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Location touristique en Espagne – Etat des lieux en 2024

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Des règlements organisent et limitent la location touristique en Espagne depuis 2017, tant au niveau national que régional ou local.

Acheter en Espagne pour les étrangers est souvent synonyme d’investissement locatif touristique, au moins en saison estivale. Mais la location touristique en Espagne est depuis quelques années encadrée par des règlements mis en place par l’Etat, les régions et les grandes villes espagnoles.

Et il y a, dans toute l’Espagne, une multiplication et une accélération des mesures prises pour limiter les locations touristiques.

Dans cet article, vous saurez tout sur les réglementations municipales, régionales et nationales en vigueur en 20024 sur les locations touristiques en Espagne.

Selon les communautés autonomes, les locations touristiques sont appelées « Viviendas de Uso Turistico » (VUT), « Viviendas con fines turísticos » (VFT), « Viviendas de uso residencial », « Viviendas vacacionales », ou « Pisos turísticos”.

Table des matières

Depuis 2019, les 3/5ème des copropriétaires peuvent limiter l’activité des locations touristiques

Avec la mise en application du Décret Royal 7/2019 en mars 2019, la Loi sur la Propriété (« Ley de Propiedad Horizontal ») est modifiée. Dorénavant, la majorité des trois cinquièmes des propriétaires d’un immeuble pourra décider d’interdire l’activité locative touristique. Jusqu’en 2019, cette décision devait être unanime. La copropriété peut aussi imposer un surcoût dans la répartition des frais de copropriété au détriment des appartements touristiques (dans la limite de 20%).

Si les statuts ou le règlement intérieur ne contiennent aucune limitation de l’utilisation des logements, ou si l’assemblée des copropriétaires de la Communauté n’a pas adopté un accord visant à limiter la location touristique dans la propriété, la location touristique ne peut être limitée ou conditionnée.

Si la limitation ne figure pas dans les statuts ou le règlement intérieur, elle ne peut être limitée que par un accord de la copropriété.

La sentence 552/2022 du 23 juin 2022 de la Audiencia Provincial de Las Palmas dit que la majorité des 3/5ème ne suffit pas à interdire l’exploitation de locations touristiques. Ce qui était la lecture faite du décret royal 7/2019 jusqu’à présent. La Cour considère que l’interdiction totale de la possibilité d’exercer « l’activité de commercialisation de locations touristiques » requiert l’unanimité, conformément aux dispositions de l’art. 17.6 de la Loi horizontale sur la propriété.

Si la copropriété veut interdire la location touristique dans l’immeuble, elle doit convoquer une réunion de l’assemblée des propriétaires. Celle-ci doit expressément inscrire à l’ordre du jour l’accord visant à interdire l’utilisation de l’immeuble comme location touristique.

Si l’accord d’interdiction est finalement approuvé à l’unanimité, un certificat dudit accord doit être émis pour son inscription au Registre de la Propriété. Afin que les futurs acquéreurs d’appartements dans l’immeuble soient informés de la limitation existante.

Si la copropriété a interdit la location touristique dans l’immeuble mais qu’un propriétaire utilise son bien à cette fin, la Communauté peut intenter une action en cessation de cette activité. Et ce, en vertu des dispositions de l’article 7.2 de la Loi sur la Propriété Horizontale.

Qu’il y ait ou non une limitation par la copropriété, pour pouvoir utiliser la propriété comme une location touristique, il est nécessaire d’avoir l’autorisation de l’administration de la Communauté autonome correspondante.

Les licences touristiques, une obligation locale sur tout le territoire espagnol

Pour louer des appartements, des villas ou même des chambres à des touristes, vous devez obtenir une licence touristique autonomique. Et donc valider votre projet de location touristique auprès de l’organisme régional chargé du tourisme dans votre Communauté autonome.

Les procédures sont propres à chaque Communauté. Et vous devrez justifier de la qualité des services et équipements de votre hébergement. Et évidemment, vous conformer aux exigences et aux réglementations en vigueur une fois la licence accordée. Les conditions d’obtention de la licence touristique varient en fonction de la région autonome dans laquelle vous vous trouvez. Bien que les exigences minimales soient partagées.

Nous vous renvoyons ci-dessous au texte réglementaire de référence sur les locations touristiques dans chaque Communauté autonome. Il vous suffit de cliquer sur le lien pour accéder à ce texte. C’est une information exclusive que nous sommes les seuls à fournir.

Attention, sans la licence touristique, l’activité de location touristique en Espagne est illégale. Et les opérateurs, tels que Airbnb ou autres, ne devraient pas accepter de commercialiser votre bien immobilier.  Vous risquez une amende qui peut s’élever à plusieurs dizaines de milliers d’euros. En plus de ne pas être protégés en cas de problèmes avec vos « clients ». Et pour eux, le risque est qu’ils n’ont pas la sécurité de séjourner dans un lieu présentant toutes les garanties d’habitabilité et de salubrité.

Déclaration obligatoire des opérateurs de locations touristiques en Espagne annulée et rétablie !

Suite à un Décret Royal de décembre 2017, à partir du 1er janvier 2019, les plateformes de réservation de location touristique, telles Airbnb, étaient dans l’obligation de transmettre au fisc espagnol le détail de toutes leurs opérations sur le territoire espagnol. Pour chaque location touristique, les plateformes de réservation (Airbnb, Homeaway, Wimdu, etc.) devaient transmettre des informations aux services fiscaux, par l’intermédiaire d’une déclaration (le modèle 179). Telles que l’identité du propriétaire du logement. Ou l’identité des locataires. Et encore les dates de location et les montants reçus, les moyens de paiement utilisés, etc.

Un arrêt pris en juillet 2020 par la Cour Suprême a annulé ce décret. Cet arrêt affirme que l’obligation d’identifier les propriétaires et les locataires est contraire à la loi. Donc plus de transmissions d’informations des plateformes à Hacienda !

Mais l’Administration fiscale espagnole n’avait pas dit son dernier mot. Un nouveau décret de juin 2021, visant à éviter la fraude fiscale liée aux locations touristiques, rétablit l’obligation d’information par les plateformes. Et donc celles-ci à partir de juillet 2022 fournissent de nouveau à Hacienda toutes les informations relatives aux logements loués, aux locataires et aux propriétaires.

Pour chaque location, les informations suivantes sont fournies trimestriellement dans le document 179, “Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos”. Les principales informations fournies sont :

  • Identification du propriétaire du logement ou de son représentant
  • Identification du logement (adresse complète) avec sa référence cadastrale
  • Nombre de jours de location
  • Paiement reçu par le propriétaire
  • Date de début de location

A venir : obligation aux opérateurs de prélever l’impôt locatif des propriétaires non-résidents

En juillet 2022, la Cour de Justice de l’Union Européenne a confirmé que les plateformes de réservation de location touristique pourraient prélever l’impôt sur les locations touristiques réalisées par des propriétaires non-résidents. Dans le cas de locations inférieures à un mois.

Barcelone, élimination de toutes les licences d’ici fin 2028 ?

Barcelone a été la première ville au monde à infliger une très lourde amende à Airbnb, 600.000 €, en novembre 2016, pour avoir loué des appartements sans les autorisations nécessaires. C’est aussi la première ville en Espagne à avoir réglementé l’occupation des « pisos turisticos » (appartements touristiques).

En mars 2017, la municipalité a approuvé un programme urbanistique spécifique pour les logements touristiques, le PEUAT (« Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos de Barcelona »). Ce programme partage Barcelone en quatre zones :

  • Zone 1 (en rose sur la carte ci-dessous): elle couvre le centre historique, en particulier Poble Sec, Poblenou et une grande partie d’Eixample. Aucune nouvelle licence pour logement touristique ne peut être délivrée. Les licences des logements qui cesseront leurs activités de location touristique ne seront pas renouvelées. La volonté de la mairie est de baisser la capacité d’accueil touristique dans cette zone.
  • Zone 2 (en jaune) : c’est en gros une couronne autour du centre, qui couvre la partie périphérique d’Eixample, Sants, Les Corts, Gracia, Sant Gervasi et Diagonal Mar. Il y a statu quo du nombre de licences, seules les licences annulées sont remplacées.
  • Zone 3 (en vert) : presque tout le reste du territoire communal. De nouvelles licences sont possibles, mais dans la limite d’un nombre maximum autorisé. Quand ce nombre est atteint, il faut, comme pour la zone 2, attendre que des licences cessent pour en obtenir.
  • Zone 4 (en bleu) : c’est une zone très marginale en superficie couvrant quelques quartiers, la Sagrera, le nord du 22@ et la Marina del Prat. De nouvelles licences sont soumises sous conditions.

Selon la municipalité catalane, la mise en œuvre de cette législation a limité le nombre de licences touristiques à Barcelone à 9800 unités environ, avec la disparition de 6000 unités illégales. Près de la moitié des licences actuelles se trouvent dans le quartier Eixample. Depuis 2016, la municipalité a infligé 10000 amendes aux propriétaires et aux opérateurs pour exploitation d’appartements touristiques illégaux. La municipalité détecte actuellement 300 « pisos turisticos » illégaux chaque mois. 23.000 procédures ont été ouvertes depuis 2016, donnant lieu à 10.000 décisions de fermeture. La volonté de la municipalité est de baisser le nombre de licences touristiques à Barcelone à 3000 !

Mais sur le site d’analyse statistique des logements touristiques Airdna (qui prend en compte l’offre Airbnb et Vrbo-Home Away), on dénombre 11.000 unités d’habitation touristique en 2024. Soit 15% de plus que ce qu’annonce la Mairie, et bien loin des 3000 souhaités ! Dont 62% de logements entiers (appartements ou villas)  et 38% de chambres touristiques.

En août 2020, la Generalitat (la Région de Catalogne) a approuvé un décret permettant à tout propriétaire de louer une ou plusieurs de ses chambres à des touristes. Les conditions : le logement doit être la résidence principale du propriétaire, il ne peut pas y avoir plus de 4 occupants et la durée de séjour ne peut pas être supérieure à 31 jours. En Juillet 2021, la mairie de Barcelone a interdit cette pratique. Et en juillet 2022, le Tribunal Supérieur de Justice de Catalogne (TSJC) a annulé l’interdiction de la mairie. Les locations touristiques de chambres chez l’habitant sont donc de nouveau permises à Barcelone.

Très récemment, avant les élection de mai 2024, la Generalitat envisageait le non renouvellement des licences touristiques après les 5 ans règlementaires. Nous sommes en attente des choix du nouvel exécutif catalan.

Et LA bombe lancée par le maire de Barcelone, Jaume Collboni, fin juin 2024 : il annonce que les 10 101 licences de la ville seront annulées d’ici novembre 2028.

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Madrid, reprise en main en 2024 !

En mars 2019, la municipalité de Madrid a approuvé le PEH (“Plan Especial de Regulación del Uso de Hospedaje”).  Ce plan concerne seulement les logements touristiques loués plus de 90 jours par an.

Le plan définit quatre zones d’application :

  • Le premier anneau : il correspond au district du Centro. Dans cette zone, l’appartement touristique doit avoir un accès indépendant à la rue (les occupants ne peuvent pas utiliser entrées, portails ou ascenseurs communs au reste de l’immeuble). L’accès ne peut pas non plus être direct, il doit y avoir une réception ou un accueil similaire.
  • Le second anneau : il comprend le district de Chamberi en intégralité et une partie des  districts de Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela et Moncloa-Aravaca.  Il y a les mêmes contraintes que dans le premier anneau.
  • Le troisième anneau : il s’étend aux quartiers restants des districts partiels du second anneau, auxquels sont rajoutés des quartiers des districts de Tetuán, Usera, Carabanchel et Latina. Les contraintes sont les mêmes que dans le premier ou le second anneau mais uniquement dans les immeubles où ne sont pas permises des activités professionnelles.
  • Dans le reste de la municipalité, la situation ne change pas.

Madrid comptait, avant la loi municipale de mars 2019, 10500 logements touristiques. En 2024, le nombre recensé officiellement serait d’environ 13500, pour seulement 1000 licences touristiques concédées : 93% des pisos touristiques de Madrid seraient donc illégaux ! Les données du site Airdna pour 2024 sont très supérieures avec 18400 unités d’habitation touristique dont 69% de logements entiers et 31% de chambres touristiques.

La Mairie de Madrid a décidé de réagir à cette illégalité généralisée avec deux mesures fortes :

  • Les amendes pour l’exercice de cette activité économique sans licence s’élèvent à 30.000 euros en cas de premier avertissement. Et si le propriétaire de l’appartement est un récidiviste, le montant peut atteindre 100.000 euros.
  • L’obtention des nouvelles licences touristiques est gelée jusqu’à l’approbation de la nouvelle règlementation

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Valence, gel des licences

La nouvelle Loi sur le Tourisme et l’Hôtellerie (« Ley de Turismo y Hospitalidad ») a été approuvée par la municipalité de Valence en juin 2018. Elle impose les contraintes suivantes pour avoir une licence touristique.

  • Le logement touristique doit être situé au rez-de-chaussée ou au premier étage (s’il n’y a pas de logements résidentiels au rez-de-chaussée).
  • Il ne doit pas être situé au-dessus ou sur le même palier qu’un autre logement résidentiel privé.
  • L’immeuble ne doit pas avoir plus de 50% de logements touristiques.
  • En résumé, c’est soit le rez-de-chaussée, soit au-dessus d’un commerce !
  • Dans certains quartiers, c’est encore plus restreint :
    • Dans le centre (Ciutat Vella), la durée de location maximum accordée aux particuliers pour louer leur appartement à des touristes est de 60 jours. Et l’attribution des licences touristiques est gelé, excepté dans les immeubles historiques.
    • A Cabanyal (un quartier traditionnel du bord de mer), le parc de logements touristiques est limité à 10% du parc total. A l’exception des maisons de bord de mer où ce taux monte à 30%

En janvier 2019, un nouveau décret municipal impose une rénovation des licences touristiques tous les 5 ans.

En avril 2023, la Mairie interdit l’attribution de nouvelles licences touristiques dans le centre historique (Ciutat Vella). Et prévoit le paiement d’une taxe de 6 euros par nuit et par touriste logé dans un appartement touristique.

La Mairie enregistre 5800  « pisos turisticos » légaux sur un total de 10.300 sur le marché. En 2024, le site Airdna en recense pourtant 7900, dont 66% de logements entier et 34% de chambres.

Depuis 2024, la Mairie de Valence a décidé de réagir contre les locations touristiques illégales :

  • La Mairie a déposé 156 plaintes contre des appartements illégaux au cours du premier trimestre 2024, soit presque deux fois plus que pour l’ensemble de l’année 2023 (84).
  • En mai 2024, la Mairie a gelé l’attribution de nouvelles licences touristiques pour une durée d’un an.

Alicante, dans le centre … seulement des immeubles 

Il n’y a pas de norme commune à la ville d’Alicante, mais des exigences particulières selon les zones. Ainsi dans la zone de la Plage San Juan, l’implantation de logements touristiques est limitée aux rez-de-chaussée et aux premiers étages avec accès indépendant à la rue. Et, dans la zone du centre traditionnel et du centre historique, elle est limitée à des immeubles entiers. Il y aurait 3700 licences accordées par la Mairie en 2024.

Airdna recense 3100 unités d’habitation touristique en 2024 dont 72% de logements entiers et 28% de chambres touristiques. Il y en aurait 7000 selon les associations de quartier.

Info : la Province d’Alicante compterait près de 60.000 pisos turisticos !

Palma de Majorque, le zéro licence touristique

Palma de Majorque est l’une des municipalités espagnoles à avoir adopté les mesures les plus drastiques contre les « pisos turisticos ». Il est vrai qu’en 2017, on recensait 20.000 lits dans le locatif touristique de la capitale mallorquine pour seulement… 645 licences accordées !

Depuis juillet 2018 jusqu’en mai 2024, il était tout simplement interdit de louer un appartement d’immeuble à des fins touristiques ! Pour des locations touristiques, seules étaient autorisées les maisons individuelles. Et la Cour suprême avait confirmé la légalité de l’interdiction des appartements touristiques à Palma de Majorque.

En mai 2024, la Mairie propose d’étendre l’interdiction aux maisons individuelles. De sorte qu’il ne serait plus du tout possible d’avoir une licence touristique à Palma !

La municipalité a concédé 620 licences. Mais Airdna annonce toujours 1400 unités d’habitation touristique en 2024 à Palma dont 60% de maisons individuelles et 40% de chambres touristiques.

Le gouvernement des Baléares a aussi mis en application la Loi sur la location touristique 6/2017. Elle prévoit des amendes de 40.000 à 400.000 € pour les opérateurs qui annoncent des logements touristiques illégaux. Et de 20.000 à 40.000 € pour les propriétaires.

San Sebastian, des règles appliquées, gel des licences

Fin mars 2018, est entrée en vigueur l’ordonnance municipale de San Sebastian réglementant l’utilisation urbaine des logements et chambres touristiques (Ordenanza reguladora del uso urbanístico de vivienda turística y alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico).

Sur le modèle de Barcelone, cette ordonnance divise la ville en trois zones différentes.

  • La Zone A, saturée, qui couvre la Vieille Ville et où plus aucune licence n’est accordée.
  • La zone B, avec forte demande, correspondant aux quartiers périphériques de la vieille ville. Et les logements touristiques doivent être au premier étage, ou tous les 6 étages.
  • La zone C, le reste de la ville, où deux logements touristiques sont permis pour chaque partie de 6 étages.

L’ordonnance établit aussi les conditions d’habitabilité et d’occupation des logements, le nombre minimum de mètres carrés et les conditions d’information publique du début d’activité.

Un projet municipal prévoit d’étendre l’interdiction des licences au centre élargi.

L’attribution des nouvelles licences est gelée depuis septembre 2023 jusqu’à l’approbation d’un nouveau plan d’urbanisme.

San Sebastian a 1320 logements touristiques légaux en activité. Airdna y recense 1300 unités d’habitation touristique en 2024 dont 78% de logements entiers et 22% de chambres touristiques.

Bilbao, nouveau Plan, nouvelles restrictions, gel des licences

Bilbao, l’autre grande ville basque,  a modifié en janvier 2018 le Plan d’urbanisme (Plan General de Ordenación Urbana). Et ce, dans le sens d’une limitation des appartements touristiques aux rez-de-chaussée ou aux premiers étages avec accès direct. Et le nombre de chambres par appartement est limité à trois.

Dans les quartiers du centre, un seul logement ou chambre touristique est autorisé par bâtiment.

La municipalité révise à nouveau son Plan d’urbanisme. Et durant le temps de cette révision, il n’y a plus aucune concession de licences touristiques. Dans le nouveau plan, il y aura des quotas de licence fixés par quartier.

Bilbao a 1130 logements touristiques légaux en activité. Airdna y compte 1230 unités d’habitation touristique en 2024 dont 66% de logements entiers et 34% de chambres touristiques.

Malaga, restriction des licences

La Mairie de Malaga considérait que le problème du contrôle des logements touristiques est de la Communauté autonome, donc de la région Andalousie. Mais en juin 2024, la Mairie a décidé de ne plus accorder de licences touristiques aux appartements qui n’auront pas un accès indépendant.

On compte à Malaga environ 4500 logements touristiques légaux et 7500 illégaux !

Airdna : 7900 unités d’habitation touristique en 2024 à Malaga dont 87% de logements entiers et 13% de chambres touristiques.

Marbella, licences disponibles

Marbella, qui affiche les tarifs les plus hauts d’Andalousie pour les logements touristiques, n’a pas, pour l’instant, mis de contraintes à l’activité de location touristique. C’est aussi l’une des plus fortes concentrations d’Espagne de pisos turisticos, avec 6500 unités.

Airdna : 4900 unités d’habitation touristique en 2024 à Marbella dont 97% de logements entiers et 3% de chambres touristiques.

Séville, en cours de restriction règlementaire

A Séville, on compte 9300 logements touristiques officiellement enregistrés et plusieurs milliers non déclarés.

En 2022, la municipalité a durci les conditions d’obtention des nouvelles licences touristiques. Les principales mesures sont :

  • Un logement à usage touristique ne peut être construit qu’au rez-de-chaussée et au premier étage dans le cas d’un bâtiment du centre historique »
  • S’il y a plus de trois logements à usage touristique, deux accès seront nécessaires.
  • Tous les logements qui ne sont pas situés au rez-de-chaussée doivent être équipés d’un ascenseur.
  • Il y a aussi une augmentation significative des exigences relatives à divers paramètres techniques, par exemple, la largeur des escaliers, des couloirs, l’existence d’éléments de protection contre l’incendie, etc.

La mairie compte encore durcir les conditions d’obtention des licences touristiques.

Airdna : 7800 unités d’habitation touristique en 2024 à Séville dont 86% de logements entiers et 14% de chambres touristiques.

Cadix, réduction de licences en vue

Avant les élections municipales de mai 2019, il y avait unanimité des partis pour réguler les logements touristiques à Cadix…

Le nouveau maire a alors proposé d’interdire les nouvelles licences pendant un an. Mais son projet a été rejeté en juillet 2020 par une majorité municipale.

Néanmoins, en décembre 2021, les attributions de nouvelles licences touristiques ont été gelées pour un an. Le temps pour la Mairie de préparer un nouveau règlement. Il devrait notamment interdire les nouvelles licences touristiques dans le centre de Cadix. Le Tribunal supérieur de justice d’Andalousie (TSJA) a donné raison en mai 2023 au maire de Cadix. Il affirme notamment que les conseils municipaux peuvent limiter le nombre de logements touristiques dans les zones saturées, où ils considèrent qu’il ne faut plus accorder de licences.

Selon la municipalité, le nombre de licences touristiques seraient de 2400. Et elle compte les réduire de 10%.

Airdna : 1400 unités d’habitation touristique en 2024 à Cadix dont 93% de logements entiers et 7% de chambres touristiques.

Attention : l’Andalousie prévoit de limiter le nombre de pisos turisticos à deux par propriétaire.

Et n’oubliez pas, si vous faites des locations touristiques en Espagne

  • Si vous êtes propriétaire non résident en Espagne, vous devez faire une déclaration annuelle pour chaque propriétaire du bien aux services fiscaux, même si vous louez qu’une seule fois dans l’année !
    • Par exemple, 3 propriétaires d’un bien loué seulement 1 semaine en juin et 1 mois en août doivent faire 6 (3 propriétaire x 2 trimestres) déclarations !
  • Si vous ne disposez pas de licence touristique
    • Les opérateurs et les sites internet de location ne vous accepteront plus… ou très rarement. Booking et Airbnb ont ainsi supprimé plusieurs milliers d’annonces depuis deux ans
    • Vous risquez une amende pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros
    • Vous vous exposez à la colère du voisinage.
  • La location touristique en Espagne est une activité concentrée en été. A l’exception de certaines destinations qui fonctionnent toute l’année comme Barcelone et Madrid.
  • La location temporaire ou la location classique peuvent être (plus souvent qu’on le croit) plus intéressantes que la location touristique.

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