Les News de l'Immobilier en Avril 2025

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Les News en Avril 2025

Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes – Avril 2025

Table des matières

Janvier 2025, hausse généralisée : prix +6%, transactions +11,5%, hypothèques +21%

Selon le conseil général des notaires espagnols, le nombre de transactions immobilières résidentielles a augmenté de 11,5% en janvier 2025 par rapport à janvier 2024. Il s’est vendu 55.300 logements, le volume mensuel de transactions en janvier le plus important depuis 2007. Dont 76% d’appartements et 24% de maisons individuelles.

Le prix moyen au mètre carré en janvier 2025 est de 1860 €/m² en hausse de 6,1% sur un an. C’est le record mensuel du prix moyen au mètre carré. On note une forte hausse (+8,7%) du prix des appartements (2117 €/m²) et une hausse plus modérée (+3,1%) du prix des maisons individuelles (1410 €/m²).

La superficie moyenne des biens achetés est de 114 m2. 95 m2 pour les appartements et 175 m2 pour les maisons.

Le nombre de crédits hypothécaires, impulsé par la baisse continue des taux d’emprunt, a augmenté de 20,8% d’une année sur l’autre. 64% des transactions sont accompagnées d’un crédit hypothécaire.

Par type de logements, les ventes d’appartements ont augmenté de 9% en janvier 2025. Tandis que les ventes de maisons individuelles ont augmenté de 21%.

Le volume des transactions a augmenté dans toutes les régions autonomes, à l’exception d’une seule, la Navarre (-14%).

Parmi les grandes régions immobilières, les hausses du nombre de transactions les plus élevées sont au Pays Basque (+21,1%), suivi de la Catalogne (+19,4%) et des Iles Baléares (+17,2%). Puis viennent l’Andalousie (+10,0%) et la Communauté Valencienne (+8,3%). Les transactions dans la Communauté de Madrid n’ont augmenté que de 3% en janvier 2025. Et de +1,9% aux Canaries.

Dans les grandes régions, notons les hausses de prix au m2 à deux chiffres de +20,7% aux Iles Canaries, +11,8% dans la Communauté Valencienne et +10,9% aux Baléares. Suivent des prix en hausse de +9,3% dans la Communauté de Madrid, +7,2% au Pays Basque, +4,4% en Catalogne et « seulement » +2,0% en Andalousie.

Moins cher de payer une hypothèque qu’un loyer

Le marché locatif est en berne : il y a de moins en moins d’offres, et de plus en plus de demandes, et cela va durer. Les propriétaires ne veulent plus louer car le gouvernement a multiplié les droits pour les locataires (plafonnement des loyers, sécurité des locataires, etc). Certains propriétaires louent mais avec des « alquileres de temporada » (des loyers temporaires de 1 à 12 mois).

Et les prix des loyers existants ont atteint des niveaux records partout en Espagne. En conséquence, aujourd’hui en Espagne, il est plus avantageux financièrement de payer une hypothèque plutôt qu’un loyer. Et le marché de la vente surchauffe. La croissance annuelle des transactions est à deux chiffres sur la majorité du territoire. La hausse des prix est aussi maintenant proche ou supérieure à deux chiffres dans les principaux marchés. Et le crédit bon marché vient renforcer les achats immobiliers.

Disparition de plus de la moitié de l’offre locative en 5 ans

Les politiques publiques du logement ont réduit l’offre locative de près de 60% depuis décembre 2020. Alors que les prix augmentaient de 30% sur la même période.

Les plus fortes chutes de l’offre locative sont à Barcelone (-84%), Séville et Palma (-73%), et Madrid (-71%). Les prix ont augmenté le plus à Valencia (+74%), Barcelone (+62%) et Alicante (+60%).

Les prix des logements en zone touristique supérieurs de 80% aux autres zones

Une étude de CaixaBank Research situe pour la première fois le prix du mètre carré au-dessus de 3.300 euros le m2 dans les communes les plus touristiques, soit 83% de plus que dans le reste de l’Espagne.

Selon l’analyse de CaixaBank, la différence a presque doublé depuis le retour de la croissance immobilière (qui a débuté en 2013) et, en 2024 seulement, l’écart avec le reste du pays s’est creusé de près de neuf points de pourcentage.

Fiscalité immobilière modifiée en Catalogne

Nous l’avions annoncé le mois dernier. C’est fait !

Nous rappelons ici les principales mesures fiscales relatives à l’immobilier prises par la Generalitat de Catalunya :

Augmentation de l’ITP (impôt à l’achat d’un bien immobilier) pour les biens de plus de 600.000 euros
Instauration d’un taux d’ITP de 20% pour les grands propriétaires
Instauration d’un taux d’ITP de 20% pour les acheteurs d’un immeuble collectif
Suppression de la bonification de 70% pour les achats de biens destinés à la revente par des sociétés immobilières

Extension du droit de préemption à Barcelone

La mairie de Barcelone a approuvé la nouvelle ordonnance sur le droit de préemption, une mesure qui vise à renforcer sa capacité d’intervention sur le marché immobilier et à accroître le parc de logements sociaux. Le règlement, promu par la Commission de l’écologie, de l’urbanisme, de la mobilité et du logement, établit les critères permettant à la municipalité d’exercer son droit de préemption sur certains biens dans le cadre d’opérations d’achat et de vente. Le nouveau règlement vise à offrir une plus grande sécurité juridique aux agents concernés et à garantir que ces acquisitions se concentrent sur des bâtiments susceptibles d’accroître l’offre de logements abordables dans la ville.

Location touristique : accord préalable obligatoire de la copropriété à partir du 3/4/2025

Une nouvelle législation (Loi organique 1/2025 du 2 janvier 2025) relative aux locations touristiques entrera en vigueur le 3 avril 2025, apportant des changements significatifs pour les propriétaires. Ils devront dorénavant obtenir l’approbation préalable de l’association des copropriétaires pour louer leur bien à des fins touristiques. Cette approbation doit être votée par la majorité des trois cinquièmes des propriétaires et des quotas de participation de la copropriété.

Toutefois, il ne sera pas nécessaire d’obtenir une autorisation individuelle pour chaque logement, une approbation générale de la copropriété suffit.

Le président de la copropriété, de sa propre initiative ou à la demande de tout propriétaire ou occupant, pourra exiger l’arrêt immédiat de cette activité si elle n’a pas été expressément approuvée, sous peine d’engager les actions judiciaires appropriées.

Cette nouvelle législation ne s’applique pas aux licences existantes.

Le Coliving en vogue à Barcelone et à Madrid

Selon une étude de CBRE, le coliving en Espagne atteindra 20.000 lits en 2025, soit plus du double des 8.000 lits existant en 2023. Actuellement, 75% de ces logements sont concentrés à Madrid et à Barcelone.

Le taux d’occupation moyen de ces colocations est de 93%. La durée moyenne de séjour est de 7,6 mois. Les prix moyens diffèrent légèrement entre Madrid et Barcelone. Le prix moyen d’un coliving est de 990€/mois à Madrid et de 890€/mois à Barcelone.

Le profil des demandeurs est composé à 30% d’étudiants, avec une moyenne d’âge de 31 ans, 61% des utilisateurs sont étrangers, 73% sont célibataires, 51% sont des hommes et 49% sont des femmes.

25% du PIB pour réformer le parc de logements

L’Espagne est confrontée au défi de la réhabilitation de son parc immobilier, l’un des plus anciens d’Europe, qui compte plus de 7,6 millions de logements présentant des défauts d’habitabilité.

Selon un rapport de la « proptech » Clikalia, l’investissement nécessaire pour réhabiliter ces logements s’élève à 380 milliards d’euros, soit plus de 25% du PIB du pays. Si l’on considère une rénovation complète pour obtenir un classement énergétique A, le coût s’élève à 570 milliards d’euros, soit près de 38% du PIB.

Economie souterraine : de 5% à 36% selon les pays européens !

Le Centre for Economic Policy Research (CEPR) estime que l’économie souterraine représente de 5% à 36% du PIB selon le pays.

La première place du classement de l’économie souterraine est occupée par la Grèce, où l’économie souterraine représente 36% du PIB, suivie par l’Italie avec 31%, et l’Espagne et le Portugal occupent la troisième place avec 24%.

Viennent ensuite la Lituanie, la Lettonie et la Bulgarie (20%). Puis la France (14%), l’Allemagne (13%), la Croatie et la Slovaquie (12%), la Hongrie (11%), la Finlande et la République tchèque (10%).

En dessous de 10%, on trouve l’Autriche et le Danemark (9%), l’Estonie (8%), la Slovénie (7%), la Suisse (6%) et enfin la Belgique (5%).

The Economist : la pénurie de l’offre locative est due aux gouvernants !

« If you can’t find a place to rent, blame the government». C’est ainsi que l’hebdomadaire britannique The Economist a analysé sans détour le problème des loyers.

Selon la publication britannique, les mesures approuvées par plusieurs gouvernements ont empêché l’accès à la location pour des millions de locataires. Avec des mesures telles que le plafonnement des loyers, elle rend la réglementation responsable de la situation actuelle de pénurie de l’offre locative.

Les loyers en hausse dans tous les pays développés

Dans toutes les économies avancées, les prix des marchés locatifs sont à la hausse.

Dans les années qui ont précédé la pandémie, les loyers étaient élevés, mais ils n’augmentaient pas aussi vite : le prix de la location d’un logement augmentait d’environ 2% par an. Pendant la pandémie, les loyers ont ralenti et, dans certaines villes, ont même baissé, les propriétaires cherchant alors désespérément des locataires.

Aujourd’hui, la situation est différente. Dans les pays développés, les loyers augmentent à un rythme annuel d’environ 5%, soit la progression la plus rapide depuis des décennies. Ce qui pose un énorme problème au quart des ménages locataires des pays riches.

Dans certains pays, le marché locatif est devenu « fou ». En France, les loyers ont augmenté de 2,5% en glissement annuel, ce qui peut sembler peu, mais qui est loin des 0,3% par an enregistrés avant la pandémie. En Australie, l’inflation des loyers est huit fois plus élevée qu’à la fin des années 2010. Au Portugal, les loyers augmentent de 7% par an. Même dans les pays où le marché du logement est en plein marasme, les loyers augmentent rapidement. En Nouvelle-Zélande, les prix nominaux des logements à la vente ont chuté de 15% par rapport à leur niveau record, ce qui constitue de loin la pire performance de tous les pays riches. Pourtant, les loyers ont augmenté de 14%.

Confidentiel et Express des News en Avril 2025

News en Avril 2025 en Europe et dans le Monde

Le prix moyen d’un logement en Australie est de 490.000 euros.
La vente de logements neufs a chuté de 10% en janvier aux USA.
Le Gouvernement américain va vendre 440 bâtiments fédéraux, dont le siège du FBI.
Les sociétés immobilières indiennes se félicitent des mesures d’allègement fiscal prises par le gouvernement.
Le marché résidentiel de Dubaï devrait avoir la plus forte croissance mondiale des prix en 2025 avec +10%.
Les villes les plus chères au monde (au m2) sont Monaco, Hong Kong, Singapour et Genève.
Les villes les moins abordables pour leurs résidents sont Hong Kong, Sydney et Vancouver.
67% des Canadiens sont propriétaires.
En mars, les taux d’intérêt moyens des nouveaux prêts immobiliers en France sont stabilisés à 3,20%.
Les prix à l’achat ont encore reculé de 2% sur un an en Ile-de-France en janvier 2025.
Le prix moyen par m2 à Paris est de 9480 euros en janvier 2025, un niveau sous lequel il ne devrait pas descendre.
Un Italien sur quatre souhaite déménager.
Pour la première fois, l’Espagne dépasse la France dans le choix des Belges pour une résidence secondaire.
Le Portugal attire les investisseurs britanniques après l’annulation du « Golden Visa » par l’Espagne.
Le Maire de Londres veut « construire un nombre record de logements » pour faire face à une « demande énorme ».
Les prix des locations ont augmenté de 4,5% en Suisse en 2024.
En Europe, la pénurie de main d’œuvre dans le bâtiment peut devenir un problème structurel.
On attend une nouvelle baisse des taux d’intérêt de la BCE en avril.
La FED n’envisage pas de nouvelle baisse des taux d’intérêt.
A +2,277% début avril 2025, l’Euribor 12 mois est au plus bas depuis septembre 2022.
L’inflation en zone euro en mars 2025 est stable à +2,2%, après +2,3% en mars.

News en Avril 2025 en Espagne

Les experts immobiliers en Espagne prévoient une hausse des prix à l’achat en 2025 de 5% (pour les plus pessimistes) à 10% (pour les plus optimistes).
40% d’acheteurs nord-américains en plus en 2024 dans la Communauté Valencienne.
90% des acheteurs dans l’immobilier de luxe géré par Barnes sont étrangers, dont la moitié extracommunautaires.
Les donations de logements ont augmenté de 13% en janvier 2025 par rapport au même mois de 2024.
En 5 ans, le nombre de logements à la vente à Valencia a été divisé par 4,5 !
Les logements neufs sont 44% plus chers que les logements anciens.
Le chiffre d’affaires des promoteurs immobiliers a augmenté de 25% en 2024.
Les transactions de « fincas rusticas » (propriétés immobilières rurales) ont augmenté de 14% en 2024.
Madrid compterait 15.000 logements touristiques illégaux.
25% de croissance dans le secteur de la construction en Cantabrie en 2024.
La moitié des transactions à plus d’un million d’euros à Barcelone sont concentrées dans le quartier Sarria- Sant Gervasi.
Le Congrès des Députés étudie une loi permettant l’évacuation des squatteurs (« okupas ») en moins de 48 heures.
Le Congrès des Députés étudie une loi permettant de réguler la location temporaire (« alquiler de temporada »).
Le Parlement des Canaries va voter une loi régulant les locations saisonnières et touristiques.
Le Gouvernement des Baléares prévoit une série de mesures pour limiter les locations touristiques.
L’investissement en immobilier locatif augmentera de 10% en 2025
53% des logements sociaux en construction sont la Communauté de Madrid.
Multiplication par 5 du nombre des logements sociaux dans les appels d’offres publics.
Il y a un déficit de 700.000 postes de travail dans la construction en Espagne.
Le prix moyen du mètre carré urbain a augmenté de 14% en 2024.
Les coûts de construction ont augmenté de 4,2% en 2024.
Feu vert pour la construction de La Marina de San Andrés, le nouveau port de plaisance de Malaga de 115.000 m2.
L’Espagne nécessite 2 milliards d’euros d’investissements en résidences pour personnes âgées.
Les investissements immobiliers devraient augmenter de 28% au premier trimestre 2025.
Selon S&P, la croissance du PIB sera de +2,6% en Espagne en 2025.
Selon la Banque d’Espagne, il sera de +2,7%.
L’indice des prix à la consommation (IPC) en mars 2025 est en forte baisse à +2,3% après +3,0% en février et +2,9% en janvier.
L’indice INE pour la revalorisation des loyers des contrats de location (IRAV) en avril 2025 est de +2,08%.

Les News de l’Immobilier en Avril 2025

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