L’impact pour le crédit immobilier de la hausse des taux de la BCE
Les News en Août 2022
Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes.
Éditorial Août 2022 : L’impact pour le crédit immobilier de la hausse des taux de la BCE
La Banque Centrale Européenne a procédé en juillet 2022 à son premier relèvement des taux directeurs depuis onze ans. De -0,5% à 0%. C’est la fin de l’ère exceptionnelle des taux négatifs. Et il est probable qu’en septembre, ce taux soit relevé à +0,25%. Rebelote ! Et encore une ou deux fois avant la fin de l’année. Rerebelote !
Rappelons aussi que l’Euribor, base du calcul de la plupart des crédits bancaires à taux variable, est passé d’environ -0,3% en mars à +1% fin juillet (Euribor 12 mois).
Dans la pratique, qu’est-ce que la hausses de ces taux change pour l’activité de crédit immobilière ?
Tout d’abord, un coût de crédit hypothécaire beaucoup plus élevé
Dans la pratique, jusqu’en mars, on pouvait obtenir un crédit hypothécaire à 1,25% sur 30 ans. Pour un emprunt de 150.000 euros, cela revenait à rembourser 500 euros par mois.
Actuellement, les taux fixes sont montés à 3%. Le même crédit revient à rembourser 632 euros par mois, soit 27% de plus.
En décembre, le taux pourrait atteindre 5% (comme aux USA aujourd’hui). Cela vous ferait rembourser 805 euros par mois, soit … 61% de plus.
Mais la valeur de la mensualité n’est pas la valeur du crédit. Vos 150.000 euros répartis sur 30 ans donnent une valeur mensuelle de 417 euros par mois environ.
Donc, dans notre exemple à 1,25% en mars 2022, le coût du crédit est de 83 euros (500-417).
En juillet 2022, le nouveau coût du crédit est passé à 215 euros (632-417). Soit une hausse près de 160% en 4 mois !
Et en décembre 2022, le nouveau coût du crédit atteindra euros 388 euros (805-417) contre 83 euros en mars 2022. Soit une hausse de près de 370% en 9 mois !
En Espagne, une hausse des taux variables impactant le revenu des ménages
Les crédits hypothécaires à taux variables étaient largement majoritaires en Espagne lors de la grande crise immobilière et financière à la fin des années 2000. Ils représentaient alors 80% des crédits accordés annuellement. Depuis les taux fixes sont devenus majoritaires. Mais il existe encore une proportion importante de crédits à taux variables, 30% environ chaque année.
La hausse des taux de la BCE a un double effet sur les crédits à taux variables. Un renchérissement des crédits à taux variables en cours, et une offre bancaire reconcentrée sur ce type de taux.
Comme pour les taux fixes, la hausse des taux variables est automatique. Et tous les crédits en cours de ce type sont touchés. Pour l’instant, avec la hausse de l’Euribor de 1,5% depuis mars, c’est une hausse moyenne de près d’une centaine d’euros par mois. Mais on pourrait bientôt atteindre 200 euros en plus (voire plus) à débourser chaque mois pour des millions de ménages qui ont des taux variables. Et au moment où l’inflation est à plus de 10%, c’est une double perte de revenus !
Les banques recommencent à promouvoir les crédits à taux variable pour éviter les risques futurs. Elles ne savent pas, comme tous les acteurs économiques, quel sera le niveau de l’inflation à la fin de l’année et en 2023. Et dans l’incertitude, elles assurent leurs opérations.
Frilosité bancaire
Mais les banques sont aussi beaucoup plus frileuses et refusent de plus en plus de dossiers immobiliers qui auraient été accordés il y a encore quelques mois. Et pour cela elles sont plus strictes sur les critères de prêt qu’elles appliquent à la lettre. Et notamment le taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 35%, au mieux 40% des revenus.
Notre prévision : une demande immobilière en baisse de 20%
Un crédit resserré et, son corollaire, une hausse des refus de prêts, des taux trop élevés pour des ménages avec des revenus en baisse pour cause d’inflation élevée, une situation incertaine et cerise sur le gâteau, des prix immobiliers en forte hausse, font que la demande immobilière va chuter selon nous de 20% d’ici la fin de l’année. Et cela préfigure une future baisse des prix et donc de bonnes affaires à l’achat …
Prix en hausse de 0,6% en juillet 2022
Le prix des logements anciens en Espagne a augmenté de 0,6% en juillet 2022 selon le portail immobilier Idealista. C’est à Séville que les prix ont le plus augmenté sur un mois, +2,6%. A Madrid, la hausse est de 1% et à Barcelone de 0,1%.
Sur un an, la hausse des prix des logements est de 3,4 %. La capitale régionale championne de la hausse est Pampelonne (+12% de juillet 2021 à juillet 2022). Puis, parmi les principales capitales, on trouve Palma de Majorque (+10%), Valence (+8%), Alicante et Séville (+6%), Grenade et Las Palmas (+5%), Malaga, Cadix et Madrid (+4%), Gérone (+2%), Bilbao et Barcelone (+1%).
70.000 maisons individuelles vendues de janvier à mai 2022
Deux ans près le confinement, l’intérêt pour les maisons individuelles n’a pas baissé. Selon les notaires espagnols, 70400 maisons ont été vendues sur les cinq premiers mois de l’année 2022. C’est 12% de plus que sur la même période que 2021. Et le chiffre de plus élevé depuis 2007, fin de période du boom immobilier en Espagne.
L' »effet covid » a changé la façon de vivre des familles. Mais aussi de jeunes couples auparavant très citadins. Ces acquéreurs préfèrent plus d’espaces, notamment extérieurs, jardins, piscines, terrasses. Le télétravail a amplifié le phénomène en permettant aux parents de travailler de chez eux. Et les étrangers sont maintenant aussi très nombreux sur ce marché. Découvrant les avantages d’une villa au soleil sur leur appartement de petite surface dans les mégapoles du nord de l’Europe.
L’Andalousie (16300 villas) et la Communauté Valencienne (11.600) regroupent 40% des acquisitions de maisons individuelles. Les prix les plus élevés sont aux Baléares avec en moyenne 3250 euros par m2.
Mais selon les agences immobilières avec qui nous sommes en contact, on noterait en juillet une baisse du volume des transactions de villas, à confirmer par les notaires.
1200 logements à moins de 600 euros de loyer pour les jeunes dans la Communauté de Madrid
A partir de 2023, la Communauté de Madrid mettra à la disposition des jeunes de la région 1200 nouveaux logements de 70 m2. Et le loyer mensuel sera inférieur à 600 euros. Ces logements seront construits sur des terrains publics avec des investissements privés. En outre, ils utiliseront les dernières techniques de construction industrialisées, c’est-à-dire que tous les éléments structurels seront fabriqués en usine, puis assemblés sur le site final. Ce procédé, plus respectueux de l’environnement, permet de réduire les coûts et les délais. Il réduit la consommation d’eau et d’énergie et optimise l’utilisation des matériaux. Ce qui se traduit par une plus grande efficacité énergétique et une réduction des déchets.
A chaque nationalité, sa ville
Après deux ans de pandémie, les acheteurs étrangers sont de retour. Idealista a réalisé une étude déterminant quelles sont les villes les plus recherchées pour les nationalités les plus importantes : Allemands, Français et Britanniques.
Les îles Baléares sont la destination recherchée privilégiée des Allemands. A Palma de Majorque, 55% des Allemands recherchent des biens d’une valeur supérieure à 300.000 euros.
Les Français privilégient les recherches sur Barcelone. 53% d’entre eux ont un budget inférieur à 300.000 euros.
Les Britanniques recherchent d’abord à Madrid (58% avec un budget supérieur à 300.000 euros), puis à Barcelone (53% avec un budget supérieur à 300.000 euros).
Emprunter est de plus en plus difficile selon la Banque d’Espagne
Selon la Banque d’Espagne (BdE), les critères d’octroi des crédits et les conditions générales appliquées aux nouveaux crédits se sont durcis de manière généralisée en Espagne au cours du deuxième trimestre de l’année.
La BdE explique que cette contraction de l’offre de crédit intervient dans le contexte d’une perception accrue des risques due aux tensions inflationnistes et à l’impact économique du conflit en Ukraine, ainsi que de la normalisation de la politique monétaire.
Du côté de la demande, la Banque d’Espagne indique que les financements aux ménages se sont resserrés. Bien que les crédits hypothécaires aux ménages aient continué à augmenter, mais à un rythme plus lent qu’aux trimestres précédents.
Les conditions générales des nouvelles opérations se sont également resserrées entre avril et juin. Entraînant une augmentation des taux d’intérêt appliqués à ces prêts dans un contexte d’augmentation des coûts de financement des établissements.
Pour le troisième trimestre, la BdE prévoit une prolongation de la contraction de l’offre de crédit, conséquence d’un nouveau durcissement des conditions d’accès aux marchés de financement, et une baisse modérée des demandes de prêts.
Réhabiliter pour économiser
Actuellement, seuls 20% des logements en Espagne ont une certification énergétique entre A et D, ce qui signifie que 80% des bâtiments sont inefficaces sur le plan énergétique (étiquettes E, F et G). Ce chiffre signifie qu’environ 7 millions de logements doivent être rénovés de façon économe en énergie avant 2050 en Espagne.
Une réhabilitation des immeubles pourrait permettre d’économiser jusqu’à 75% de la consommation d’énergie.
Vendre un logement de 300.000 euros coûte de 1500 à 20000 euros
Les propriétaires qui souhaitent vendre leur bien sont partagés entre trois moyens. Le classique, confier leur appartement à une agence immobilières, dont les commissions peuvent atteindre 6% de la valeur de la vente. Le moderne, se laisser séduire par les nouvelles agences immobilières en ligne, qui proposent des tarifs forfaitaires. L’économe, s’aventurer sans intermédiaire et vendre soi-même son appartement, dans l’espoir de réduire au maximum les coûts de l’opération.
Vendre soi-même suppose de passer par un portail immobilier, du genre Idealista, Habitaclia ou Fotocasa. Il faut compter un budget de 1500 à 3000 euros dans ce cas (photos, vidéos, positionnement, documents obligatoires).
Passer par les nouvelles agences en ligne peut s’avérer très économe pour les biens de faible valeur jusqu’à 150.000 euros, de l’ordre de 1000 à 2000 euros. Pour les biens de plus de 500.000 euros, il faut compter 10000 euros pour l’agence.
Les agence immobilières classiques peuvent facturer de 2 à 5% HT (soit 2,4 à 6% TTC) du prix de vente, avec un minimum de 4000 ou 5000 euros pour les biens de faible valeur. Pour un bien de 300.000 euros, la facture pourra monter à 18.000 euros.
9,8 milliards € d’investissements immobiliers au 1er semestre 2022, un record
Selon la société de conseil en immobilier CBRE, l’investissement immobilier en Espagne a atteint un niveau record au premier semestre 2022 : 9780 millions d’euros. Il s’agit d’une augmentation de 80% par rapport à la même période en 2021 (5479 millions) et d’un record historique.
Le montant total des investissements dans le secteur du commerce de détail a dépassé 2,9 milliards d’euros (soit huit fois plus qu’à la même période l’année dernière). Et cela a été possible grâce à une série de mouvements, dont l’achat par BBVA à Merlin de 659 agences et de trois bâtiments. Montant de l’opération ? 1987 millions d’euros. En d’autres termes, cette transaction a représenté 70% de l’investissement de détail et 30% de l’investissement total.
Le secteur de l’immobilier résidentiel arrive en seconde position en termes d’investissements (2,45 milliards d’euros). Dans le cas du secteur hôtelier, l’investissement total a atteint 1,65 milliards d’euros de transactions. Dans le secteur logistique, 1,18 milliards d’euros. Et dans le secteur des bureaux, 1,08 milliards d’euros.
Les fonds américains se désengagent d’Espagne
Les fonds américains ayant des investissements immobiliers en Espagne ont donné l’ordre à leurs filiales espagnoles d’accélérer la fermeture de tout type d’opérations. Et ce, en prévision d’une forte augmentation des impayés en 2023, qui commencera à se faire sentir à la fin de cette année. La fin du moratoire sur les procédures de faillite et du délai de grâce pour les prêts ICO, ainsi que la persistance de l’inflation et l’aggravation de la guerre en Ukraine, rendent pratiquement inévitable la prochaine forte remontée des impayés.
Des fonds tels que Blackstone, Cerberus, Värde Partners et Lone Star, qui ont investi ces dix dernières années des dizaines de milliards d’euros en Espagne dans l’achat de portefeuilles d’hypothèques des banques du pays, d’hôtels, d’immeubles de bureaux et de centres logistiques, vendent leurs actifs.
La perception des fonds américains est qu’un fort ralentissement est à venir, en particulier sur les marchés du crédit. Les entreprises qui doivent refinancer leur dette découvriront que c’est beaucoup plus cher qu’il y a quatre ou cinq ans. Et beaucoup n’auront d’autre choix que d’entamer une procédure d’insolvabilité.
Les fonds soulignent aussi l’instabilité juridique provoquée dans le secteur de l’investissement immobilier par les changements réglementaires successifs au cours de la législature, et notamment par les réglementations adoptées en Catalogne.
Espagne, 2ème pays au monde pour les proptechs
Le segment « Proptech » (les entreprises technologiques immobilières) a connu une croissance exponentielle ces dernières années, et encore plus avec l’apparition de la pandémie. En Espagne, cet écosystème s’est renforcé avec la numérisation croissante du secteur immobilier et les exigences des consommateurs.
Selon Deloitte, l’Espagne est le second pays au monde par le volume des investissements dans la Proptech, atteignant 824 millions d’euros en 2020 et 2021. Devant le Royaume-Uni (769 millions), l’Inde (742), le Brésil (444). Et seulement derrière les États-Unis, qui avec 5889 millions d’euros sont nettement en tête du classement.
En Europe du Sud, l’accent est mis sur le secteur résidentiel et les technologies qui peuvent lui être appliquées (Big Data, intelligence artificielle, apprentissage automatique ou réalité virtuelle et augmentée).
Parmi les tendances qui devraient continuer à se développer, citons l’utilisation des nouvelles technologies pour parvenir à l’optimisation énergétique des bâtiments, l’amélioration de l’expérience utilisateur (mise en œuvre de l’omnicanal, applications intégrées, visualisation virtuelle des actifs) et le processus de vente d’actifs dans un court laps de temps.
Les technologies les plus utilisées dans l’immobilier sont les suivantes : Big Data, Internet des objets (Ido), Peer to peer, Blockchain et réalité virtuelle et augmentée.
Prix de l’immobilier en hausse de 9,8% en Europe !
Au premier trimestre 2022, acheter un appartement dans les pays de la zone Euro coûte 9,8% de plus qu’il y a un an. Il s’agit de la plus forte hausse de prix jamais enregistrée par Eurostat depuis 2005.
Dans 17 pays, les augmentations sont supérieures à 10 %. L’Europe de l’Est arrive en tête du classement, avec des augmentations de plus de 20 % en République tchèque, en Estonie et en Hongrie.
Avec la sortie du Covid, les achats immobiliers se sont accélérés en 2021, alimentés aussi par des taux d’intérêt très bas, et une offre qui n’a pas augmenté au même rythme. Et les prix ont alors explosé dans beaucoup de pays européens.
Confidentiel et Express des News en Août 2022
News en Août 2022 en Europe et dans le Monde
- En France, un locataire a droit à une réduction de loyer si la surface du bail est fausse d’au moins 5%.
- Les prix de l’immobilier résidentiel ont augmenté de 10,5% dans l’Union Européenne au premier trimestre.
- Au Royaume-Uni, une offre atone provoque une hausse annuelle record des prix de l’immobilier de 13% en juin.
- Le Luxembourg, le Canada et la Nouvelle-Zélande sont les trois pays de l’OCDE présentant le risque le plus élevé de bulle immobilière.
- Les Champs-Élysées sont la première artère européenne à retrouver des niveaux de fréquentation piétonne pré-Covid avec 102% d’évolution entre juin 2021 et juin 2022.
- Au second trimestre 2022, les prix des loyers ont augmenté de plus de 10% en Europe, par rapport à la même période l’an dernier.
- Avec la hausse des taux et le resserrement des conditions de crédit, le marché du crédit immobilier est en en chute dans toute l’Europe.
- Il existe actuellement près de 5000 entreprises « Proptech » en Europe.
- De plus en plus d’Américains déménagent dans le sud de l’Europe à cause des prix trop élevés de l’immobilier aux USA.
- A +0,92% fin juillet, l’Euribor 12 mois a baissé par rapport à son maximum historique de 10 ans de 1,2% du 22 juillet.
- L’inflation en zone euro atteint le niveau record de 8,9% en juillet, un nouveau record après les 8,6% de juin et 8,1% de mai.
News en Août 2022 en Espagne
- Selon S&P Global Ratings, le prix de l’immobilier résidentiel en Espagne augmentera de 4,6% en 2022, 4% en 2023, 3,5% en 2025 et 3,2% en 2026.
- Le Brexit a réduit de moitié le poids des achats britanniques en Espagne, de 24% des achats immobiliers étrangers avant 2016 à 12% en 2022.
- Le gouvernement espère approuver la Loi sur le logement (« Ley de Vivienda ») en octobre.
- Les taux d’occupation des pisos turisticos sont supérieurs aux niveaux prépandémie.
- La Mairie de Barcelone demande à Airbnb de retirer plus de 4000 annonces.
- A Madrid, l’offre de logements a diminué de 10% au 1er trimestre 2022, alors que la demande a augmenté de 17%.
- Le penthouse du Mandarin Residences à Barcelone (650 m2), au carrefour de l’Avenue Diagonal et du Paseo de Gracia, sera vendu pour 40 millions d’euros.
- Un agent immobilier de Barcelone condamné à 90.001 euros d’amende pour ne louer qu’à des espagnols.
- En Espagne, un logement sur trois est équipé d’air conditionné.
- 80 % des investissements hôteliers en Espagne sont dans des hôtels 4 et 5 étoiles.
- La consommation de ciment s’est ralentie, à +2,5% au premier semestre 2022, contre +17% sur la même période en 2021.
- Le quartier technologique 22@ de Barcelone accumule 3,5 milliards d’euros d’investissements depuis 2015.
- Au premier semestre, la contractation de nouveaux bureaux a augmenté de 47% à Madrid et de 26% à Barcelone.
- La filiale espagnole d’Auchan, Alcampo, a conclu un accord avec le groupe Dia pour l’acquisition de 235 supermarchés.
- Le groupe australien Arrow a acquis une zone industrielle désaffectée à Madrid de 100.000 m2 pour des en faire un centre logistique.
- La banque Santander va vendre à Morgan Stanley un portefeuille hypothécaire évalué à 700 millions d’euros.
- Le PIB touristique de 2022 pourrait atteindre 160 milliards d’euros, ce qui serait un record absolu.
- L’inflation sur un an a atteint en juillet un nouveau record, à +10,8%, du jamais vu depuis 38 ans !
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