Les 21 pièges PENDANT un achat immobilier en Espagne
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Les 21 pièges PENDANT un achat immobilier en Espagne

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Découvrez dans cet article les 21 pièges PENDANT un achat immobilier.

Dans notre dernier article, nous vous avons présenté les 17 pièges avant l’achat. Dans celui-ci, nous vous présentons les 21 pièges PENDANT un achat immobilier en Espagne. Entre autres, le contrôle administratif et juridique du bien, la négociation du prix, l’ouverture d’un compte bancaire, le contrôle du compromis de vente et du contrat de vente, le choix du notaire, etc.

Nous vous offrons notre méthodologie, nos conseils et toutes nos astuces. Mais si vous voulez acheter en toute sécurité et au meilleur prix en Espagne , faites appel à nos services de Conseiller immobilier. Vous gagnerez ainsi du temps, de l’argent et vous éviterez tous les écueils de l’achat en Espagne.

Pour un achat en toute sécurité, évitez les pièges avant un achat immobilier en Espagne (notre article précédent), pendant l’achat (c’est l’objet de cet article), et après l’achat (un prochain article).

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Table des matières

Dix-huitième piège – Ne pas contrôler la situation du bien 

I.N.D.I.S.P.E.N.S.A.B.L.E !

Vous avez enfin trouvé l’appartement à Barcelone ou la villa en bord de mer sur la Costa del Sol dont vous rêviez. Mais avez-vous pensé à contrôler la situation du bien immobilier ? Pendant l’achat, avant de vous engager contractuellement et de verser le moindre euro, il est indispensable que vous vous informiez en détail sur la situation urbanistique, légale, fiscale, financière et physique du bien, au niveau national, régional et local car le notaire ne le fera pas ! En Espagne, l’acheteur est responsable du contrôle du bien. En cas de problème postérieur, ce sera votre responsabilité et non celle du notaire.

Les notaires espagnols n’ont pas le même rôle que les notaires français, belges ou suisses. Ces derniers procèdent à toutes les vérifications juridiques et urbanistiques sur le bien immobilier avant la vente. Le notaire espagnol ne le fait qu’au moment du contrat final, quand vous avez déjà versé les arrhes (10% de la valeur d’achat).

En Espagne, l’acheteur est responsable du contrôle du bien tout au long de l’achat. Une clause de l’acte d’achat notarié stipule d’ailleurs que l’acheteur connaît la situation juridique, urbaine ainsi que l’état physique de la propriété. Cette clause rend difficile de prouver que la faute incombe au vendeur pour avoir masqué certaines informations.

Et la liste des contrôles et vérifications à réaliser par l’acheteur pendant l’achat est très très longue…

La « Nota simple informativa »

En Espagne, les dettes ne sont pas liées au propriétaire, mais au bien, et encore une fois c’est à vous de vous informer le plus tôt possible.

Avant de signer le contrat de réservation (« contrato de reserva »), il est nécessaire de demander au propriétaire ou à l’agence la « Nota simple informativa » la plus récente. En cas de refus de leur part, vous avez parfaitement le droit de la demander au Registre de la Propriété.

Ce document vous informera entre autres sur la description du bien immobilier, si la propriété est bien détenue par le vendeur, quand et comment il l’a acquise, s’il y a ou non une hypothèque et/ou des dettes inscrites, s’il y a une servitude ou un droit de préemption municipal ou autonomique (Derecho de tanteo y retracto).

Même si le propriétaire est une personne unique, il peut être inscrit dans la nota simple qu’il est nécessaire que les signatures d’autres personnes soient requise afin de renoncer à des droits qu’ils pourraient avoir sur la propriété.

Il arrive aussi qu’un héritage ne soit pas liquidé. Ainsi apparaît encore dans la nota simple, l’ancien propriétaire décédé. Il faudra donc procéder à la liquidation de l’héritage avant la signature du contrat de vente.

L’Extrait cadastral

En Espagne, il existe deux registres relatifs aux biens immobiliers. L’un est le Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad) dont nous venons de parler. L’autre est le Cadastre (Catastro).

Le principal objectif du cadastre est de servir de base à l’application de taxes telles que l’IBI (« Impuesto sobre Bienes Inmuebles », l’équivalent espagnol de l’impôt foncier), l’impôt sur les successions et les donations ou les droits de mutation.

Depuis 2023, il fournit aussi la « valor de referencia » aux services fiscaux. C’est la valeur minimum d’imposition de l’impôt sur un achat immobilier dans l’ancien (ITP).

Dans l’extrait cadastral, nous trouverons des informations sur l’année de construction du bien, son statut, les superficies des principaux éléments, le tantième en cas de copropriété.

Pour un même bien, il peut y avoir des différences notables entre la nota simple du Registre de la Propriété et l’extrait cadastral. En particulier des adresses différentes mais surtout un écart de superficies pouvant aller du simple au double ! Il faut savoir que si la divergence est supérieure à 10%, le Registre peut paralyser l’inscription jusqu’à ce que la situation soit clarifiée. C’est pourquoi, dans ces cas-là, il est important de noter dès le contrat de réservation et dans le compromis de vente que ces problèmes doivent être réglés par le vendeur avant la signature du contrat de vente chez le notaire.

La valeur de référence

Depuis le 1er Janvier 2022, une nouvelle méthode de calcul, la valeur de référence (“valor de referencia”), peut provoquer une augmentation significative de l’Impôt sur la Transmission Patrimoniale (ITP), l’impôt sur l’achat d’un bien immobilier en Espagne. Il est donc important d’avoir cette information en amont de toute prise de décision.

Dorénavant, pour un bien ancien, l’acheteur paiera l’impôt à l’achat, l’ITP, sur la plus haute valeur entre la valeur d’achat du bien et la valeur de référence fiscale. Ainsi, le contribuable ne paie pas d’impôt sur la valeur d’acquisition du bien immobilier, mais sur sa valeur fiscale si celle-ci est supérieure à la valeur d’achat. Et la loi dit que la valeur fiscale du marché est la valeur de référence approuvée par la Direction Générale du Cadastre. Cette valeur est calculée sur la base des prix des transactions immobilières enregistrés par les notaires et le Registre de la Propriété.

Le « Certificado energetico »

 Pour vendre ou louer un bien immobilier, le certificat énergétique est obligatoire depuis juin 2013. Il informe sur la consommation d’énergie et les émissions de CO2 du logement. Il est à la charge du propriétaire qui doit engager le service d’un technicien de certification pour obtenir le certificat énergétique de son logement.

L’étiquette énergétique indique les degrés d’émission et de consommation que le bien a obtenus, sur une échelle de couleurs allant de A, le plus efficace à G, le moins efficace. Le certificat énergétique doit être inclus dans le contrat de vente. En cas de location, une copie du certificat énergétique doit être remise au locataire.

Attention, le certificat énergétique a une validité de 10 ans sauf dans le cas où la notation énergétique est G. Sa validité est alors de 5 ans seulement.

En Espagne, la grande majorité des certificats énergétiques sont notés E, F ou G.

Les impôts locaux, charges et factures

Il faut aussi demander au vendeur la copie des derniers reçus de paiement de l’IBI (« Impuesto sobre Bienes Inmuebles », la taxe foncière espagnole), de l’électricité, du gaz, de l’eau.

Les documents de copropriété

Le propriétaire devrait aussi vous fournir les statuts de la copropriété. Indispensables si vous voulez louer votre appartement à des fins touristiques car les statuts peuvent l’interdire. Il devra transmettre aussi le dernier procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires et les comptes annexés. Vous pourrez ainsi vérifier s’il vous faudra payer des travaux de réhabilitation ou d’autres travaux votés lors de la dernière Assemblée Générale. Et vous aurez le montant et la ventilation des charges de copropriété. Et la preuve que votre propriété est libre de toutes charges dues à la copropriété à la date de l’assemblée générale ordinaire et surtout à la date de la signature chez le notaire.

L’acte de vente précédent

Vous pouvez aussi demander l’acte de vente précédent dans le cas où le vendeur l’avait déjà acheté à un précédent propriétaire. Il vous permettra de vérifier en particulier qu’il n’y a pas eu de modifications du bien immobilier (extension, modification interne). Dans le cas où il y a une modification significative (extension du bien par exemple, piscine, garage, modification substantielle de l’architecture interne, etc.), vérifiez qu’il y a bien eu une déclaration faite aux services compétents. Normalement les services techniques de la Mairie. Et qu’ils sont bien enregistrés au Registre de la Propriété. Sinon en cas d’absence de déclaration et en cas de contrôle, ce sera à vous de le faire et de payer les taxes liées à ces modifications.

Le « Certificado de aptitud »

Depuis 2012, dans les immeubles de plus de 50 ans (45 ans en Catalogne), une inspection technique (Inspección Técnica del Edificio – ITE ou Informe de Evaluación del Edificio – IEE) est obligatoire. Le propriétaire doit vous fournir le « certificado de aptitud » de l’immeuble. La ITE n’est pas obligatoire dans toutes les régions espagnoles, mais elle l’est dans les quatre principales : Communauté de Madrid, Catalogne, Andalousie, Communauté Valencienne.

Attention, si la ITE de l’immeuble n’est pas passée, le notaire doit indiquer dans le contrat de vente que vous êtes pleinement conscient de l’absence de ce contrôle technique.

La « Cédula de habitabilidad » 

Dans les régions où ce document est exigible (Catalogne en particulier), le propriétaire doit vous remettre pendant la phase d’achat du logement, avant de signer le « contrato de arras » (le compromis de vente), la « Cédula de habitabilidad » (l’attestation d’habitabilité) ou la « Licencia de primera ocupación » (l’autorisation de première occupation). Ou plus tôt encore si c’est possible au moment par exemple du « contrato de reserva » (le contrat de réservation).

La cédula vous informera que le bien est destiné à un usage d’habitation et qu’il est habitable. Dans de très nombreux cas, l’absence de ce document veut tout simplement dire qu’il ne s’agit pas d’un local à usage d’habitation ou que le bien immobilier a été réalisé sans permis de construire !

La cédula a une validité de 15 ans et doit être alors actualisée. Elle n’est pas obligatoire dans toutes les régions espagnoles.

La licence touristique

Si vous souhaitez louer le bien que vous voulez acheter pendant la saison à des touristes ou pour de courtes périodes pendant l’année, vous devez avoir une licence touristique. Les municipalités espagnoles, qui étaient très permissives il y a quelques années, ont limité drastiquement le nombre de nouvelles licences accordées, voire les ont interdites. Sur le sujet, vous pouvez lire notre article Location touristique en Espagne – Etat des Lieux en 2023.

Si le propriétaire a déjà une licence touristique, elle est normalement cessible (ce qui peut expliquer un prix de vente plus élevé que le marché). Attention certaines municipalités envisagent de ne plus rendre cessibles les licences. Leur validité prendrait fin au moment de la vente. Renseignez-vous auprès de la municipalité où vous pensez acquérir un bien.

Si le propriétaire n’a pas de licence touristique, il faudra alors en faire la demande. Mais il sera nécessaire de se renseigner pour savoir (1) si la commune accorde encore des licences, et, dans le cas où le bien est un appartement, (2) si les statuts de la copropriété permettent les locations touristiques.

L’état locatif du bien

Si le bien est en location, il est important de savoir quand finit le contrat en cours.

Depuis la nouvelle Loi de mars 2019 sur les locations longue durée, un nouveau propriétaire ne peut pas exiger la fin du bail. Et le locataire aura encore le droit de rester dans le logement jusqu’à échéance des 5 ans de contrat. Ce qui était déjà le cas avant mars 2019 mais seulement si la location était enregistrée au Registre de la Propriété.

L’état physique du bien

Il faut inspecter le logement et le faire tranquillement. Si vous avez décidé d’acheter le logement, avant de donner votre accord, vous avez besoin de contrôler les moindres détails.

Assurez-vous qu’il n’y a pas de fissures dans les murs, vérifiez l’étanchéité du toit, les installations communes (ascenseurs, chauffage central, etc.) et la qualité des matériaux. Une attention particulière doit être accordée aux plafonds et au sol, à la qualité de la menuiserie (les fenêtres et portes en particulier) et du parquet ou du carrelage, à la conformité du système électrique et de distribution d’eau et de gaz, à l’éclairage, la climatisation, la chaudière, aux salles de bain et à la cuisine. Et s’il y a une piscine, vérifiez qu’elle n’a pas de fissure, ça pourrait gâcher vos premiers bains !

En cas de doute sur l’état du bien, il est important qu’un architecte réalise une visite afin de s’assurer que le bien ne cache aucun vice. En plus, si vous souhaitez réaliser des travaux, il pourra également vous confirmer leur faisabilité et leur coût approximatif.

Et les projets urbanistiques

Renseignez-vous auprès des services techniques municipaux sur les plans urbanistiques ou la réalisation de travaux publics dans la zone qui peuvent bénéficier ou nuire au logement et à son environnement.

Okupas : danger !

Dernière vérification liée au voisinage, en particulier dans les immeubles à Barcelone : la présence d’Okupas dans d’autres logements de la copropriété. Les Okupas sont des squatteurs, ils ne paieront évidemment aucunes charges communes, et vous aurez alors à supporter ce poids financier. Certaines municipalités, dont Barcelone, sont plus que bienveillantes avec eux et il vous sera très difficile de gérer ce problème.

Très souvent quand vous voyez des logements proposés par les banques à des tarifs défiant toute concurrence, vous pouvez être certains qu’ils se trouvent dans des immeubles habités par des okupas.

Vérifiez la santé financière du promoteur dans le neuf

Dans un achat sur plan, n’oubliez surtout pas de vérifier la santé financière du promoteur et d’aller visiter ses réalisations antérieures. Au moment de la crise, en 2007/2008, de très nombreux promoteurs ont déclaré faillite et ont laissé en « plan » (c’est le cas de le dire) leurs clients qui ont souvent perdu toutes leurs avances.

Deux conseils pour finir

Pour tous ces contrôles et ces investigations, l’intervention d’un Conseiller Immobilier francophone pendant la période d’acquisition est indispensable si vous ne voulez prendre aucun risque.

Ne payez jamais un acompte de réservation (une « reserva ») tant que vous n’avez pas effectué un minimum de vérifications (nota simple, extrait cadastral, valeur de référence, cédula de habitabilidad si elle est exigible) sinon vous risquez de perdre votre acompte en cas de problème découvert après le paiement.

Dix-neuvième piège – Ne pas faire un contrat de réservation précis

Le «contrato de reserva» (le contrat de réservation du bien) est le premier document signé dans la procédure d’achat. Il permet, comme son nom l’indique, de réserver donc de bloquer le bien.

Il est assorti du paiement d’une petite somme d’argent (environ 1%, le plus souvent entre 1.000 et 5.000 €) versée à titre de réservation temporaire du bien. Le paiement de l’acompte de réservation garantit que le bien immobilier est bien retiré du marché et qu’il vous est réservé pour le prix accordé. Et ce, pendant une courte période, qui varie généralement d’une à deux semaines.

Ce contrat définit le bien (informations issues du Cadastre et du Registre de le Propriété), qui achète (identité, adresse) et qui vend (identité, adresse), à quel prix, la date limite de signature du contrat de compromis de vente (« contrato de arras ») et le montant versé à cette date, et normalement la date limite de signature chez le notaire et le montant à verser lors de cette signature.

Il vaut mieux (1) payer cet acompte à l’agence immobilière plutôt qu’au propriétaire, (2) que l’agence immobilière soit certifiée API (Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) et (3) payer par virement (ou par chèque de banque) plutôt qu’en espèces ; ainsi il y a une trace du paiement.

Cette étape n’est pas indispensable, elle est souvent utilisée pour obtenir l’accord hypothécaire définitif auprès de la banque (après un accord de principe obtenu au début des recherches). Si le prêt bancaire n’est finalement pas accordé, la somme d’argent déposée est rendue, mais attention il faut absolument que ce soit précisé dans le contrato de reserva et le délai de négociation ne peut pas dépasser 1 mois. Si l’une et l’autre condition ne sont pas remplies, vous risquez de perdre cette avance, y compris si vous allez devant un juge.

Attention, les agences vont insister pour que vous signez le plus vite possible le contrat de réservation. Arguant le plus souvent qu’un autre acheteur intéressé passera dans l’après-midi et fera sans doute un contrat de réservation. Ne le signez pas sans avoir vérifié un minimum d’informations (nota simple, extrait cadastral, valeur de référence, cédula de habitabilidad si elle est exigible).

Vingtième piège – Ne pas étudier en détail le compromis de vente

Le contrat de compromis de vente (« contrato de arras ») est le second document contractuel de la procédure d’achat. C’est un contrat privé entre l’acheteur et le vendeur dans lequel le vendeur confirme son intention de vendre, et l’acheteur confirme son intention d’acheter la propriété au prix convenu et aux conditions spécifiées.

Ce contrat stipule la date maximum à laquelle la vente doit être réalisée chez le notaire. L’acheteur doit s’assurer qu’il disposera du temps nécessaire :

  • Pour réunir tous les documents nécessaires à la signature de l’acte d’achat notarié ; en particulier les pouvoirs et les actes de mariage certifiés, apostillés et parfois traduits s’ils sont requis.
  • Pour débloquer des fonds s’il a demandé un financement ou virer des fonds depuis d’autres comptes (par exemple s’ils sont hors de l’Union Européennes ou s’il faut récupérer une assurance-vie).

C’est notamment au moment de la signature du compromis qu’il faut être vigilant dans la négociation et la rédaction des éventuelles conditions suspensives (obtention d’un prêt, purge des servitudes ou charges grevant le bien, demande de régularisation des surfaces et travaux auprès du Registre de la Propriété ou du Cadastre, etc.).

A la signature de ce contrat, l’acheteur doit verser un acompte au vendeur, généralement à hauteur de 10 % du prix de vente de la propriété (déduction faite de la somme versée lors du contrat de réservation). Si après signature du compromis de vente, le vendeur décide finalement de ne pas vous vendre son bien, il devra vous payer le double du montant de l’acompte que vous lui avez versé. Si c’est vous (l’acheteur) qui finalement décidez de ne plus acheter (hors des conditions suspensives), le montant de l’acompte sera perdu.

Attention, si le contrat ne contient pas une clause précisant que l’achat du bien est conditionné à l’obtention définitive du prêt bancaire et si vous n’obtenez pas de crédit hypothécaire, vous perdrez les 10% d’acompte ! Excepté en Catalogne qui l’a inscrit dans la Loi autonomique. C’est pourquoi nous vous avons conseillé dans notre article précédent Les 17 pièges avant un achat immobilier en Espagne de vous renseigner sur les crédits hypothécaires avant la recherche de votre logement. Pour tout ce qui concerne le financement (en particulier la sous-estimation de la durée d’obtention de l’hypothèque et du coût total d’acquisition), référez-vous aussi à cet article.

Notre conseil pour ne pas prendre de risque, inscrivez dans le compromis de vente un délai maximum assez long (3 ou 4 mois), afin d’éviter de perdre la somme versée lors du compromis de vente. Et d’avoir le temps d’avoir une solution de repli. Si vous avez les fonds avant, au bout de 2 mois par exemple, rien ne vous empêche de signer avant.

Si l’acheteur dispose de l’argent disponible et n’est pas dépendant d’un prêt hypothécaire, il est alors parfaitement possible de passer cette étape et d’aller directement à l’acte de vente final.

Attention : le bien peut encore vous échapper même si vous avez signé le compromis de vente ! La signature de cet acte ne prive pas le vendeur de vendre à un meilleur acquéreur, à condition de verser à l’acheteur évincé le double de l’acompte versée.

Pour bien préparer votre dossier bancaire, lisez notre article : Le montage du dossier de prêt bancaire immobilier de A à Z

Vingt-et-unième piège – Ne pas faire une copie certifiée et apostillée du contrat de mariage

Vous achetez en couple et vous avez fait un contrat de mariage. Vous devez alors certifier le contrat de mariage chez un notaire de votre pays. Puis l’apostiller. Et en faire une traduction assermentée que vous amènerez le jour de la signature du contrat de vente chez le notaire.

L’apostille de La Haye est une formalité consistant, après vérification de la qualité, du sceau et de la signature de l’auteur d’un acte, à apposer sur l’acte un timbre, appelé apostille. Cette formalité certifie l’origine et la signature de l’acte mais ne confirme pas son contenu. Elle est réalisée auprès des Cours d’Appel régionales, et elle peut tarder quelques jours.

Vingt-deuxième piège – Ne pas être présent ou représenté le jour de la tasacion

Si vous demandez un crédit hypothécaire auprès d’une banque en Espagne, vous êtes dans l’obligation de faire réaliser une tasacion, c’est-à-dire une estimation du bien immobilier par un expert (un tasador), généralement un architecte.

La valeur de la tasacion est très importante :

  • Certaines banques choisiront la valeur de la tasacion comme la base du prêt et non la valeur d’achat du bien. Elles vous prêteront alors 70% ou 80% de la valeur de la tasacion.
  • D’autres choisiront comme base du prêt la valeur la plus faible entre la tasacion et la valeur d’acquisition du bien

Pour obtenir le prêt le plus élevé, dans les deux cas, votre objectif doit être que la valeur de la tasacion soit la plus élevée possible.

Et pour cela, il faut que vous soyez là ou que vous soyez représenté par un Conseiller Immobilier. Il faudra montrer au tasador les avantages qualitatifs du bien et lui présenter des éléments comparables à des prix équivalents ou supérieurs dans un environnement proche. L’agent immobilier peut aussi jouer un rôle important dans l’appréciation du tasador.

La tasacion est aussi un outil de contrôle supplémentaire entre la réservation et le compromis de vente. Si le vendeur l’accepte, vous pouvez, même sans demande d’hypothèque, faire appel à un tasador. Le prix de ce service est raisonnable (300 à 600 euros) et cela peut vous éviter de surpayer un bien. Par exemple, si la valeur de la tasacion est 30% inférieure au prix proposé, il faudra réfléchir et certainement revoir votre offre.

Astuce que très peu d’acheteurs utilisent : si la valeur de la tasacion ne vous convient pas et si vous avez des arguments valables, vous pouvez demander une révision ou une autre tasacion.

Pour en savoir plus sur la tasacion, vous pouvez lire notre article Comment estimer un bien immobilier ? Faites une « tasacion »

Vingt-troisième piège – Ne pas négocier le prix d’achat !

La négociation du bien immobilier choisi se prépare. Nous l’avons détaillé dans notre article Comment négocier le prix d’un bien immobilier en 21 leçons ?

Au préalable, tous les biens immobiliers se négocient en Espagne, comme ailleurs. Mais il ne suffit pas d’arriver en face du propriétaire (ou de l’agent immobilier qui le représente) et de dire « Je vous offre 195.000 au lieu de 215.000 », il faut ARGUMENTER !

Pour cela, il faut faire une étude de la valeur de biens équivalents dans la zone, recenser les défauts du bien, lister les travaux à réaliser et leur valeur, etc.

Faire appel à un Conseiller Immobilier est la meilleure solution : résidant en Espagne, connaissant le marché et parlant couramment espagnol, le conseiller immobilier aura plus de facilité à négocier au juste prix qu’un étranger ne résidant pas en Espagne, ne connaissant pas le marché et ne parlant pas la langue. La seule négociation du prix par un Conseiller Immobilier vous permettra de rentabiliser le coût de sa prestation.

La négociation est une étape fondamentale. Obtenir le meilleur prix requiert une maîtrise parfaite du marché fondée sur l’expérience alliée à la capacité de négocier avec sérénité et ouverture au dialogue. Une négociation professionnelle, adaptée à chaque cas particulier, et basée sur des arguments techniques permet d’obtenir le meilleur accord possible pour un investissement sécurisé.

N’oubliez pas aussi que certaines agences ont tendance à avoir un prix pour les « étrangers ». A nous de les ramener à la réalité du marché !

Vingt-quatrième piège – Ne pas négocier la commission de l’agence immobilière

De plus en plus d’agences immobilières prennent une commission sur l’acheteur, en plus de la commission sur le vendeur. C’est la double commission. C’est quasi-systématique dans la Communauté Valencienne, dans la moitié des cas en Andalousie et dans un tiers des cas à Madrid et un peu moins en Catalogne.

Cette commission se niche souvent dans les petits caractères des fiches de visite que vous font signer les agences. Et elles sont souvent exprimées en hors taxes (donc rajouter 21% pour le TTC).

Là aussi, cette commission se négocie. Par exemple, de 3% HT (3,63% TTC), vous pourrez négocier à 2,5% ou même 2%.

Le plus souvent, l’agence acceptera pour ne pas perdre la vente.

Vingt-cinquième piège – Sous-estimer la durée d’obtention du NIE

La loi espagnole oblige tout acheteur immobilier étranger (même s’il est citoyen d’un pays membre de l’Union Européenne) à avoir un NIE (Numéro d’Identification d’Étranger, Número de Identidad de Extranjero) pour pouvoir acheter un bien immobilier en Espagne.

Les résidents francophones en Espagne doivent aussi en avoir un. Si vous êtes résident et que vous ne l’avez pas, vous devez en faire la demande dans un Commissariat. Les francophones non-résidents peuvent faire cette demande directement à l’ambassade ou dans le consulat espagnol le plus proche de leur domicile dans leur pays d’origine.

Et s’il y a plusieurs acheteurs, par exemple un couple, il faudra un NIE par acheteur.

Attention, il vaut mieux s’en occuper dès le Contrat de réservation (cf. Dix-neuvième piège ci-dessus). Et même avant la recherche du bien immobilier car il faut compter au minimum 8 semaines pour l’obtenir. Parfois beaucoup plus. Et sans NIE pas d’achat possible !

C’est encore plus long s’il s’agit d’une société qui achète un bien en Espagne. Il faut l’immatriculer auprès du Ministère des Finances en Espagne pour obtenir le NIF, le numéro d’identification fiscal de l’entreprise. Et il faudra aussi le NIE du gérant et éventuellement des associés détenant plus de 25% des parts.

Pour plus d’informations sur le NIE et la procédure d’obtention en Espagne ou dans les consulats espagnols à l’étranger, vous pouvez lire notre article Comment avoir le NIE ?

Vingt-sixième piège – Ne pas ouvrir un compte en Espagne

Bien que cela ne soit pas une obligation légale, il est recommandé pour l’acheteur d’un bien immobilier en Espagne d’ouvrir un compte-courant auprès d’une banque en Espagne. En effet, le paiement du bien (par chèque bancaire ou virement OMF le plus souvent) mais aussi des impôts et frais liés à l’achat seront facilités depuis un compte en Espagne. Cela vous permettra aussi de mettre en place les prélèvements automatiques pour les factures ordinaires (gaz, eau, électricité, frais de copropriété). Si vous avez fait un crédit hypothécaire en Espagne, la banque vous obligera à ouvrir un compte en Espagne.

Si vos fonds sont disponibles hors d’Espagne, virez suffisamment tôt les fonds de votre compte bancaire hors d’Espagne vers votre compte espagnol. Et demandez à votre banque émettrice de vous faire parvenir la copie du virement. Souvent les banques font ces virements avec retard et cela peut alors entraîner une annulation et un report de la signature chez le notaire.

Néanmoins depuis 2014 pour les Français, le paiement SEPA permet de payer les factures espagnoles (et donc les prélèvements automatiques eau/électricité/etc.) à partir de son compte bancaire en France. De même on peut payer tous ses impôts espagnols (IBI/Basura/impôt non résident) à partir du compte bancaire français. En France, les transferts SEPA sont gratuits jusqu’à 50 000 Euros.

Pour en savoir plus sur les méthodes de paiement, lisez notre article 7 méthodes de paiement pour acheter un logement en Espagne

Vingt-septième piège – Prendre un prêt à taux variable

Ce n’est plus le cas aujourd’hui, mais il y a 10 ans plus de 90% des prêts accordés par les banques espagnoles étaient à taux variables. C’était l’une des principales causes de la crise immobilière espagnole de l’époque. Les prêts à taux variable sont dangereux. Et notamment avec la très récente hausse de l’inflation.

Si vous faites un prêt avec une banque espagnole, demandez donc un prêt à taux fixe, mais attention le taux sera souvent supérieur d’environ 0,5% à 1% à celui que vous pourriez obtenir dans votre pays ! N’oubliez pas aussi que la banque espagnole ne prêtera le plus souvent que 70%, voire 65%, de la valeur d’acquisition ou d’estimation du bien (« tasacion »).

Vous pouvez aussi privilégier des prêts à taux mixtes (taux fixe sur la moitié de la période d’emprunt, et variable sur l’autre moitié). Cela vous permet de bénéficier d’un taux fixe réduit. Et vous pourrez toujours renégocier le taux variable au milieu de votre crédit.

Pour bien négocier votre crédit bancaire, lisez notre article Comment négocier le prix d’un bien immobilier en 21 leçons ?

Si vous voulez calculer vos remboursements mensuels, lisez Comment calculer des mensualités bancaires ?

Enfin, pour connaître le coût total de votre crédit, lisez Les coûts cachés d’un crédit bancaire

Vingt-huitième piège – Prendre une assurance-vie couplée avec le prêt

Si vous faites un prêt en Espagne, la banque espagnole en profitera aussi pour vous demander de prendre une assurance-vie. S0achez que ce n’est pas obligatoire. Et passé un certain âge et pour des montants de prêt importants, cela peut coûter très cher, jusqu’à… 3000 € par an ! Si vous voulez prendre une assurance-vie pour vous sécuriser, notre conseil est de comparer les différentes offres car les prix varient de 1 à 3 selon la compagnie ! C’est moins problématique pour les assurances habitation qui sont beaucoup moins chères.

Attention ! Dans les nouveaux contrats de prêt proposés par les banques espagnoles depuis 2019, elles proposent un taux d’intérêt commun sans bonification, et plusieurs taux bonifiés sous réserve de verser votre salaire et/ou souscrire une assurance-vie et/ou souscrire une assurance habitation et/ou souscrire un système d’alarme. C’est une nouvelle manière déguisée de vous fournir des services payants. Et si vous acceptez, vous ne pourrez pas les annuler sous peine de revenir au taux initial, moins avantageux.

Vingt-neuvième piège – Ne pas choisir le notaire … si possible francophone !

Selon la loi espagnole, le transfert de propriété du vendeur à l’acheteur est certifié par un notaire espagnol choisi par l’acheteur. Ne laissez pas le vendeur, l’agence ou la banque vous imposer un notaire sauf s’il a d’excellentes références.

Vous pouvez choisir dans les grandes villes (Madrid, Barcelone, Valence, Séville, …) des notaires parlant français. Ils vous faciliteront la lecture du contrat de vente en vous traduisant les passages les plus importants pendant l’acte. Et, dans le cas d’un emprunt en Espagne, il sera aussi plus facile pour vous de passer le nouveau test hypothécaire mis en place par la nouvelle Loi de mars 2019 et géré par les notaires.

Si le notaire choisi ne parle pas français et si vous ne parlez pas espagnol, vous devez vous faire assister par un traducteur le jour de la signature du contrat de vente.

Là aussi, faire appel à un Conseiller Immobilier simplifie la procédure car il a déjà un réseau de notaires francophones de confiance.

Trentième piège – Ne pas demander et ne pas lire attentivement le contrat de vente

Des copies de l’acte d’achat notarié (“Escritura Pública de Compraventa”) et du contrat de prêt bancaire sont disponibles au moins 2 jours avant la signature définitive chez le notaire. Il faut les étudier à la loupe et surtout vérifiez que la mention « le bien acheté doit être libre de charges » est bien présente. Vérifiez bien votre identité, numéro de NIE, adresse, profession, statut matrimonial et mail.

Ce sont des documents juridiques complexes et longs. Si vous ne lisez pas l’espagnol et si vous avez peu de notions de droit, vous devez faire appel à un Conseiller Immobilier ou à un avocat francophone.

Trentième-et-unième piège – Ne pas visiter une dernière fois avant la signature chez le notaire

Un dernier coup d’œil la veille ou le matin de la signature à la villa ou à l’appartement ne coûte rien. Surtout si le vendeur a fait un déménagement entre-temps.

Cela vous permet de vérifier que les meubles que vous avez négociés sont bien présents. Mais aussi qu’il n’y a pas eu de modifications du bien ou des dégâts éventuels depuis votre dernière visite (dégât des eaux, incendie, cloisons endommagées, …). Vous vérifierez aussi que le bien est inoccupé, sauf s’il a été convenu que le locataire demeurait dans le bien. Vous pourrez aussi relever les compteurs d’électricité, d’eau et de gaz (prenez des photos).

Si le vendeur ou l’agence refuse cette dernière visite, c’est qu’il y a certainement un problème.

Trente-deuxième piège – Ne pas demander au notaire le détail des impôts et frais liés à la vente

Le notaire ne fera pas d’appel de fonds pour le solde de la valeur d’achat du bien. Vous ferez le paiement directement au vendeur le jour de la signature. Et éventuellement un autre paiement séparé pour solder un crédit hypothécaire encore en cours.

Par contre, vous pouvez demander que le notaire se charge du paiement de l’impôt sur l’achat (l’ITP, l’impôt sur la transmission patrimoniale), de l’enregistrement au Registre de la Propriété et de la gestoria (la gestion de ces opérations). Pour cela, vous lui demandez qu’il vous fournisse, la veille ou même le jour de la signature du contrat de vente, le détail de la provision de fonds dans lequel apparaîtra le montant de l’ITP, les frais de notaire, le coût de l’enregistrement au Registre de la Propriété et le coût de la gestoria. Vous pouvez payer cette provision juste après la signature de l’acte de vente ou même le lendemain par simple virement depuis vos comptes bancaires en Espagne ou hors d’Espagne sur le compte indiqué par le notaire (sans oublier la référence donnée par le notaire).

Le notaire demandera toujours une somme supérieure à ce qui est nécessaire. Le solde vous sera remboursé 2 ou 3 mois quand le bien sera enregistré au Registre de la Propriété.

Trentième-troisième piège – Ne pas amener tous les documents le jour de la signature chez le notaire

Cela paraît évident mais il arrive que des acheteurs pensent que parce qu’ils ont fourni tous les documents par mail au notaire ou à l’agence, ils n’ont pas besoin de les représenter le jour de la signature du contrat de vente. Certains de ces documents sont des originaux (les procurations ou les copies certifiées apostillées) et il est indispensable de les amener chez le notaire.

Nous vous conseillons d’amener les documents suivant le jour de la signature chez le notaire :

  • Le passeport ou la carte d’identité (en cours de validité) de chacun des acheteurs
  • Le NIE de chacun des acheteurs
  • Le NIF, la copie certifiée et apostillée des statuts et du Kbis de l’entreprise si vous achetez via une SCI ou une SARL française par exemple
  • La copie des transferts bancaires ou paiements précédent lors de la réservation (contrato de reserva) et du compromis de vente (contrato de arras) avec la mention des comptes débités et crédités (IBAN en clair)
  • Le contrat de mariage certifié et apostillé (avec une traduction assermentée) et l’extrait du registre de mariage dans le cas d’un contrat de mariage.
  • La copie des virements du paiement (transferts OMF) ou les chèques de banque certifiés.

Trente-quatrième piège – Payer plus de 97% de la valeur du bien à un vendeur résidant hors d’Espagne

Vous achetez un bien existant dont le propriétaire ne vit pas en Espagne. Dans ce cas, vous devez retenir 3% du montant de la vente au titre du précompte à l’impôt pour les non-résidents.

Cette retenue sera versée à l’administration fiscale espagnole via le notaire (si vous choisissez qu’il fasse la gestion du paiement des impôts et d’enregistrement au Registre de la Propriété). Elle apparaîtra donc dans la provision de fonds dont nous parlons, ci-dessus, dans le trente deuxième piège. Chez le notaire, vous ne payez donc au vendeur que le solde à 97%. Si vous payez 100% du bien au vendeur étranger, l’administration fiscale espagnole pourrait se retourner contre vous en cas de non-paiement des impôts du vendeur.

Trente-cinquième piège – Ne pas solder l’hypothèque du vendeur à la banque

En cas d’hypothèque en cours sur le bien, c’est vous qui la solderez le jour de la signature du contrat de vente chez le notaire ! Le vendeur peut le faire avant. Mais le plus souvent ce sera à l’acheteur de le faire au moment de la signature chez le notaire.

Lors de la signature chez le notaire, l’acheteur effectue un paiement direct du solde hypothécaire sur le compte bancaire lié à l’hypothèque. La banque du vendeur fournira un document précisant ce montant quelques jours avant. Il est préférable de le faire par virement OMF (transfert immédiat via la banque d’Espagne). Il est aussi conseillé que le notaire retire une somme forfaitaire de 800 euros de la somme due au vendeur pour « effacer » cette hypothèque du Registre de la Propriété.

Le paiement au vendeur sera évidemment amputé du solde hypothécaire payé et de la somme d’annulation de l’hypothèque au Registre de la Propriété.

Trente-sixième piège – Payer l’intégralité de l’impôt foncier (IBI)

Normalement, l’impôt foncier, l’IBI, de l’année en cours est à payer proportionnellement par le vendeur et l’acheteur au prorata de la durée d’occupation du bien de chacun.

Supposons que l’IBI est de 800 euros et que la vente est réalisée au 30 septembre. Alors le vendeur devra payer les 3/4, soit 600 euros (période janvier à septembre), et l’acheteur 1/4, soit 200 euros (période octobre à décembre). Généralement, cette compensation se fait en espèces, l’acheteur donnant sa part au vendeur. En effet, l’IBI de l’année de signature sera toujours au nom du vendeur, et donc la facture sera adressée à son nom. Et souvent si la signature a lieu en novembre ou décembre, l’IBI de l’année suivante sera encore adressée au vendeur, et il faudra alors lui rembourser l’intégralité du montant dû.

Trente-septième piège – Payer directement au vendeur

En Espagne généralement, le notaire ne joue pas le rôle d’intermédiaire financier lors d’une transaction immobilière comme en France, en Belgique ou en Suisse.

Le paiement d’un bien immobilier en Espagne lors de la signature du contrat de vente chez le notaire se fait directement au vendeur. Le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire, vous pouvez formaliser le paiement de votre achat immobilier en Espagne de 7 manières différentes. Les deux méthodes de paiement les plus courantes, utilisées dans plus de 95% des transactions, sont un chèque de banque certifié ou un virement OMF (transfert immédiat sécurisé via la Banque d’Espagne). Plus rares, un virement simple de votre banque espagnole, un virement depuis votre banque à l’étranger, un virement depuis un compte du notaire, un virement depuis un compte de l’agence immobilière ou un paiement en cryptomonnaie !

Pour ce qui est des paiements des deux contrats précédents le contrat de vente chez le notaire, au moment de la réservation ou du compromis de vente, l’acheteur peut payer en espèces (pour un montant inférieur à 10.000 euros) ou depuis un compte personnel à l’étranger (virement depuis un compte français, belge ou suisse par exemple), ou depuis un compte personnel en Espagne. Le paiement est fait soit au vendeur, soit à l’agence immobilière.

Trente-huitième piège – Ne pas demander les clés et une copie de l’acte de vente

La remise des clefs est obligatoire au moment de la signature du contrat de vente chez le notaire. Elle intervient au moment du paiement du solde de la vente. Posez bien la question s’il n’y a pas d’autres clés disponibles.

Demandez aussi une copie imprimée et une copie par mail de l’acte de vente (« copia simple ») avant de quitter l’office du notaire. Elle vous permettra de procéder au changement de titulaire des différents contrats (électricité, eau, gaz, alarme, copropriété, etc.).

Il vous faudra attendre environ deux mois avant l’inscription définitive au Registre de la Propriété.

Pour éviter tous ces pièges, adressez-vous à un Conseiller Immobilier

Quelle est l’alternative pour éviter tous les 21 pièges précédents ?

C’est tout simplement, pendant un achat de logement, de s’adresser à un Conseiller immobilier francophone. C’est lui qui fera les contrôles administratifs et juridiques du bien pour vous, et qui vous accompagnera pendant toute la procédure juridique jusqu’à la signature finale chez le notaire. Le conseiller immobilier vous fera gagner beaucoup de temps, il vous évitera de mauvaises surprises et très souvent il vous fera faire des économies avant, pendant et après l’achat de votre bien.

Pendant toute cette phase d’acquisition du bien, votre Conseiller immobilier assurera tous les services dont nous avons parlés précédemment : en particulier, il contrôlera le bien administrativement et juridiquement, il vérifiera le contrat de réservation, il vous aidera pour obtenir votre NIE, ouvrir votre compte bancaire, et monter votre dossier de financement, il vous représentera le jour de la visite du tasador, il négociera le prix, il contrôlera le contrat de compromis de vente, il choisira un notaire francophone et il vous assistera pendant l’acte de vente, et sera à votre disposition pour toutes questions. A la fin de cette phase, vous pourrez signer en toute tranquillité l’acte de vente chez le notaire.

Conseiller Immobilier, c’est notre métier consultez-nous et protégez-vous en envoyant un mail à espagnimmo@yahoo.com ou remplissez le formulaire de bas de page. En nous contractant, vous bénéficiez des services de notre avocat francophone, d’une assistance gratuite pour l’obtention du NIE et l’ouverture d’un compte bancaire en Espagne, et d’un accompagnement pendant tout votre processus d’acquisition en Espagne. Et ce en toute sécurité et au moindre coût.

Attention, assurez-vous que votre conseiller ou chasseur immobilier est totalement indépendant des agences immobilières. En effet, ils sont de plus en plus nombreux à être liés à un réseau d’agences immobilières, soit intégré dans leur propre structure, soit en tant que sous-traitant d’un réseau. Dans ce cas-là, ils privilégieront toujours les biens immobiliers des agences avec lesquelles ils travaillent. Ils ne sont donc plus indépendants et ne pourront pas vous offrir le meilleur rapport qualité/prix. Si vous souhaitez être accompagné en toute sécurité et au meilleur prix, n’hésitez pas à nous contacter, vous serez assurés d’une totale indépendance.

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