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Acheter à Barcelone… et la Crise en Catalogne ?

Acheter à Barcelone… et la Crise en Catalogne ?
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Un an après les événements politiques catalans, l’économie de la Catalogne est paralysée : les plus grandes entreprises ont déplacé leurs sièges sociaux, les investisseurs étrangers ont abandonné la région, l’économie donne les premiers signes de récession, la fréquentation touristique est en baisse, le secteur immobilier est déprimé surtout dans le haut de gamme. Et pourtant dans le reste de l’Espagne, l’économie et, en particulier, l’immobilier se portent bien.

La Crise en Catalogne et ses conséquences économiques expliquées ici.

 

Les faits : les indépendantistes catalans défient l’État espagnol

La crise politique catalane  a fait les Unes de la presse internationale au 4ème trimestre 2017.

Les partis nationalistes catalans ont organisé le 1er octobre 2017 un référendum sur l’indépendance de la Catalogne, référendum jugé illégal début septembre par la Cour Constitutionnelle.  Le 27 octobre, le Parlement catalan a proclamé l’indépendance de la Catalogne. Le Gouvernement espagnol a immédiatement réagi en appliquant l’article 155 de la Constitution qui lui permet de prendre la direction d’une communauté autonome en cas de non-respect de la Constitution ou d’atteinte grave à l’intérêt général.

Des élections régionales ont eu lieu le 21 décembre 2017 avec près de 82% de participation. Ses enseignements sont doubles. (1) Les 3 partis indépendantistes catalans sont en très léger recul et minoritaires en voix (47,5%). Mais, du fait d’un découpage électoral qui donne l’avantage au monde rural, ils sont majoritaires en sièges (79/135) au Parlement catalan. Ce qui est un retour à la case départ. (2) Le parti le plus voté est Ciudadanos, un parti centriste libéral pro-européen et anti-indépendantiste, avec plus de 25% des voix (36 sièges).

Aujourd’hui, l’article 155 n’est plus appliqué mais un an après, l’économie catalane et le secteur immobilier, en particulier, ressentent les effets négatifs de l’instabilité politique en Catalogne.

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Crise en Catalogne : des conséquences économiques négatives et durables

La crise politique catalane a eu des conséquences immédiates (transfert des sièges sociaux des entreprises) mais aussi différées (forte baisse de la fréquentation touristique cet été).

Conséquence : une nette décélération de la croissance économique qui est passée de 3,5% il y a un an à 2,5% aujourd’hui. C’est la plus forte décélération des grandes régions espagnoles qui fait passer la Catalogne du statut de locomotive de la récupération économique espagnole à celui de wagon de queue !

4500 entreprises ont transféré leurs sièges sociaux hors de Catalogne

Depuis la tenue du vrai-faux référendum du 1er octobre, 4500 entreprises ont transféré leurs sièges sociaux de la Catalogne vers d’autres régions. Plus de la moitié vers la Communauté de Madrid, et les autres vers la Communauté Valencienne, en Aragon, aux Baléares ou en Andalousie. Le plus gros des mouvements a eu lieu d’octobre à décembre avec 3200 transferts (dont 1800 pour le seul mois d’octobre).

Presque toutes les entreprises cotisant à l’IBEX ont transféré leur siège social, parmi lesquelles les banques Caixabank et Sabadell, respectivement 3ème et 5ème groupes bancaires espagnols. Beaucoup d’autres très grandes entreprises ont suivi aussi. Jamais une région européenne n’avait connu un phénomène de ce type d’une telle ampleur. Plus de la moitié de ces entreprises ont aussi modifié leur siège fiscal.

Evidemment, changement de siège social et/ou fiscal ne veut pas dire que les unités de production et de travail se déplacent hors de la région. Mais l’exemple québécois montre qu’il y a un déplacement lent mais continu des activités et que les nouveaux emplois se créent hors de la région.

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Un paysage économique catalan morose au 1er semestre 2018

Le dynamisme entrepreneurial catalan est sérieusement écorné surtout si on compare les données de l’INE (l’INSEE espagnol) entre la Catalogne et la Communauté de Madrid au 1er semestre 2018 :

  • Créations de société : -8% en Catalogne / +7,4% dans la Communauté de Madrid
  • Capital investi dans les nouvelles sociétés : -28% en Catalogne / -12% dans la Communauté de Madrid
  • Augmentation de capital : -34% en Catalogne / +4% dans la Communauté de Madrid
  • Dissolution d’entreprises : +3,9% en Catalogne / +1,3% dans la Communauté de Madrid

 

Chute brutale des investissements étrangers en Catalogne

Les investisseurs étrangers ont rayé la Catalogne de leurs objectifs : au premier trimestre 2018, ils y ont investi 62% de moins qu’au premier trimestre 2017, de 902 millions € à 346 millions € !

Au niveau national, le montant des investissements étrangers augmentait de 22% sur la même période, et même de 81% dans la Communauté de Madrid. La Catalogne est repassée en 3ème position pour les investissements derrière Madrid et le Pays Basque.

 

Dépôts bancaires : moins 35 milliards € !!!

Le gouvernement régional de Catalogne reconnaît une diminution de 17,3% des dépôts bancaires en Catalogne en 2017, ce qui correspond à une « fuite » de 35 milliards d’Euros !

Cette fuite des capitaux est en grande partie la conséquence des « comptes miroir » (« cuentas espejo »), en d’autres termes des comptes ouverts par les résidents catalans dans les mêmes banques mais dans des succursales en dehors de la Catalogne. Ces clients ont peur des conséquence de la crise en Catalogne et d’une éventuelle indépendance qui placerait le système bancaire catalan hors des aides de la BCE.

 

Emploi : chômage en forte hausse

Alors que la Catalogne était jusqu’à présent l’une des régions espagnoles qui avait le plus réduit le chômage, c’est aujourd’hui la région qui enregistre la plus forte croissance du taux de chômage : +3,1% au mois d’août (11.600 chômeurs de plus), alors que dans le reste de l’Espagne la hausse est limitée à +1,3%.

Le nombre d’emplois a aussi diminué : le nombre d’affiliés à la sécurité sociale a diminué de 1,9% en Catalogne au mois d’août… alors qu’il augmentait de 4% à Madrid !

 

Une consommation en baisse

Entre octobre 2017 et juin 2018, les ventes dans le commerce de détail ont augmenté de 1% en Espagne alors qu’elles ont chuté de 0,6% en Catalogne.

En juillet 2017, le chiffre catalan est encore plus alarmant avec une chute de 2,5% des ventes dans le commerce, alors que la baisse nationale n’est que de 0,6% et que le commerce madrilène augmente ses ventes de 0,8% !

 

Fréquentation touristique en berne

A Barcelone, les commerçants, restaurateurs et hôteliers parlent de l’été 2018 comme du pire des 15 dernières années avec des pertes pouvant atteindre jusqu’à 30% de leur facturation. Selon les professionnels, Barcelone perd des places dans les classements internationaux au profit d’autres destinations. La mauvaise publicité générée par la crise en Catalogne est sans aucun doute la principale cause de la désaffection touristique pendant l’été 2018. Deux clientèles sont en forte baisse : les Français et les Espagnols résidant hors de Catalogne.

La dernière enquête de conjoncture hôtelière de l’INE montre qu’en juillet 2018 la fréquentation dans l’hôtellerie catalane est en baisse de 6,5% en nuitées et de 3,6% en séjours, soit une perte de 550.000 nuitées et 90.000 séjours touristiques par rapport à juillet 2017, les plus fortes baisses enregistrées depuis la mise en place de cette enquête. Dans le reste de l’Espagne, la baisse de fréquentation n’est que de 1,1% en nuitées.

A Barcelone, l’association hôtelière « Gremi d’Hotels de Barcelona » confirme une baisse de 10% des recettes en juillet.

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Il n’y a pas que les hôtels qui ont subi une désaffection touristique, c’est l’ensemble des hébergements touristiques en Catalogne (locatif privé ou professionnel, campings, villages de vacances, résidence secondaire, séjours chez des parents ou amis, etc.) qui est touché. Selon Frontur (le système d’observation des arrivées touristiques aux frontières), le nombre de touristes étrangers a baissé de 2,2% en Catalogne sur les 7 premiers mois de l’année (-6,7% en juillet) alors qu’il a augmenté de 1,1% dans le reste de l’Espagne. Ce sont 244.000 séjours touristiques étrangers en moins en 2018 en Catalogne, et on peut estimer la perte de recettes à environ 300 millions d’Euros.

 

Et l’immobilier catalan ?

Et l’immobilier dans tout cela, et bien il subit comme le reste de l’économie et il est même plus touché surtout dans le secteur du haut de gamme à Barcelone.

Baisse du nombre de transactions

Selon les données de l’INE, le marché immobilier catalan est en récession avec 2 mois de baisse consécutive des transactions.  Après une baisse de 10% en mai, il y a une baisse de 1,5% des transactions immobilières dans la région en juin 2018. Et même de 6,1% dans la Province de Barcelone. Alors que dans le reste de l’Espagne, la hausse du nombre de transactions est à +2,4%.

Sur l’ensemble du premier semestre 2018, on note une hausse de 2,8% en Catalogne (dont +0,8% dans la Province de Barcelone), presque 5 fois plus faible que dans le reste de l’Espagne (+12,6%).

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Selon le réseau immobilier “Lucas Fox”, les transactions concernant les logements haut de gamme (plus de 900.000 €) au premier semestre 2018 ont chuté de 13% en Catalogne alors qu’elles augmentaient de 27% en moyenne en Espagne.

… et baisse des prix à Barcelone…

Selon les données d’Idealista, les prix à Barcelone ont très peu bougé depuis le début de la crise en Catalogne, l’annonce en mai 2017 par la Generalitat (la région de Catalogne) du référendum unilatéral sur l’indépendance de la Catalogne du 1er octobre 2017 : de mai 2017 à août 2018 (15 mois), les prix de l’immobilier dans la capitale catalane n’ont augmenté que de 2,5%, soit 9 fois moins que la hausse des 15 mois précédents (+22,5% de février 2016 à mai 2017)

Les prix barcelonais sont mêmes en baisse ces 3 derniers mois : -0,4% de mai à août.

Dans l’immobilier de luxe, les seuls biens qui se vendent sont ceux qui offrent une décote minimum de 20% par rapport aux prix demandés par les vendeurs.

La différence est notable avec les grandes villes de l’immobilier espagnol si on prend comme base le 1er janvier 2016 :

  • De janvier 2016 à mai 2017, c’est Barcelone qui a la plus forte hausse des prix immobiliers (+24%), accompagnée en parallèle par Palma de Majorque (+22%). La hausse des prix dans les autres villes Madrid, Malaga et Valence est beaucoup plus faible avec respectivement +7%, +8% et +4%
  • A partir de mai 2017 et l’annonce du référendum, Barcelone décroche et les prix ne montent plus. Palma continue sur le même rythme de hausse jusqu’en février 2018 au moment où la municipalité réagit face à la prolifération des locations touristiques ; depuis, les prix augmentent très peu. Madrid, Malaga et dans une moindre mesure Valence attirent de plus en plus d’investisseurs, en particulier les étrangers qui délaissent la Catalogne, et les prix flambent, respectivement de 26%, 25% et 11% ces 15 derniers mois.

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… dues à la désaffection de la clientèle étrangère

La crise politique catalane a provoqué une baisse des prix surtout dans l’immobilier de luxe, les acheteurs étrangers préférant différer ou annuler leur investissement à Barcelone pour le déplacer vers d’autres régions espagnoles ou même à l’étranger. La baisse de la demande provient aussi des espagnols non catalans qui ne souhaitent plus investir en Catalogne.

Les autres villes espagnoles, Madrid et les villes littorales, ont profité largement depuis un peu plus d’un an de ce transfert de clientèle.

Autre phénomène plus récent : les étrangers et les espagnols non catalans propriétaires sont de plus en plus nombreux à envisager une vente de leurs biens immobiliers en Catalogne pour s’installer plus au sud, en particulier en Andalousie ou dans la Communauté Valencienne.

 

Difficile de faire une prévision !

Politique : rien n’est résolu

Du côté indépendantiste, on prépare la prochaine Diada du 11 septembre prochain, le jour de la fête nationale de la Catalogne. Comme chaque année une grande manifestation est organisée, cette fois sur l’Avenue Diagonal, la principale artère catalane. Il semble que la mobilisation soit moins importante cette année. Si les indépendantistes rassemblent moins d’un demi-million de manifestants, ce sera un échec.

Les CDR (« Comités de Défense de la République »), composés d’activistes indépendantistes, prévoient de bloquer la Diagonal du 11 septembre au 3 octobre au niveau de la place Francesc Macia (un rond-point stratégique de Barcelone) en y installant un campement permanent. Et le 3 octobre est convoqué une grève générale et la coupure des principales routes en Catalogne.

Du côté du gouvernement espagnol, son Président Pedro Sanchez propose la tenue d’un référendum portant sur une autonomie accrue de la Catalogne, mais exclût la tenue d’un référendum sur l’indépendance (qui serait de toute façon inconstitutionnel à moins d’une modification de la Constitution… que les indépendantistes catalans n’ont jamais demandée). Sanchez a précisé aussi qu’il n’hésiterait pas à rétablir l’article 155 si les événements devaient dégénérer comme l’année passée.

D’ores et déjà, les gouvernements de cinq pays ont alerté leurs ressortissants sur le risque qu’il y avait à voyager à Barcelone ou dans d’autres villes de Catalogne dans les mois à venir. Il s’agit du Royaume-Uni, de l’Allemagne, des Etats-Unis, de l’Australie et du Canada. Le Ministère des Affaires étrangères allemand évoque une « possibilité de situation tendue dans les rues catalanes ». Le Foreign Office parle de « manifestations qui peuvent dégénérer et devenir conflictuelles ».

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Peut-être une sortie de crise possible

Il semble qu’une grande partie des indépendantistes soit prêt au dialogue avec le gouvernement, notamment ERC (« Esquerra Republicana de Catalunya ») qui représente environ 45% des votants indépendantistes. Les leaders d’ERC prennent leurs distances avec Carles Puigdemont, l’ancien Président de la Generalitat, et Quim Torra, le nouveau, et privilégient le dialogue avec le gouvernement. Ils n’ont pas apprécié la fuite de Puigdemont en Belgique alors que celui-ci demandait en même temps à ses conseillers d’être présents dans leurs bureaux !

 

Economie : lent et durable processus d’érosion

Il est évident que s’il y a blocage de la principale artère de Barcelone pendant 3 semaines en septembre puis grève générale, l’économie de la Catalogne continuera à souffrir.

Dans ces conditions, le processus d’érosion de l’économie catalane sera alors lent et durable et au final, l’addition risque d’être très salée pour la population et les entreprises.

En 2018, nous prévoyons que la croissance catalane soit en dessous de la moyenne espagnole, avec respectivement +2,3% et +2,8%. Ainsi, la crise en Catalogne a fait passer en un an la région du statut de locomotive de la récupération économique espagnole à celui de wagon de queue !

 

Immobilier : il vaut mieux attendre

En dehors de la Catalogne, tout s’annonce bien pour l’immobilier espagnol en 2018 : la confiance des ménages espagnols est au plus haut depuis une décennie, les investisseurs étrangers et nationaux (particuliers, fonds et Socimis) confirment leur volonté de continuer à acquérir des biens immobiliers ou de réaliser des investissements immobiliers en Espagne, les prévisions de croissance sont excellentes toujours parmi les meilleures en Europe (à +2,8%) et ce malgré la crise catalane, les prix sont encore à un niveau inférieur à ce qu’ils étaient il y a 10 ans sur la plus grande partie du territoire espagnol (attention, ce n’est plus le cas aux Baléares, ni à Marbella et dans les quartiers centraux de Madrid).

En Catalogne, et en particulier à Barcelone, si la situation dégénère encore en septembre, il y aura cette fois une chute des prix qui pourra atteindre 20 ou 30%. Sinon, les prix resteront stables, voire en légère baisse.

Notre conseil : laissez passer septembre et la première quinzaine d’octobre avant d’acheter.

 

Notre historique sur la crise en Catalogne

Crise en Catalogne : nous vous avons présenté la situation politique en Catalogne et ses conséquences sur l’activité immobilière jusqu’en janvier 2018 dans plusieurs articles :

  • d’abord dès juillet 2017 (« l’info avant l’info »), quand nous annoncions déjà (SCOOP : les prix immobiliers en baisse à Barcelone !) les conséquences possibles de la tenue du vrai-faux référendum du 1er octobre organisé par les nationalistes catalans, en particulier une baisse des prix immobiliers à Barcelone et l’abandon de l’idée de Barcelone comme siège de l’Agence Européenne du Médicament –
  • ensuite le 4 octobre 2017, quelques jours après le référendum, nous avions aussi prévu (Crise en Catalogne : quel impact sur l’immobilier ?) l’application de l’article 155 par le gouvernement espagnol associé à de nouvelles élections en Catalogne, et son impact sur le secteur immobilier régional : « moins de demandes et plus d’offres sont annonciateurs d’une baisse des prix »ce qui s’est effectivement passé en octobre et en novembre à Barcelone.
  • puis le 31 octobre 2017, quand nous avions écrit que les prix dans l’immobilier de luxe pourraient chuter jusqu’à 20% à Barcelone, sous l’impulsion de deux phénomènes, une bulle immobilière spécifique à Barcelone et la situation politique et économique très instable en Catalogne. La crise immobilière commence dans le Luxe.
  • et dans nos news immobilières de novembre 2017 en Espagne, « Spécial Crise en Catalogne », où nous montrions la baisse du trafic aérien étranger à l’aéroport de Barcelone en octobre 2017, la baisse de 10% des demandes d’estimation de la valeur des biens immobiliers en Catalogne, la chute de la croissance des ventes immobilières en Catalogne (de +30% en mai 2017 à +2% en septembre 2017), un net ralentissement de la hausse des prix de vente, une chute de 25 à 50% des investissements immobiliers, etc.
  • fin novembre 2017, dans notre analyse prospective sur le marché immobilier espagnol en 2018 où nous envisagions une baisse des prix à la vente et à la location en Catalogne, et en particulier à Barcelone tant que la situation politique locale restait confuse et, en cas de nouvelles volontés indépendantistes, une chute brutale des prix à la vente
  • puis dans nos news immobilières de décembre 2017 en Espagne, pour la confirmation de la baisse des prix immobiliers à Barcelone en novembre après celle d’octobre, et la baisse de l’investissement immobilier annuel à Barcelone (-12%) pour la première fois depuis 5 ans. La crise immobilière s’installe à Barcelone.
  • et enfin dans un article de janvier 2018 pour faire le point de la situation après les élections régionales de décembre 2017.

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