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Les frais de location en Espagne

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Découvrez les frais de location en Espagne pour les propriétaires et les locataires

Vous êtes propriétaire en Espagne et vous allez mettre votre appartement ou votre villa en location.

Vous êtes locataire, et vous recherchez un appartement ou une villa à louer en Espagne.

Quelle que soit votre situation, cet article sur les frais de location en Espagne vous concerne. A noter que la plupart de ces frais sont aussi applicables en dehors de l’Espagne.

Frais de location en Espagne pour un propriétaire

Rénovation du logement

Avant de mettre un logement (villa ou appartement) en location, le propriétaire doit vérifier que le logement est propre. Et que tout est en bon état de fonctionnement. D’abord parce que ce sera plus facile à louer. Ensuite parce que c’est la responsabilité du propriétaire de louer un bien en bon état.

Lorsqu’un logement est inoccupé pendant un certain temps, ou lorsque d’autres locataires viennent de partir, il a besoin d’être rafraîchi. Il faut donc investir dans le nettoyage, la peinture, réparer ce qui est cassé, changer ce qui est obsolète (chauffe-eau par exemple) et réaliser divers travaux d’amélioration.

Le budget nécessaire pour cette remise à neuf varie de 20 euros à 200 euros le mètre carré en fonction de l’état du logement.

Connexion des compteurs

Avant sa mise en location, le bien loué doit être connecté aux services publics (eau, gaz, électricité). C’est un point essentiel pour accélérer le processus de location, car cela permet un emménagement immédiat.

C’est aussi un préalable aux travaux à engager éventuellement.

S’il le bien loué est neuf ou si les abonnements ont été coupé, comptez de 100 à 200 euros pour chaque connexion à faire. Et surtout un délai qui peut aller jusqu’à 2 mois !

N’oubliez pas qu’après avoir loué le bien, le locataire devra procéder à un changement de titulaire des réseaux. Ainsi les charges et les reçus lui seront directement envoyés. Le propriétaire peut aussi faire cette opération pour lui. Ce service est gratuit.

Il peut arriver que la titularité aux réseaux soit conservée par le propriétaire qui répercute ensuite les coûts sur le locataire en fin de mois. Dans ce cas, il doit fournir un récapitulatif mensuel et une copie des factures au locataire.

Assurance habitation

Bien que ce ne soit pas une obligation, l’assurance habitation (au moins pour le contenant) est un élément important car elle protège d’éventuels incidents. Attention pour une même couverture, les prix peuvent varier du simple au double ; il faut donc demander plusieurs devis. C’est une dépense annuelle, mais qui peut être parcellée.

Les prix varient le plus souvent de 100 à 1000 euros selon l’ancienneté, la localisation, la superficie du logement et les valeurs à assurer.

Le certificat énergétique

Le certificat d’efficacité énergétique (« certificado de eficiencia energetico ») est un document obligatoire pour la location d’un logement en Espagne. C’est le check-up énergétique du logement. Il coûte de 100 à 200 euros.

Attention, à partir de 2030, s’il n’est pas classé en A, B ou C, le logement ne pourra pas être loué (ni vendu d’ailleurs).

Les honoraires de mise en location

Si vous mettez votre bien en location par l’intermédiaire d’une agence immobilière, vous aurez une commission à payer. En Espagne en hors taxes, elle s’élève à 10% d’une année de loyers pour la valeur. En TTC cela représentera 1,452 loyer mensuel, soit presque un loyer et demi ! Donc pour un loyer de 1500 euros, un propriétaire versera 1815 euros d’honoraires à l’agence immobilière.

Les impôts sur les revenus locatifs

Les impôts sur les revenus locatifs varient selon:

  • le type de location (classique longue durée / temporaire / touristique)
  • et votre statut (résident/ non résident).
Fiscalité des locations classiques longue durée (contrats locatifs de 5 ans)

La location classique longue durée (5 ans) a un double avantage fiscal non négligeable (que les locations temporaires et touristiques n’ont pas) :

  • Les frais (gros travaux – rénovation de façade par exemple, impôt foncier IBI, intérêts hypothécaires, charges de copropriété, assurances, travaux et frais de maintenance, …) sont déductibles des revenus bruts locatifs. Mais uniquement pour les propriétaires résidents de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège).
  • Et sur ces revenus nets, il y a en plus un abattement de 60%… Mais seulement pour les propriétaires résidents en Espagne.

N’oubliez pas évidemment vos déclarations annuelles que vous soyez résident ou non résident en Espagne.

  • Si vous êtes résident espagnol, vous devrez présenter ces ressources dans votre Déclaration d’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF). Ce seront vos revenus locatifs nets après abattement qui seront déclarés.
  • Si vous êtes non-résident, vous êtes soumis à l’IRNR (l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents). Vous serez taxé à hauteur de 19% sur vos revenus locatifs nets pour les résidents de l’UE (plus Islande et Norvège) et de 24% pour les résidents extra-communautaires. Toujours pour les non-résidents en Espagne mais résidant dans un autre pays de l’UE, ces revenus sont exonérés dans leur pays ; mais ils doivent être déclarés pour l’imposition des revenus de leur pays selon la méthode du crédit d’impôt.
Fiscalité des locations temporaires

Les locations temporaires (« alquiler de temporada ») sont pour des durées de 1 mois à 18 mois. Louer temporairement est plus taxé que la location classique. En particulier, le propriétaire résident ne bénéficie pas des 60% d’abattements. Les locations temporaires sont taxées sur les revenus locatifs nets (loyers desquels on déduit les frais, intérêts hypothécaires et autres charges sur la période de location) pour les propriétaires résidents de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège) et sur la totalité pour les autres.

Comme pour les contrats normaux, les propriétaires doivent établir une déclaration fiscale.

  • Si vous êtes résident espagnol, vous êtes soumis à l’IRPF.
  • Si vous êtes non-résident, vous êtes soumis à l’IRNR. Vous serez taxé à hauteur de 19% sur les revenus locatifs nets (avec obligation de déclaration dans votre pays d’origine) pour les propriétaires résidents de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège) et sur 24% pour les autres.
Fiscalité des locations touristiques

Quand et que devez-vous déclarer au fisc espagnol pour des locations touristiques ? Cela dépend de votre situation.

  • Si vous êtes résident en Espagne, vous ferez votre déclaration au moment de rédiger votre IRPF (l’impôt sur le revenu). Vous devrez déclarer vos revenus nets, c’est-à-dire les recettes moins les charges fiscalement déductibles (dont les intérêts hypothécaires) ; et en plus limitées au temps d’occupation. La remise de 60% pour les locations (prévue dans l’article 23.2 de la Loi sur l’IRPF) n’est pas applicable.
  • Si vous n’êtes pas résident en Espagne, vous êtes tenus de faire une déclaration annuelle personnelle. Ces revenus sont considérés et taxés comme «rendimiento de capital inmobiliario» (rendement du capital immobilier). Le revenu à déclarer est la totalité des recettes, avec possibilité de déduction des frais ou charges prévus dans l’IRPF (limitées aux durées de location) si le loueur est résident de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège). Le taux d’imposition est de 19% pour les résidents de l’UE et de 24% pour les autres.

L’impôt foncier

L’impôt foncier (IBI en Espagne) est presque toujours payé par le propriétaire. Mais il peut arriver que le locataire le paye si cela est précisé dans le contrat. Le montant de cet impôt en Espagne est faible par rapport aux autres pays européens.

Les charges de copropriété

Les charges de copropriété sont aussi plus faibles en Espagne que dans les autres pays européens. Elles sont à la charge du propriétaire sauf mention contraire dans le contrat.

Les travaux ou équipements à changer pendant la location

Pour des équipements défectueux ou anciens qui nécessitent d’être changés (chauffe-eau de plus de 10 ans ou installation électrique précaire par exemple), le propriétaire doit prendre en charge ces coûts. Normalement, les réparations suite aux pannes d’appareils et d’installations domestiques de plus de 150 euros sont prises en charge par le propriétaire.

Les honoraires de gestion

La plupart des propriétaires, surtout parmi les étrangers non-résidents, donnent la gestion de leur location en Espagne à une agence ou une entreprise spécialisée. Celle-ci se charge alors de trouver les locataires, d’encaisser les loyers en début de mois, de répondre aux questions des locataires, de procéder aux réparations diverses et de payer les impôts et taxes, en particulier ceux sur les revenus locatifs.

Ce sont des coûts de location importants. Les tarifs de ces professionnels sont très variables de 10% des revenus locatifs pour des locations longue durée (5 ans) à 25%, voire plus, pour des locations touristiques.

Frais de location en Espagne pour un locataire

Le loyer

Il est fixé dans le contrat. Et il est payable dans les tous premiers jours du mois (normalement avant le 5 du mois concerné). Il est révisable chaque année au moment du renouvellement du contrat. La révision du loyer était basée sur l’indice IPC. On attend avant fin 2024 un nouvel indice de référence réalisé par l’INE, qui sera alors utilisé à partir de 2025.

En 2023 et 2024, la hausse des loyers a été limitée par le gouvernement espagnol à respectivement 2 et 3%. Et ce, à cause du Covid.

Les garanties et cautions

Il y a une caution légale, qui correspond à un loyer mensuel, qui est payée par le locataire. Le propriétaire est tenu de la déposer auprès de l’organisme compétent, en fonction de la Communauté autonome où se trouve le bien. Il peut y avoir aussi deux mois de garantie (au maximum) demandés par le propriétaire. Au total ce sont donc 3 mois de loyers à payer en garantie et caution.

Les consommations diverses

Il s’agit de l’eau, l’électricité, le gaz, le wifi. Leur coût variera en fonction de la consommation et des plans de consommation choisis.

Maintenance des chaudières

Dans la majorité des contrats de location en Espagne, il est à la charge des locataires de souscrire un contrat de maintenance des chaudières pendant la durée du contrat.

Non aux frais de copropriété

Attention les frais de copropriété sont à la charge du propriétaire… Sauf mention contraire explicite (avec les montants) dans le contrat.

Assurance

Même si le propriétaire a une assurance habitation liée au contenant, il est recommandé pour les locataires d’avoir une assurance contenu et responsabilité civile. Afin que tout incident pouvant survenir au quotidien soit couvert, un dégât des eaux par exemple. De nombreux locataires choisissent d’assurer le contenu du logement et leurs biens. Et cette mention est maintenant généralisée dans les contrats de location.

Déménagement

Certains locataires préfèrent engager une entreprise de déménagement plutôt que de le faire soi-même. Le coût sera variable en fonction du volume de vos meubles, de la distance à parcourir et des difficultés d’accès, de 1000 euros à plusieurs milliers d’euros.

Un loyer, même modeste, peut coûter cher au locataire !

Attention, même un loyer attractif peut revenir très cher ! Car il faudra débourser avant d’entrer dans le logement le loyer d’avance, la caution et les frais d’agence.

Par exemple, cet appartement de 80 m2 dans le centre de Barcelone en bon état à un prix raisonnable de location de 1500 €. Il faudra payer, avant d’avoir les clefs, un mois de loyer d’avance (1500 euros) + trois mois de caution et garantie (4500 euros). Soit au total… 6000 euros !!!

Ne parlons pas de cet appartement de 150 m2 à 2600 € qui vous obligera à débourser 10.400 € !

Les frais de maintenance

Les petits frais de maintenance ou de réparation (inférieurs à 150 euros) sont normalement à la charge du locataire.

Les « frais de sortie »

Presque tous les contrats de location en Espagne imposeront une remise en état du logement par les locataires à leur sortie. Il faudra souvent boucher des trous, repeindre l’appartement et faire quelques autres réparations ou petits travaux. Cela peut se chiffrer rapidement à quelques milliers d’euros !

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