rendement locatif

Où est la meilleure rentabilité locative en Espagne ?

En Espagne, la meilleure rentabilité locative brute est à Madrid, et la plus mauvaise à… Madrid aussi ! Et elle est en baisse à Barcelone alors qu’elle est en hausse dans les autres villes.

Note technique pour le calcul de la rentabilité locative brute. Nous utilisons les statistiques de prix de vente et de prix de location du portail immobilier Idealista. Elle s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement.

 

Une rentabilité locative globalement en hausse

Sur les 6 dernières années, la rentabilité locative brute est en très nette hausse dans les villes espagnoles. 4,6% au 3ème trimestre 2012, 5,2% au 3ème trimestre 2015 et 5,6% au 3ème trimestre 2018.

Mais cette situation n’est pas homogène sur tout le territoire espagnol, les logements de Barcelone en particulier enregistrent une baisse de leur rentabilité locative ces 3 dernières années, comme ceux du centre de Madrid. Globalement, les rentabilités locatives sont nettement plus élevées en dehors des deux grandes villes espagnoles.

 

Madrid, les plus hautes mais aussi les plus faibles rentabilités locatives

La rentabilité locative brute à Madrid est stable depuis 2015. 4,6% au 3ème trimestre 2012, 5,1% au 3ème trimestre 2015 et 5,1% au 3ème trimestre 2018.

Trois quartiers de Madrid font partie des 4 plus fortes rentabilités locatives des grandes villes espagnoles. Il s’agit de : Puente de Vallacas (8,1%), Villaverde (7,9%) et Usera (7,2%). Ce sont 3 quartiers populaires du sud de Madrid où les coûts d’acquisition moyens sont encore inférieurs à 2000 €/m2 et où les loyers tournent autour de 11 à 12 € par m2. Nous déconseillons Villaverde car les risques d’impayés y sont élevés. Pour les deux autres quartiers (Puente de Vallacas et Usera), il faut privilégier les axes principaux bien pourvus en commerces, services et transports publics.

Mais c’est aussi à Madrid qu’on trouve les plus faibles rentabilités locatives d’Espagne ! Notamment dans des quartiers centraux (Salamanca 3,8%, Chamartin 3,9%, Retiro 4%, Chamberi  4,2%) et à Hortaleza 4,3% (le quartier du Lycée Français). La raison est simple : c’est dans ces quartiers centraux que les prix d’acquisition moyens sont les plus élevés à plus de 5000 €/m2.

En résumé, les rentabilités locatives des quartiers centraux de Madrid sont à la baisse et sont plutôt faibles. Celles des autres quartiers sont plutôt à la hausse et élevées.

Rentabilité locative Madrid quartiers

Barcelone, rentabilité locative à la baisse

Après avoir fortement augmenté de 2012 à 2015, la rentabilité locative brute à Barcelone est à la baisse. 4,4% au 3ème trimestre 2012, 5,2% au 3ème trimestre 2015 et 4,7% au 3ème trimestre 2018.

Cette baisse touche tous les quartiers à l’exception de deux :

  • Nou Barris, un quartier populaire du nord de Barcelone, avec un rendement de 5,3%, Un prix d’acquisition moyen inférieur à 2500 €/m2 pour des des loyers autour de 13 €/m2 (mais comme à Villaverde à Madrid, les risques d’impayés y sont plus élevés)
  • Et surtout Sant Marti le quartier qui monte à l’est de Barcelone, avec un rendement de 6,5%. A 4100 €/m2 à l’achat et 18 €/m2 à la location

Les quartiers de Barcelone avec la plus faible rentabilité locative sont Sarria-Sant Gervasi (3,9%), les Corts (3,9%) et Eixample (4,2%).

Rentabilité locative Barcelone quartiers

 

Les autres villes espagnoles : de 4,4% à 7,3% de rentabilité locative

Dans les autres capitales provinciales et les principales villes autour de Barcelone et Madrid, les rentabilités locatives brutes varient de 4,4% (La Corogne en Galicie) à 7,3% (Gava au sud de Barcelone). Et elles sont toutes à la hausse depuis 3 ans excepté Palma de Majorque (6,2% au 3T 2015 et 5,2% au 3T 2018) et dans plusieurs villes autour de Barcelone (Castelldefels, San Cugat, Sabadell, Mataro).

Plus de détails pour certaines autonomies :

  • En Andalousie, la rentabilité locative varie de 4,9% à Cadix à 6,9% à Huelva (6% à Séville et 5,6% à Malaga)
  • Aux Canaries, la rentabilité est de 7% et 7,1% respectivement à Santa Cruz De Tenerife et à Las Palmas
  • Dans la Communauté Valencienne, Valence a une rentabilité locative de 5,7%, Castellon de 6,2% et Alicante de 6,7%.
  • Au Pays Basque, Bilbao a une rentabilité locative de 4,9% et Saint Sébastien 4,4%

Ci-dessous, classées de la plus élevée à la moins élevée, les rentabilités aux 3èmes trimestres 2012, 2015 et 2018 pour les capitales provinciales, les principales villes autour de Madrid et Barcelone, et les quartiers de Madrid et Barcelone.

CommunautésVillesQuartiersT3 2012T3 2015T3 2018
MadridMadridPuente De Vallecas7,1%7,4%8,1%
MadridMadridVillaverde7,1%7,7%7,9%
CatalogneGavà5,2%5,5%7,3%
MadridMadridUsera6,3%7,5%7,2%
CanariasLas Palmas5,1%6,5%7,1%
CatalunyaLleida6,6%8,3%7,0%
CatalogneHospitalet De Llobregat5,3%6,5%7,0%
CanariasSanta Cruz De Tenerife4,3%5,1%7,0%
AndalucíaHuelva4,8%5,7%6,9%
MadridMadridCarabanchel6,1%6,4%6,9%
AndalucíaAlmería4,2%5,1%6,8%
MurciaMurcia4,2%4,9%6,8%
Comd ValencianaAlicante / Alacant4,8%5,8%6,7%
CatalogneVilafranca Del Penedès5,0%6,3%6,6%
Castilla Y LeónÁvila3,9%4,9%6,6%
CatalogneTerrassa5,2%6,1%6,5%
AragónHuesca5,2%5,8%6,5%
CatalogneBarceloneNou Barris5,7%6,5%6,5%
MadridMóstoles5,6%6,5%6,5%
MadridParla5,9%6,6%6,4%
MadridMadridLatina6,0%6,2%6,3%
MadridTorrejón De Ardoz5,4%5,5%6,3%
Comd ValencianaCastellón4,2%4,9%6,2%
Castilla Y LeónValladolid4,0%5,0%6,2%
AragónZaragoza4,3%5,4%6,2%
MadridLeganés5,3%5,9%6,2%
MadridFuenlabrada5,5%5,6%6,1%
CatalogneBadalona4,7%6,0%6,1%
MadridAlcalá De Henares5,4%5,9%6,1%
MadridGetafe5,3%5,9%6,0%
AndalucíaSevilla4,3%5,1%6,0%
AsturiasOviedo4,3%4,8%6,0%
Castilla Y LeónSegovia3,6%4,5%5,9%
CatalogneSabadell4,9%6,9%5,9%
CatalogneMataró5,5%6,3%5,8%
MadridAlcorcón5,0%5,4%5,8%
CatalunyaGirona4,5%5,2%5,8%
AndalucíaCórdoba4,5%5,2%5,8%
Castilla La ManchaCuenca4,0%5,1%5,7%
Castilla Y LeónSoria4,6%5,0%5,7%
Castilla La ManchaToledo3,9%4,9%5,7%
Comd ValencianaValència4,3%5,3%5,7%
MadridMadridVilla De Vallecas5,2%5,3%5,6%
AndalucíaMálaga4,7%5,5%5,6%
MadridAlcobendas4,6%5,6%5,6%
CatalogneBarceloneHorta Guinardó4,9%6,0%5,5%
EuskadiVitoria4,5%5,0%5,5%
AndalucíaGranada4,1%4,8%5,4%
CatalunyaTarragona4,3%5,1%5,4%
Castilla La ManchaAlbacete4,0%4,5%5,4%
ExtremaduraBadajoz4,2%4,8%5,4%
MadridMadridVicálvaro5,8%5,5%5,4%
Castilla Y LeónLeón3,9%4,4%5,4%
La RiojaLogroño4,1%4,7%5,4%
GaliciaLugo3,8%3,8%5,3%
Castilla La ManchaGuadalajara4,1%5,0%5,3%
Castilla Y LeónPalencia3,9%4,4%5,3%
AragónTeruel3,8%4,8%5,3%
Castilla La ManchaCiudad Real3,8%4,8%5,3%
GaliciaPontevedra4,0%4,6%5,3%
CatalogneBarceloneSant Martí4,6%4,7%5,3%
CatalogneBarceloneSant Andreu4,9%5,6%5,2%
MadridMadridSan Blas5,4%5,7%5,2%
BalearesPalma De Mallorca5,0%6,2%5,2%
MadridMadridCiudad Lineal4,7%5,2%5,2%
Castilla Y LeónBurgos4,0%4,8%5,2%
AndalucíaJaén3,8%4,5%5,2%
Castilla Y LeónSalamanca3,9%4,7%5,2%
MadridMadrid4,6%5,1%5,1%
CatalogneCastelldefels4,5%6,1%5,1%
CatalogneBarceloneCiutat Vella6,5%5,5%5,1%
CantabriaSantander3,5%4,3%5,1%
MadridMadridMoratalaz5,3%5,1%5,0%
MadridMadridTetuan4,8%5,6%5,0%
NavarraPamplona3,9%4,4%5,0%
CatalogneBarceloneSants-Montjuïc5,2%5,6%5,0%
AndalucíaCádiz4,7%4,7%4,9%
EuskadiBilbao4,1%4,8%4,9%
ExtremaduraCáceres3,7%4,9%4,9%
CatalogneSitges3,6%4,2%4,8%
CatalogneBarcelona4,4%5,2%4,7%
MadridMadridArganzuela4,9%5,1%4,7%
MadridMadridCentro5,1%4,9%4,6%
MadridMadridBarajas4,4%4,5%4,5%
GaliciaOurense3,3%3,4%4,5%
CatalogneSant Cugat Del Vallès3,9%5,1%4,5%
CatalogneBarceloneGràcia4,7%5,3%4,5%
MadridMadridMoncloa4,3%4,8%4,5%
Castilla Y LeónZamora3,8%4,2%4,4%
EuskadiSan Sebastián3,1%3,6%4,4%
MadridMadridFuencarral4,2%4,6%4,4%
GaliciaA Coruña3,0%3,6%4,4%
MadridMadridHortaleza4,6%4,7%4,3%
CatalogneBarceloneEixample4,6%4,8%4,2%
MadridMadridChamberí4,3%4,5%4,2%
MadridMadridRetiro4,0%4,4%4,0%
CatalogneBarceloneLes Corts3,7%4,1%3,9%
MadridMadridChamartín3,8%4,1%3,9%
CatalogneBarceloneSarrià-Sant Gervasi3,8%4,1%3,9%
MadridMadridSalamanca3,9%4,0%3,8%
Moyenne générale4,6%5,2%5,6%

 

© acheterenespagne.fr – Octobre 2018

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