baisse des transactions de 2% et hausse des prix de 6,7%

Selon le Conseil Général des Notaires, en mai 2025, le nombre de transactions immobilières résidentielles en Espagne a diminué de 2% par rapport à mai 2024. Nous l’avions annoncée il y a un mois : Vers une baisse des transactions dans les prochains mois ?. Pour cause d’offre de logements à la vente qui continue à se réduire, cette baisse devrait se poursuivre.

Il s’est vendu 62.600 logements en mai 2025. Dont 75% d’appartements et 25% de maisons individuelles.

Par type de logements, l’évolution est divergente : les ventes d’appartements ont diminué de 4,1% en mai 2025. Tandis que les ventes de maisons individuelles ont augmenté de 5,2%.

Le prix moyen au mètre carré en mai 2025 est de 1836 € en hausse de 6,7% sur un an. On note une forte hausse (+7,6%) du prix des appartements (2100 €/m²) et une hausse plus modérée (+5,8%) du prix des maisons individuelles (1370 €/m²).

La superficie moyenne des biens achetés est de 111 m2. 93 m2 pour les appartements et 169 m2 pour les maisons.

Le nombre de crédits hypothécaires (40.800), boosté par la baisse continue des taux d’emprunt, a augmenté de 7,8% d’une année sur l’autre. 65% des transactions sont accompagnées d’un crédit hypothécaire.

Le volume des transactions a baissé dans 13 régions autonomes de mai 2024 à mai 2025 et a augmenté dans 4 autres. Parmi les grandes régions immobilières, les baisses du nombre de transactions les plus fortes sont de -12% aux Baléares et -7% en Andalousie. Dans les autres grandes régions, la baisse est de -5% dans la Communauté Valencienne, -3% dans la Communauté de Madrid et -2% en Catalogne et -1% au Pays Basque.

Notons, de mai 2024 à mai 2025, la hausse de prix au m2 à deux chiffres de +11,1% dans la Communauté de Madrid (neuvième mois consécutif à plus de 10%) et +14,5% aux Pays Basque. Suivent la Catalogne (+7,4%), la Communauté Valencienne (+6,6%), les Baléares (+3%), et l’Andalousie (+1,5).

A noter : en Galice, les très fortes hausses des transactions (+18%) et des prix (+12%). La Bretagne espagnole attire de plus en plus !

Résoudre le problème de l’accès au logement en priorité

L’accès au logement est la priorité numéro 1 des foyers espagnols aujourd’hui. Il y a aujourd’hui, en simplifiant, 2 nouveaux logements à la vente pour 5 nouvelles demandes d’achat. Et ce problème s’aggrave depuis 3 ans avec l’accumulation chaque année des demandes insatisfaites et la diminution de l’offre de logements.

Les principales raisons sont connues : difficultés administratives, juridiques et financières des promoteurs pour construire (10 ans pour faire un projet), incohérences des politiques publiques immobilières des municipalités, des régions et de l’État, pression des acheteurs étrangers sur la côte méditerranéenne, dans les îles et dans l’agglomération madrilène.

Nous traiterons de ce problème dans l’un de nos prochains articles et nous tenterons d’ébaucher quelques solutions.

Chute historique de l’offre de logements à la vente

L’offre de logements à la vente a diminué de 20% au cours du 2^ème trimestre 2025, par rapport au même trimestre en 2024 (source : Idealista). C’est la plus forte baisse jamais enregistrée.

Toutes les capitales provinciales ont enregistré des baisses de l’offre locative à 2 chiffres excepté Malaga (-3%). Les plus fortes baisses dans les villes importantes sont à Bilbao (-33%), Séville (-26%), Madrid (-25%), Valence (-24%), Barcelone et Palma (-21%), Alicante (-20%)

Il est urgent que les pouvoirs publics prennent des mesures encourageant la construction de nouveaux logements.

Exode immobilier vers des prix plus accessibles

La hausse des prix dans les grandes villes provoque un exode immobilier sans précédent et un tiers de la demande s’est déplacée vers la périphérie au cours des deux dernières années.

La Fédération nationale des associations immobilières (FAI) propose de mettre en œuvre des politiques visant à augmenter l’offre de logements dans les périphéries et à encourager l’habitabilité dans les communes rurales afin d’alléger la pression de la demande dans les grandes villes.

Elle souligne la nécessité de coordonner et de tirer parti des aides de l’Union européenne pour créer des politiques transversales visant à améliorer la connectivité, l’emploi, les infrastructures de transport, les services publics et la réhabilitation des logements dans les zones rurales et périphériques où la demande se déplace.

Les loyers temporaires représentent 15% de l’offre locative

Les locations temporaires ou saisonnières (« alquiler de temporada) continuent de croître sur le marché immobilier. Au second trimestre 2025, le poids de ce type de locations (autres que touristiques) a atteint 15% du marché, avec une augmentation annuelle de l’offre de 26%.

À Barcelone, près de la moitié des logements proposés (49%) sont des locations temporaires. Viennent ensuite Saint-Sébastien (39%), Gérone (37%), Cadix (21%), Tarragone (20 %), Madrid (18%), Santander (17%), Palma (16%), Valence et Bilbao (13%).

300.000 demandes de numéros d’enregistrement de location de courte durée

Depuis le 1^er juillet 2025, le numéro d’enregistrement unique au Registre de la Propriété est obligatoire si vous voulez faire de la location de courte durée (location touristique ou location temporaire d’appartements ou de chambres). Plus de 300.000 demandes ont été déposées et un numéro d’enregistrement provisoire a été fourni pour deux semaines.

Passé ce délai, deux scénarios sont possibles : le propriétaire reçoit l’accord définitif ou se voit opposer un refus. Il est également possible que, pendant la période d’analyse, les registres demandent des documents supplémentaires pour compléter la demande (un délai d’une semaine est accordé pour corriger les erreurs).

Parmi les motifs les plus fréquents de rejets, il y en a trois principaux : le logement touristique ne dispose pas de la licence requise, il n’a pas été approuvé par la communauté des propriétaires à la majorité des 3/5^ème requise ou il s’agit d’un logement social qui ne peut être utilisé à des fins autres que celles de résidence habituelle. À ce jour, environ 30.000 demandes ont été rejetées.

Pour rappel, pour les seules locations touristiques, le gouvernement recensait 380.000 logements. Des 270.000 demandes accordées, près de 80% concernaient des locations touristiques, soit environ 220.000. Ce qui veut dire que 160.000 locations touristiques sont aujourd’hui illégales. Mais sans doute encore plus de locations temporaires.

Accord Gouvernement-Airbnb pour le retrait des locations touristiques non enregistrées

Le ministère du Logement a conclu un accord avec Airbnb pour le retrait des annonces sans numéro d’enregistrement unique.

A partir du mois d’août, l’entreprise s’est engagée à transmettre chaque mois des informations sur les annonces publiées sur sa plateforme, afin de faciliter le respect de la réglementation nationale. Les données comprennent les numéros d’enregistrement nationaux et régionaux correspondants, en fonction du type d’offre annoncé par les hôtes

Comme convenu, Airbnb retirera les annonces présentant des irrégularités dans le registre national. Dans ces cas, la plateforme en informera préalablement les hôtes, leur accordant un délai pour corriger les irrégularités avant de procéder au retrait définitif, sauf si celui-ci résulte d’une révocation du numéro d’enregistrement national, auquel cas il aura lieu dans les 48 heures suivant la notification du ministère.

Près de 80% des logements en Catalogne avec une (très) mauvaise qualification énergétique

En Catalogne, 79% des logements ont une qualification énergétique E, F ou G. Ce sont, ce qu’on appelle, des « passoires thermiques ». Beaucoup de ces constructions ne disposent pas d’isolation thermique, utilisent des matériaux peu efficaces et sont équipées de systèmes de chauffage obsolètes.

Pendant de nombreuses années, il n’y avait pas de politique claire et continue en matière de rénovation, ni d’incitations économiques ou de pression réglementaire pour intervenir sur le parc immobilier. De plus, l’investissement financier dans l’efficacité énergétique a constitué un obstacle pour de nombreuses familles.

La directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments impose à tous les bâtiments résidentiels d’avoir au moins une note énergétique D en 2033 et zéro émission en 2050. Sinon, il sera impossible de louer ou vendre son logement.

Cela implique de consentir d’importants efforts de rénovation et de modification des constructions afin de se conformer aux normes établies pour 2033 et 2050, dans le but d’obtenir une meilleure note énergétique.

Le gîte en échange de compagnie …

Les prix des loyers étant trop élevés dans les grande villes espagnoles, beaucoup de personnes recherchent des alternatives pour accéder à un logement. Et, parmi celles-ci, la possibilité de partager un appartement avec des personnes âgées en échange de compagnie a fait son apparition.

Ce modèle de cohabitation intergénérationnelle, qui fonctionne déjà dans des villes comme Madrid, Barcelone, Valence ou Séville, va au-delà des économies : il s’agit d’une formule solidaire d’accès au logement qui profite tant aux jeunes qu’aux personnes âgées, et qui commence à s’imposer comme une solution réelle face aux défis actuels.

Le principe est simple : une personne âgée vivant seule et disposant d’espace dans son logement propose une chambre à une personne plus jeune, généralement un étudiant ou un travailleur à revenus modestes, en échange de compagnie, de conversation et d’aide ponctuelle dans les tâches quotidiennes. Il ne s’agit pas d’assumer un rôle d’aidant professionnel, mais d’être présent, de partager des moments et d’accompagner.

En échange, le locataire bénéficie d’un environnement calme, plus abordable (voire gratuit dans certains cas) et, dans de nombreux cas, d’un apprentissage de vie inestimable. De son côté, la personne âgée combat la solitude, se sent plus en sécurité chez elle et reste plus active sur le plan social et émotionnel.

Vers la disparition de la cuisine ?

Les appartements vendus sont de plus en plus petits et beaucoup préfèrent réduire la taille de la cuisine. À tel point que les appartements ont des cuisines « très petites » ou qu’elles disparaissent carrément des logements, en particulier dans les grandes villes.

Les appartements sans cuisine sont en augmentation, mais sont encore marginaux. Pour leurs acheteurs, cuisiner est une activité réservée aux classes aisées et à ceux qui disposent d’espace. Néanmoins, plus que le prix des aliments, l’achat de plats préparés augmente en raison du manque de temps pour cuisiner.

Il y a de plus en plus d’appartements avec de petites cuisines ouvertes sur le salon et équipées des appareils électroménagers de base, tels que le micro-ondes et le réfrigérateur. Et cela représente une part importante du marché. Cependant, pour que les cuisines disparaissent complètement des foyers espagnols, il faudrait que les prix des plats préparés baissent considérablement.

Nouveaux records de fréquentation touristique

L’Espagne s’apprête à battre un nouveau record de fréquentation touristique en 2025, après avoir clôturé les six premiers mois de l’année avec une croissance des arrivées touristiques de 4,7%, frôlant les 44,5 millions, selon les données de l’INE. Cette année, l’Espagne devrait s’approcher, voire dépasser, les 100 millions de touristes internationaux.

Leurs dépenses ont augmenté davantage que les arrivées, +7,5% au cours des six premiers mois, pour atteindre 59,6 milliards d’euros. A titre de comparaison, la France qui a accueilli 100 millions de touristes en 2024 a récupéré « seulement » 71 milliards de dépenses sur toute l’année. Explication simple : les touristes restent presque deux fois plus longtemps en Espagne qu’en France !

La Catalogne est la première communauté autonome en termes de nombre de visiteurs. Elle totalise 9,3 millions de voyageurs au cours des six premiers mois, bien au-dessus des 7,8 millions des Canaries ou des 6,8 millions de l’Andalousie.

En ce qui concerne l’origine des touristes internationaux, les principaux pays émetteurs au cours du premier semestre ont été le Royaume-Uni (8,9 millions de visiteurs, +5,2%), l’Allemagne (5,7 millions, +3 %) et la France (5,6 millions, + 3,1%).

Le marché du Super-Luxe toujours à la hausse

Le marché immobilier de très grand luxe, c’est-à-dire les propriétés de plus de 10 millions de dollars, a démarré l’année 2025 en force, selon un rapport de Knight Frank. Au cours du 1^er trimestre de l’année, 527 transactions ont été enregistrées dans ce segment dans les 12 principales villes du monde, soit une augmentation de 6% par rapport à la même période en 2024. La valeur totale de ces opérations a atteint 9,4 milliards de dollars, dépassant à nouveau les 9 milliards pour le deuxième trimestre consécutif.

Parmi les marchés « premium » les plus importants de la planète figure Dubaï, qui a réalisé 111 transactions entre janvier et mars pour un montant de 1,9 milliard de dollars, se positionnant ainsi en tête du marché des logements de très grand luxe devant New York, avec 75 transactions évaluées à 1,4 milliard de dollars. Palm Beach, en Floride, complète ce trio de marchés ultra-luxueux, avec 74 ventes pour 1,35 milliard de dollars. Sa voisine Miami se distingue avec 58 transactions pour 1,3 milliard de dollars.

Impact limité de l’accord douanier USA-UE en Espagne

Le récent accord tarifaire entre l’Union européenne et les États-Unis aura un effet limité sur l’économie espagnole, contrairement à l’impact plus important attendu sur d’autres économies européennes, selon une analyse publiée par la Banque d’Espagne.

Le poids du commerce des biens et services entre l’Espagne et les États-Unis représentait en 2024 4,4% du PIB national, soit moins de la moitié de la moyenne des autres pays de la zone euro, où les échanges commerciaux avec les États-Unis atteignent 10,1% du PIB. Cette moindre intensité commerciale est l’un des facteurs clés qui atténueront les effets négatifs des nouveaux droits de douane sur le tissu entrepreneurial espagnol.

En termes de balance commerciale, l’Espagne a clôturé l’année 2024 avec un rapport pratiquement équilibré par rapport aux États-Unis, enregistrant un solde insignifiant de 0,003% du PIB. Cependant, on observe une disparité entre les composantes : alors que le commerce des biens présente un déficit de 1,7% du PIB pour les importations américaines contre 1% du PIB pour les exportations vers cette destination, la balance est positive dans le secteur des services.

Les exportations de services vers les États-Unis ont atteint 1,2% du PIB, bien au-dessus des 0,5% correspondant aux importations, générant un excédent important pour l’économie nationale.

Comme le souligne la Banque d’Espagne dans son blog, le tourisme reste l’un des points forts des relations bilatérales. L’Espagne a accueilli plus de 4 millions de touristes américains en 2024, ce qui représente déjà 5% du nombre total d’arrivées, avec des dépenses moyennes nettement supérieures à celles des autres visiteurs. En revanche, les dépenses des Espagnols qui se rendent aux États-Unis ne représentent que 0,1% du PIB.

Confidentiel et Express des News en Août 2025

News en Août 2025 en Europe et dans le Monde

Croissance soutenue de la digitalisation du marché, en particulier visites virtuelles, transactions et signatures en ligne, et plateformes automatisées.
Les prix d’achat immobiliers résidentiels ont augmenté de 3,3% en moyenne mondiale au 2^ème trimestre 2025 (Knight Frank’s Global House Price Index).
Les loyers résidentiels mondiaux augmentent de 5,2% en moyenne en 2025, portés par une pénurie de logements et une demande croissante pour des locations flexibles.
Une pénurie estimée à 10 millions de logements persiste dans les grandes économies (USA : 4 M, Inde : 3 M, Europe : 2,5 M), aggravée par un ralentissement des constructions neuves.
Les mini-logements (35-45 m²) et les résidences pour seniors gagnent en popularité en Europe et en Asie.
Le « flexliving » (locations flexibles combinant travail et loisirs) croît de 15% dans les zones touristiques, porté par les travailleurs à distance et les nomades numériques.
En Chine en juin, le prix des logements neufs a baissé de 3,2% par rapport à l’année précédente, soit la plus forte baisse enregistrée au cours des huit derniers mois.
En Australie, le prix moyen atteint 844.000 $ australiens (470 K€) en juillet, soit une hausse de 3,7% en un an, et le niveau le plus élevé jamais enregistré.
Le stock de maisons neuves invendues aux USA a dépassé les 511.000 unités, son plus haut niveau depuis 2007, ce qui équivaut à 9,8 mois d’offre.
Le prix de vente moyen résidentiel aux USA a baissé de 2,9% en un an, soit la première baisse annuelle depuis 2021.
A New-York, les transformation de bureaux en logements pourraient créer 17.000 nouveaux foyers à court terme.
L’offre locative chute en Grande-Bretagne.
Le prix moyen des logements au Royaume‑Uni a augmenté de 3,9% entre mai 2024 et mai 2025.
Les acheteurs internationaux, notamment asiatiques et moyen-orientaux, représentent 10% des transactions à Londres.
Les prix de l’immobilier résidentiel en Allemagne devraient baisser de 1,4% en 2025, puis augmenter de +2% en 2025 et +3% en 2026.
À Berlin, 25% des locations annoncées sont louées en moins de deux jours.
En France, la reprise est jugée fragile, la hausse des prix reste limitée à certains segments.
Le cadre réglementaire français évolue rapidement, rebattant les cartes du locatif (passoires thermiques, encadrement des loyers, bail solidaire).
En France, 86% des ventes font l’objet d’une négociation en 2025 (contre 61% en 2022).
Marseille se prépare à l’encadrement des loyers dès 2025–2026, rejoignant ainsi un périmètre en forte tension.
Très nette reprise du marché immobilier en Belgique : hausse de 16,7% du nombre de ventes résidentielles en Belgique au 1er semestre 2025 (par rapport à 2024).
En Suisse, les taux d’intérêt quasi nuls redistribuent les cartes : ils favorisent la demande (crédit), mais pèsent lourdement sur les revenus bancaires et pèsent à terme sur les offres de prêt.
En Italie, le nombre de transactions résidentielles au 1^er semestre 2025 a augmenté de 11%.
Les écarts de prix sont importants selon les zones : 950 €/m² en Calabre à 5200 €/m² à Milan, 3100 €/m2 à Rome et 4 300 €/m² à Florence.
Les prix des logements au Portugal ont bondi de 16,3% en un an au T1 2025, soit la plus forte hausse dans l’Union Européenne, selon Eurostat publiées mi‑juillet.
Le nouveau Gouvernement portugais introduit un plan logistique intégré pour augmenter l’offre résidentielle, simplifier les permis de construire et rétablir la confiance du marché, face à l’envolée des prix.
A +2,147% début août 2025, l’Euribor 12 mois est stable depuis avril 2025.
L’inflation en zone euro en juillet 2025 est stable à +2%, le même taux qu’en juin.

News en Août 2025 en Espagne

Au 1^er trimestre 2025, il y a eu 129.000 « tasaciones », soit 17% de plus qu’en 2024.
Caixabank a accordé 9700 millions d’euros en hypothèques au 1^er semestre 2025, soit 46% de plus qu’en 2024.
La villa des Iles Baléares la plus chère à la vente est annoncée à 39,5 millions d’euros.
Le prix de l’immobilier baisse de 50% dans des communes à 30 km de Barcelone.
A Torrevieja (95.000 habitants), au sud d’Alicante, seulement un logement sur trois est une résidence principale.
Plus de 50% des acheteurs dépendent d’une garantie ou d’une aide financière de leur famille pour couvrir l’apport initial.
La demande étrangère est toujours forte avec des investisseurs français, britanniques, allemands et nordiques actifs, notamment sur la Costa del Sol, la Costa Brava et les îles.
Villes où il est difficile d’acheter (ordre de difficulté décroissante) : Palma de Majorque, Malaga, San Sebastian, Madrid et Barcelone.
Villes où il est difficile de louer : Barcelone, Palma de Majorque, Malaga, Valencia/Alicante et Madrid.
Le nombre de nouveaux logements à la construction a augmenté de 11,5% au 1^er trimestre 2025.
Grau de Valencia : 3200 logements devraient être construits sur l’ancien circuit de Formule 1.
Les Baléares donnent le feu vert à la construction sur des terrains rustiques.
Le fonds Hines a acquis un ensemble de 531 logements locatifs à Madrid pour 155 M€.
Madrid et Barcelone sont dans le Top 5 des investissements hôteliers en Europe.
Le RevPar hôtelier (revenu par habitation) a augmenté de 6,9% au 1^er semestre 2025.
L’investissement dans les résidences étudiantes a atteint 560 millions de euros au 1^er semestre 2025.
L’affluence des centres commerciaux a augmenté de 5% au second trimestre 2025.
L’investissement total en immobilier devrait atteindre 16 milliards d’Euros en 2025.
En 2025, l’État prévoit de percevoir 52 milliards d’euros d’impôts liés au secteur immobilier.
Le poids de la dette des ménages dans le PIB n’a jamais aussi fiable depuis le début du siècle.
La banque BBVA lancera son OPA sur Sabadell début septembre.
L’indice des prix à la consommation (IPC) en juillet 2025 est en hausse à +2,7%, après +2,3% en juin et +1,9% en mai.
L’indice INE de valorisation des loyers (IRAV) pour la revalorisation des contrats de location en août 2025 est de +2,10%.

Les News de l’Immobilier en Août 2025

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