Comme 2017 et 2018, l’année immobilière 2019 en Espagne sera encore un grand millésime. Les acquisitions et les prix continueront à augmenter surtout pour les villes du littoral méditerranéen sauf à Barcelone. La flambée récente des prix devrait se calmer à Madrid.

Il manque à peine un mois pour finir l’année 2018 qui s’est avérée une nouvelle année de forte croissance du marché immobilier en Espagne après 2016 et 2017, aussi bien en volume qu’en valeur, à la vente qu’à la location, et ce dans tous les secteurs, commerce, bureaux et résidentiel. Alors qu’en sera-t-il de l’immobilier en 2019 en Espagne ?

2018, record du nombre d’acheteurs étrangers en Espagne

En 2018, l’immobilier résidentiel espagnol a bénéficié :

• de la consolidation d’une croissance très élevée en Espagne (+2,6% en 2018 après +3,1% en 2017 et 3,3% en 2016) qui favorise la consommation domestique et les investissements
• de la hausse record du nombre d’acheteurs étrangers
  • scoop : nous estimons qu’il y aura 106.000 acheteurs étrangers dans l’immobilier résidentiel en 2018, un record absolu, c’est trois fois plus qu’il y a 10 ans
• de taux d’intérêt qui sont toujours historiquement bas pour l’Espagne
• de prix immobilier encore faibles dans la plupart des régions d’Espagne par rapport aux autres pays, et plus particulièrement en dehors des quartiers centraux de Madrid et de Barcelone, de Marbella et des Baléares

La fréquentation touristique est restée stable en 2018 (66,22 millions de touristes étrangers en cumul sur l’année 2018 à fin septembre contre… 66,22 en 2017). Deux raisons : d’abord la croissance de la fréquentation touristique étrangère avait été de plus de 10% annuellement les années précédentes, ensuite la crise politique catalane a effrayé certaines clientèles importantes comme les Britanniques, les Français ou les Allemands. D’ailleurs, la Catalogne a perdu près de 365.000 touristes, et le reste de l’Espagne en a gagné 365.000 !

Cette crise politique catalane a impacté l’activité immobilière résidentielle de la Catalogne restée atone tout au long de 2018. Avec même une légère baisse des prix enregistrée depuis le début de l’été. Les investisseurs étrangers ont abandonné Barcelone, en particulier dans l’immobilier de luxe. Ils se sont tournés vers d’autres destinations espagnoles. Les régions qui ont profité de ce report de clientèle sont Madrid, mais aussi Valence et Malaga, où les prix ont continué en forte hausse. Avec toutefois un léger tassement observé pour Madrid en cette fin d’année, mais il est vrai que la hausse avait été très forte, peut-être trop forte.

La différence d’activité entre la Catalogne et le reste de l’Espagne est inscrite dans les statistiques : en 2018, le nombre de ventes immobilières est en hausse d’à peine 2% en Catalogne quand, dans le reste de l’Espagne, la hausse est de 13% !

Rappelons que, sur 90% du territoire espagnol, les prix immobiliers à la fin de l’année 2018 sont encore inférieurs à ce qu’ils étaient juste avant la crise il y a plus de 10 ans.

Alors qu’en sera-t-il pour 2019 dans le domaine de l’immobilier résidentiel en Espagne ?

Année 2019, atterrissage ou continuité de la croissance immobilière ? Les deux hypothèses sont non seulement possibles, mais on les verra toutes les deux dans des zones différentes :

• Atterrissage dans les deux grandes métropoles espagnoles
  • Continuité dans la stabilité des transactions et des prix (y compris pour la location) pour Barcelone, si le problème politique n’est pas résolu. Les prix peuvent même baisser dans certains quartiers « chers ».
    • si le problème politique est résolu, on peut avoir un rattrapage rapide et une croissance de l’activité et des prix
  • Très nette décélération des prix à Madrid

• Continuité de la croissance immobilière dans les autres villes espagnoles en volume et en valeur
  • Elle se poursuivra dans les villes de la côte méditerranéenne (Valence, Malaga, Alicante), du sud (Séville) et dans les îles (Baléares et Canaries)

Le marché national (80% des achats immobiliers sont réalisés par des Espagnols) devrait encore croître en 2019, mais à un rythme légèrement inférieur aux autres années, de l’ordre de 6 à 8%. La confiance des ménages espagnols est toujours au plus haut, mais le crédit risque de coûter un peu plus cher au dernier trimestre 2019. L’économie se porte bien : l’Espagne est dans le groupe de tête européen pour les prévisions de croissance de l’année prochaine avec +2,3% (pour +1,9% au niveau européen, +1,6% en France, +1,8% pour l’Allemagne, +1,2% pour l’Italie), et ce malgré la crise catalane. Le taux de chômage qui était de 26% pendant l’été 2013 a chuté à 14,5% au 3ème trimestre 2018. Des signes encourageants montrent aussi que l’activité touristique devrait repartir nettement à la hausse en 2019.

Le marché international (les achats des étrangers en Espagne) devrait aussi croître de 6-7% en 2019. Les étrangers sont de plus en plus nombreux chaque année à investir en Espagne, attirés par des prix bas, le soleil et la mer !

La demande immobilière sera donc encore très importante en 2019 et les prix seront à la hausse. Elle sera variable selon les zones. Las Palmas (supérieure à 10%), Valence, Malaga, Palma, Alicante, Séville, Cadix (entre +5 et +10%), plus modérée à Bilbao et Madrid (entre 0 et +5%). Des prix stables, voire en légère baisse, en Catalogne, à Barcelone, Gérone et Tarragone (sauf si il y a un accord politique durable).

Nos hypothèses pour le marché immobilier en Espagne en 2019

• Hausse de 7% du nombre de transactions immobilières à plus de 600.000 unités vendues en 2019.
• Les achats dans le neuf augmenteront de 10 à 15%, en raison d’une forte demande touristique et locative.
• Hausses des prix à la vente et à la location très variables selon les zones, les plus fortes se situant sur le littoral méditerranéen (sauf en Catalogne), aux Baléares et aux Canaries.
• L’encadrement législatif des locations touristiques dans les grandes villes devrait réduire l’inflation des prix à la location.
• Stabilité des prix à Barcelone et légère hausse à Madrid.
• Les prix des biens de l’immobilier de luxe (biens immobiliers dont la valeur est supérieure à 1 million €) à Madrid, mais aussi à Palma, Valence, Séville et Malaga, augmenteront de plus de plus de 10% toujours sous l’impulsion de la demande étrangère
• Les banques espagnoles continueront à faciliter les accès aux hypothèques pour les résidents.
• Remarque : sur le marché professionnel de l’immobilier en Espagne, deux secteurs continueront en très forte croissance, les résidences universitaires et les immeubles de bureaux partagés.

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