rendement locatif acheter immobilier en Espagne 2

Le vrai calcul du rendement locatif

La plupart des investisseurs, des agences immobiliรจres et des banquiers se trompent dans le calcul du rendement locatif. Dรฉcouvrez le vrai calcul dans cet article.

Le calcul du rendement locatif pรชche le plus souvent par excรจs. Le numรฉrateur (les recettes locatives annuelle nettes) est frรฉquemment majorรฉ alors que le dรฉnominateur (la valeur du bien) est minorรฉ. A lโ€™arrivรฉe, des diffรฉrences qui peuvent aller jusquโ€™ร  4% !

Cโ€™est quoi le rendement locatifย ?

Le rendement locatif permet de mesurer ce que vous rapporte annuellement votre investissement immobilier. Il est exprimรฉ en pourcentage.

On parle de rendement locatif brut ou net. La diffรฉrence est que dans le net, il sera retranchรฉ des recettes locatives les impรดts et charges liรฉs au bien.

La rentabilitรฉ locative est un autre concept. Son calcul intรจgre les revenus gรฉnรฉrรฉs par votre logement louรฉ et la variation de prix du logement dans lequel vous avez investi (la plus-value ou moins-value annuelle). Si on compte aussi les impรดts et frais liรฉs ร  la revente, on parlera alors de taux de rentabilitรฉ interne (TRI). Dans la pratique, on confond souvent rendement locatif et rentabilitรฉ locative.

Le rendement locatif brut

La formule de calcul du rendement locatif brut estย :

Montant du loyer annuel / Prix d’achat (incluant les impรดts, taxes et charges d’acquisition)

Le loyer annuel, cโ€™est รฉvidemment le loyer mensuel multipliรฉ par 12.

Le prix dโ€™achat, cโ€™est plus compliquรฉ. Il comprendย :

  • Le prix payรฉ au propriรฉtaire lors de lโ€™acquisition et actรฉ lors de la vente chez le notaire
  • Lโ€™impรดt sur la transmission patrimonial (ITP) qui varie de 4 ร  11% de la valeur du bien selon la communautรฉ autonome.
  • Les frais de notaire, dโ€™enregistrement au registre de la propriรฉtรฉ et de gestoria.
  • La tasacion (estimation du bien) si elle a รฉtรฉ rรฉalisรฉeย ; elle est obligatoire pour un emprunt bancaire fait en Espagne.
  • Les frais de dossier hypothรฉcaire si vous avez fait un crรฉdit auprรจs dโ€™une banqueย ; ils peuvent varier de 0 ร  1% de la valeur empruntรฉe.
  • Les รฉventuels travaux que vous avez rรฉalisรฉs quand vous avez achetรฉ.
  • Eventuellement la commission dโ€™agenceย ; en Espagne, certaines agences (minoritaires heureusement) prรฉlรจvent, lors de la vente, une commission sur le vendeur et sur lโ€™acheteur.

Exemple

Un appartement de Barcelone est louรฉ 2000 euros par mois avec un contrat sur 5 ans. Il a รฉtรฉ achetรฉ 410.000 euros par un couple de Parisiens de 50 ans en 2018 avec un crรฉdit hypothรฉcaire auprรจs dโ€™une banque locale de 300.000 euros (1500 euros de frais de dossier) sur 15 ans. Le propriรฉtaire a fait 20.000 euros de travaux.

Au numรฉrateur, on aura les recettes locatives annuelles, soit 12 x 2000 euros, donc 24.000 euros

Au dรฉnominateur, le prix dโ€™achat sera la somme deย :

  • Prix dโ€™acquisition actรฉย : 410.000 euros
  • Lโ€™ITP de 41.000 euros
  • Les frais de notaire, dโ€™enregistrement au registre de la propriรฉtรฉ et de gestoria pour 1600 euros
  • La tasacion pour 400 euros
  • Les frais de dossier hypothรฉcaire pour 1500 euros
  • Les travaux pour 20.000 euros

Soit au total 410.000 + 41.000 + 1.600 + 400 + 1500 + 20.000, ce qui donne 474.500 euros.

Le rendement locatif brut sera donc de 24.000/474.500, soit 5,1%.

Le rendement locatif net

La formule de calcul du rendement locatif net estย :

Revenu locatif net annuel / Prix d’achat (incluant les impรดts, taxes et charges d’acquisition)

Le dรฉnominateur est inchangรฉ.

Mais au numรฉrateur, pour arriver au revenu locatif net annuel, on dรฉduit des recettes locatives annuelles les impรดts, les taxes, les frais et les charges non rรฉcupรฉrables auprรจs des locataires, cโ€™est-ร -direย :

  • La taxe fonciรจre, cโ€™est-ร -dire lโ€™IBI.
  • Les charges de la copropriรฉtรฉ.
  • Les frais d’assurances (assurance contre les impayรฉs).
  • Les frais de gestion locative (rรฉparations incombant au propriรฉtaire et gestion du bien par agence dont les dรฉclarations aux impรดts)
  • Le coรปt du crรฉdit immobilier (les intรฉrรชts et les assurances imposรฉes avec le crรฉdit, en particulier lโ€™assurance-vie)
  • Et bien sรปr lโ€™impรดt sur les revenus locatifs
    • Si vous รชtes rรฉsident en Espagne, vos revenus locatifs sont soumis ร  lโ€™impรดt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF) aprรจs un abattement de 60% sauf sโ€™il sโ€™agit de locations temporaires ou touristiques
    • Si vous rรฉsidez dans lโ€™UE mais pas en Espagne, lโ€™impรดt est de 19% sur les revenus locatifs nets
    • Vous rรฉsidez hors de lโ€™UE, alors lโ€™impรดt est de 24% sur les revenus locatifs nets

Exemple

Reprenons notre exemple du couple de Parisiens qui ont mis en location lโ€™appartement quโ€™ils ont achetรฉ ร  Barcelone. Ils ont dรป souscrire au moment du prรชt une assurance vie de 700 euros par an. La taxe fonciรจre (IBI) de lโ€™appartement est de 900 euros par an. Les charges de copropriรฉtรฉ sont de 100 euros par mois. Ils ont souscrit une assurance contre les impayรฉs de 300 euros. Cโ€™est une agence qui gรจre le bien localement et pour cela elle prend 5% de commission TTC. Il y a environ 500 euros de travaux chaque annรฉe non imputables aux locataires. Le montant des intรฉrรชts annuels est de 2700 euros.

Le dรฉnominateur sera le mรชme que pour le calcul du rendement locatif brut, soit 474.500 euros.

Au numรฉrateur, le revenu locatif net sera la diffรฉrence entre le revenu locatif annuel et la somme deย :

  • La taxe fonciรจre (IBI) de 900 euros
  • Les charges de la copropriรฉtรฉ de 1200 euros (12 x 100 euros)
  • Lโ€™assurance contre les impayรฉs de 300 euros
  • Les rรฉparations incombant au propriรฉtaire pour 500 euros
  • La gestion du bien par agence pour 1200 euros
  • Les intรฉrรชts du crรฉdit pour 2700 euros
  • Lโ€™assurance-vie pour 700 euros
  • Lโ€™impรดt sur les revenus locatifs de 3135 euros

Soit 24000 โ€“ (900+1200+300+500+1200+2700+700+3135), ce qui donne un revenu locatif annuel net de 13.365 euros.

Le rendement locatif net sera donc de 13.365/474.500, soit 2,8%.

Et la rentabilitรฉ locativeย ?

La rentabilitรฉ locative prend en compte la valorisation du bien. La formule est doncย :

(Revenu locatif net annuel + plus-value ou moins-value annuelle) / Prix d’achat (incluant les impรดts, taxes et charges d’acquisition)

Et dans plusieurs villes espagnoles, la rentabilitรฉ locative dรฉpasse les 8%, mรชme en pรฉriode de Covid. Nโ€™hรฉsitez pas ร  nous contacter si รงa vous intรฉresse. Envoyez-nous un mail ร  espagnimmo@yahoo.com.

Quant au taux de rentabilitรฉ interne (TRI), il intรจgre les impรดts et frais liรฉs ร  la revente du bien, notamment la plus-value nationale, la plus-value municipale, la commission dโ€™agence, les frais de notaire, les frais dโ€™annulation hypothรฉcaire, etc.

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