Il est courant qu’un acheteur d’un bien nouvellement construit soit confronté à des vices ou à des défauts de construction.

Cet article présente les types de défauts de construction couverts par la législation espagnole. Tels que ceux liés aux finitions ou à l’habitabilité, ainsi que les délais et les modalités de réclamation.

Défauts ou vices de construction

L’article 1591 du code civil parle de « vices de construction » (« vicios de construcción »), et la LOE de 1999 (Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación) mentionne expressément les « défauts de construction » (« defectos de construcción »). Les deux termes se réfèrent à des problèmes, des défauts ou des irrégularités détectés, à certains moments, dans le bien immobilier nouvellement construit.

Attention, parce que les promoteurs, les architectes ou les techniciens préfèrent utiliser le terme d’ « incidents » (« incidencias ») dans leurs rapports d’expertise. Or, il s’agit bel et bien de défauts ou de vices de construction, et non d’incidents.

Les différents types de défauts de construction

Les types de défauts de construction envisagés par la loi sont les suivants :

• Les défauts de finition. Il s’agit des dommages matériels les plus courants qui résultent de l’exécution des travaux et qui concernent les travaux de finition.
  • Quelques exemples : menuiserie écaillée ou rayée, matériel cassé ou dégradé, sol rayé ou mal posé, peinture mal faite, absence de scellement, porte qui ferme mal … En d’autres termes, il s’agit de défauts visibles à l’œil nu.
• Les défauts d’habitabilité. Il s’agit de défauts graves qui, selon les normes réglementaires, ne garantissent pas l’habitabilité. Ils concernent :
  • L’hygiène, la santé et la protection de l’environnement.
  • La protection contre le bruit.
  • L’économie d’énergie et l’isolation thermique.
  • Les autres aspects fonctionnels de la construction ou des installations qui permettent une utilisation satisfaisante du bâtiment.
  • Des exemples : fuites, humidité, bruit, fissures, problèmes avec la chaudière, manque de confort thermique dans le logement ou consommation d’énergie excessive.
• Les défauts relatifs à la stabilité et à la sécurité structurelle du bâtiment. Il s’agit des défauts les plus graves qu’un bâtiment puisse présenter et qui peuvent avoir des conséquences fatales, au pire la déclaration de ruine du bâtiment lui-même.
  • Il s’agit de dommages qui compromettent la solidité et la stabilité du bâtiment, car ils affectent les fondations, les éléments structurels, les poutres, les dalles et les murs porteurs.

Délais de réclamation des défauts de construction

Conformément aux dispositions de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), la garantie des vices de construction et les délais de réclamation ou d’action en justice sont différents selon chacune des catégories définies ci-dessus.

• Défauts de finition : période de garantie de 1 an. Délai de réclamation et d’introduction d’une action en justice : 2 ans.
• Défauts affectant l’habitabilité : Période de garantie, 3 ans. Délai de réclamation et d’action en justice : 2 ans.
• Défauts affectant la stabilité et la sécurité structurelle du bâtiment. Période de garantie de 10 ans. Délai de réclamation et d’action en justice : 2 ans.

Différences entre les périodes de garantie et les délais de prescription

• Les délais de garantie ne peuvent être interrompus, ce sont ceux établis par la loi.
• Les délais de prescription (ou délais pour exercer les droits de réclamation et intenter une action en justice) peuvent être interrompus « par tout moyen laissant une trace légale ».

Ainsi, si le défaut de construction est détecté pendant la période de garantie, si le défaut est signalé et réparé, le délai de prescription pour l’introduction d’une action en justice est interrompu, et le délai recommence à courir intégralement à partir de la dernière réclamation introduite. Le délai de prescription général de deux ans recommence à courir, dans son intégralité, à partir du moment où le défaut est signalé et où sa réparation est exigée.

Prenons un exemple : un défaut de finition est détecté pendant la période de garantie (pour ce type de défaut, la période de garantie est d’un an), et vous procédez à le signaler et à réclamer sa réparation au promoteur et/ou au constructeur. Il est conseillé de leur fixer un délai ou une date limite pour la réparation. Si, après ce délai, ils ne le font pas, vous pouvez soit intenter une action en justice avant que les deux ans ne se soient écoulés depuis la date de la réclamation, soit procéder à une nouvelle réclamation, en interrompant à nouveau le délai. Par conséquent, les deux ans pour intenter une action en justice recommenceraient à partir de cette dernière réclamation.

Qui sont les professionnels d’un programme immobilier ?

Il existe de nombreux professionnels impliqués dans un projet immobilier. Les principaux sont :

• Le promoteur est celui qui investit économiquement dans la promotion, et généralement le propriétaire du terrain où la construction va avoir lieu. Il est en contact direct avec les acheteurs.
• L’architecte est la personne qui, avec le promoteur, conçoit le bâtiment et ses installations. Il dirige l’exécution des travaux jusqu’à leur achèvement.
• Les employés de l’entreprise de construction qui exécutent matériellement les travaux.

Qui est responsable des défauts de construction, et contre qui se retourner ?

En fonction de la catégorie du défaut, selon la classification vue plus haut, nous avons les cas suivants :

• Les défauts de finition ou d’achèvement.
  • Les responsables contre lesquels les réclamations doivent être faites solidairement sont le promoteur et le constructeur.
• Défauts affectant l’habitabilité.
  • Parties contre lesquelles les réclamations doivent être adressées conjointement et solidairement : promoteur, constructeur et architecte.
• Défauts compromettant la stabilité et/ou la structure du bâtiment.
  • Parties contre lesquelles les réclamations doivent être adressées conjointement et solidairement : promoteur, constructeur et architecte.

A partir de quand les délais de garantie commencent-ils à courir ?

Dans tous les cas, les périodes de garantie commencent à courir à partir de la signature de l’acte de réception des travaux, un document qui enregistre le moment où le constructeur livre l’ouvrage fini à la disposition du promoteur. Ce document est signé par le promoteur et le constructeur et, parfois, une copie est inscrite dans le Registre des Constructions (Libro del Edificio), bien que, dans de nombreux autres cas, ce ne soit pas le cas et que les propriétaires ne connaissent pas la date exacte d’achèvement des travaux. Dans ce dernier cas, il convient de demander au promoteur de fournir une copie du certificat de réception, ce qui est essentiel pour le calcul correct des périodes de garantie. Il est important de rappeler que, sauf dans les cas où seule l’action en responsabilité contractuelle est intentée contre le promoteur, les délais de garantie ne commencent pas à courir au moment de l’acte ou de la livraison du bien, mais à partir de la date de réception officielle des travaux.

Conformément à ce qui précède, dans les cas où des logements sont acquis dans des immeubles achevés depuis des années (un scénario courant dans les cas où les banques conservent les logements des promoteurs en faillite), il est important de garder à l’esprit que les délais de garantie pour certains défauts peuvent déjà avoir expiré. Dans ces cas, une étude rigoureuse du contrat d’achat est indispensable et l’acheteur doit s’assurer que le contrat établit des garanties adéquates. Ou, dans le cas contraire, assumer sciemment que la réparation de certains défauts sera à sa charge.

Quels sont les délais de prescription pour l’introduction d’une action en justice ?

La prescription est le délai accordé par la LOE pour exercer une action en justice contre les responsables (promoteur, constructeur ou techniciens) pour la réparation d’un vice de construction ou, le cas échéant, l’indemnisation nécessaire pour que le propriétaire effectue lui-même les réparations adéquates. Le délai de prescription est de 2 ans pour tout type de défaut.

Le délai de prescription commence à courir à partir du moment où l’on a connaissance du défaut. Bien qu’il existe une jurisprudence qui, dans certains types de cas, admet le début du délai de prescription une fois que les dommages se sont stabilisés (cas typique des dommages évolutifs) pour garantir le succès d’une réclamation future. Il est conseillé de réclamer dès le début, car rien n’empêche de réitérer ou d’étendre la réclamation ultérieurement si les dommages s’aggravent.

Le délai de prescription peut être interrompu. Ainsi, si, par exemple, nous détectons de l’humidité dans le toit, la première chose à faire est d’introduire une réclamation légale (de préférence par burofax) auprès des responsables de la réparation. Ce qui interrompra le délai de prescription et remettra le compteur à zéro. De sorte que vous disposerez à nouveau d’un délai de deux ans pour, le cas échéant, préparer un rapport d’expert, tenter de parvenir à un accord, intenter une action en justice, etc.

Attention de ne pas brûler les étapes pour les sinistres importants. Ils nécessitent généralement un travail préalable exhaustif – sans aller plus loin que la préparation du rapport d’expertise – qui prendra certainement plus de temps que prévu. D’autant plus s’il s’agit de copropriétés où les décisions prises lors de l’assemblée des propriétaires peuvent prendre plusieurs mois. A l’inverse, il ne faut pas perdre de temps non plus. Le temps passé donnera aux professionnels intervenants la possibilité d’alléguer des manquements dans l’entretien de l’immeuble pour justifier l’existence de dommages ou de défauts. Donc une fois que l’on a connaissance des défauts, il faut les communiquer le plus rapidement possible aux professionnels impliqués dans le processus de construction. Et toujours par écrit afin, d’une part, de démontrer que ces défauts sont apparus pendant la période de garantie et, d’autre part, interrompre les délais de prescription de l’action.

Les points clés pour respecter les délais de réclamation des vices de construction

• Les délais de garantie du commencent à courir à partir de la signature du certificat de réception de l’immeuble, et non à partir de l’achat du bien.
• Il est essentiel de pouvoir prouver que le défaut est apparu pendant la période de garantie, ce pour quoi il faut le documenter de la meilleure façon possible et, bien sûr, communiquer l’existence du dommage ou du défaut aux responsables.
• Une fois que vous avez connaissance du défaut, il faut le dénoncer le plus rapidement possible sans brûler les étapes.
• Les délais de garantie sont de 1 an pour les défauts de finition, de 3 ans pour les défauts d’habitabilité, de fonctionnalité et de sécurité et de 10 ans pour les défauts structurels.
• Le délai de prescription est le délai dont dispose la partie lésée pour intenter une action en justice à partir du moment où elle a connaissance du défaut. Ce délai est de 2 ans, quel que soit le type de défaut, et peut être interrompu par l’envoi de réclamations légales (burofax) au promoteur, au constructeur et aux techniciens.
• Le respect des délais est essentiel pour le succès des actions engagées, car s’ils sont épuisés, il ne sera même pas possible de juger de l’existence ou non des défauts.

Nos conseils

• Conservez tous les documents contractuels et informatifs (en particulier les brochures publicitaires, infographies et mails) qui vous ont été fournis. Ils pourront servir de pièces lors d’un éventuel procès.
• Vérifiez en détail votre bien immobilier avant de déménager, et même avant qu’ils soit achevé (vous pouvez demander à le visiter avant l’achèvement en respectant les normes de sécurité)
• Prenez des photos et des vidéos de toutes les pièces (murs, plafonds, sols, fenêtres, portes, etc) avant de déménager (le promoteur ne pourra pas dire par exemple que c’est l’entreprise de déménagement qui aura pu casser un carreau)
• Vous pouvez être assisté d’un tiers professionnel ou non, ou encore mieux, d’un employé du promoteur qui vous accompagnera pendant la vérification. Dans ce cas, enregistrez les conversations avec son accord.
• Dans le cas des défauts d’habitabilité, l’assistance d’un avocat spécialisé dans les vices de construction est conseillée, non seulement pour déposer une éventuelle réclamation, mais aussi pour donner des conseils sur les réclamations ou les négociations préliminaires.
• Pour les défauts structurels, il faut, en plus d’un avocat spécialisé, se faire assister par un expert du bâtiment.
• Et ce n’est pas parce que vous achetez cher qu’il n’y aura pas de défauts !

Défauts de construction dans les bâtiments neufs : délais et modalités de réclamation

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