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Où est la meilleure rentabilité locative en Espagne ?

Où est la meilleure rentabilité locative en Espagne ?
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En Espagne, la meilleure rentabilité locative brute est à Madrid, et la plus mauvaise à… Madrid aussi ! Et elle est en baisse à Barcelone alors qu’elle est en hausse dans les autres villes.

Note technique pour le calcul de la rentabilité locative brute. Nous utilisons les statistiques de prix de vente et de prix de location du portail immobilier Idealista. Elle s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement.

 

Une rentabilité locative globalement en hausse

Sur les 6 dernières années, la rentabilité locative brute est en très nette hausse dans les villes espagnoles. 4,6% au 3ème trimestre 2012, 5,2% au 3ème trimestre 2015 et 5,6% au 3ème trimestre 2018.

Mais cette situation n’est pas homogène sur tout le territoire espagnol, les logements de Barcelone en particulier enregistrent une baisse de leur rentabilité locative ces 3 dernières années, comme ceux du centre de Madrid. Globalement, les rentabilités locatives sont nettement plus élevées en dehors des deux grandes villes espagnoles.

 

Madrid, les plus hautes mais aussi les plus faibles rentabilités locatives

La rentabilité locative brute à Madrid est stable depuis 2015. 4,6% au 3ème trimestre 2012, 5,1% au 3ème trimestre 2015 et 5,1% au 3ème trimestre 2018.

Trois quartiers de Madrid font partie des 4 plus fortes rentabilités locatives des grandes villes espagnoles. Il s’agit de : Puente de Vallacas (8,1%), Villaverde (7,9%) et Usera (7,2%). Ce sont 3 quartiers populaires du sud de Madrid où les coûts d’acquisition moyens sont encore inférieurs à 2000 €/m2 et où les loyers tournent autour de 11 à 12 € par m2. Nous déconseillons Villaverde car les risques d’impayés y sont élevés. Pour les deux autres quartiers (Puente de Vallacas et Usera), il faut privilégier les axes principaux bien pourvus en commerces, services et transports publics.

Mais c’est aussi à Madrid qu’on trouve les plus faibles rentabilités locatives d’Espagne ! Notamment dans des quartiers centraux (Salamanca 3,8%, Chamartin 3,9%, Retiro 4%, Chamberi  4,2%) et à Hortaleza 4,3% (le quartier du Lycée Français). La raison est simple : c’est dans ces quartiers centraux que les prix d’acquisition moyens sont les plus élevés à plus de 5000 €/m2.

En résumé, les rentabilités locatives des quartiers centraux de Madrid sont à la baisse et sont plutôt faibles. Celles des autres quartiers sont plutôt à la hausse et élevées.

Rentabilité locative Madrid quartiers

Barcelone, rentabilité locative à la baisse

Après avoir fortement augmenté de 2012 à 2015, la rentabilité locative brute à Barcelone est à la baisse. 4,4% au 3ème trimestre 2012, 5,2% au 3ème trimestre 2015 et 4,7% au 3ème trimestre 2018.

Cette baisse touche tous les quartiers à l’exception de deux :

  • Nou Barris, un quartier populaire du nord de Barcelone, avec un rendement de 5,3%, Un prix d’acquisition moyen inférieur à 2500 €/m2 pour des des loyers autour de 13 €/m2 (mais comme à Villaverde à Madrid, les risques d’impayés y sont plus élevés)
  • Et surtout Sant Marti le quartier qui monte à l’est de Barcelone, avec un rendement de 6,5%. A 4100 €/m2 à l’achat et 18 €/m2 à la location

Les quartiers de Barcelone avec la plus faible rentabilité locative sont Sarria-Sant Gervasi (3,9%), les Corts (3,9%) et Eixample (4,2%).

Rentabilité locative Barcelone quartiers

 

Les autres villes espagnoles : de 4,4% à 7,3% de rentabilité locative

Dans les autres capitales provinciales et les principales villes autour de Barcelone et Madrid, les rentabilités locatives brutes varient de 4,4% (La Corogne en Galicie) à 7,3% (Gava au sud de Barcelone). Et elles sont toutes à la hausse depuis 3 ans excepté Palma de Majorque (6,2% au 3T 2015 et 5,2% au 3T 2018) et dans plusieurs villes autour de Barcelone (Castelldefels, San Cugat, Sabadell, Mataro).

Plus de détails pour certaines autonomies :

  • En Andalousie, la rentabilité locative varie de 4,9% à Cadix à 6,9% à Huelva (6% à Séville et 5,6% à Malaga)
  • Aux Canaries, la rentabilité est de 7% et 7,1% respectivement à Santa Cruz De Tenerife et à Las Palmas
  • Dans la Communauté Valencienne, Valence a une rentabilité locative de 5,7%, Castellon de 6,2% et Alicante de 6,7%.
  • Au Pays Basque, Bilbao a une rentabilité locative de 4,9% et Saint Sébastien 4,4%

Ci-dessous, classées de la plus élevée à la moins élevée, les rentabilités aux 3èmes trimestres 2012, 2015 et 2018 pour les capitales provinciales, les principales villes autour de Madrid et Barcelone, et les quartiers de Madrid et Barcelone.

Communautés Villes Quartiers T3 2012 T3 2015 T3 2018
Madrid Madrid Puente De Vallecas 7,1% 7,4% 8,1%
Madrid Madrid Villaverde 7,1% 7,7% 7,9%
Catalogne Gavà 5,2% 5,5% 7,3%
Madrid Madrid Usera 6,3% 7,5% 7,2%
Canarias Las Palmas 5,1% 6,5% 7,1%
Catalunya Lleida 6,6% 8,3% 7,0%
Catalogne Hospitalet De Llobregat 5,3% 6,5% 7,0%
Canarias Santa Cruz De Tenerife 4,3% 5,1% 7,0%
Andalucía Huelva 4,8% 5,7% 6,9%
Madrid Madrid Carabanchel 6,1% 6,4% 6,9%
Andalucía Almería 4,2% 5,1% 6,8%
Murcia Murcia 4,2% 4,9% 6,8%
Comd Valenciana Alicante / Alacant 4,8% 5,8% 6,7%
Catalogne Vilafranca Del Penedès 5,0% 6,3% 6,6%
Castilla Y León Ávila 3,9% 4,9% 6,6%
Catalogne Terrassa 5,2% 6,1% 6,5%
Aragón Huesca 5,2% 5,8% 6,5%
Catalogne Barcelone Nou Barris 5,7% 6,5% 6,5%
Madrid Móstoles 5,6% 6,5% 6,5%
Madrid Parla 5,9% 6,6% 6,4%
Madrid Madrid Latina 6,0% 6,2% 6,3%
Madrid Torrejón De Ardoz 5,4% 5,5% 6,3%
Comd Valenciana Castellón 4,2% 4,9% 6,2%
Castilla Y León Valladolid 4,0% 5,0% 6,2%
Aragón Zaragoza 4,3% 5,4% 6,2%
Madrid Leganés 5,3% 5,9% 6,2%
Madrid Fuenlabrada 5,5% 5,6% 6,1%
Catalogne Badalona 4,7% 6,0% 6,1%
Madrid Alcalá De Henares 5,4% 5,9% 6,1%
Madrid Getafe 5,3% 5,9% 6,0%
Andalucía Sevilla 4,3% 5,1% 6,0%
Asturias Oviedo 4,3% 4,8% 6,0%
Castilla Y León Segovia 3,6% 4,5% 5,9%
Catalogne Sabadell 4,9% 6,9% 5,9%
Catalogne Mataró 5,5% 6,3% 5,8%
Madrid Alcorcón 5,0% 5,4% 5,8%
Catalunya Girona 4,5% 5,2% 5,8%
Andalucía Córdoba 4,5% 5,2% 5,8%
Castilla La Mancha Cuenca 4,0% 5,1% 5,7%
Castilla Y León Soria 4,6% 5,0% 5,7%
Castilla La Mancha Toledo 3,9% 4,9% 5,7%
Comd Valenciana València 4,3% 5,3% 5,7%
Madrid Madrid Villa De Vallecas 5,2% 5,3% 5,6%
Andalucía Málaga 4,7% 5,5% 5,6%
Madrid Alcobendas 4,6% 5,6% 5,6%
Catalogne Barcelone Horta Guinardó 4,9% 6,0% 5,5%
Euskadi Vitoria 4,5% 5,0% 5,5%
Andalucía Granada 4,1% 4,8% 5,4%
Catalunya Tarragona 4,3% 5,1% 5,4%
Castilla La Mancha Albacete 4,0% 4,5% 5,4%
Extremadura Badajoz 4,2% 4,8% 5,4%
Madrid Madrid Vicálvaro 5,8% 5,5% 5,4%
Castilla Y León León 3,9% 4,4% 5,4%
La Rioja Logroño 4,1% 4,7% 5,4%
Galicia Lugo 3,8% 3,8% 5,3%
Castilla La Mancha Guadalajara 4,1% 5,0% 5,3%
Castilla Y León Palencia 3,9% 4,4% 5,3%
Aragón Teruel 3,8% 4,8% 5,3%
Castilla La Mancha Ciudad Real 3,8% 4,8% 5,3%
Galicia Pontevedra 4,0% 4,6% 5,3%
Catalogne Barcelone Sant Martí 4,6% 4,7% 5,3%
Catalogne Barcelone Sant Andreu 4,9% 5,6% 5,2%
Madrid Madrid San Blas 5,4% 5,7% 5,2%
Baleares Palma De Mallorca 5,0% 6,2% 5,2%
Madrid Madrid Ciudad Lineal 4,7% 5,2% 5,2%
Castilla Y León Burgos 4,0% 4,8% 5,2%
Andalucía Jaén 3,8% 4,5% 5,2%
Castilla Y León Salamanca 3,9% 4,7% 5,2%
Madrid Madrid 4,6% 5,1% 5,1%
Catalogne Castelldefels 4,5% 6,1% 5,1%
Catalogne Barcelone Ciutat Vella 6,5% 5,5% 5,1%
Cantabria Santander 3,5% 4,3% 5,1%
Madrid Madrid Moratalaz 5,3% 5,1% 5,0%
Madrid Madrid Tetuan 4,8% 5,6% 5,0%
Navarra Pamplona 3,9% 4,4% 5,0%
Catalogne Barcelone Sants-Montjuïc 5,2% 5,6% 5,0%
Andalucía Cádiz 4,7% 4,7% 4,9%
Euskadi Bilbao 4,1% 4,8% 4,9%
Extremadura Cáceres 3,7% 4,9% 4,9%
Catalogne Sitges 3,6% 4,2% 4,8%
Catalogne Barcelona 4,4% 5,2% 4,7%
Madrid Madrid Arganzuela 4,9% 5,1% 4,7%
Madrid Madrid Centro 5,1% 4,9% 4,6%
Madrid Madrid Barajas 4,4% 4,5% 4,5%
Galicia Ourense 3,3% 3,4% 4,5%
Catalogne Sant Cugat Del Vallès 3,9% 5,1% 4,5%
Catalogne Barcelone Gràcia 4,7% 5,3% 4,5%
Madrid Madrid Moncloa 4,3% 4,8% 4,5%
Castilla Y León Zamora 3,8% 4,2% 4,4%
Euskadi San Sebastián 3,1% 3,6% 4,4%
Madrid Madrid Fuencarral 4,2% 4,6% 4,4%
Galicia A Coruña 3,0% 3,6% 4,4%
Madrid Madrid Hortaleza 4,6% 4,7% 4,3%
Catalogne Barcelone Eixample 4,6% 4,8% 4,2%
Madrid Madrid Chamberí 4,3% 4,5% 4,2%
Madrid Madrid Retiro 4,0% 4,4% 4,0%
Catalogne Barcelone Les Corts 3,7% 4,1% 3,9%
Madrid Madrid Chamartín 3,8% 4,1% 3,9%
Catalogne Barcelone Sarrià-Sant Gervasi 3,8% 4,1% 3,9%
Madrid Madrid Salamanca 3,9% 4,0% 3,8%
Moyenne générale 4,6% 5,2% 5,6%

 

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