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Chute des prix de vente de 4,6% dans l’immobilier ancien en Juin

La chute des prix de vente (annoncée) dans l’immobilier en Espagne est bien là. Deux mois seulement après la fin du confinement !

Après une baisse modérée en mai (-1,3%), les prix de vente dans l’immobilier ancien ont dérapé en juin (-4,6%). C’est la plus forte chute des prix jamais enregistrée sur un mois en Espagne ! … Avant la remontée en 2021.

Note : les statistiques présentées ici proviennent du portail immobilier Idealista, le portail le plus important d’Espagne.

Une chute des prix généralisée sauf … au Pays Basque

Les prix de l’immobilier ont chuté de 4,6% en Espagne de fin mai à fin juin. Jamais auparavant, les prix n’avaient autant baissé en un seul mois en Espagne. Sur le dernier trimestre, de fin mars à fin juin, la chute est de 6,1% ; c’est aussi de très loin la plus forte baisse des prix sur un trimestre en Espagne. Sur les 12 derniers mois, la baisse est de 4,8%, la plus forte depuis 2014.

Toutes les régions espagnoles sont atteintes sauf le Pays Basque et les enclaves africaines de Ceuta et Melilla.

Des variations de prix très importantes selon les Communautés autonomes

La pandémie de Covid-19 est un accélérateur des tendances qui étaient déjà présentes fin 2019 et début 2020. On peut répartir les régions espagnoles en 4 groupes en fonction de l’intensité de la baisse.

Chute très importante des prix dans 3 régions

3 régions ont enregistré une chute des prix très prononcée, Navarre, Catalogne et Castille-La-Manche. On y enregistre une baisse de prix mensuelle de l’ordre de 6%, une baisse trimestrielle de 7 à 8%, et une baisse annuelle supérieure à 7%

La Catalogne était l’une des locomotives de l’immobilier espagnol il y a encore 3 ans. Depuis les « troubles politiques » de 2017, elle se retrouve délaissée par les investisseurs en particulier étrangers. Et avec le Covid, la sanction s’est encore aggravée : chute des prix de 6% des prix en juin, de 8% sur le second trimestre et de 7,3% sur les 12 derniers mois ! C’est la Province de Lleida qui enregistre la plus forte chute des prix mensuels avec -9,7%. Devant celles de Tarragone (-7,2%), Girone (-4%) et Barcelone (-3,4%). Les prix de la ville de Barcelone sont en baisse « seulement » de 1,4%.

A Barcelone, les quartiers de Ciutat Vella (la vieille ville) et de Sants sont ceux qui se dévalorisent le plus. Sarria, Gracia, Horta Guinardo et Les Corts conservent des prix stables. Les prix avaient déjà baissé dans la capitale catalane avant le Covid, de 2,6% entre juillet 2019 et février 2020. A noter qu’ils sont restés stables dans les autres villes proches privilégiées par les investisseurs étrangers, Sitges, Castelldefels et San Cugat.

Baisse des prix sensible dans 9 régions

Les prix sont en baisse sensible dans 9 régions : Aragon, Andalousie, la région de Murcie, La Rioja, Extrémadure, la Communauté Valenciana, les îles Canaries, et Castille et Leon. Dans ces régions, on enregistre une baisse de prix mensuelle de 3 à 5%, une baisse trimestrielle de 3 à 6%, et une baisse annuelle supérieure de 1 à 5%

Les prix de vente en Andalousie sont en baisse de 4,6% sur un mois mais seulement de 1,8% sur un an. Les capitales provinciales résistent : sur un mois, les prix baissent de 3,5% à Huelva et 2,8% à Almeria mais seulement de 0,9% à Séville, 0,8% à Grenade, 0,4% à Cadiz et 0,1% à Cordoba. Et ils augmentent même de 0,4% à Malaga (+5,1% sur un an) !

Dans la Communauté Valencienne, les prix sont en baisse de 4% sur un mois, 3,4% sur le trimestre et 3,5% sur an. Si la chute est très prononcée dans la ville de Castellon (-6,4% sur un mois), elle est très modérée à Alicante (-0,7%) et Valence (-0,6%).

Baisse de prix modérée dans 4 régions

4 régions, Galice, Asturies, Communauté de Madrid et Cantabrie, enregistrent une baisse de prix modérée, de 1,5 à 3% sur un mois.

Dans la Communauté de Madrid, les prix sont en baisse de 1,7% sur un mois, 2,3% sur le trimestre et 3,1% sur l’année. A Madrid même, la baisse est encore plus modérée : -1,5% sur un mois, -0,4% sur le trimestre et -2,2% sur 12 mois.

A Madrid, les quartiers à la baisse sont Ciudad Lineal, San Blas, Puente de Vallacas et Villaverde. Les quartiers qui se valorisent sont Villa de Vallecas, Tetuan, Barajas, Moncloa et Salamanca.

Prix de vente stables dans 2 régions

2 régions, Baléares et Pays Basque, et deux entités autonomes, Ceuta et Melilla, ont des prix qui sont restés stables sur un mois.

Aux Baléares, les prix sont en légère baisse de 0,6% en juin, mais en hausse de 0,4% sur le second trimestre et de +2,4% sur les 12 derniers mois. A Palma les prix sont même restés stables en juin (et en hausse de 3,6% sur un an).

Le Pays Basque est la seule région d’Espagne où les prix de vente n’ont pas baissé en juin (0%). Ils ont même augmenté de 0,7% à Bilbao et de 1,7% à San Sebastian !

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Source : Idealista

C’est le moment d’acheter en Espagne avant la remontée des prix en 2021 !

Il est probable que la baisse des prix dans l’immobilier espagnol se prolonge jusqu’au 4ème trimestre 2020. Pour plusieurs raisons. En particulier parce que les vendeurs sont plus nombreux, et les acheteurs, en particulier étrangers, sont moins nombreux. Nous avons détaillé ces deux phénomènes dans nos articles L’Immobilier infecté par le Coronavirus – Les acheteurs et les vendeurs et L’Immobilier infecté par le Coronavirus – Les professionnels du secteur et les prix.

Aujourd’hui, ce sont les acheteurs qui décident des prix en Espagne. Mais attention n’attendez pas trop si vous voulez acquérir un bien …

En effet, vous savez que la BCE (Banque Centrale Européenne) injecte 1350 milliards d’Euros dans le « Programme d’achats d’urgence pandémique » (PEPP) visant à faire baisser les coûts de financement des États, des entreprises et des ménages jusqu’en juin 2021 au moins.

A titre de comparaison, 1350 milliards d’Euros cela représente 8% du PIB annuel de tous les pays de l’Union Européenne. A l’échelle d’un seul pays, la moitié du PIB annuel de la France. Ou trois fois le PIB annuel de la Belgique. Ou encore deux fois le PIB de la Suisse !

L’Espagne a capté 13% des sommes de la BCE utilisées jusqu’à présent. Si on suppose que ce pourcentage reste constant, l’Espagne pourrait capter 175 milliards d’Euros du PEPP.

Nous savons aussi, à travers les crises précédentes, que les principaux débouchés des efforts de financement la BCE sont dans la hausse des marchés financiers et immobiliers. Ils aspirent l’essentiel de la création monétaire.

Si seulement 20% de la somme captée par l’Espagne se retrouve dans le marché immobilier, nous arrivons à un total de 35 milliards d’Euros injectés. Soit presque TROIS FOIS le montant annuel des investissements directs dans les actifs immobiliers (bureaux, commerces, logistique, hôtels, portefeuilles, actifs résidentiels et alternatifs) en Espagne qui était 12,7 milliards d’euros en 2019.

Cet apport massif de liquidités dans le marché immobilier espagnol devrait provoquer une hausse de la demande corrélée à une forte hausse des prix de l’immobilier résidentiel en 2021.

Nos conseils :

  • Recherchez dès maintenant les « bonnes occasions ». C’est-à-dire les biens dont les prix sont proposés à une valeur 10% inférieure à celle du marché.
  • Mettez-vous à chercher très sérieusement dès la première semaine de septembre ; n’hésitez pas à nous contacter pour vous assister.

Et les prix des loyers ?

En juin 2020, il y a eu une légère baisse du prix des loyers à -0,6% sur un mois. Mais les variations sont très sensibles selon les régions :

  • -4,3% aux Baléares (-6,9% à Ibiza en particulier),
  • -3% en Catalogne (-4,7% à Barcelone dont -6,7% à Eixample et -5,8% à Ciutat Vella)
    • En 10 ans, Barcelone n’avait jamais enregistré une baisse aussi forte
  • -1,1% aux Canaries,
  • -0,6% au Pays Basque,
  • -0,3% dans la Communauté de Madrid
  • Et tous les prix des loyers dans toutes les autres régions sont à la hausse. En particulier en Andalousie (+1,5%) et dans la Communauté Valencienne (+1,2%).

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