Les News en Avril 2024
Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes – Avril 2024
La crise des années 2000 a bénéficié à l’Espagne de 2024
A partir de 2007 et jusqu’au début des années 2010, l’Espagne a vécu une crise immobilière sans égale en Europe provoquée par le surendettement des ménages dû aux taux variables. A cette époque, les taux variables étaient de loin les plus utilisés pour les hypothèques. Ils étaient même encouragés par les banques qui, par ailleurs, pouvaient prêter à tout un chacun jusqu’à 110% de la valeur du bien ! Le prix des actifs a alors chuté moitié en quelques années. Et les banques ont croulé sous les dettes hypothécaires et l’accumulation des actifs immobiliers toxiques. Il a même été créé une structure dédiée à la gestion de ses actifs toxiques, la SAREB.
En 2024, l’Espagne est le bon élève de l’Europe. Pas de surendettement, pas de surproduction de bien immobilier résidentiel.
Le taux d’endettement des ménages est aujourd’hui modéré, la majorité des taux hypothécaires sont fixes, et la demande étrangère est forte. Conséquence : l’Espagne ne vit pas la baisse des prix que vivent les autres pays européens, en particulier ceux du nord de l’Europe. Bien au contraire, les prix n’ont pas arrêté de monter. Tout ceci grâce à une meilleure appréciation du risque hypothécaire par les banques. En particulier, les prêts ne concernent que la moitié des acquisitions et, en moyenne, ils ne représentent que 70% de la valeur du bien.
Le marché immobilier espagnol est en sous-production. Il nécessite plus d’investissements, en particulier bien dans le résidentiel classique auprès des ménages (à l’achat et à la location). Mais aussi dans d’autres secteurs résidentiels, comme les résidences universitaires ou les résidences pour personnes âgées. Le déficit de construction est important. Le marché immobilier résidentiel espagnol est prometteur et devrait attirer de forts investissements dans les prochaines années.
Au final, la crise des années 2000 aura bénéficié à l’Espagne des années 2020 !
Janvier 2024 : Ventes +7,3% / Prix +4,2%
Selon l’ordre des notaires espagnols, de janvier 2023 à janvier 2024, le nombre de transactions est en hausse de 7,3% et les prix ont augmenté de 4,2%.
Le nombre d’appartements vendus est en hausse de 9,7% alors que les achats de maisons individuelles sont en baisse de 0,7%.
Trois régions du Nord de l’Espagne enregistrent une hausse des ventes de plus de 20% : Cantabrie (+38%), Galice (+23%) et Asturies (+21%). Ce qui confirme l’attrait récent de ces régions pour la clientèle espagnole et étrangère. A noter aussi l’écart entre la croissance des ventes dans la Communauté autonome de Madrid et en Andalousie (+10%) et celles de Catalogne (+3%) et de la Communauté Valencienne (+1%).
Le prix du m2 est en hausse de 4,2% de janvier 2023 à janvier 2024. Les hausses annuelles les plus importantes sont aux Baléares (+18%), en Galice (+15%), en Cantabrie (+14%), en Extremadura et en Castille-La Manche (+13%) et à Madrid (+11%). A noter la légère baisse des prix en Andalousie (-0,3%).
Le nombre d’hypothèques a augmenté de 8% sur un an pour atteindre 22.450 opérations en janvier 2024. Elles représentent 46% des ventes et le montant prêté représente en moyenne 70% du prix d’acquisition.
Réouverture de la guerre des hypothèques et taux à … 2% !
De nombreuses banques espagnoles ont lancé une campagne visant à rendre leurs offres de prêts hypothécaires moins chères au cours des premières semaines de l’année, en prévision des futures baisses de taux d’intérêt qui seront décidées par la Banque centrale européenne (BCE) dans les mois à venir. Et la bataille du crédit hypothécaire ne fait que commencer.
Il existe actuellement plusieurs prêts à taux fixe pour l’achat d’un logement qui sont inférieurs à 3% pour une durée de 30 ans. Les banques vont de plus en plus baisser les taux d’intérêt de leurs prêts hypothécaires fixes et d’ici la fin de l’année, des offres à moins de 2% pourraient apparaître pour les clients qui ont un bon profil.
Un acheteur étranger sur trois souscrit un prêt hypothécaire en Espagne
Un acheteur étranger sur trois en Espagne finance son achat. En effet, l’offre de prêts hypothécaires est plus compétitive que ce qu’ils peuvent trouver dans leur pays d’origine. Ce qui n’était pas le cas avant le Covid. Les clients internationaux ont accès à des hypothèques à taux fixe inférieures à 3%.
Les clients étrangers aisés sont les premiers intéressés par le financement de leur achat. Cela leur permet d’investir sans décapitaliser.
Les socimis pour « économiser » des impôts en achetant des maisons de luxe en Espagne
Les grandes fortunes profitent des avantages fiscaux des socimis (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario) pour « économiser » des impôts en achetant de l’immobilier de luxe en Espagne. Le régime fiscal des socimis offre des avantages fiscaux lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Tels qu’un abattement de 95% des impôts liés à l’achat d’un bien !
Cette fiscalité attire les grandes fortunes espagnoles et étrangères. Onze ans après son lancement, le nombre de socimis en Espagne dépasse la centaine. Ces sociétés, conçues pour l’investissement collectif dans des actifs immobiliers, sont l’un des véhicules les plus utilisés par les fonds d’investissement et les family offices. Leur principal avantage est qu’elles ne paient pas d’impôt sur les sociétés, bien qu’elles soient obligées de distribuer la majeure partie de leurs bénéfices sous forme de dividendes à leurs actionnaires, qui eux sont tenus de payer des impôts.
Capital social minimum d’une Socimi : 5 millions d’euros.
Dans une même région, des écarts de prix jusqu’à 15.000 euros par m2
L’écart entre les prix des logements en Espagne se creuse en 2024 et, en particulier, la fourchette entre le prix le plus élevé et le prix le plus bas par m2 dans une même région
La plus grande différence régionale entre les zones les plus aisées et les moins chères pour l’achat d’un appartement se trouve à Madrid, avec un écart de 15.000 euros par mètre carré entre les zones les plus chères et les moins chères.
Viennent ensuite la Catalogne, avec un écart de 9500 euros entre la zone la plus économique et la zone la moins économique, et le Pays Basque, avec une différence de 7200 euros.
En revanche, la communauté autonome présentant l’écart le plus faible est l’Estrémadure, avec un différentiel de seulement 1700 euros. Elle est suivie par La Rioja, avec un différentiel de 2200 euros.
De moins en moins de propriétaires
L’accession à la propriété perd du terrain au profit de la location. Selon l’enquête sur les conditions de vie 2023 publiée par l’INE, le nombre de ménages vivant dans un logement qu’ils possèdent est à son plus bas niveau historique (75,1%). Ce pourcentage était de 80% et 77,7% il y a respectivement 20 et 10 ans.
Les autres ménages se répartissent entre 15,4% de locataires au prix du marché (10% il y a 20 ans), 3,3% de locataires à un prix inférieur au marché et 6,1% de ménages à qui on a cédé l’utilisation du logement où ils habitent.
Typologie des acheteurs dans le neuf
Selon une étude du promoteur Aedas Home, l’acheteur type d’un logement neuf en 2023 est un couple d’âge moyen avec enfants, de nationalité espagnole, qui achète un appartement avec trois chambres. La surface moyenne est de 84 m2, avec une terrasse de 23 m2.
58% de ces acheteurs achètent une résidence principale, avec une répartition égale entre ceux qui achètent leur premier logement et ceux qui achètent un nouveau logement. 27 % achètent une résidence secondaire et 15% font un investissement. En ce qui concerne la nationalité des acheteurs, 37% des nouveaux clients sont étrangers, soit une augmentation de 8 points par rapport à 2022.
Madrid et Barcelone, villes « bon marché » pour les expatriés
Selon le cabinet de conseil en fiscalité Greenback, Madrid et Barcelone demeurent encore des villes où le coût de la vie est modéré pour des expatriés. Sur 43 métropoles mondiales, les deux métropoles espagnoles sont classées pour le coût de la vie moyen pour un expatrié en 36ème place (Barcelone – 2230 $US par mois) et 33ème place (Madrid – 2370 $US par mois). Loin derrière San Francisco (6100 $US) Londres (5400 $US), Zurich (5200 $US), Sydney (4200 $US), Paris (3800 $US), Dublin (3700 $US) et Copenhague (3400 $US).
La majorité de l’offre locative barcelonaise a basculé en location temporaire
Les locations temporaires (« alquiler de temporada ») représentent maintenant la grande majorité de l’offre nouvelle locative à Barcelone.
C’est la conséquence de la régulation du prix des loyers entrée en vigueur le 16 mars 2024 en Catalogne. Les locations longue durée (contrat de 5 ans) disparaissent peu à peu du marché locatif barcelonais.
Secouriste obligatoire à Madrid, mais pas en Catalogne
Il est obligatoire d’avoir un maître-nageur secouriste dans les piscines communautaires de la région de Madrid si la copropriété compte plus de 30 logements. Le maître-nageur doit être formé aux premiers secours et aux techniques de sauvetage.
En Catalogne, les piscines communautaires sont légalement considérées comme des piscines privées et échappent à la réglementation sur les piscines publiques, où l’embauche d’un maître-nageur est obligatoire pour les piscines d’une superficie supérieure à 200 m2. C’est donc aux copropriétés elles-mêmes qu’il appartient de décider s’il convient ou non d’engager un maître-nageur professionnel.
Avec un million d’euros, vous pouvez acheter …
La société de conseil immobilier Knight Frank révèle ce que l’ont peut acheter avec un million de dollars dans 100 métropoles et destinations touristiques.
Alors que vous pouvez acheter 110 m2 à Barcelone, 101 m2 à Marbella ou 96 m2 à Madrid, vous ne pourrez acheter que 64 m2 à Tokyo, 43 m2 à Sydney, 40 m2 à Paris, 34 m2 à new York, 33 m2 à Londres, 32 m2 à Saint Tropez, 22 m2 à Hong Kong et … 16 m2 à Monaco. Et seulement 50 m2 à Ibiza. Mais 213 m2 à Phuket (Thaïlande).
Les cinq pays européens les plus intéressants pour investir, et l’Espagne est le premier !
Vous cherchez à investir dans un bien immobilier ? Une étude menée par l’entreprise de construction néerlandaise 123Jaloezie vient d’identifier les pays européens, dans lesquels les prix des logements sont les plus avantageux.
Ces 5 pays sont l’Italie et l’Espagne en première position à égalité. En dehors de l’attractivité touristique et du mode vie, le potentiel d’augmentation des prix de l’immobilier y est encore élevé. La France est en troisième position suivie par Chypre et le Danemark.
La crise mondiale de l’immobilier résidentiel est terminée !
La chute des prix de l’immobilier qui a frappé les économies avancées (à l’exception de l’Espagne) s’est largement estompée, selon une analyse du Financial Times basée sur des données d’experts et de l’OCDE. Les économistes interrogés estiment que la plus grande crise immobilière de la décennie a atteint un point d’inflexion. Dans 37 pays de l’OCDE, les prix des logements ont augmenté de 2,1% au troisième trimestre 2023, alors qu’ils stagnaient au début de l’année dernière.
Confidentiel et Express des News en Avril 2024
News en Avril 2024 en Europe et dans le Monde
- Entre 2010 et 2023, le prix de l’immobilier en Europe a augmenté de 46%.
- Les propriétaires européens qui ont des prêts à taux fixes bas évitent de vendre, de peur de ne pas obtenir un nouvel emprunt.
- En France, le nombre de permis de construire est en baisse de 22% sur un an.
- En mars 2024, les prix de l’immobilier au Royaume Uni ont augmenté de 0,8% en un an.
- La société immobilière allemande Vonovia a perdu 6,76 milliards d’euros en 2023.
- À Berlin, 85% des habitants sont locataires.
- Les prix de l’immobilier et la demande explosent en Andorre.
- Florence décide de limiter les locations touristiques de courte durée dans le périmètre du centre-ville.
- Pour pallier le manque d’immobilier résidentiel à San Francisco, 460.000 m2 de surfaces commerciales seront reconverties en logements.
- Les prix de l’immobilier continuent à la baisse en Chine (-5% en février).
- La crise de l’immobilier commercial aux États-Unis commence à s’étendre à l’Europe.
- Le Japon relève ses taux pour la première fois en 17 ans et met fin à l’ère des taux négatifs.
- La BCE prévoit une baisse des taux en juin.
- A +3,664% au 3 avril 2024, l’Euribor 12 mois est en légère baisse.
- L’inflation en zone euro en mars est en baisse à 2,4%, contre 2,6% en février.
News en Avril 2024 en Espagne
- Les prix de l’immobilier sont en hausse dans le luxe, et stables dans le bas-moyen de gamme.
- Le Plan « Ensanche Levante », approuvé par la municipalité de Benidorm, prévoit la construction de 20 hôtels et 2000 logements.
- La conception et la construction d’une villa de luxe à Marbella coûtent plus de cinq millions d’euros.
- Le réseau de vente Lucas Fox a géré pour 622 millions d’euros de transactions immobilières en 2023, soit 10% de moins qu’en 2022.
- Les prix de l’immobilier devraient augmenter de 3% à Madrid et Barcelone en 2023.
- Le taux moyen des crédits hypothécaires devrait baisser à 3,5% avant l’été.
- Le nouvel indice de référence des locations en Catalogne, applicable à toutes les nouvelles locations, est entré en vigueur le 16 mars 2024.
- La régulation des loyers en Catalogne provoque déjà une sortie des locations longue durée vers des ventes de biens.
- Le Tribunal constitutionnel admet le recours du gouvernement basque contre la Loi sur le Logement (« Ley de Vivienda »).
- Les impôts traquent les « vrais-faux autonomos » des agences immobilières.
- Le prix du sol urbain a baissé de 3% en 2023.
- Le promoteur Neinor Homes a souscrit un prêt de 165 millions d’euros pour refinancer sa dette.
- Redevco et SFP Group vont investir 300 millions d’euros dans des achats d’hôtels en Espagne et au Portugal.
- Amazon investira 300 millions d’euros dans un nouveau centre logistique en Asturies.
- Les investissements dans les actifs industriels et logistiques ont chuté de 52% en 2023.
- Sur les deux premiers de l’année 2024, le nombre de touristes a augmenté de 16% en Espagne.
- 17% de la population résidente en Espagne est d’origine étrangère.
- En 2023, la croissance du PIB en Espagne a été de +2,5%.
- Selon S&P, la croissance espagnole sera de +1,8% en 2024, soit 0,7% au-dessus de la moyenne de l’Eurozone.
- La Banque d’Espagne, elle, prévoit une croissance de +1,9% en 2024.
- L’indice des prix à la consommation (IPC) a augmenté à 3,2% en mars contre 2,8% en février.
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Les News de l’Immobilier en Avril 2024
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