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Le vrai calcul du rendement locatif

La plupart des investisseurs, des agences immobilières et des banquiers se trompent dans le calcul du rendement locatif. Découvrez le vrai calcul dans cet article.

Le calcul du rendement locatif pêche le plus souvent par excès. Le numérateur (les recettes locatives annuelle nettes) est fréquemment majoré alors que le dénominateur (la valeur du bien) est minoré. A l’arrivée, des différences qui peuvent aller jusqu’à 4% !

C’est quoi le rendement locatif ?

Le rendement locatif permet de mesurer ce que vous rapporte annuellement votre investissement immobilier. Il est exprimé en pourcentage.

On parle de rendement locatif brut ou net. La différence est que dans le net, il sera retranché des recettes locatives les impôts et charges liés au bien.

La rentabilité locative est un autre concept. Son calcul intègre les revenus générés par votre logement loué et la variation de prix du logement dans lequel vous avez investi (la plus-value ou moins-value annuelle). Si on compte aussi les impôts et frais liés à la revente, on parlera alors de taux de rentabilité interne (TRI). Dans la pratique, on confond souvent rendement locatif et rentabilité locative.

Le rendement locatif brut

La formule de calcul du rendement locatif brut est :

Montant du loyer annuel / Prix d’achat (incluant les impôts, taxes et charges d’acquisition)

Le loyer annuel, c’est évidemment le loyer mensuel multiplié par 12.

Le prix d’achat, c’est plus compliqué. Il comprend :

  • Le prix payé au propriétaire lors de l’acquisition et acté lors de la vente chez le notaire
  • L’impôt sur la transmission patrimonial (ITP) qui varie de 4 à 11% de la valeur du bien selon la communauté autonome.
  • Les frais de notaire, d’enregistrement au registre de la propriété et de gestoria.
  • La tasacion (estimation du bien) si elle a été réalisée ; elle est obligatoire pour un emprunt bancaire fait en Espagne.
  • Les frais de dossier hypothécaire si vous avez fait un crédit auprès d’une banque ; ils peuvent varier de 0 à 1% de la valeur empruntée.
  • Les éventuels travaux que vous avez réalisés quand vous avez acheté.
  • Eventuellement la commission d’agence ; en Espagne, certaines agences (minoritaires heureusement) prélèvent, lors de la vente, une commission sur le vendeur et sur l’acheteur.

Exemple

Un appartement de Barcelone est loué 2000 euros par mois avec un contrat sur 5 ans. Il a été acheté 410.000 euros par un couple de Parisiens de 50 ans en 2018 avec un crédit hypothécaire auprès d’une banque locale de 300.000 euros (1500 euros de frais de dossier) sur 15 ans. Le propriétaire a fait 20.000 euros de travaux.

Au numérateur, on aura les recettes locatives annuelles, soit 12 x 2000 euros, donc 24.000 euros

Au dénominateur, le prix d’achat sera la somme de :

  • Prix d’acquisition acté : 410.000 euros
  • L’ITP de 41.000 euros
  • Les frais de notaire, d’enregistrement au registre de la propriété et de gestoria pour 1600 euros
  • La tasacion pour 400 euros
  • Les frais de dossier hypothécaire pour 1500 euros
  • Les travaux pour 20.000 euros

Soit au total 410.000 + 41.000 + 1.600 + 400 + 1500 + 20.000, ce qui donne 474.500 euros.

Le rendement locatif brut sera donc de 24.000/474.500, soit 5,1%.

Le rendement locatif net

La formule de calcul du rendement locatif net est :

Revenu locatif net annuel / Prix d’achat (incluant les impôts, taxes et charges d’acquisition)

Le dénominateur est inchangé.

Mais au numérateur, pour arriver au revenu locatif net annuel, on déduit des recettes locatives annuelles les impôts, les taxes, les frais et les charges non récupérables auprès des locataires, c’est-à-dire :

  • La taxe foncière, c’est-à-dire l’IBI.
  • Les charges de la copropriété.
  • Les frais d’assurances (assurance contre les impayés).
  • Les frais de gestion locative (réparations incombant au propriétaire et gestion du bien par agence dont les déclarations aux impôts)
  • Le coût du crédit immobilier (les intérêts et les assurances imposées avec le crédit, en particulier l’assurance-vie)
  • Et bien sûr l’impôt sur les revenus locatifs
    • Si vous êtes résident en Espagne, vos revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF) après un abattement de 60% sauf s’il s’agit de locations temporaires ou touristiques
    • Si vous résidez dans l’UE mais pas en Espagne, l’impôt est de 19% sur les revenus locatifs nets
    • Vous résidez hors de l’UE, alors l’impôt est de 24% sur les revenus locatifs nets

Exemple

Reprenons notre exemple du couple de Parisiens qui ont mis en location l’appartement qu’ils ont acheté à Barcelone. Ils ont dû souscrire au moment du prêt une assurance vie de 700 euros par an. La taxe foncière (IBI) de l’appartement est de 900 euros par an. Les charges de copropriété sont de 100 euros par mois. Ils ont souscrit une assurance contre les impayés de 300 euros. C’est une agence qui gère le bien localement et pour cela elle prend 5% de commission TTC. Il y a environ 500 euros de travaux chaque année non imputables aux locataires. Le montant des intérêts annuels est de 2700 euros.

Le dénominateur sera le même que pour le calcul du rendement locatif brut, soit 474.500 euros.

Au numérateur, le revenu locatif net sera la différence entre le revenu locatif annuel et la somme de :

  • La taxe foncière (IBI) de 900 euros
  • Les charges de la copropriété de 1200 euros (12 x 100 euros)
  • L’assurance contre les impayés de 300 euros
  • Les réparations incombant au propriétaire pour 500 euros
  • La gestion du bien par agence pour 1200 euros
  • Les intérêts du crédit pour 2700 euros
  • L’assurance-vie pour 700 euros
  • L’impôt sur les revenus locatifs de 3135 euros

Soit 24000 – (900+1200+300+500+1200+2700+700+3135), ce qui donne un revenu locatif annuel net de 13.365 euros.

Le rendement locatif net sera donc de 13.365/474.500, soit 2,8%.

Et la rentabilité locative ?

La rentabilité locative prend en compte la valorisation du bien. La formule est donc :

(Revenu locatif net annuel + plus-value ou moins-value annuelle) / Prix d’achat (incluant les impôts, taxes et charges d’acquisition)

Et dans plusieurs villes espagnoles, la rentabilité locative dépasse les 8%, même en période de Covid. N’hésitez pas à nous contacter si ça vous intéresse. Envoyez-nous un mail à espagnimmo@yahoo.com.

Quant au taux de rentabilité interne (TRI), il intègre les impôts et frais liés à la revente du bien, notamment la plus-value nationale, la plus-value municipale, la commission d’agence, les frais de notaire, les frais d’annulation hypothécaire, etc.

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