Marbella ou Ibiza
Les noms de Marbella en Andalousie et Ibiza aux Baléares évoquent immédiatement le luxe sur le littoral espagnol. Ce sont sans doute les deux stations touristiques espagnoles les plus connues à l’étranger. Résumer ainsi leur attrait, Ibiza pour les jeunes en été, Marbella pour une résidence plus posée hors saison, reste toujours pertinent, mais avec des évolutions marquantes en 2025.
Présentation de Marbella et Ibiza
Marbella
Marbella (« La belle mer » en français) est située en Andalousie à moins de 60 km au sud de Malaga (30 minutes de voiture de l’aéroport de Malaga) et à 100 km au nord du Détroit de Gibraltar. La ville a une superficie de 114 km2 (superficie de Paris intra-muros : 105 km2) et compte 160.000 habitants permanents. Les températures moyennes varient de 17º en janvier-févier à 30º en juillet-août. Marbella bénéficie de 300 jours de soleil par an. On compte 23 plages sur ses 27 km de côte (20 km de plage).
Île d’Ibiza
Ibiza (Ibossim pour les Phéniciens, signifiant « île de Bes », du nom d’un ancien dieu égyptien) fait partie de l’Archipel des Baléares et est localisée à moins de 80 km à l’est des côtes valenciennes. L’île a une superficie de 572 km2 et compte 5 communes (Ibiza, Santa Eulària des Riu, Sant Josep de sa Talaia, Sant Antoni de Portmany et Sant Joan de Labritja) avec une population de 140.000 habitants permanents. Les températures moyennes varient de 15º en janvier-février à 28º en juillet-août. Ibiza bénéficie de 320 jours de soleil par an. Sur ses 210 km de côte, on compte seulement 18 km de plages.
Accessibilité : avantage Marbella
Services : avantage Marbella
Plages : égalité
Température : avantage Marbella
Ensoleillement : avantage Ibiza
Marbella et Ibiza : une empreinte touristique forte et différenciée
Marbella
Le développement touristique de Marbella date des années 50. Les grandes familles espagnoles et européennes transforment la ville en un lieu de villégiature privilégié pour la jet set internationale. La Marina de Luxe de Puerto Banus (915 anneaux) est créée en 1970.
Cependant, Marbella se démode à partir des années 1990, en lien avec de nombreux scandales de corruption du personnel politique local.
Bien desservie par l’aéroport de Malaga, la station connaît une nouvelle période de succès dans les années 2010, bénéficiant notamment d’une baisse de fréquentation touristique des pays arabes du pourtour méditerranéen, touchés par le terrorisme. Après le Covid, la fréquentation touristique est repartie à la hausse.
Marbella a une capacité d’accueil hôtelière de 15.500 lits. On compte aussi environ 6000 appartements en location touristique. 719.000 touristes y ont séjourné en 2024, dont près de 500.000 étrangers :
- 200.000 Espagnols
- 120.000 Britanniques
- 33.000 Allemands
- 33.000 Français
- 29.000 Hollandais
- 28.000 Irlandais
- 26.000 Américains …
Il faut noter la faible saisonnalité du tourisme à Marbella : les touristes sont aussi nombreux chaque mois d’avril à octobre, et seulement 2 à 3 fois moins nombreux de novembre à mars.
Île d’Ibiza
Le tourisme a explosé à Ibiza, avec un ralentissement de la croissance ces dernières années pour cause de saturation de la capacité d’accueil :
- En 1960 on ne compte que 37 000 touristes.
- Puis 350.000 au début des années 1970.
- On dépasse le million de touristes à la fin des années 1980.
- Dans les années 1990, la fréquentation touristique varie de 1,5 millions à 2 millions.
- En 2010, il y a 2,5 millions de touristes, dont les deux-tiers étrangers.
- En 2015, 3 millions de touristes dont 70% sont étrangers.
- En 2025, il y aura 3,3 millions de touristes
- dont les trois-quarts sont étrangers,
- et dont les trois-quarts en juillet-âoût.
L’île est saturée au coeur de l’été dans l’hôtellerie et la para-hôtellerie (46.000 lits) mais aussi par les dizaines de milliers de lits dans les locations touristique, dont plus de la moitié sont illégales. Cette situation « d’anarchie touristique » crée de graves problèmes en juillet-août pour la population résidente et les « habitués » d’Ibiza qui remetent de plus en plus en question une identité artificielle « festive, multiculturelle, ludique et cosmopolite ».
Animation : avantage Ibiza en été, et Marbella hors saison
Maîtrise des flux touristiques : avantage Marbella
Immobilier : Prix records dans les deux destinations
Que ce soit à Marbella ou à Ibiza, les prix sont au plus haut.
Marbella
Le marché immobilier à Marbella a redémarré en 2012, deux ans avant le reste de l’Espagne, et ce grâce aux investisseurs étrangers.
Les prix y sont mêmes supérieurs de 130% au niveau le plus haut juste enregistré avant la crise de 2007 alors qu’en moyenne dans le reste de l’Espagne, ils sont à niveau égal qu’en 2007.
En 2024, on a enregistré 4800 transactions immobilières à Marbella, deux fois plus qu’en 2010. Le marché immobilier de Marbella bat ses records en 2025 avec un prix moyen au m² de 5200 €, en hausse de près de 6% par rapport à 2024. Certaines zones prestigieuses comme la Milla de Oro ou Los Naranjos dépassent 6500 €/m². Les quartiers plus abordables restent autour de 4000-4500 €/m². La pénurie de logements neufs et la demande élevée soutiennent la hausse continue des prix.
Île d’Ibiza
A Ibiza, la croissance exponentielle du nombre de touristes a généré une forte inflation des prix immobiliers.
Après la crise de 2007, les prix sont restés stables jusqu’en 2014 autour de 3000 €/m2. C’est en 2015 que le marché immobilier a redémarré dans l’île. Avec une hausse continue jusqu’au Covid : en 2019, ils avaient atteints 5000 €/m2. A suivi une période de stagnation jusqu’à l’été 2021. Et à partir de là, les prix ont explosé, augmentant de 50%, pour atteindre 7000 €/m2 en 2025. C’est la petite commune de Sant Joan de Labritja qui a les prix les plus élevés avec près de 9000 €/m2.
En 2024, on a enregistré 2300 transactions immobilières à Ibiza, le même chiffre qu’en 2023, mais deux fois plus qu’en 2013.
Parc immobilier : avantage Marbella
Prix immobiliers : avantage Marbella
L’hyper Luxe à plus de 15 millions € à Marbella et Ibiza
Dans les deux stations touristiques, on compte des dizaines d’offres immobilières dans l’hyper luxe à plus de 15 millions €, des villas de plus de 1000 m2 avec très grand terrain et piscine :
- Marbella a une vingtaine d’offres immobilières à plus de 15 millions € (13.000 €/m2 en moyenne)
- Ibiza, on compte une dizaine d’offres immobilières à plus de 15 millions € (24.000 €/m2 en moyenne)
Prix immobiliers hyper luxe : avantage Marbella
Alors pour investir (dans le luxe ou non), Marbella ou Ibiza ?
Ibiza : marché à forte rentabilité à court terme mais avec un risque élevé dû à la saturation touristique, aux régulations à venir (limitation des locations touristiques), et à la forte dépendance saisonnière. Idéal pour investisseurs prêts à prendre des risques et à s’adapter aux changements rapides.
Marbella : position stable et sûre pour un investissement à long terme. La demande est plus diversifiée et moins saisonnière, avec une offre de vie plus équilibrée, un aéroport différenciant et une large gamme de services. Idéal pour un investissement moins risqué et pour ceux qui recherchent une qualité de vie étalée sur toute l’année.
Immobilier de Luxe : Marbella ou Ibiza ?
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