2020 immobilier acheter en espagne 1

En 2020, les acheteurs seront rois en Espagne ! Nรฉgociez !

En 2020, les acheteurs seront rois : ce sont eux qui fixeront les prix de l’immobilier en Espagne. Alors que jusqu’ร  prรฉsent, c’รฉtait encore les vendeurs qui รฉtaient en position de force.ย  Consรฉquence immรฉdiate : une stabilitรฉ, voire une baisse des prix de l’immobilier en Espagne. Alors en 2020, si vous voulez faire de bonnes affaires, venez acheter en Espagne et… nรฉgociez !

Il manque ร  peine un mois pour finir lโ€™annรฉe 2019, annรฉe de transition du marchรฉ immobilier en Espagne. Une annรฉe de stabilitรฉ du marchรฉ aprรจs 3 annรฉes (2016, 2017 et 2018) de forte croissance aussi bien en volume quโ€™en valeur. Alors quโ€™en sera-t-il de lโ€™immobilier en 2020 en Espagne ?

2019, baisse du nombre dโ€™acheteurs รฉtrangers en Espagne

En 2019, lโ€™immobilier rรฉsidentiel espagnol a รฉtรฉ caractรฉrisรฉ par :

  • La premiรจre baisse du nombre d’acheteurs รฉtrangers depuis 2010
    • Aprรจs 104.000 acheteurs รฉtrangers en 2018, on devrait revenir en 2019 au niveau de 2017 avec environ 100.000 acheteurs รฉtrangers.
    • Ce sont les acheteurs รฉtrangers non-rรฉsidents en Espagne qui sont moins nombreux (-10%). Les acheteurs รฉtrangers rรฉsidents eux sont aussi nombreux (+2%).
    • Les marchรฉs รฉtrangers les plus touchรฉs sont les marchรฉs du nord de lโ€™Europe. Nordiques (-25% pour les Suรฉdois, Norvรฉgiens et Danois), Britanniques (-13%), Allemands (-10%) et Belges (-7%)โ€ฆ et les Italiens (-7%).
    • Les marchรฉs รฉtrangers qui rรฉsistent sont les Franรงais (-1%), les Russes (-1%), et lโ€™exception nordique des Hollandais (+2%).
    • Les marchรฉs ร  la hausse sont ceux dโ€™รฉtrangers rรฉsidents en Espagne, les Marocains (+20%) et les Chinois (+4%).
  • Une trรจs lรฉgรจre baisse du marchรฉ des acheteurs nationaux, pour la premiรจre fois depuis 2013.
  • Des variations de prix dโ€™achat dans l’ancien trรจs contrastรฉes selon les villes : baisse des prix ร  Barcelone (impact des รฉvรฉnements politiques en Catalogne), trรจs lรฉgรจre hausse ร  Madrid, Sรฉville et Murcia, hausse importante ร  Malaga, Grenade, Cadix, San Sebastian, Valence, Alicante, Palma de Majorque et aux Canaries.
  • Des prix locatifs en forte hausse sur lโ€™ensemble du territoire espagnol (+5%). Une hausse due ร  la raretรฉ de l’offre et surtout ร  la forte hausse de la demande nationale.
  • Deux nouvelles lois, la nouvelle Loi sur les locations et la nouvelle Loi hypothรฉcaire, qui ont favorisรฉ pour lโ€™une, une baisse de lโ€™offre locative et une hausse des loyers (les propriรฉtaires craignant une hausse des impayรฉs), et pour lโ€™autre, une chute des contrats de vente en juin et juillet (pour cause de mauvaise prรฉparation des notaires et des banquiers).
  • La gรฉnรฉralisation des rรจglements municipaux encadrant lโ€™activitรฉ des locations touristiques dans les grandes villes (Barcelone, Madrid, Valence, Alicante, Palma de Majorque, Saint Sรฉbastien, Bilbao, etc.). Et la collecte systรฉmatique par Hacienda (services fiscaux) des donnรฉes nominatives et dรฉtaillรฉes relatives ร  ces locations.
  • Des taux dโ€™intรฉrรชt historiquement bas pour lโ€™Espagne (et pour toute lโ€™Europe). Et ce malgrรฉ de nouvelles charges pour les banques espagnoles… qui sont obligรฉes de prendre en charge les frais de gestion hypothรฉcaires qui รฉtaient avant ร  la charge des acheteurs.
  • Une frรฉquentation touristique รฉtrangรจre en hausse de 1,3% en 2019 (67,10 millions de touristes รฉtrangers en cumul sur lโ€™annรฉe 2019 ร  fin septembre contre 66,22 en 2018).
Le ยซย cas Barceloneย ยป

La crise politique catalane continue ร  impacter lโ€™activitรฉ immobiliรจre rรฉsidentielle de Barcelone qui nโ€™arrive pas ร  rรฉcupรฉrer ses niveaux dโ€™activitรฉ dโ€™avant 2017. Les investisseurs รฉtrangers ont abandonnรฉ la capitale catalane depuis deux ans, en particulier dans lโ€™immobilier de luxe. Ils se sont tournรฉs vers dโ€™autres destinations espagnoles. Madrid a profitรฉ de ce report de clientรจle. Mais aussi Valence et Malaga, deux villes oรน les prix sont en forte hausse en 2019. Consรฉquence, une baisse des prix modรฉrรฉe mais continue sur lโ€™annรฉe 2019 ร  Barcelone. Et plus forte en fin dโ€™annรฉe ร  cause de la mauvaise image vรฉhiculรฉe par les ยซ รฉvรฉnements ยป violents dโ€™octobre. Attention, cette image nรฉgative vรฉhiculรฉe ร  lโ€™รฉtranger par les รฉvรฉnements catalans commence aussi ร  impacter nรฉgativement le reste de lโ€™Espagne pour les investisseurs รฉtrangers.

A Madrid, les fortes hausses des prix de 2017 (+7%) et 2018 (+20%) ont laissรฉ la place ร  une hausse beaucoup plus modรฉrรฉe en 2019 (+2%).

Rappelons que, sur la grande majoritรฉ du territoire espagnol, les prix immobiliers ร  la fin de lโ€™annรฉe 2019 sont encore infรฉrieurs ร  ce quโ€™ils รฉtaient avant la crise il y a plus de 10 ans.

Alors quโ€™en sera-t-il pour 2020 dans le domaine de lโ€™immobilier rรฉsidentiel en Espagne ?

Si vous ne deviez retenir quโ€™un seul mot pour 2020, ce serait Nร‰GOCIEZย !

En 2020, les acheteurs seront rois. Dโ€™une part, les prix affichรฉs sont surรฉvaluรฉs dans de grandes villes espagnoles. En particulier dans certains quartiers de Barcelone, Madrid, Palma ou Malaga. Dโ€™autre part, les acheteurs sont moins nombreux. Il est donc maintenant temps de nรฉgocier. La remise minimum ร  obtenir est 5% et quelquefois 10%, voire plus (par exemple dans l’immobilier de luxe barcelonais).

Aprรจs les ร‰lections gรฉnรฉrales de novembre 2019, lโ€™arrivรฉe de Podemos (gauche radicale) au pouvoir en appui au PSOE (parti socialiste espagnol) peut aussi inquiรฉter les investisseurs. Podemos est par exemple favorable ร  la fixation des loyers. Ce qui peut dรฉcourager les investisseurs et rรฉduire les programmes immobiliers locatifs prรฉvus.

Alors, en 2020, atterrissage en douceur ou baisse dโ€™activitรฉ immobiliรจre ?

Les deux hypothรจses sont possibles mais dans des zones diffรฉrentes :

  • Baisse dโ€™activitรฉ et baisse des prix dans les deux grandes mรฉtropoles espagnoles
    • Baisse sensible du nombre de transactions et des prix de vente pour Barcelone, si le problรจme politique nโ€™est pas rรฉsolu. Stabilitรฉ dans le cas contraire.
    • Lรฉgรจre baisse du nombre de transactions ร  Madrid, prix en baisse dans des quartiers centraux surรฉvaluรฉs
  • Dรฉcรฉlรฉration de la croissance immobiliรจre dans les autres villes espagnoles en volume et en valeur

Le marchรฉ des nationaux (82% des achats immobiliers sont rรฉalisรฉs par des Espagnols) devrait lui aussi se stabiliser, voire รชtre en lรฉgรจre baisse. La confiance des mรฉnages espagnols est minรฉe par lโ€™instabilitรฉ politique nationale et les รฉvรฉnements de Catalogne.

Lโ€™Espagne est toujours dans le groupe de tรชte europรฉen pour les prรฉvisions de croissance en 2020 avec +1,8%. Pour +1,4% au niveau europรฉen, +1,3% en France, +1,2% pour lโ€™Allemagne, +0,5% pour lโ€™Italie. Mais les nuages noirs sโ€™amoncellent ร  lโ€™international. Les taux de croissance sont ร  la baisse, le Brexit nโ€™est toujours pas rรฉsolu et les risques dโ€™une crise mondiale augmentent.

Lโ€™activitรฉ touristique demeurera au niveau record de 2019.

Le marchรฉ international (les achats des รฉtrangers en Espagne) devrait rester stable, avec quelques baisses locales (Barcelone en particulier). Mรชme s’ils sont moins nombreux qu’en 2018, les รฉtrangers seront encore prรฉsents pour investir en Espagne, attirรฉs par des prix plus bas quโ€™ailleurs en Europe, le soleil et la mer !

La demande immobiliรจre en 2020 sera donc du mรชme ordre que celle de 2019. Avec des prix lรฉgรจrement ร  la baisse dans les deux grandes villes et stables ailleurs.

Nos hypothรจses pour le marchรฉ immobilier rรฉsidentiel en Espagne en 2020

  • Stabilitรฉ du nombre total de transactions immobiliรจres rรฉsidentielles ร  550-560.000 unitรฉs vendues.
  • Le volume des transactions รฉtrangรจres restera globalement stable autour de 100.000 unitรฉs. Mais on notera une nouvelle baisse des clientรจles nordiques et britanniques compensรฉe par les clientรจles รฉtrangรจres rรฉsidant en Espagne.
  • Stabilitรฉ des prix de vente dans lโ€™ancien ร  la vente, voire baisse dans certaines zones (Barcelone) ou pour certains produits (immobilier de luxe ร  plus dโ€™un million dโ€™euros).
  • Les achats dans le neuf augmenteront de 5%, en raison dโ€™une offre en hausse et de prix ร  la baisse.
  • Hausse des prix du locatif immobilier.
  • Les banques espagnoles continueront ร  faciliter les accรจs aux hypothรจques pour les rรฉsidents. Les taux demeureront bas (2%), le nombre dโ€™hypothรจques sera en hausse mais la part de financement sera en baisse (70%).

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