Le calcul du rendement locatif

La plupart des investisseurs, des agences immobilières et des banquiers se trompent dans le calcul du rendement locatif. Découvrez le vrai calcul dans cet article.

Le calcul du rendement locatif pêche le plus souvent par excès. Le numérateur (les recettes locatives annuelle nettes) est fréquemment majoré alors que le dénominateur (la valeur du bien) est minoré. A l’arrivée, des différences qui peuvent aller jusqu’à 4% de moins que ce que vous pensiez !

Différence entre rendement locatif et rentabilité locative

Dans la pratique, on confond souvent rendement locatif et rentabilité locative. Le rendement comprend uniquement les revenus du capital investi alors que la rentabilité comprend à la fois les revenus du capital investi et la variation du capital investi. Les deux indicateurs sont exprimés en pourcentage.

Le rendement locatif permet de mesurer ce que vous rapporte annuellement la seule location de votre investissement immobilier. On parle de rendement locatif brut ou net. La différence est que dans le net, il sera retranché des recettes locatives les impôts et charges liés au bien.

La rentabilité locative est un autre concept. Son calcul intègre les revenus générés par votre logement loué et la variation de prix de ce logement à la revente (la plus-value ou moins-value annuelle). Si on compte aussi les impôts et frais liés à la revente, on parlera alors de taux de rentabilité interne (TRI).

Le rendement locatif brut

La formule de calcul du rendement locatif brut est :

Montant du loyer annuel / Prix d’achat (incluant les impôts, taxes, frais et coûts d’acquisition)

Le loyer annuel, c’est évidemment le loyer mensuel multiplié par 12.

Le prix d’achat, c’est plus compliqué. Il comprend :

• Le prix payé au propriétaire lors de l’acquisition et acté lors de la vente chez le notaire
• L’impôt sur la transmission patrimonial (ITP) qui varie de 4 à 11% de la valeur du bien selon la communauté autonome.
• Les frais de notaire, d’enregistrement au Registre de la Propriété et de gestoria.
• La tasacion (estimation du bien) si elle a été réalisée ; elle est obligatoire pour un emprunt bancaire fait en Espagne.
• Les frais de dossier hypothécaire si vous avez fait un crédit auprès d’une banque ; ils peuvent varier de 0 à 1% de la valeur empruntée.
• Les éventuels travaux que vous avez réalisés quand vous avez acheté.
• Éventuellement la commission d’agence immobilière ; en Espagne, certaines agences (minoritaires heureusement) prélèvent, lors de la vente, une commission sur le vendeur et sur l’acheteur.

Exemple

Un appartement de Barcelone est loué 2000 euros par mois avec un contrat sur 5 ans. Il a été acheté 410.000 euros par un couple de Parisiens de 50 ans en 2018 avec un crédit hypothécaire auprès d’une banque locale de 300.000 euros sur 15 ans. Les propriétaires ont fait 20.000 euros de travaux.

Au numérateur, on aura les recettes locatives annuelles, soit 12 x 2000 euros, donc 24.000 euros

Au dénominateur, le prix d’achat sera la somme de :

• Prix d’acquisition de l’acte de vente notarié : 410.000 euros
• L’ITP de 41.000 euros (10% en Catalogne pour une valeur d’achat inférieure à 600.000 euros)
• Les frais de notaire, d’enregistrement au registre de la propriété et de gestoria pour 1600 euros
• La tasacion pour 400 euros
• Les travaux pour 20.000 euros

Soit au total 410.000 + 41.000 + 1.600 + 400 + + 20.000, ce qui donne un total 473.000 euros.

Le rendement locatif brut sera donc de 24.000/473.000, soit 5,1%.

Le rendement locatif net

La formule de calcul du rendement locatif net est :

Revenu locatif annuel net / Prix d’achat (incluant les impôts, taxes, frais et coûts d’acquisition)

Le dénominateur est inchangé.

Mais au numérateur, pour arriver au revenu locatif net annuel, on déduit des recettes locatives annuelles les impôts, les taxes, les frais et les charges non récupérables auprès des locataires, c’est-à-dire :

• La taxe foncière, c’est-à-dire l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
• Les charges de la copropriété.
• Les frais d’assurances (assurance habitation du contenant, assurance contre les impayés).
• Les frais de gestion locative (réparations incombant au propriétaire et gestion du bien par une agence dont les déclarations aux impôts)
• Le coût du crédit immobilier (les intérêts et les assurances imposées avec le crédit, en particulier l’assurance-vie)
• Et bien sûr l’impôt sur les revenus locatifs
  • Si vous êtes résident en Espagne, vos revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF) après un abattement de 50% sauf s’il s’agit de locations temporaires ou touristiques
  • Si vous résidez dans l’UE mais pas en Espagne, l’impôt est de 19% sur les revenus locatifs nets
  • Vous résidez hors de l’UE, alors l’impôt est de 24% sur les revenus locatifs nets

Exemple

Reprenons notre exemple du couple de Parisiens qui ont mis en location l’appartement qu’ils ont acheté à Barcelone. La taxe foncière (IBI) de l’appartement est de 900 euros par an. Les charges de copropriété sont de 100 euros par mois. Ils ont souscrit une assurance contre les impayés de 900 euros. C’est une agence qui a loué le bien localement et pour cela sa rémunération est de 10% d’un loyer annuel en HT (nous répartirons son coût sur 5 ans dans le calculs). Il y a environ 300 euros de travaux chaque année non imputables aux locataires. Le montant des intérêts annuels est de 3000 euros.

Le dénominateur sera le même que pour le calcul du rendement locatif brut, soit 473.000 euros.

Au numérateur, le revenu locatif net sera la différence entre le revenu locatif annuel et la somme de :

• La taxe foncière (IBI) de 900 euros
• Les charges de la copropriété de 1200 euros (12 x 100 euros)
• L’assurance contre les impayés de 900 euros
• Les réparations incombant au propriétaire pour 300 euros
• La gestion de la location du bien par l’agence pour 2904 euros (10% x 24000 euros x 1,21) divisés par 5 (ans)
• Les intérêts annuels du crédit pour 3000 euros
• L’impôt sur les revenus locatifs de 3025 euros

Soit 24000 – (900+1200+900+300+2904/5+3000+3025), ce qui donne un revenu locatif annuel net de 14.094 euros.

Le rendement locatif net sera donc de 14.094/473.000, soit 3,0%.

Cas d’une location touristique

Dans le cas d’une location touristique, vous aurez des coûts supplémentaires :

• Le coût de la licence touristique, variable selon les communautés autonomes
• Le coût de diffusion de votre annonce sur les plateformes (Airbnb, Booking, etc) de 18% TTC à 20% TTC.
• Le coût de l’entreprise de gestion de votre bien (entrées, sorties, nettoyage, petites réparations, etc) de 20% TTC à 30%TTC

Si vous êtes résident en Espagne, vos revenus locatifs seront soumis à l’IRPF, mais vous ne bénéficierez pas de l’abattement de 50% comme pour les locations longue durée de 5 ans. Si vous résidez dans l’UE mais pas en Espagne, l’impôt est de 19% sur les revenus locatifs nets. Vous résidez hors de l’UE, alors l’impôt est de 24% sur les revenus locatifs nets.

Même si les revenus locatifs touristiques bruts sont supérieurs à des revenus locatifs classiques, il est probable que le rendement locatif net soit inférieur pour cause des coût supplémentaires (charges et frais des plateformes et de la gestion du bien).

Et la rentabilité locative ?

La rentabilité locative prend en compte la valorisation du bien. La formule est donc :

(Revenu locatif net annuel + plus-value ou moins-value annuelle) / Prix d’achat (incluant les impôts, taxes et charges d’acquisition)

Et dans plusieurs villes espagnoles, cette rentabilité locative dépasse les 10%. N’hésitez pas à nous contacter si ce type de rentabilité vous intéresse. Envoyez-nous un mail à espagnimmo@yahoo.com.

Quant au taux de rentabilité interne (TRI), il intègre les impôts et frais liés à la revente du bien, notamment la plus-value nationale, la plus-value municipale, la commission d’agence, les frais de notaire, les frais d’annulation hypothécaire, etc.

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