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Les News de l’Immobilier en Mai 2023

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La nouvelle Loi du Logement et le Contrôle des loyers

Les News en Mai 2023

Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes

La nouvelle Loi du Logement et le Contrôle des loyers

La nouvelle « Ley de Vivienda » (Loi sur le Logement) a été adoptée par la Chambre de Députés. La loi prévoit l’abandon de l’indice des prix à la consommation (IPC) comme mécanisme de régulation des loyers. Elle introduit aussi des mesures de contrôle des prix pour les zones tendues, où les loyers ont augmenté de manière excessive, afin d’empêcher les augmentations excessives des loyers dans ces zones. La loi prévoit également des mesures pour lutter contre la spéculation immobilière et pour promouvoir le droit au logement.

Jusqu’au 31 décembre 2023, le renouvellement des contrats de location ne peut excéder une augmentation de 2%. Cette limite passera à 3% en 2024 et, à partir de 2025, un nouvel indice des loyers sera appliqué. Ce nouvel indice se veut plus stable et moins élevé que l’évolution de l’IPC et permettra de réguler les augmentations lors du renouvellement annuel des loyers.

Selon certains experts, la loi pourrait rendre la location plus difficile pour les locataires et accroître l’effort financier nécessaire pour louer un logement. En particulier dans les zones tendues où les loyers ont augmenté de manière significative. Les nouvelles mesures de contrôle des prix pourraient limiter la rentabilité des investissements locatifs pour les propriétaires. Qui pourraient alors chercher à compenser ces pertes en augmentant les loyers des nouveaux contrats.

Les étrangers représentent un achat immobilier sur cinq

Jamais les étrangers ont autant acheté en Espagne qu’au second semestre 2022. Les achats de biens immobiliers en Espagne par des étrangers atteignent un niveau record avec 21,1% des transactions réalisées. Le prix moyen payé est aussi le plus élevé depuis 15 ans avec 2089 euros par m2. A noter que les étrangers non-résidents payent plus cher (2558 €/m2) que les étrangers résidents (1553 €/m2).

Les acheteurs étrangers en 2022 sont principalement originaires du Royaume-Uni (11% soit 15400), de l’Allemagne (9%, 14100) et de France (7%, 10800).

A noter le doublement des acheteurs ukrainiens. Et l’augmentation de 37% des Américains et de 35% des Argentins.

Les régions côtières sont les plus recherchées. En particulier la Communauté Valencienne (30% des achats par les étrangers), l’Andalousie (19%) et la Catalogne (16%).

Les ventes de logements chutent de 13 % en février 2023

Les ventes de logements ont chuté de 13% en Espagne en février 2023 par rapport au même mois de l’année précédente, selon les données des notaires espagnols. La baisse est de 16% pour les logements neufs et de 11% dans l’ancien.

Par ailleurs, le nombre de nouveaux prêts hypothécaires a chuté de 24% en février. Tandis que le montant moyen des prêts a augmenté de 3,9% par rapport à l’année précédente.

Ces chiffres reflètent la tendance actuelle sur le marché immobilier espagnol, qui se caractérise par une certaine instabilité et une baisse des ventes et des hypothèques. Les notaires espagnols signalent également une augmentation des délais de vente. Et une baisse des prix de vente dans certaines zones, notamment en Andalousie (-2% par rapport à février 2022) et aux Baléares (-1,4%).

L’offre immobilière diminue de 11% à Barcelone à la fin du 1er trimestre 2023

Selon Idealista, l’offre de biens immobiliers disponible à la vente a diminué de 5% au 1er trimestre 2023 par rapport au 1er trimestre 2022.

À Barcelone, l’offre a diminué de 11% en 12 mois, tandis qu’à Madrid, elle a augmenté de 4%. Elle est en recul aussi dans d’autres grandes villes : -25% à Alicante, -20% à Valence, -16% à Palma et -9% à Malaga.

Cette baisse de l’offre est particulièrement marquée dans les grandes villes et les zones côtières, qui ont connu une forte demande ces dernières années. Les experts estiment que cette diminution de l’offre de logements à vendre pourrait maintenir les prix élevés et rendre l’accession à la propriété plus difficile pour les acheteurs potentiels.

Madrid et Barcelone dans le Top 25 des villes choisies par les investisseurs fortunés

Selon Barnes, Madrid et Barcelone figurent parmi les 25 villes préférées des investisseurs immobiliers fortunés pour acheter un bien immobilier. Madrid est en 9ème position et Barcelone à la 21ème place.

Ils privilégient dans les deux villes espagnoles la qualité de la vie, leur offre culturelle et leur potentiel de croissance économique. Ce sont aussi des villes où les investisseurs peuvent acheter des biens immobiliers haut de gamme à des prix relativement abordables par rapport à d’autres grandes villes européennes comme Paris, Londres ou Milan.

Où investir dans l’immobilier résidentiel en Espagne ?

Si vous recherchez la rentabilité, c’est dans la Communauté Valencienne que vous trouverez les meilleures opportunités, en particulier à Valence et à Alicante en raison de leur potentiel touristique.

Si vous recherchez une appréciation du capital à long terme et un investissement dans des actifs sûrs, les zones les plus riches de Madrid et de Malaga sont nos préférées en raison de leur forte attraction sur les investisseurs étrangers.

Le stock de logements offerts à la location s’effondre de 28% en 4 ans !

Le stock de logements à louer en Espagne a diminué de 28% au cours des quatre dernières années. Et même de 51% à Barcelone, 45% à Valence et 44% à Madrid !

La hausse des prix des logements à l’achat et la difficulté d’avoir une hypothèque ont généré une demande locative plus forte qui a asséché le stock locatif. Cette baisse de l’offre locative a à son tour entraîné une augmentation des loyers. Ce qui rend l’accès au logement plus difficile pour les locataires.

Baisse des transactions et des prix en 2023 et 2024

Au cours des deux prochaines années, Bankinter prévoit que les prix des logements baisseront de 5 % et le volume des transactions de 20%.

Les principales raisons de cet ajustement sont les suivantes : (1) coût plus élevé du financement hypothécaire, (2) baisse du taux d’épargne des ménages, et (3) perte d’attractivité de l’investissement dans le logement locatif.

Chiffres records dans l’hôtellerie

Le chiffre d’affaires et les prix moyens des hôtels espagnols ont dépassé en mars 2023 les niveaux pré-pandémie. Les analystes soulignent que l’amélioration des résultats du secteur est due à la reprise de la demande touristique après une longue période de restrictions sanitaires.

Cette tendance est particulièrement marquée dans les villes les plus touristiques d’Espagne. Telles que Barcelone, Madrid, Séville, Malaga et Valence, où les taux d’occupation des hôtels ont atteint des niveaux record au cours des derniers mois. Les prix moyens des chambres d’hôtel ont aussi augmenté de manière significative. Notamment dans les hôtels haut de gamme, grâce à une forte demande de la part des touristes étrangers

Rentabilité des investissements immobiliers

La rentabilité brute de l’achat d’un logement pour le mettre sur le marché locatif est de 7,1% au 1er trimestre 2023. À Madrid, la rentabilité atteint 4,9% et à Barcelone, 5,4%.

Les bureaux restent l’investissement immobilier le plus rentable. Acheter un bureau en Espagne pour le louer offre un rendement brut de 13,1%, contre 11% il y a 12 mois. Les locaux commerciaux offrent un rendement de 9,7% et dans le cas des garages, il s’élève à 7,1%.

Madrid, plus faible pression fiscale VS Catalogne, plus forte pression fiscale

Pour une moyenne de 100 en Espagne, la pression fiscale de la Communauté de Madrid est de 78, la moins haute d’Espagne, et celle de Catalogne de 124, la plus haute.

La Communauté de Madrid est la région espagnole où les recettes fiscales par habitant sont les plus élevées. En même temps, c’est la région où la charge fiscale réglementaire est la plus faible. En outre, sa compétitivité fiscale est non seulement la plus élevée du pays, mais aussi supérieure à celle de l’Allemagne et de la Finlande, et très proche de celle de la Suède.

A noter que parmi les 15 villes où la pression fiscale est la plus élevée, huit sont catalanes.

L’échec international du contrôle des prix des loyers

Allemagne, France, Suède, Autriche… Au fil des années, plusieurs pays ont mis en place différentes formules pour encadrer les loyers et mettre un terme à l’escalade des prix. La littérature scientifique a montré que la limitation des loyers a des effets indésirables. D’une manière générale, elle réduit l’offre, augmente les prix dans les zones proches des zones d’intervention et fait vieillir le parc immobilier. En outre, elle génère une économie souterraine et entraîne des comportements opportunistes et des pratiques discriminatoires.

Confidentiel et Express des News en Mai 2023

News en Mai 2023 en Europe et dans le Monde

  • Impactés par la hausse du taux du crédit (+6%), les transactions immobilières ont chuté de 22% en un an aux Etats-Unis, et les prix de 0,9%.
  • En Irlande, les prix de l’immobilier ont été multipliés par 6 en 15 ans !
  • Au Royaume-Uni, les taux de défaut sur les crédits immobiliers sont en hausse de 14% au premier trimestre.
  • En Allemagne, les prix de l’immobilier ont baissé de 5% entre le 3ème et le 4ème trimestre 2022.
  • La correction est là, les prix de l’immobilier dans l’UE enregistrent leur plus forte baisse depuis 2009.
  • Selon Eurostat, 67% des personnes âgées de 16 à 29 ans en Europe vivent chez leurs parents ou des membres de leur famille.
  • Le Top3 des ménages propriétaires en Europe est (1) la Roumanie (avec 96% des ménages propriétaires), (2) la Pologne (84%) et (3) l’Espagne (76%).
  • A l’opposé, les pays avec le moins de propriétaires sont (1) la Suisse (42%), (2) l’Allemagne (51%) et (3) l’Autriche (55%).
  • En France, 55% des logements sont des maisons.
  • A +3,88% fin avril 2023, l’Euribor 12 mois est à un plus haut depuis novembre 2008.
  • L’inflation en zone euro est remonté à 7% en avril, après 6,9% en mars.

News en Mai 2023 en Espagne

  • Selon l’INE, les ventes de logements ont chuté de 6,6% en février 2023 par rapport à février 2022.
  • BBVA prévoit une baisse de 30% des transactions immobilières résidentielles en 2023.
  • L’immobilier madrilène et le littoral méditerranéen attirent de plus en plus les grandes fortunes chiliennes et péruviennes.
  • L’offre de logements locatifs a diminué de 5 % au cours de l’année écoulée et se situe à son niveau le plus bas depuis 2016.
  • Le taux moyen auquel les banques espagnoles ont accordé des prêts hypothécaires en mars était de 3,664%, le plus haut niveau des 11 dernières années.
  • La nouvelle loi sur le logement a bloqué toutes les décisions d’investissements des fonds internationaux.
  • Les demandes de permis de construire ont baissé, annuellement, de 5% en janvier 2023.
  • Le groupe hollandais Student Experience ouvre à Madrid une résidence étudiante avec 600 studios à partir de 990 euros par mois.
  • Madrid et Barcelone enregistrent une hausse de 10% des nouveaux espaces commerciaux dans les zones les plus prisées.
  • Nouveau record pour la logistique en Espagne : près de 700.000 m2 contractés au 1er trimestre 2023.
  • Les coûts de construction de nouveaux bâtiments ont augmenté de 6,9% au premier trimestre.
  • L’investissement immobilier chute de 34 % en Espagne au premier trimestre, selon CBRE.
  • La Cour Constitutionnelle admet les recours de Madrid et de la Galice contre l’impôt sur les grandes fortunes.
  • En avril, l’inflation sur un an est de 4,1%, soit 0,8% de plus qu’en mars.

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Les News de l’Immobilier en Mai 2023

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