Le locatif touristique en Espagne est un sujet qui intéresse de nombreux investisseurs francophones. Mais attention, depuis peu, la plupart des grandes villes espagnoles ont mis en place des règlements visant à encadrer et limiter cette activité.

Acheter en Espagne est souvent synonyme d’investissement locatif pour les francophones. Il y a un an, nous avions fait le point sur les situations réglementaires des locations touristiques en Espagne. Qu’en est-il aujourd’hui dans les grandes villes espagnoles ? Découvrez le dans cet article.

Une nouvelle loi nationale plus contraignante pour le locatif touristique, mars 2019

Avec la mise en application du Décret Royal 7/2019 en mars 2019, la loi sur la propriété (« Ley de Propiedad Horizontal ») est modifiée. Dorénavant, la majorité des trois cinquièmes des propriétaires d’un immeuble pourra décider de limiter ou d’interdire les appartements touristiques dans cet immeuble. Jusqu’à présent, cette décision devait être unanime. La copropriété peut aussi imposer un surcoût dans la répartition des frais de copropriété au détriment des appartements touristiques (dans la limite de 20%).

Déclaration obligatoire des opérateurs de locations touristiques en Espagne, janvier 2019

Depuis le 1er janvier 2019, les plateformes de réservation des locations touristiques sont dans l’obligatoire de transmettre au fisc espagnol le détail de toutes leurs opérations sur le territoire espagnol. Les revenus locatifs touristiques de l’année 2018 sont donc les premiers concernés. Pour chaque location touristique, les plateformes de réservation (Airbnb, Homeaway, Wimdu, etc.) doivent transmettre aux services fiscaux, par l’intermédiaire d’une déclaration (le modèle 179), les éléments suivants :

• Identité du propriétaire du logement
• Titulaire du droit en vertu duquel le logement est cédé (s’il est différent du propriétaire du logement)
• Identité des locataires.
• Propriété faisant l’objet de la location
• Nombre de jours d’occupation
• Montant reçu par le mandant du droit
• Numéro de contrat attribué par l’intermédiaire
• Date de début de location
• Date de paiement
• Identification du moyen de paiement utilisé

Difficile de trouver d’autres infos à donner !

Barcelone, dès mars 2017

Barcelone a été la première ville au monde à infliger une très lourde amende à Airbnb, 600.000 €, en novembre 2016. C’est aussi la première ville en Espagne à avoir réglementé l’occupation des pisos turisticos (appartements touristiques).

En mars 2017, la municipalité a approuvé un programme urbanistique spécifique pour les logements touristiques, le PEUAT (« Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos de Barcelona »). Ce programme partage Barcelone en quatre zones :

• Zone 1 (en rose sur la carte ci-dessous): elle couvre le centre historique, en particulier Poble Sec, Poblenou et une grande partie d’Eixample. Aucune nouvelle licence pour logement touristique ne peut être délivrée. Les licences des logements qui cesseront leurs activités de location touristique ne seront pas renouvelées. La volonté de la mairie est de baisser la capacité d’accueil touristique dans cette zone.
• Zone 2 (en jaune) : c’est en gros une couronne autour du centre, qui couvre la partie périphérique d’Eixample, Sants, Les Corts, Gracia, Sant Gervasi et Diagonal Mar. Il y a statu quo du nombre de licences, seules les licences annulées seront remplacées.
• Zone 3 (en vert) : presque tout le reste du territoire communal. De nouvelles licences sont possibles, mais dans la limite d’un nombre maximum autorisé ; quand ce nombre est atteint, il faut, comme pour la zone 2, attendre que des licences cessent pour en obtenir.
• Zone 4 (en bleu) : c’est une zone très marginale en superficie couvrant quelques quartiers, la Sagrera, le nord du 22@ et la Marina del Prat. De nouvelles licences sont soumises sous conditions.

Selon la municipalité catalane, la mise en œuvre de cette législation aurait limité le nombre d’appartements touristiques à Barcelone à 9.600 unités environ, avec la disparition de 6000 unités illégales. La municipalité a infligé 6500 amendes aux propriétaires et aux opérateurs. Sur le site d’analyse statistique des logements touristiques Airdna, on dénombre encore 19.900 unités d’habitation touristique en juin 2019 dont 58% de logements entiers et 42% de chambres touristiques. Un écart de 1 à 2 entre ce que déclare la municipalité et les annonces publiées !

Madrid, mars 2019

En mars 2019, la municipalité de Madrid a approuvé le PEH (“Plan Especial de Regulación del Uso de Hospedaje”).  Ce plan concerne seulement les logements touristiques loués plus de 90 jours par an.

Le plan définit quatre zones d’application :

• Le premier anneau : il correspond au district du Centro. Dans cette zone, l’appartement touristique doit avoir un accès indépendant à la rue (les occupants ne peuvent pas utiliser entrées, portails ou ascenseurs communs au reste de l’immeuble). L’accès ne peut pas non plus être direct, il doit y avoir une réception ou un accueil similaire.
• Le second anneau : il comprend le district de Chamberi en intégralité et une partie des  districts de Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela et Moncloa-Aravaca.  Il y a les mêmes contraintes que dans le premier anneau.
• Le troisième anneau : il s’étend aux quartiers restants des districts partiels du second anneau, auxquels sont rajoutés des quartiers des districts de Tetuán, Usera, Carabanchel et Latina. Les contraintes sont les mêmes que dans le premier ou le second anneau mais uniquement dans les immeubles où ne sont pas permises des activités professionnelles.
• Dans le reste de la municipalité, la situation ne change pas.

Madrid comptait, avant la loi municipale de mars 2019, 10.500 logements touristiques. Les professionnels pensent que plus de la moitié auront disparu avant la fin de l’année. Là aussi, les données du site Airdna divergent avec 19.400 unités d’habitation touristique en juin 2019 dont 68% de logements entiers et 32% de chambres touristiques.

Valence, juin 2018

La nouvelle Loi sur le Tourisme et l’Hôtellerie (« Ley de Turismo y Hospitalidad ») a été approuvée par la municipalité de Valence en juin 2018. Elle impose les contraintes suivantes pour avoir une licence touristique.

• Le logement touristique doit être situé au rez-de-chaussée ou au premier étage.
• Il ne doit pas être situé au-dessus ou sur le même palier qu’un autre logement résidentiel privé.
• L’immeuble ne doit pas avoir plus de 50% de logements touristiques.
• En résumé, c’est soit le rez-de-chaussée, soit au-dessus d’un commerce !
• Dans certains quartiers, c’est encore plus restreint :
  • Dans le centre (Ciutat Vella), la durée de location maximum accordée aux particuliers pour louer leur appartement à des touristes est de 60 jours
  • A Cabanyal (un quartier traditionnel du bord de mer), le parc de logements touristiques est limité à 10% du parc total, à l’exception des maisons de bord de mer où ce taux monte à 30%

En janvier 2019, un nouveau décret municipal impose une rénovation des licences touristiques tous les 5 ans.

Depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, la Mairie n’a accordé qu’une vingtaine de licences touristiques sur une centaine de demandes. Selon les professionnels hôteliers de Valence, il y aurait environ 5000 appartements touristiques à Valence, dont la moitié en situation illégale. Le site Airdna en recense un peu plus en juin 2019, 6.900, dont 70% de logements entier et 30% de chambres.

Alicante, août 2018

Il n’y a pas de norme commune à la ville d’Alicante, mais des exigences particulières selon les zones. Ainsi dans la zone de la Plage San Juan, l’implantation de logements touristiques est limitée aux rez-de-chaussée. Et, dans la zone du centre traditionnel et du centre historique, elle est limitée à des immeubles entiers.

Airdna recense 3700 unités d’habitation touristique en juin 2019 dont 76% de logements entiers et 24% de chambres touristiques.

Palma de Majorque, juillet 2018

Palma de Majorque est l’une des municipalités espagnoles à avoir adopté les mesures les plus drastiques contre les « pisos turisticos ». Il est vrai qu’en 2017, on recensait 10.000 lits dans le locatif touristique de la capitale mallorquine pour seulement… 645 licences !

Depuis juillet 2018, il est tout simplement interdit de louer un appartement d’immeuble à des fins touristiques ! Seules sont autorisées pour les locations touristiques les maisons individuelles. Malgré tout, plus de la moitié des « anciens » logements touristiques sont toujours en activité. Airbnb par exemple affiche encore 1640 logements touristiques à Palma en juin 2019, un an après l’interdiction ! Airdna annonce encore 2200 unités d’habitation touristique en juin 2019 à Palma dont 70% de logements entiers et 30% de chambres touristiques.

Le gouvernement des Baléares a aussi mis en application la Loi sur la location touristique 6/2017, qui prévoit des amendes de 40.000 à 400.000 € pour les opérateurs qui annoncent des logements touristiques illégaux, et de 20.000 à 40.000 € pour les propriétaires.

Mais les faibles moyens humains alloués au contrôle réduisent considérablement l’efficacité des mesures prises…

San Sebastian, mars 2018

Fin mars 2018, est entrée en vigueur l’ordonnance municipale de San Sebastian réglementant l’utilisation urbaine des logements et chambres touristiques (Ordenanza reguladora del uso urbanístico de vivienda turística y alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico).

Sur le modèle de Barcelone, cette ordonnance divise la ville en trois zones différentes.

• La Zone A, saturée, qui couvre la Vieille Ville et où plus aucune licence n’est accordée.
• La zone B, avec forte demande, correspondant aux quartiers périphériques de la vieille ville, où les logements touristiques doivent être au premier étage, ou tous les 6 étages.
• La zone C, le reste de la ville, où deux logements touristiques sont permis pour chaque partie de 6 étages.

L’ordonnance établit aussi les conditions d’habitabilité et d’occupation des logements, le nombre minimum de mètres carrés et les conditions d’information publique du début d’activité.

San Sebastian a 1300 logements touristiques légaux en activité. Airdna y recense 1500 unités d’habitation touristique en juin 2019 dont 77% de logements entiers et 23% de chambres touristiques.

Bilbao, janvier 2018

Bilbao, l’autre grande ville basque,  a modifié en janvier 2018 le Plan général d’urbanisme (Plan General de Ordenación Urbana), dans le sens d’une limitation des appartements touristiques aux rez-de-chaussée ou aux premiers étages avec accès direct. Et le nombre de chambres par appartement est limité à trois.

Dans les quartiers du centre, un seul logement ou chambre touristique est autorisé par bâtiment.

Airdna y compte 900 unités d’habitation touristique en juin 2019 dont 57% de logements entiers et 43% de chambres touristiques.

Les Andalous font de la résistance !

Malaga

La Mairie de Malaga considère dorénavant que le problème est de la Communauté autonome, donc de la région Andalousie.

Airdna : 6300 unités d’habitation touristique en juin 2019 à Malaga dont 88% de logements entiers et 12% de chambres touristiques.

Marbella

Marbella, qui affiche les tarifs les plus hauts d’Andalousie pour les logements touristiques, s’aligne sur son voisin de la Costa del Sol.

Airdna : 5500 unités d’habitation touristique en juin 2019 à Marbella dont 95% de logements entiers et 5% de chambres touristiques.

Séville

A Séville, on en est encore au stade de la discussion et des négociations depuis… 2 ans.

Airdna : 7500 unités d’habitation touristique en juin 2019 à Séville dont 84% de logements entiers et 16% de chambres touristiques.

Cadix

Avant les élections municipales de mai 2019, il y avait unanimité des partis pour réguler les logements touristiques à Cadix… Plus de 1000 licences y ont été concédées en seulement 3 ans !

Airdna : 1200 unités d’habitation touristique en juin 2019 à Cadix dont 84% de logements entiers et 16% de chambres touristiques.

Et n’oubliez pas si vous faites des locations touristiques en Espagne

• Si vous êtes propriétaire non résident en Espagne, vous devez faire une déclaration trimestrielle aux services fiscaux, même si vous louez qu’une seule fois dans l’année !
• Si vous ne disposez pas de licence touristique
  • les opérateurs et les sites internet de location ne vous accepteront plus. Booking a ainsi supprimé plusieurs milliers d’annonces ce mois-ci dans la Communauté Valencienne
  • vous risquez une amende pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros
  • vous vous exposez à la colère du voisinage et à ses drôles de méthode (voir l’image plus bas).
• La location touristique est une activité surtout rentable en été à l’exception de certaines destinations qui fonctionnent toute l’année comme Barcelone et Madrid.
• La location temporaire ou la location classique peuvent être souvent plus intéressantes que la location touristique.

La Réglementation des Locations Touristiques en Espagne

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