Notre Indicateur du Mois : 12,75 milliards d’euros

Les News en Mars 2020

L’indicateur de Mars 2020 de l’immobilier en Espagne : 12,75 milliards d’euros, c’est la valeur totale des actifs de la première socimi espagnole, Merlin Properties

Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes. Vous bénéficiez ainsi les indicateurs et les informations les plus récentes pour mieux acheter en Espagne. 

Éditorial : Finalement, il y aura un contrôle des prix des loyers.

Après plusieurs mois d’annonces contradictoires, le Gouvernement a finalement décidé de limiter le prix des loyers dans les zones qui ont enregistré des hausses trop importantes. C’est José Luis Abalos, le Ministre des Transports, de la Mobilité et de l’Agenda urbain qui l’a annoncé. Cette mesure sera présentée à la Chambre de Députés avant l’été. L’intention du gouvernement est de permettre aux municipalités et aux communautés autonomes de limiter les prix du marché de la location résidentielle dans les zones « inflationnistes ». M. Abalos a également déclaré qu’il s’agira de mesures temporaires.

Les milieux économiques et professionnels s’opposent à cette mesure qu’ils jugent contre-productive : selon eux, l’offre locative se réduira et l’activité immobilière pourrait en pâtir avec une baisse des achats aussi bien dans l’ancien que dans le neuf. Rappelons que la rentabilité locative est actuellement le principal critère d’achat d’une grande partie de la clientèle étrangère. En particulier les francophones.

Dans la majorité politique du Gouvernement aussi, il y a des voix discordantes sur le sujet et pas des moindres : la Vice-Présidente Nadia Calvino, en charge de l’Economie, considère que les mesures de contrôle des prix des loyers prises par des municipalités ailleurs en Europe ont eu des conséquences négatives.

C’est aussi le sujet d’un bras de fer entre les deux grandes métropoles espagnoles. Madrid refuse la moindre limitation légale aux prix des loyers tandis que Barcelone attend avec impatience l’autorisation du gouvernement central pour mettre en place de telles mesures !

Notre avis : les investisseurs, en particulier étrangers, privilégieront les municipalités ou les régions en Espagne qui n’imposeront pas de contrôle de prix. Une région comme la Catalogne qui cumule déjà une fiscalité record en Espagne et de nouvelles contraintes fortes en matière de promotion immobilière pourrait alors fortement préjudicier son activité immobilière si de telles mesures de contrôle y étaient prises. Juste au moment où la situation politique s’améliore, ce n’est vraiment pas le moment…

Okupas, un phénomène très catalan

Selon le Ministère de l’Intérieur, plus de 14.000 occupations illégales de logements ont été signalées au cours de l’année écoulée. Il y a dix ans, elles étaient à peine plus de 2.000. La croissance a été spectaculaire en Catalogne. A peine un millier d’okupas en 2010. Mais en 2019, cette Communauté autonome a reçu 46 % des plaintes nationales pour ce motif, enregistrant 6.688 cas. Très loin des 1.441 cas de la Communauté de Madrid. A côté de la précarité sociale, il y a une autre réalité, plus sombre, derrière tout cela comme l’affirme le Collège des syndics barcelonais : « l’occupation d’un logement est devenue un commerce illégal géré par des groupes mafieux qui vivent aux dépens de familles nécessiteuses qui sont trompées en leur offrant des droits inexistants d’occuper des maisons en échange d’argent ». Cela va même au-delà puisque les propriétaires légaux sont souvent obligés de payer les okupas pour sortir des logements qu’ils occupent légalement !

Madrid dans le Top 6 mondial des hausses de prix dans l’immobilier de luxe

Selon le réseau immobilier Knight Frank, Madrid sera à la sixième place mondiale dans la croissance des prix sur le marché de l’immobilier de luxe en 2020, derrière Paris, Berlin, Miami, Genève et Sydney. La capitale espagnole n’a jamais semblé être l’une des villes d’Europe ayant la plus grande offre en termes de propriétés à vendre avec des prix à six chiffres et plus, mais une série de circonstances se sont conjuguées pour la placer dans une position préférentielle. Les conditions climatiques de Madrid, une offre culturelle de qualité, ses bonnes communications et ses prix, qui sont inférieurs à ceux des autres pays environnants, séduisent les grandes fortunes, en particulier celles d’Amérique latine, qui sont prêtes à investir dans des résidences de luxe.

Les valeurs des « tasaciones » en hausse de 2,1%

Le prix moyen des tasaciones (estimations de prix immobiliers réalisées par des sociétés certifiées lors des hypothèques) au mètre carré a augmenté de 2,1% en Espagne de 2018 à 2019, passant de 1618 €/m2 fin 2018 à 1653 €/m2 fin 2019. C’est le plus haut niveau depuis 2011, mais on est encore loin du maximum des 2100 € du premier trimestre 2008. Par communauté, les plus fortes hausses sont aux Baléares (+6,7%), en Navarre (+6,1%) et dans la Communauté de Madrid (+4,9%). En Catalogne et en Andalousie, les hausses ne sont que de 1,8% et 1,3% respectivement. Et dans la Communauté Valencienne de 2,6%.

Etudiants et retraités, deux marchés à la hausse

Selon la société de services immobiliers CBRE, le marché le plus porteur en Espagne en 2020 sera celui de l’immobilier de bureaux, comme en 2019 (3,7 milliards d’euros d’investissement). Mais dans les 3 à 5 à venir, la plus forte hausse se situera dans le résidentiel locatif (1,6 milliards d’euros en 2019), les résidences étudiantes (500 millions d’euros en 2019) et les maisons de retraite. Aujourd’hui en Espagne, on construit de plus en plus pour louer (« build to rent ») et de moins en moins pour vendre. La construction d’immeubles destinés à 100% au locatif a un futur prometteur : pour le seul mois de janvier 2020, les investissements pour les projets d’immobilier locatif ont atteint 200 millions d’euros.

Selon le dernier rapport de PwC et de l’Urban Land Institute (ULI) sur les tendances du marché immobilier en Europe en 2020, les secteurs alternatifs au sein du marché résidentiel offriront des rendements intéressants. L’un d’entre eux est le secteur des maisons de retraite en raison de l’augmentation de l’espérance de vie et de l’absence quasi-totale d’offres publiques. Un autre est celui des résidences d’étudiants, qui se développent progressivement dans des villes comme Berlin, Amsterdam, Madrid et Barcelone.

La messagerie Whatsapp, un outil contractuel dans l’immobilier !

La messagerie Whatsapp est souvent utilisée par les propriétaires et locataires dans leurs échanges. Mais savez-vous qu’en cas de conflit, ces messages peuvent être reconnus juridiquement valables par un juge ! Ils peuvent aussi avoir la même valeur qu’un recommandé ou un burofax. Mais tout cela sous certaines conditions. La première est la certification de l’identité du titulaire de la ligne téléphonique de votre correspondant : cela peut être l’envoi d’une carte d’identité et d’un compte bancaire. La seconde condition est que les messages doivent être clairs. La troisième est qu’il faut disposer de l’intégralité des conversations.

Merlin Properties, la Socimi géante aux 12,75 milliards d’actifs immobiliers

Merlin Properties, la plus grande société d’investissement immobilier cotée en bourse (SOCIMI) d’Espagne, a accumulé des actifs pour 12.751 millions d’euros. Son portefeuille de bureaux, de centres commerciaux, de parcs logistiques et de terrains (l’année dernière, elle a repris 14% de l’Opération Chamartin à Madrid) a été réévalué de 5,9 % en 2019. Presque dans la même proportion, ses revenus locatifs immobiliers ont augmenté de 5,2 %, de 500 millions d’euros en 2018 à 526 millions d’euros en 2019. 95% de ses espaces ont été loués.

L’effet du coronavirus sur l’immobilier

Le nombre de personnes atteintes par le coronavirus augmente sans cesse. Au 4 mars 2020, on comptait dans 80 pays près de 94.000 personnes touchées par le virus dont plus de la moitié sont définitivement guéries et malheureusement 3200 sont décédées. L’Espagne n’échappe pas à l’épidémie avec 200 cas. L’impact est déjà important sur l’économie, avec l’annulation du Mobile World Congress de Barcelone par exemple : le plus grand salon mondial de l’industrie du téléphone mobile laisse un manque à gagner d’un demi-milliard d’euros pour l’économie de la capitale catalane. C’est l’hôtellerie et le commerce qui souffrent le plus des conséquences de l’épidémie, et il est probable que les investissements immobiliers prévus dans ces secteurs seront différés. Si l’épidémie devait se poursuivre sur les mois à venir, il est probable que d’autres secteurs pourraient être très fortement touchés, en particulier les locations touristiques !

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Confidentiel et Express des News en Mars 2020

• En février 2020, le prix de l’immobilier résidentiel est en baisse de 0,3% par rapport à janvier 2020 et en hausse de 3,4% par rapport à février 2019.
• Le quotidien britannique The Guardian a placé le quartier valencien El Cabanyal à la troisième place d’une liste des 10 quartiers les plus « cools » d’Europe.
• Selon Idealista, à la location, les trois quartiers les plus chers de Barcelone au mètre carré sont la Barceloneta (23 €/m2), la Dreta de l’Eixample et Sarria (20 €/m2). Et les trois les plus chers de Madrid sont Recoletos (21 €/m2), Trafalgar (20 €/m2) et Chueca-Justicia (19 €/m2).
• Haya Real Estate met à la vente 3500 logements avec des remises pouvant atteindre 40%. Ils sont situés principalement en Andalousie (1100), dans la Communauté Valencienne (700) et en Catalogne (500).
• Le « Build to Rent » a triplé ses investissements en 2019, atteignant 1500 millions d’euros. La demande locative est de plus en plus importante surtout dans les zones métropolitaines de Madrid et Barcelone.
• Airbnb réduira l’accès aux logements touristiques aux jeunes de moins de 25 ans s’ils sont localisés dans des zones résidentielles. Ceci afin d’éviter les plaintes des voisins pour tapage nocturne ou… diurne !
• La SSII française WebHelp, spécialisé dans les services à la clientèle pour des entreprises telles que Vodafone, Cisco, Sky, Microsoft ou Samsung, a conclu un bail de location de 25.000 m2 de bureaux dans le 22@, le nouveau quartier technologique de Barcelone.
• Un autre français, le géant du jeu vidéo Ubisoft a loué 4.260 m2 de bureaux à la Torre Diagonal à Barcelone. Les espaces professionnels se font de plus en plus rares dans la capitale catalane : cela fait 20 ans qu’il y a eu aussi peu d’espaces de travail disponibles.
• Depuis l’arrivée du Mégastore d’Apple en 2012 sur la Place Catalogne, les prix des locaux commerciaux de la place la plus connue de Barcelone ont augmenté de 120% !
• L’Espagne est entrée dans le top 10 mondial en ce qui concerne l’utilisation de la technologie de la blockchain et de ses transactions sécurisées dans le secteur de l’immobilier. Madrid devance des villes comme Paris, Zurich et Hong-Kong !
• La Commission d’urbanisme de la ville de Barcelone a approuvé une suspension de quatre mois des permis de construire et d’urbanisme dans le district technologique 22@ afin d’étudier une nouvelle planification de cette zone.
• Le fonds luxembourgeois Corestate prévoit d’investir environ 300 millions d’euros entre 2020 et 2022 pour créer 3.300 nouveaux lits dans des résidences d’étudiants.
• Amazon va ouvrir un autre mégacentre logistique de 100.000 m2 à Alcala de Henares, à proximité de Madrid.
• National Geographic a placé deux destinations espagnoles parmi les 25 à visiter en 2020 : l’île canarienne de El Hierro et les Asturies.

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