En 2020, les acheteurs seront rois : ce sont eux qui fixeront les prix de l’immobilier en Espagne. Alors que jusqu’à présent, c’était encore les vendeurs qui étaient en position de force.  Conséquence immédiate : une stabilité, voire une baisse des prix de l’immobilier en Espagne. Alors en 2020, si vous voulez faire de bonnes affaires, venez acheter en Espagne et… négociez !

Il manque à peine un mois pour finir l’année 2019, année de transition du marché immobilier en Espagne. Une année de stabilité du marché après 3 années (2016, 2017 et 2018) de forte croissance aussi bien en volume qu’en valeur. Alors qu’en sera-t-il de l’immobilier en 2020 en Espagne ?

2019, baisse du nombre d’acheteurs étrangers en Espagne

En 2019, l’immobilier résidentiel espagnol a été caractérisé par :

• La première baisse du nombre d’acheteurs étrangers depuis 2010
  • Après 104.000 acheteurs étrangers en 2018, on devrait revenir en 2019 au niveau de 2017 avec environ 100.000 acheteurs étrangers.
  • Ce sont les acheteurs étrangers non-résidents en Espagne qui sont moins nombreux (-10%). Les acheteurs étrangers résidents eux sont aussi nombreux (+2%).
  • Les marchés étrangers les plus touchés sont les marchés du nord de l’Europe. Nordiques (-25% pour les Suédois, Norvégiens et Danois), Britanniques (-13%), Allemands (-10%) et Belges (-7%)… et les Italiens (-7%).
  • Les marchés étrangers qui résistent sont les Français (-1%), les Russes (-1%), et l’exception nordique des Hollandais (+2%).
  • Les marchés à la hausse sont ceux d’étrangers résidents en Espagne, les Marocains (+20%) et les Chinois (+4%).
• Une très légère baisse du marché des acheteurs nationaux, pour la première fois depuis 2013.
• Des variations de prix d’achat dans l’ancien très contrastées selon les villes : baisse des prix à Barcelone (impact des événements politiques en Catalogne), très légère hausse à Madrid, Séville et Murcia, hausse importante à Malaga, Grenade, Cadix, San Sebastian, Valence, Alicante, Palma de Majorque et aux Canaries.
• Des prix locatifs en forte hausse sur l’ensemble du territoire espagnol (+5%). Une hausse due à la rareté de l’offre et surtout à la forte hausse de la demande nationale.
• Deux nouvelles lois, la nouvelle Loi sur les locations et la nouvelle Loi hypothécaire, qui ont favorisé pour l’une, une baisse de l’offre locative et une hausse des loyers (les propriétaires craignant une hausse des impayés), et pour l’autre, une chute des contrats de vente en juin et juillet (pour cause de mauvaise préparation des notaires et des banquiers).
• La généralisation des règlements municipaux encadrant l’activité des locations touristiques dans les grandes villes (Barcelone, Madrid, Valence, Alicante, Palma de Majorque, Saint Sébastien, Bilbao, etc.). Et la collecte systématique par Hacienda (services fiscaux) des données nominatives et détaillées relatives à ces locations.
• Des taux d’intérêt historiquement bas pour l’Espagne (et pour toute l’Europe). Et ce malgré de nouvelles charges pour les banques espagnoles… qui sont obligées de prendre en charge les frais de gestion hypothécaires qui étaient avant à la charge des acheteurs.
• Une fréquentation touristique étrangère en hausse de 1,3% en 2019 (67,10 millions de touristes étrangers en cumul sur l’année 2019 à fin septembre contre 66,22 en 2018).

Le « cas Barcelone »

La crise politique catalane continue à impacter l’activité immobilière résidentielle de Barcelone qui n’arrive pas à récupérer ses niveaux d’activité d’avant 2017. Les investisseurs étrangers ont abandonné la capitale catalane depuis deux ans, en particulier dans l’immobilier de luxe. Ils se sont tournés vers d’autres destinations espagnoles. Madrid a profité de ce report de clientèle. Mais aussi Valence et Malaga, deux villes où les prix sont en forte hausse en 2019. Conséquence, une baisse des prix modérée mais continue sur l’année 2019 à Barcelone. Et plus forte en fin d’année à cause de la mauvaise image véhiculée par les « événements » violents d’octobre. Attention, cette image négative véhiculée à l’étranger par les événements catalans commence aussi à impacter négativement le reste de l’Espagne pour les investisseurs étrangers.

A Madrid, les fortes hausses des prix de 2017 (+7%) et 2018 (+20%) ont laissé la place à une hausse beaucoup plus modérée en 2019 (+2%).

Rappelons que, sur la grande majorité du territoire espagnol, les prix immobiliers à la fin de l’année 2019 sont encore inférieurs à ce qu’ils étaient avant la crise il y a plus de 10 ans.

Alors qu’en sera-t-il pour 2020 dans le domaine de l’immobilier résidentiel en Espagne ?

Si vous ne deviez retenir qu’un seul mot pour 2020, ce serait NÉGOCIEZ !

En 2020, les acheteurs seront rois. D’une part, les prix affichés sont surévalués dans de grandes villes espagnoles. En particulier dans certains quartiers de Barcelone, Madrid, Palma ou Malaga. D’autre part, les acheteurs sont moins nombreux. Il est donc maintenant temps de négocier. La remise minimum à obtenir est 5% et quelquefois 10%, voire plus (par exemple dans l’immobilier de luxe barcelonais).

Après les Élections générales de novembre 2019, l’arrivée de Podemos (gauche radicale) au pouvoir en appui au PSOE (parti socialiste espagnol) peut aussi inquiéter les investisseurs. Podemos est par exemple favorable à la fixation des loyers. Ce qui peut décourager les investisseurs et réduire les programmes immobiliers locatifs prévus.

Alors, en 2020, atterrissage en douceur ou baisse d’activité immobilière ?

Les deux hypothèses sont possibles mais dans des zones différentes :

• Baisse d’activité et baisse des prix dans les deux grandes métropoles espagnoles
  • Baisse sensible du nombre de transactions et des prix de vente pour Barcelone, si le problème politique n’est pas résolu. Stabilité dans le cas contraire.
  • Légère baisse du nombre de transactions à Madrid, prix en baisse dans des quartiers centraux surévalués

• Décélération de la croissance immobilière dans les autres villes espagnoles en volume et en valeur

Le marché des nationaux (82% des achats immobiliers sont réalisés par des Espagnols) devrait lui aussi se stabiliser, voire être en légère baisse. La confiance des ménages espagnols est minée par l’instabilité politique nationale et les événements de Catalogne.

L’Espagne est toujours dans le groupe de tête européen pour les prévisions de croissance en 2020 avec +1,8%. Pour +1,4% au niveau européen, +1,3% en France, +1,2% pour l’Allemagne, +0,5% pour l’Italie. Mais les nuages noirs s’amoncellent à l’international. Les taux de croissance sont à la baisse, le Brexit n’est toujours pas résolu et les risques d’une crise mondiale augmentent.

L’activité touristique demeurera au niveau record de 2019.

Le marché international (les achats des étrangers en Espagne) devrait rester stable, avec quelques baisses locales (Barcelone en particulier). Même s’ils sont moins nombreux qu’en 2018, les étrangers seront encore présents pour investir en Espagne, attirés par des prix plus bas qu’ailleurs en Europe, le soleil et la mer !

La demande immobilière en 2020 sera donc du même ordre que celle de 2019. Avec des prix légèrement à la baisse dans les deux grandes villes et stables ailleurs.

Nos hypothèses pour le marché immobilier résidentiel en Espagne en 2020

• Stabilité du nombre total de transactions immobilières résidentielles à 550-560.000 unités vendues.
• Le volume des transactions étrangères restera globalement stable autour de 100.000 unités. Mais on notera une nouvelle baisse des clientèles nordiques et britanniques compensée par les clientèles étrangères résidant en Espagne.
• Stabilité des prix de vente dans l’ancien à la vente, voire baisse dans certaines zones (Barcelone) ou pour certains produits (immobilier de luxe à plus d’un million d’euros).
• Les achats dans le neuf augmenteront de 5%, en raison d’une offre en hausse et de prix à la baisse.
• Hausse des prix du locatif immobilier.
• Les banques espagnoles continueront à faciliter les accès aux hypothèques pour les résidents. Les taux demeureront bas (2%), le nombre d’hypothèques sera en hausse mais la part de financement sera en baisse (70%).

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