Usufruit et nue-propriété sont des termes dont nous avons entendus parler, ou même dont nous connaissons la signification. Mais souvent sans savoir quels sont les droits et devoirs de l’usufruitier ou du nu-propriétaire. Et savez-vous ce qu’est l’usucapion ? Ou encore comment on détermine la valeur d’un usufruit viager ?

Dans cette présentation, vous saurez tout sur usufruit et nue-propriété relatif aux biens immobiliers.

Note : il s’agit ici de droit espagnol, par ailleurs presque identique au droit français sur le sujet.

Pleine propriété, usufruit et nue-propriété

La pleine propriété est composée de l’usufruit et de la nue-propriété.

• L’usufruit est le droit d’utiliser et de jouir d’un bien sans en être propriétaire.
• La nue-propriété est le droit d’un propriétaire de disposer d’un bien, sans pouvoir l’utiliser, ni en avoir la jouissance (conférée à l’usufruitier), ni en tirer un revenu locatif.

Le droit de propriété est divisé entre la nue-propriété pour le nu-propriétaire et l’usufruit pour l’usufruitier. On parle alors de démembrement du droit de propriété.

Une personne a la pleine propriété d’un bien lorsqu’elle en a la nue-propriété et l’usufruit.

Qui peut vendre le bien ?

• Le propriétaire en pleine propriété
• Le nu-propriétaire (titulaire de la nue-propriété)

Qui peut utiliser le bien (l’habiter) ou percevoir des revenus (le louer) ?

• Le propriétaire en pleine propriété
• L’usufruitier

L’usufruit

L’usufruit est le droit d’utiliser et de jouir d’un bien sans en être propriétaire.

Si une personne a l’usufruit d’un bien, elle peut y vivre ou même le louer et recevoir le montant du loyer. L’usufruitier ne peut en aucun cas vendre le bien (car il n’en est pas propriétaire), mais il peut vendre son droit d’usufruit. Dans ce cas, l’acheteur acquiert le droit d’usufruit et a les mêmes avantages et obligations que l’usufruitier vendeur.

Caractéristiques de l’usufruit

• C’est un droit réel sur le bien d’autrui.
  • Le bien en usufruit ne fait pas partie du patrimoine de l’usufruitier, mais du patrimoine du nu-propriétaire.
• Il s’agit d’un droit de pleine jouissance
  • L’usufruitier peut jouir de tous les usages du bien en usufruit.
• Il s’agit d’un droit temporaire

Durée de l’usufruit

L’usufruit ne peut jamais être indéfini, il doit avoir une durée. Et cette durée dépend de l’identité de l’usufruitier.

Si l’usufruitier est une personne physique, la durée peut être :

• Pour une période de temps : par exemple pour 15 ans (usufruit temporaire).
• Pour toute la durée de vie de l’usufruitier (usufruit viager).

Si l’usufruitier est une commune ou une société, la durée de l’usufruit ne peut dépasser 30 ans.

Types d’usufruit

L’usufruit est établi par la loi, par la volonté des individus ou par l’usucapion.

• Usufruit légal
  • C’est l’usufruit établi par la loi. Actuellement, dans le droit espagnol, il n’y a que l’usufruit légal du conjoint veuf. Le conjoint veuf, non séparé de droit ou de fait au moment du décès, a le droit de recevoir comme part légitime jusqu’aux deux tiers de l’héritage (s’il n’y a pas de descendants ou d’ascendants).

• Usufruit volontaire
  • La source principale de la constitution de l’usufruit est le titre constitutif par accord des parties intéressées. Ce titre constitutif peut être :
    • Inter-vivos (entre personnes vivantes) : par accord des parties intéressées de leur vivant. Par exemple, une personne achète un appartement et en réserve l’usufruit à son père.
    • Mortis causa (pour cause de décès) : par le biais d’un testament. Par exemple, le testateur peut laisser l’usufruit de sa maison à un fils et la nue-propriété à un petit-fils.

• Usufruit par usucapion
  • L’usucapion ou prescription acquisitive est un moyen d’acquérir la propriété d’un bien, si certaines conditions et délais légaux sont respectés. Son objectif est d’éviter la vacance de la propriété.

Usufruit de bien immobilier

L’usufruitier doit :

• Utiliser le bien immobilier conformément à sa finalité
• Veiller à la bonne conservation du bien, c’est-à-dire l’entretenir
• Faire toutes les réparations d’entretien. Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire sauf si elles résultent du manque d’entretien de l’usufruitier
• Payer les impôts (IBI, impôt foncier), taxes, charges et assurances liés à ce bien
• Payer les charges de copropriété seulement si cela est pacté avec le nu-propriétaire
• Le restituer à la fin de l’usufruit dans l’état où il l’a trouvé
  • Réaliser un état des lieux du bien avant son utilisation
• Indemniser le propriétaire pour les détériorations causées par sa faute.

La nue-propriété

La nue-propriété est le droit d’un propriétaire de disposer d’un bien, sans pouvoir l’utiliser, ni en avoir la jouissance (conférée à l’usufruitier), ni en tirer un revenu locatif.

Vente de la nue-propriété : une opportunité de revenus pour les personnes âgées

Depuis peu, il est courant que le propriétaire d’un bien immobilier vende la nue-propriété et se réserve l’usufruit. Les propriétaires qui optent pour cette solution sont généralement des personnes âgées qui n’ont pas d’héritiers ou qui ont besoin de ressources financières. Ils s’assurent ainsi l’usage du bien, jusqu’à leur décès, et reçoivent une compensation financière. A noter que le vendeur de la nue-propriété doit être âgé d’au moins 65 ans.

La vente de la nue-propriété du bien ne se fait pas au prix du marché, mais avec une décote. Qui dépend généralement de l’emplacement et des caractéristiques du bien, ainsi que l’âge du vendeur et de son espérance de vie potentielle. En général, plus le propriétaire est âgé, plus la réduction appliquée au prix est faible.

Mais le simple fait qu’une décote soit appliquée est l’un des avantages pour l’acheteur, qu’il s’agisse d’un investisseur ou d’un particulier, car il peut acquérir un bien à un prix inférieur au marché, même s’il n’en aura pas la jouissance jusqu’au décès du vendeur (qui en a l’usufruit).

Les droits et obligations du nu-propriétaire

Bien que les pouvoirs du nu-propriétaire sur les biens en usufruit soient très limités, il dispose de certains droits et doit remplir certaines obligations.

Les droits du nu-propriétaire

• Droit de propriété
  • Le nu-propriétaire détient la propriété du bien, bien qu’il n’ait pas le droit d’usage et de jouissance.
• Droit de vendre la nue-propriété
  • Le nu-propriétaire peut vendre l’usufruit à un tiers, mais toujours en respectant les droits de l’usufruitier (article 489 du code civil).
  • Par conséquent, ce que l’acheteur acquiert est la nue-propriété et il est placé dans la situation de l’ancien propriétaire. L’usufruitier restera l’usufruitier même si la propriété change.
• Droit d’hypothéquer la nue-propriété
  • Selon les dispositions de l’article 107.2 de la loi sur les hypothèques, la nue-propriété peut être hypothéquée.
  • En d’autres termes, la nue-propriété du bien usufruitier peut être hypothéquée par le nu-propriétaire.
  • Si, lors de l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété est acquise par le nu-propriétaire, l’hypothèque s’étendra aussi à l’usufruit, sauf convention contraire.
• Droit d’effectuer des travaux et des améliorations
  • Le nu-propriétaire peut réaliser des travaux et des aménagements sur le domaine usufruitier, à condition qu’ils ne portent pas atteinte à l’usufruitier (article 503 du code civil).
• Droit à la restitution de l’usage et de la jouissance
  • A l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère l’usage et la jouissance du bien (article 522 du code civil).
  • A partir de ce moment, la pleine propriété sera consolidée dans la personne du nu-propriétaire (nue-propriété et usufruit).

Les obligations du nu-propriétaire

Parmi les obligations du nu-propriétaire figurent les suivantes :

• Réparations extraordinaires
  • Le nu-propriétaire est tenu de payer les réparations extraordinaires du bien (article 501 du code civil).
  • L’usufruitier doit le prévenir lorsque la nécessité de ces réparations est urgente.
  • Si le nu-propriétaire ne les réalise pas alors qu’elles sont indispensables, l’usufruitier peut les réaliser et réclamer au nu-propriétaire le montant des travaux.
• Respecter les droits de l’usufruitier
  • Le nu-propriétaire ne peut pas modifier la forme ou la substance de la chose usufruitée, ni accomplir des actes qui portent atteinte au droit de l’usufruitier (article 489 du Code Civil).
• Paiement des taxes et droits dus
  • Le nu-propriétaire doit payer les taxes spéciales ou extraordinaires imposées sur l’usufruit (article 505 du Code Civil).
  • Sauf la taxe foncière (IBI) qui est à la charge de l’usufruitier.
• Paiement de l’hypothèque sur le bien usufruité
  • Si au moment de la constitution de l’usufruit, le bien est hypothéqué, il appartient au nu-propriétaire de payer les échéances correspondantes (article 509.1 du Code Civil).
• Responsable devant l’usufruitier
  • Le nu-propriétaire est responsable envers l’usufruitier si le bien est saisi ou vendu en justice pour le paiement de dettes (article 509.2 du Code civil).
• Dépenses communautaires
  • Le paiement des charges communautaires incombe au propriétaire du bien. C’est donc le nu-propriétaire qui est responsable devant la communauté des propriétaires.
  • Toutefois, le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent convenir que c’est à ce dernier de payer ces dépenses. Mais cet accord sera valable entre eux, et non envers la copropriété.

Quelles sont les principales différences entre usufruit et nue-propriété ?

Usufruit et nue-propriété sont des droits différents :

• Le nu-propriétaire est le propriétaire mais n’a pas l’usage et la jouissance du bien
• L’usufruitier a l’usage et la jouissance du bien mais pas la propriété.
• Le nu-propriétaire ne pourra jouir du bien qu’à l’extinction de l’usufruit (décès de l’usufruitier, généralement).
• L’usufruitier peut jouir du logement pendant la durée de son droit.
• Le nu-propriétaire ne peut pas louer le bien, mais il peut vendre la nue-propriété à un tiers.
• L’usufruitier peut louer le logement et obtenir un loyer. Il peut également vendre l’usufruit à un tiers.
• En bref, bien que le nu-propriétaire soit le propriétaire du bien, il ne possède pratiquement rien.

Calcul des valeurs usufruit et nue-propriété

Usufruit et nue-propriété ont une valeur définie par un calcul précis.

Il est important de différencier l’usufruit temporaire de l’usufruit viager (à vie). Leurs calculs sont différents.

Une fois la valeur de l’usufruit déterminée, la valeur de la nue-propriété est également connue. Rappelons que la pleine propriété comprend la nue-propriété et l’usufruit. En d’autres termes :

Valeur de la pleine propriété = valeur de la nue-propriété + valeur de l’usufruit.

Calcul de l’usufruit temporaire

L’usufruit temporaire est d’au moins 2% de la valeur totale du bien par an, en cas de pleine propriété, mais sans dépasser 70 %. Les périodes de moins d’un an ne sont pas prises en compte dans le calcul. La durée maximale d’un usufruit temporaire est de 35 ans. La limite légale est dépassée après cette période. Ainsi, un usufruit temporaire de 40 ans vaut au maximum 70 %, comme un usufruit de 35 ans.

Exemple 1 

Calcul de la valeur de l’usufruit temporaire pour une période de temps égale à 8 ans et 10 mois sur un appartement évalué à 200.000 €.

Solution : multiplier par 2% la valeur de l’usufruit par la durée en année entière arrondie à l’année inférieure, soit 8 (dans ce cas, les 10 mois sont éliminés).

2% x 8 = 16% qu’on applique à la valeur totale de la propriété,

Soit 200.000 € x 16% = 32.000 €

Cela signifie que l’usufruit de 8 ans et 10 mois pour un bien valant 200.000 € est égal à 32.000 €.

Calcul de l’usufruit viager

L’usufruit viager équivaut à 70% de la valeur totale, en cas de pleine propriété, lorsque l’usufruitier est âgé de moins de vingt ans, c’est-à-dire de dix-neuf ans ou moins.

Si l’usufruitier a une vingtaine d’années ou plus, on soustrait 1 % pour chaque année.

Selon l’article 26 de la loi 29/1987 sur l’impôt sur les successions et les donations, l’usufruit doit représenter au moins 10 % de la valeur totale du bien et au plus 70 % de la valeur totale.

En résumé, l’usufruit est calculé selon la « règle de 89 », le pourcentage minimum (10%) étant atteint lorsque l’usufruitier a 79 ans. Le pourcentage de 10% qui est le minimum correspond à 60 années (70-10) depuis les 19 ans, soit 79 ans.

Donc la valeur de l’usufruit = (89 – âge de l’usufruitier)% x valeur du bien immobilier

Exemple 2 

Calcul de la valeur de l’usufruit viager dans le cas d’un usufruitier de 64 ans pour un appartement évalué à 200.000 €.

Solution :

Valeur de l’usufruit = (89-64)% x 200.000 € = 25% x 200.000 € soit 50.000 €

Calcul de la valeur de la nue-propriété

Nous avons vu que Valeur de la pleine propriété = valeur de la nue-propriété + valeur de l’usufruit

Donc valeur de la nue-propriété = valeur de la pleine propriété – valeur de l’usufruit

Reprenons les deux exemples ci-dessus.

Exemple 1 

Calcul de la valeur de la nue-propriété pour une période de temps égale à 8 ans et 10 mois sur un appartement évalué à 200.000 €.

Valeur de l’usufruit = 32.000 € (cf calcul ci-dessus)

Valeur de la nue-propriété = 200.000 -32.000 soit 168.000 euros

Exemple 2 

Calcul de la valeur de la nue-propriété dans le cas d’un usufruitier de 64 ans pour un appartement évalué à 200.000 €.

Valeur de l’usufruit = 50.000 € (cf calcul ci-dessus)

Valeur de la nue-propriété = 200.000 -50.000 soit 150.000 euros