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Inflation à +6,7% en Décembre 2021 !
Conséquences pour l’immobilier
Les News en Janvier 2022
Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes.
Éditorial Janvier 2022 : Inflation à +6,7% en Décembre 2021 ! Conséquences pour l’immobilier
L’Institut national de la statistique (INE) a publié les données anticipées de l’indice des prix à la consommation (IPC) pour le mois de décembre 2021. L’inflation a atteint en octobre son plus haut niveau depuis près de 30 ans, avec une hausse de 6,7 % en glissement annuel. Soit 1,2% de plus que le taux enregistré en novembre. C’est la onzième hausse mensuelle consécutive. Les prix de l’électricité et des denrées alimentaires ont tiré les prix vers le haut au cours du mois écoulé.
L’impact de cette inflation record sur le secteur immobilier est important à court et moyen terme.
Dans le locatif immédiatement tout d’abord. La révision des baux signés en janvier ou février « souffre » de cette augmentation de 6,7% de l’inflation. Un exemple simple : vous louez un appartement à Barcelone 1500 euros par mois. La révision annuelle de la valeur locative basée sur l’inflation de décembre provoquera automatiquement une hausse mensuelle de 100 euros de votre loyer qui passera donc de 1500 à 1600 euros par mois !
Dans l’immobilier neuf, avec la hausse du prix des matières premières qui induira une augmentation des prix à la vente à court-moyen terme.
Le coût de la vie plus élevé va réduire la capacité des Espagnols à épargner, ainsi que leur capacité de financement. Des acheteurs potentiels seront donc écartés du marché de l’achat, tant dans l’ancien que dans le neuf. A l’inverse, ceux qui ont des liquidités auront intérêt à investir rapidement dans l’immobilier pour que la valeur de leur actif ne diminue pas.
Alors que l’Euribor est à ses plus bas historiques, il semble peu probable que la Banque Centrale Européenne relève ses taux cette année. Et ce, en raison du niveau très élevé de la dette des pays européens. Malgré cela, un scénario de hausse des taux à 1% ou 2% n’est pas complètement à écarter. La FED (la banque centrale américaine) prévoit en effet que les taux directeurs passeront en moyenne à 0,9 % fin 2022, à 1,6 % fin 2023 avec deux hausses prévues dans l’année, puis à 2,1 % en 2024 avec deux hausses également et enfin 2,5 % à long terme. Ces hausses de taux auraient un impact direct sur le remboursement mensuel des crédits. Avec un doublement des taux consentis actuellement par les banques !
Cependant, la grande question est de savoir si la période inflationniste est transitoire ou durable. En effet, les revendications salariales sont de plus en plus nombreuses. Et si la hausse des taux est répercutée sur les salaires, nous nous installerions dans une spirale inflationniste qui aurait des conséquences économiques désastreuses.
Octobre 2021, hausse des transactions de 14% et des prix de 8%
La vente et l’achat de maisons et la signature de prêts hypothécaires continuent de croître en 2021. Selon les informations transmises par les notaires, 56.958 transactions immobilières ont été formalisées en octobre 2021. Soit 14,4 % de plus que l’année dernière et le chiffre le plus élevé pour un dixième mois de l’année depuis 2007. Depuis le début de l’année, plus de 527.000 logements ont été vendus dans toute l’Espagne. Soit plus que le nombre de transactions annuelles entre 2009 et 2016. Et pratiquement le même nombre que sur l’ensemble de l’année 2017. Le prix moyen de l’immobilier résidentiel en octobre a augmenté de 7,9 % sur un an, pour atteindre 1.485 euros par mètre carré.
Le marché immobilier 2021 tiré par l’immobilier résidentiel
Les plus gros investissements immobiliers de 2021 ont été réalisés dans le résidentiel. En particulier dans le logement locatif et l’habitat collectif pour personnes âgées. Le secteur résidentiel a dominé le marché de l’immobilier en 2021, avec un investissement de 2,8 milliards d’euros au cours des 12 derniers mois, suivi du secteur de l’industrie et de la logistique avec 2,5 milliards d’euros.
Prévisions du marché pour 2022
Les prévisions du secteur immobilier pour 2022 sont positives. Avec un nombre de transactions immobilières résidentielles au-dessus du demi-million. A condition que la demande reste stable et que les ménages utilisent l’épargne accumulée pendant la période Covid. Il existe cependant des risques non liés à l’immobilier qui peuvent nuire à l’évolution du marché. Notamment de nouveaux variants plus agressifs du Covid. Et le coût de la vie avec l’augmentation très rapide de l’inflation depuis quelques mois. Un troisième facteur susceptible de remettre en cause l’évolution du marché est la manière dont le secteur de la construction pourrait être affecté par le ralentissement et les retards dans la distribution des matières premières nécessaires à la construction de logements.
Hausse des prix dans l’immobilier neuf de 10% en 2022
Les prix devraient augmenter de 10% dans l’immobilier neuf. Pour trois raisons principales. D’abord une offre insuffisante due au retard des chantiers en cours ou aux limitations juridiques (imposition de 30% de logements sociaux dans les nouveaux programmes à Barcelone par exemple). Une demande en hausse de 15% pour le neuf qui attire de plus en plus de jeunes ménages en quête d’un habitat plus adapté et plus fonctionnel. Et des coûts de construction qui ont augmenté de 8% pour cause de renchérissement des matières premières.
Achats en Espagne : les Allemands ont supplanté les Britanniques
Avec le Brexit, c’est désormais les Allemands (10,4% des achats) qui devancent les Britanniques (9,9% des achats) dans les acquisitions immobilières en Espagne. Derrière viennent les Français (7,8%), les Marocains (6,5%, presque tous résidents en Espagne), les Belges (5,6% en forte hausse) et les Roumains (5,3%, presque tous résidents en Espagne). En termes de destinations, pour les étrangers non-résidents, ce sont d’abord les îles, les Baléares (34%) et les Canaries (24%). Puis la Communauté Valencienne (20%), la région de Murcia (17%), l’Andalousie et la Catalogne (11% chacune).
Choix d’une résidence secondaire : localisation et espace
En Europe, 89 % des propriétaires (94% des futurs propriétaires) considèrent que l’emplacement est le facteur le plus influent lors de l’achat d’une résidence secondaire. Ils privilégient d’abord des environnements non urbains pour 77% d’entre eux (85% des futurs propriétaires). En outre, 72 % des propriétaires (84% des futurs propriétaires) estiment qu’il est important que la résidence secondaire dispose d’un jardin ou d’un espace extérieur. Le nombre de pièces est un facteur décisif pour 57% d’entre eux, tandis que 46% sont particulièrement intéressés par la présence d’un grand espace habitable. 41% des propriétaires actuels déclarent qu’ils utilisent également leur résidence secondaire pour le télétravail ; 64% des futurs propriétaires souhaiteraient l’utiliser pour le télétravail.
156 milliards d’Euros d’actifs douteux vendus
Les banques espagnoles se sont délestées de 155,9 milliards d’euros de créances douteuses ou irrécouvrables depuis 2015, mais conservent un stock de 80,2 milliards d’euros et un ratio NPL de 4,5 %, ce qui place l’Espagne au troisième rang des pays européens ayant le plus de créances douteuses, après la France et l’Italie. Les banques qui ont le plus vendus de ces actifs sont Santander (39 Mds €), CaixaBank (24,8 Mds €) et Banco Sabadell (24,6 Mds €). Les plus gros acheteurs ont été Blackstone (32,4 Mds €), Cerberus (26,8 Mds €) et Lone Star Funds (17 Mds €)
Banque d’Espagne : les risques, pandémie, inflation et fonds européens
La Banque d’Espagne envisage plusieurs risques pouvant contrarier la reprise économique. Tout d’abord, la possibilité d’une aggravation de la pandémie, qui pourrait nécessiter la réintroduction de mesures de confinement plus sévères. Elle voit aussi un risque dans la prolongation de la période de perturbations de l’offre mondiale et des prix élevés de l’énergie, des matières premières et d’autres produits intermédiaires, et de leurs corolaires les augmentations de coûts des produits finaux et la hausse des coûts salariaux. Les autres éléments d’incertitude sont associés à la capacité d’absorption des ressources du Plan Européen de relance, ainsi qu’à la finalité que les consommateurs donneront à leur épargne accumulée, à la reprise du tourisme étranger ou aux éventuels dommages au tissu d’entreprises.
Les nouvelles tranches de l’IRPF 2022 pour les revenus de 2021
A titre d’information, voici les nouvelles tranches de l’impôt sur le revenu en Espagne :
- Jusqu’à 12.450 euros 19%
- De 12.450 euros à 20.200 euros 24%
- De 20.200 euros à 35.200 euros 30%
- De 35.200 euros à 60.000 euros 37%
- De 60.000 euros à 300.000 euro 45%
- Plus de 300.000 euros 47%
Confidentiel et Express des News en Janvier 2022
News en Janvier 2022 en Europe et dans le Monde
- L’investissement en résidences étudiantes est de 8,4 milliards d’euros en Europe en 2021, soit 12% de moins qu’en 2019.
- Le prix de l’immobilier résidentiel a augmenté de 10,4% au Royaume-Uni en 2021, la plus forte hausse depuis 2006.
- The Economist a classé Tel Aviv, Paris, Singapour et Zurich comme les 4 villes les plus chères au monde pour y résider.
- On note un recul des valeurs locatives des espaces commerciaux, de nombreuses faillites et fermetures de magasins pesant sur la demande, en particulier en Allemagne, aux Pays-Bas et au Royaume-Uni.
- A l’opposé, il y a une pression à la hausse des valeurs locatives dans le logistique, dû à l’essor du e-commerce.
- En France et bientôt partout en Europe, très difficile voire impossible d’emprunter à plus de 25 ans ou avec un taux d’endettement supérieur à 35%.
- L’Union Européenne souhaite réduire la fiscalité de tous les produits qui contribuent à la transformation verte et numérique de l’Europe, en particulier les plaques solaires.
- La Commission Européenne souhaite interdire la location et la vente de logements très consommateurs d’énergie.
- La nouvelle mode : investir dans des terrains et de l’immobilier virtuel dans le … Metaverse !
- L’Euribor 3 mois au 1er janvier 2022 est à -0,572, un plus bas historique en début de mois.
News en Janvier 2022 en Espagne
- Le nombre de transactions dans l’immobilier résidentiel devrait atteindre 640.000 unités en 2021, un nombre jamais atteint depuis 2007.
- Malaga, Séville et Valence sont les villes où les prix de l’immobilier ont le plus augmenté en 2021.
- 200.000 héritages et 25.000 donations ont été enregistrées en 2021, deux chiffres record.
- Le prix des loyers devrait augmenter de 5% en 2022.
- Caixabank prévoit une hausse des prix de l’immobilier résidentiel de 4% en 2022.
- Selon l’INE, les prix des logements ont augmenté de 4,2% au 3ème trimestre 2021.
- Si les jeunes espagnols s’émancipaient au même âge que les autres européens, il manquerait 2 millions de logements en Espagne !
- Madrid, Malaga et Valence est le tiercé de villes où il y a le plus d’acquisition dans l’immobilier neuf. Barcelone est seulement en 13ème position.
- Madrid a été proclamée « Meilleure destination MICE d’Europe » (Meetings, Incentives, Conventions and Exhibitions) dans le cadre des prix World Mice Awards.
- Selon le FMI, le futur plafonnement des loyers envisagé par le Gouvernement espagnol dans la prochaine Loi sur le Logement (« Ley de Vivienda) pourrait réduire l’offre locative.
- La nouvelle Loi du Sol («Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía – LISTA») d’Andalousie est entrée en vigueur le 23 décembre 2021.
- Le promoteur Sierra Blanca prévoit d’investir 500 millions d’euros d’ici 2025 sur la Costa del Sol.
- Aliseda met à le vente 1300 terrains qui peuvent être achetés en payant seulement 10% d’acompte et le reste jusqu’en 2023.
- Le développement de Nuevo Norte, le nouveau quartier de Madrid, coûtera 1,8 milliards aux collectivités publiques, mais leur rapportera 5,9 milliards en recettes fiscales.
- Le gouvernement espagnol a décidé de reconduire jusqu’au 31 mars la baisse de la fiscalité sur l’électricité de 21% à 10% (TVA) pour les ménages.
- Le réseau de supermarchés Lidl clôture l’année 2021 avec 39 nouveaux magasins après avoir investi plus de 220 millions d’euros
- Amazon ouvrira son premier supermarché sans caisse en Espagne avant 2024.
- La Banque d’Espagne a abaissé ses prévisions de croissance du PIB à 4,5% en 2021 et 5,4% en 2022.
Les News de l’Immobilier en Janvier 2022
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